北京房地产投机成分不大 平抑房价未到尖峰时刻
本报调查显示，40%的家庭能承受的总房价为40万元左右。实习记者周晓东摄
●本报调查显示，北京只能承受月供2000元以下的家庭占45%
●由于北京房地产投机成分不大，因此现阶段平抑房价的相关政策也相对疲软
楔子：
30岁的小潘是北京某广告公司的白领，月收入4500元左右。近来让小潘感到头疼的事就是买不到合适的房子。“我和女友已经谈了4年恋爱，但因为没有房子目前还不能结婚。
从去年起我就开始四处寻找合适的房子。上展会拿过不少楼盘资料，也按照报纸上刊登的广告咨询过，最后发现北京的房价高得令我难以接受，我和女友4年的积蓄还不够一套80平方米二居室的首付款。“小潘告诉记者，现在即使四环附近的房子动辄就达到6000元/平方米左右，按照他目前的工资收入很难承受如此高的房价。
小潘说他现在的主要任务就是看房子，上周他又去国贸春季房展会收集了不少参展项目的资料。“现在通州很多楼盘的房价都涨到4000元/平方米了，几年来我一直在盼着北京房价能下跌，但看眼下的行情，北京房价是‘年年涨、月月涨’，不知道房价上涨何时才到尽头。”
北京家庭年收入未到10万元的占44%
按照北京市统计局公布的2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元计算，一个人购买40万元的房子，首付需要6年的年收入。
北京市建委发布的2004年1至12月北京房地产信息中显示，去年北京市商品住宅均价与上一年相比涨幅不小，其中期房买卖价格为每平方米5629元，涨幅为7.2％；现房平均销售价格为每平方米4747元，涨幅为6.5％。北京市统计局资料显示，2004年，北京五六环之间地区的商品房平均售价比上年同期上涨了15.1％，二环以内地区则上涨了16.1％，“市建委公布的2004年平均房价是包括周边郊县的房价综合平均价格，如果仅仅考虑五环以内的城区平均房价，要远远高于目前政府公布的平均价格。”北京国际投资发展公司总裁杜猛表示。目前位于东四环外朝阳北路普通住宅产品的销售价格都在5500元—6000元/平方米，而位于该区域的珠江罗马嘉园的销售价格已达到7000元/平方米，与之相邻的华纺易城去年开盘价格为4980元/平方米，现在销售价则达到5580元/平方米。
而北京市统计局公布的《北京市统计局2004年国民经济和社会发展统计公报》中称，2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元，比2003年增长12.6％，扣除价格因素，实际增长11.5％。如果将这一数字与目前北京市建委公布的平均房价相比较，结论就是：在北京购买一套60平方米，销售价格在5000元/平方米的普通住宅，需要花费一个普通市民20年的全部可支配收入。看来，房价之高已成为老百姓不堪承受的重负。
本报和搜房网联合组织的房价与收入比调查显示，家庭年总收入在5万- 10万元的被调查者占到44%，40%的被调查者认为家庭能够承受的总房价为40万元左右，家庭每月能够承受的月供是2000元以下的占到45%.从目前的实际情况来看，购买总价为40万元的商品房的话，按照目前各商业银行规定，首付款为总房价20%计算，首付需要达8万元，假如是申请20年按揭贷款的话，则月供为2118.94元。按照北京市统计局公布的2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元计算，一个人购买40万元的房子，首付需要6年的年收入。在支付2000元月供后，能够保证正常的生活必须要保证月收入达到4000元，否则的话生活质量将会受到严重的影响。
据了解，刚结束的国贸房展会成交额较上年下跌了60%.据组委会负责人称，主要原因是购房者认为房价太高。目前持币待购的购房者比例大增。
北京目前尚没有强有力的平抑房价政策
今年一季度，北京市房价总体水平比去年同期上涨了6.5%，其中，普通住宅和高档住宅的销售价格同比分别上涨了8%和8.9%.
