任志强对形势的判断与对策六：关于市场监管与金融风险
六、关于市场监管与金融风险
房地产市场确实仍存在着大量的问题，特别是在相关法律滞后的条件下市场主要靠行政法规而非法律所维护，而部门与地方的行政法规又常常带有非全局的部门与地方利益驱动的色彩，也因此会造成一些空白和违法保护的现象，并由此带来一些金融风险。
如市场中的炒房现象、虚假销售问题本来可以靠税收来解决，常常出现的是在一次交易未完成未纳税时就发生了二次的交易实质性转移，产生了炒房的非账面利润，但却未产生税收。如市场中的骗贷与欺诈性骗贷则是不法开发商与银行不法行为的勾结，没有银行的监管漏洞和开发商销售税收的监管漏洞同样不会出现。如保租销售的个贷实质变成了非法集资的变相模式，同样是银行信贷监管无力所造成的，保租无力时就会出现信贷的风险。
合法个贷行为的风险已被证明是极低的，因此虽然原有的住房个贷利率低且手续繁杂，但都被各银行视为优秀信贷，不但坏账比例低，并且常出现提前还贷，一是收入提高的提前还贷，二是银行加息时的提前还贷。证明全社会的个人信誉好于企业信誉。高收入家庭个贷中的违约又少于低收入家庭的违约，说明高收入家庭的守信高于低收入家庭的守信。个贷风险不是向高房价购买者转移，而是向低收入者转移，尤其是加息造成的还贷风险更是在向低收入家庭倾斜。
银行担心个贷的风险会在房价的增幅提高中产生，会担心房价增加时风险增加，但实际尽管高收入家庭的还贷信誉好于低收入家庭，银行并没有对更高的房价的产品提供相应的个贷服务，也不愿为低收入家庭提供个贷服务。一种最简单的办法就是央行可以统计出所有银行实际提供个贷服务的住房的全部面积及平均房价，会发现越高档的高价房中申请银行个贷的比例越低，一次性付款的比例愈高，超过一定数额的单价的高档房境内银行实际是不提供个贷的，超过一定总价的银行也是不提供个贷的，同时大批量的低价房或经济适用住房更多申请的是公积金贷款。银行在上扣除了最高价房的个贷，下扣除了低收入家庭的个贷，恰恰提供的是中间层次最安全最保险的住房个贷。因此可以说银行的个贷风险保险系数极高，最大的风险并不在于房价的不断上升，而在于房价的不断下跌，并且跌破了已支付的首付和已支付的还贷额之后仍在下跌，也许银行的加息和限制是在为自己已发放的贷款挖个更大的陷阱。如果没有银行内外勾结的骗贷行为（包括开发骗贷）如果银行不再为自己制造麻烦，那么个贷将仍然是银行的最佳贷款。
市场监管与银行监管应在防范风险的同时有利于市场的交易，有利于对住房消费的支持，有利于对投资行为的风险防范，两者的有效结合而非单打独斗的监管方式，才能促进市场健康发展的同时使各方受益。
没有人会反对有利于房地产市场发展的任何调控措施，发展商也从来不能与不敢违背政府的政策、法规去开发建设（所有的违规违法都只是少数的犯罪者，而并非真正的开发），但由于对市场与形势的判断不同，因此就会产生对市场的发展趋势意图扭曲，因判断不同而形成的不同对策。当需求高速增长时，不调节供给，而在加速供给的同时去限制消费需求也许并不能既保持市场的正常发展又解决好供求之间的矛盾。
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搜房网 任志强
房地产市场确实仍存在着大量的问题，特别是在相关法律滞后的条件下市场主要靠行政法规而非法律所维护，而部门与地方的行政法规又常常带有非全局的部门与地方利益驱动的色彩，也因此会造成一些空白和违法保护的现象，并由此带来一些金融风险。
如市场中的炒房现象、虚假销售问题本来可以靠税收来解决，常常出现的是在一次交易未完成未纳税时就发生了二次的交易实质性转移，产生了炒房的非账面利润，但却未产生税收。如市场中的骗贷与欺诈性骗贷则是不法开发商与银行不法行为的勾结，没有银行的监管漏洞和开发商销售税收的监管漏洞同样不会出现。如保租销售的个贷实质变成了非法集资的变相模式，同样是银行信贷监管无力所造成的，保租无力时就会出现信贷的风险。
合法个贷行为的风险已被证明是极低的，因此虽然原有的住房个贷利率低且手续繁杂，但都被各银行视为优秀信贷，不但坏账比例低，并且常出现提前还贷，一是收入提高的提前还贷，二是银行加息时的提前还贷。证明全社会的个人信誉好于企业信誉。高收入家庭个贷中的违约又少于低收入家庭的违约，说明高收入家庭的守信高于低收入家庭的守信。个贷风险不是向高房价购买者转移，而是向低收入者转移，尤其是加息造成的还贷风险更是在向低收入家庭倾斜。
银行担心个贷的风险会在房价的增幅提高中产生，