北京商品房一浪高似一浪的涨价潮，让普通百姓“我想有个家”的梦想变得不现实起来。多数购房者在接受记者采访时表示，希望政府通过出台一些相关政策引导北京房地产市场的发展，抑制房价快速增长势头。事实上，去年受国家宏观调控政策的影响，北京房地产市场充满了变数，但时至今日，北京房价上涨的浪潮却“涛声依旧”。来自北京市统计局的数据显示，今年一季度，北京市房屋销售价格总水平同比上涨6.5%，其中，商品房、住宅和二手房销售价同比分别上涨了6.5%、7.2%和6.6%.普通住宅和高档住宅的销售价格同比分别上涨了8%和8.9%.显然，北京宏观调控政策的效力与市场反应和老百姓的预期尚存在落差。
北京房价始终未受到切实打压的原因何在？除了楼市固有的周期性、政策落实的滞后性外，业内人士普遍反映，这与相关政府部门“没有推出切实有效的政策”有关。
“至今北京都没有出台特别强有力的抑制房价的政策。”杜猛分析说，目前北京市相关政府部门就房价调控方面的相关政策很少，而上海在房价宏观调控方面的态度就非常积极，尤其是从今年开始，上海调控房价相关政策法规接连出台。
其中包括公开土地供应计划、网上二手房交易、普通住房出售征收营业税、提高第二套贷款购房首付款比例、转让有抵押贷款的房屋必须先还清贷款等一系列强有力的举措。
采访时业内人士普遍认为，北京对抑制房价快速上涨的宏观调控力度不是很大，虽然政府也出台了一些相关的政策，但是对市场产生的影响并不很明显。
网上签约有望制止恶意抬高房价行为
楼盘信息及销售情况在网上公示后，开发商惜售行为将难以为继。
以网上签约和预售登记倒是可以控制开发商制造“虚假繁荣”。从今年3月15日起，北京实行了商品房预售合同网上签约和预售登记制，购房者能通过北京建设网和北京房地产交易管理网看到商品房楼盘表以及市场销售的有关信息。这就使开发商所谓的“商业秘密”———销售数量成了“公开秘密”，而此前开发商通过“销控法”
制造销售“虚假繁荣”的现象也有望被遏制，开发商的惜售行为也将难以为继。“项目销售情况网上公开可以遏制开发商故意抬高房价，尤其是对炒房行为会形成一定的抑制，这也有利于抑制房价。”北京中原地产市场研究总监徐成峰认为，“也许是因为目前北京房地产投机成分还不大，所以政府对平抑房价尚未动真格”。
税收和土地政策也应成为主要调控手段
业内人士认为，对个人占用多套房产几乎不征税，客观上刺激了房地产投机行为。
徐成峰也认为，从去年开始，政府加大了抑制房地产行业出现过热现象的宏观调控力度，也取得了一定的成效，但是市场反应并不明显，购房者也很难通过市场变化感受到宏观调控的力度。“决定商品房销售价格的主要因素是市场供求关系，因此政府一方面要通过调整房地产市场供求关系来调控房价，另一方面也要通过税收、金融等辅助政策抑制房地产市场的投机行为。”徐成峰认为，北京相关政府部门今年除加大土地供应量外，还应继续扩大经济适用房开发规模，尽量满足中低收入者住房需求，并有必要对开发商和购房者的行为进行有效规范。如对城市进行整体规划，规划出开发商开发中低档住宅的区域，限制高档房和豪宅的数量，避免开发商只面对“窄众”的情况出现；对购买第二套以上房产者征收较高税收，最大限度实现住房的使用价值，满足购房群众的基本需要，避免住宅成为热钱的投机工具。
“税收和土地政策的调整也是一种积极的调控手段”，社科院金融研究发展室主任易宪容分析说，目前我国房地产税比重不高，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也只有8.12%.此外我国房地产税费主要集中在开发投资环节，多且重，最终被房地产商摊入了成本；保有、交易环节相对偏轻，对个人占用多套房产几乎不征税，客观上刺激了房地产投机行为。
■北京政策
年内以经济适用房拉低房价不现实
今年经济适用房没有新建项目，实际放量有限
北京调控房价的政策相对较少，不像上海在今年不到两个月内连续出台一系列冲击性很强的组合政策。
“虽然北京的政策不是很多，但有些政策，如扩建经济适用房等政策在一定程度上也起到了抑制房价的作用。”北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉认为。扩建经济适用房应该是平抑房价的一剂“良药”。
按照北京市相关规定，从2003年到2005年，北京经济适用房每年新开发面积要达到300万平方米，这已是板上钉钉的事。北京市统计局公布的统计数据显示，2004年北京经济适用房开发建筑面积300万平方米，经济适用房建筑总量是整个商品房开发建筑总量的15%.“经济适用房在一定程度上可以拉低房价，如果政府将经济适用房的放量提高1至2倍，北京的商品房价格肯定会降下来。”毛炳辉分析，但目前一个突出的现象是，今年北京没有新建经济适用房项目，正在开发的经济适用房几乎全部为老项目的后期，而且有些房号也已被提前预订了。所以就目前而言，依靠经济适用房来拉低房价的可能性已不大。
大力开发中档房目前只是“美好蓝图”
政府有意向多建5000元/平方米左右的中档房，但目前尚未出台具体措施
通过加大中低价位房的开发力度来拉低房价应该是一条有效途径。北京市建委有关负责人表示，2005年政府将继续引导开发商多建中低价位商品房，让年收入稍高于6万元、没有资格购买经济适用房的家庭能够买得起、住得进去。而在不久前召开的2005年北京房地产形势分析会上，北京市建委副主任苗乐如表示，在今后一段时期内，北京房地产市场仍会保持良好的发展态势，开发商不能都追求中高档房，高中低房应该协调发展。这些带有官方色彩的言论，都进一步表明2005年北京市政府很可能会在中低档住宅产品开发量上有新动作。
但据了解，目前北京市有关政府部门还没有切实可行的具体政策出台。记者向市建委求证目前是否要出台相关政策以保证5000元/平方米左右的中低档住宅供应量增加时，得到的答案是目前还不清楚。
■典范城市
上海三个月来频出重拳打压房价
有业内人士表示，今年上海在财税、信贷、司法等方面采取的一系列政策，对于平抑一路飙升的房价起到了明显作用。这套“组合拳”有望从供需两端降温楼市需求“旺火”，挤压投机“泡沫”。
●2月18日，“网上二手房”开始试运转，上海楼市交易规范从新建商品房领域延伸至楼市全面覆盖。
●3月1日起，上海楼市又刮“监管风暴”，连续三天内，7个“涉假”楼盘被封，4个合同撤销率畸高楼盘被调查待处。这是继2005年1月上海市房地资源局通过网上备案平台对万邦都市花园虚拟交易等违规预售行为亮“红牌”后，又一次大的监管动作。
●3月6和7日，两天时间里上海市政府出台了四项房产政策：《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续发展的若干意见》、《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》、《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》以及对中低收入家庭购房贷款贴息政策。政策规定，自2005年3月7日起，个人购买上海普通住房、居住不满一年出售的，按差额的5％征收营业税，并同时征收各类附加税。
●3月26日，上海明确今年将新开工配套商品房1000万平方米、中低价商品住房1000万平方米，实现可预售2000万平方米，力争中低价普通商品住房占上市总量的65%.●3月28日，《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》出台。明确同一借款人申请第二套住房贷款，必须提高首付成数；严控申请第三套及以上住房贷款，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮；对于交接或居住未满一年就转让的房屋，银行不提供房贷的转按揭服务。
●4月6日，上海市房地资源局宣布三条措施，规定已购房人如要转让有抵押的房屋，必须先还清贷款，才能把房子卖给下家。
●4月7日，上海市工商局发布了16条措施，从五个方面对房地产市场进行专项整治。这五个方面是：严格市场准入，整顿房产中介企业，规范经纪行为，打击违法利用合同行为，规范房地产广告发布等。对房产经纪企业和经纪人的监管，是此次整治行动的两大重点。
新京报
●本报调查显示，北京只能承受月供2000元以下的家庭占45%
●由于北京房地产投机成分不大，因此现阶段平抑房价的相关政策也相对疲软
楔子：
30岁的小潘是北京某广告公司的白领，月收入4500元左右。近来让小潘感到头疼的事就是买不到合适的房子。“我和女友已经谈了4年恋爱，但因为没有房子目前还不能结婚。
从去年起我就开始四处寻找合适的房子。上展会拿过不少楼盘资料，也按照报纸上刊登的广告咨询过，最后发现北京的房价高得令我难以接受，我和女友4年的积蓄还不够一套80平方米二居室的首付款。“小潘告诉记者，现在即使四环附近的房子动辄就达到6000元/平方米左右，按照他目前的工资收入很难承受如此高的房价。
小潘说他现在的主要任务就是看房子，上周他又去国贸春季房展会收集了不少参展项目的资料。“现在通州很多楼盘的房价都涨到4000元/平方米了，几年来我一直在盼着北京房价能下跌，但看眼下的行情，北京房价是‘年年涨、月月涨’，不知道房价上涨何时才到尽头。”
北京家庭年收入未到10万元的占44%
按照北京市统计局公布的2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元计算，一个人购买40万元的房子，首付需要6年的年收入。
北京市建委发布的2004年1至12月北京房地产信息中显示，去年北京市商品住宅均价与上一年相比涨幅不小，其中期房买卖价格为每平方米5629元，涨幅为7.2％；现房平均销售价格为每平方米4747元，涨幅为6.5％。北京市统计局资料显示，2004年，北京五六环之间地区的商品房平均售价比上年同期上涨了15.1％，二环以内地区则上涨了16.1％，“市建委公布的2004年平均房价是包括周边郊县的房价综合平均价格，如果仅仅考虑五环以内的城区平均房价，要远远高于目前政府公布的平均价格。”北京国际投资发展公司总裁杜猛表示。目前位于东四环外朝阳北路普通住宅产品的销售价格都在5500元—6000元/平方米，而位于该区域的珠江罗马嘉园的销售价格已达到7000元/平方米，与之相邻的华纺易城去年开盘价格为4980元/平方米，现在销售价则达到5580元/平方米。
而北京市统计局公布的《北京市统计局2004年国民经济和社会发展统计公报》中称，2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元，比2003年增长12.6％，扣除价格因素，实际增长11.5％。如果将这一数字与目前北京市建委公布的平均房价相比较，结论就是：在北京购买一套60平方米，销售价格在5000元/平方米的普通住宅，需要花费一个普通市民20年的全部可支配收入。看来，房价之高已成为老百姓不堪承受的重负。
本报和搜房网联合组织的房价与收入比调查显示，家庭年总收入在5万- 10万元的被调查者占到44%，40%的被调查者认为家庭能够承受的总房价为40万元左右，家庭每月能够承受的月供是2000元以下的占到45%.从目前的实际情况来看，购买总价为40万元的商品房的话，按照目前各商业银行规定，首付款为总房价20%计算，首付需要达8万元，假如是申请20年按揭贷款的话，则月供为2118.94元。按照北京市统计局公布的2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元计算，一个人购买40万元的房子，首付需要6年的年收入。在支付2000元月供后，能够保证正常的生活必须要保证月收入达到4000元，否则的话生活质量将会受到严重的影响。
据了解，刚结束的国贸房展会成交额较上年下跌了60%.据组委会负责人称，主要原因是购房者认为房价太高。目前持币待购的购房者比例大增。
北京目前尚没有强有力的平抑房价政策
今年一季度，北京市房价总体水平比去年同期上涨了6.5%，其中，普通住宅和高档住宅的销售价格同比分别上涨了8%和8.9%.
北京商品房一浪高似一浪的涨价潮，让普通百姓“我想有个家”的梦想变得不现实起来。多数购房者在接受记者采访时表示，希望政府通过出台一些相关政策引导北京房地产市场的发展，抑制房价快速增长势头。事实上，去年受国家宏观调控政策的影响，北京房地产市场充满了变数，但时至今日，北京房价上涨的浪潮却“涛声依旧”。来自北京市统计局的数据显示，今年一季度，北京市房屋销售价格总水平同比上涨6.5%，其中，商品房、住宅和二手房销售价同比分别上涨了6.5%、7.2%和6.6%.普通住宅和高档住宅的销售价格同比分别上涨了8%和8.9%.显然，北京宏观调控政策的效力与市场反应和老百姓的预期尚存在落差。
北京房价始终未受到切实打压的原因何在？除了楼市固有的周期性、政策落实的滞后性外，业内人士普遍反映，这与相关政府部门“没有推出切实有效的政策”有关。
“至今北京都没有出台特别强有力的抑制房价的政策。”杜猛分析说，目前北京市相关政府部门就房价调控方面的相关政策很少，而上海在房价宏观调控方面的态度就非常积极，尤其是从今年开始，上海调控房价相关政策法规接连出台。
其中包括公开土地供应计划、网上二手房交易、普通住房出售征收营业税、提高第二套贷款购房首付款比例、转让有抵押贷款的房屋必须先还清贷款等一系列强有力的举措。
采访时业内人士普遍认为，北京对抑制房价快速上涨的宏观调控力度不是很大，虽然政府也出台了一些相关的政策，但是对市场产生的影响并不很明显。
网上签约有望制止恶意抬高房价行为
楼盘信息及销售情况在网上公示后，开发商惜售行为将难以为继。
以网上签约和预售登记倒是可以控制开发商制造“虚假繁荣”。从今年3月15日起，北京实行了商品房预售合同网上签约和预售登记制，购房者能通过北京建设网和北京房地产交易管理网看到商品房楼盘表以及市场销售的有关信息。这就使开发商所谓的“商业秘密”———销售数量成了“公开秘密”，而此前开发商通过“销控法”
制造销售“虚假繁荣”的现象也有望被遏制，开发商的惜售行为也将难以为继。“项目销售情况网上公开可以遏制开发商故意抬高房价，尤其是对炒房行为会形成一定的抑制，这也有利于抑制房价。”北京中原地产市场研究总监徐成峰认为，“也许是因为目前北京房地产投机成分还不大，所以政府对平抑房价尚未动真格”。
税收和土地政策也应成为主要调控手段
业内人士认为，对个人占用多套房产几乎不征税，客观上刺激了房地产投机行为。
徐成峰也认为，从去年开始，政府加大了抑制房地产行业出现过热现象的宏观调控力度，也取得了一定的成效，但是市场反应并不明显，购房者也很难通过市场变化感受到宏观调控的力度。“决定商品房销售价格的主要因素是市场供求关系，因此政府一方面要通过调整房地产市场供求关系来调控房价，另一方面也要通过税收、金融等辅助政策抑制房地产市场的投机行为。”徐成峰认为，北京相关政府部门今年除加大土地供应量外，还应继续扩大经济适用房开发规模，尽量满足中低收入者住房需求，并有必要对开发商和购房者的行为进行有效规范。如对城市进行整体规划，规划出开发商开发中低档住宅的区域，限制高档房和豪宅的数量，避免开发商只面对“窄众”的情况出现；对购买第二套以上房产者征收较高税收，最大限度实现住房的使用价值，满足购房群众的基本需要，避免住宅成为热钱的投机工具。
“税收和土地政策的调整也是一种积极的调控手段”，社科院金融研究发展室主任易宪容分析说，目前我国房地产税比重不高，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也只有8.12%.此外我国房地产税费主要集中在开发投资环节，多且重，最终被房地产商摊入了成本；保有、交易环节相对偏轻，对个人占用多套房产几乎不征税，客观上刺激了房地产投机行为。
■北京政策
年内以经济适用房拉低房价不现实
今年经济适用房没有新建项目，实际放量有限
北京调控房价的政策相对较少，不像上海在今年不到两个月内连续出台一系列冲击性很强的组合政策。
“虽然北京的政策不是很多，但有些政策，如扩建经济适用房等政策在一定程度上也起到了抑制房价的作用。”北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉认为。扩建经济适用房应该是平抑房价的一剂“良药”。
按照北京市相关规定，从2003年到2005年，北京经济适用房每年新开发面积要达到300万平方米，这已是板上钉钉的事。北京市统计局公布的统计数据显示，2004年北京经济适用房开发建筑面积300万平方米，经济适用房建筑总量是整个商品房开发建筑总量的15%.“经济适用房在一定程度上可以拉低房价，如果政府将经济适用房的放量提高1至2倍，北京的商品房价格肯定会降下来。”毛炳辉分析，但目前一个突出的现象是，今年北京没有新建经济适用房项目，正在开发的经济适用房几乎全部为老项目的后期，而且有些房号也已被提前预订了。所以就目前而言，依靠经济适用房来拉低房价的可能性已不大。
大力开发中档房目前只是“美好蓝图”
政府有意向多建5000元/平方米左右的中档房，但目前尚未出台具体措施
通过加大中低价位房的开发力度来拉低房价应该是一条有效途径。北京市建委有关负责人表示，2005年政府将继续引导开发商多建中低价位商品房，让年收入稍高于6万元、没有资格购买经济适用房的家庭能够买得起、住得进去。而在不久前召开的2005年北京房地产形势分析会上，北京市建委副主任苗乐如表示，在今后一段时期内，北京房地产市场仍会保持良好的发展态势，开发商不能都追求中高档房，高中低房应该协调发展。这些带有官方色彩的言论，都进一步表明2005年北京市政府很可能会在中低档住宅产品开发量上有新动作。
但据了解，目前北京市有关政府部门还没有切实可行的具体政策出台。记者向市建委求证目前是否要出台相关政策以保证5000元/平方米左右的中低档住宅供应量增加时，得到的答案是目前还不清楚。
■典范城市
上海三个月来频出重拳打压房价
有业内人士表示，今年上海在财税、信贷、司法等方面采取的一系列政策，对于平抑一路飙升的房价起到了明显作用。这套“组合拳”有望从供需两端降温楼市需求“旺火”，挤压投机“泡沫”。
●2月18日，“网上二手房”开始试运转，上海楼市交易规范从新建商品房领域延伸至楼市全面覆盖。
●3月1日起，上海楼市又刮“监管风暴”，连续三天内，7个“涉假”楼盘被封，4个合同撤销率畸高楼盘被调查待处。这是继2005年1月上海市房地资源局通过网上备案平台对万邦都市花园虚拟交易等违规预售行为亮“红牌”后，又一次大的监管动作。
●3月6和7日，两天时间里上海市政府出台了四项房产政策：《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续发展的若干意见》、《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》、《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》以及对中低收入家庭购房贷款贴息政策。政策规定，自2005年3月7日起，个人购买上海普通住房、居住不满一年出售的，按差额的5％征收营业税，并同时征收各类附加税。
●3月26日，上海明确今年将新开工配套商品房1000万平方米、中低价商品住房1000万平方米，实现可预售2000万平方米，力争中低价普通商品住房占上市总量的65%.●3月28日，《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》出台。明确同一借款人申请第二套住房贷款，必须提高首付成数；严控申请第三套及以上住房贷款，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮；对于交接或居住未满一年就转让的房屋，银行不提供房贷的转按揭服务。
●4月6日，上海市房地资源局宣布三条措施，规定已购房人如要转让有抵押的房屋，必须先还清贷款，才能把房子卖给下家。
●4月7日，上海市工商局发布了16条措施，从五个方面对房地产市场进行专项整治。这五个方面是：严格市场准入，整顿房产中介企业，规范经纪行为，打击违法利用合同行为，规范房地产广告发布等。对房产经纪企业和经纪人的监管，是此次整治行动的两大重点。
新京报
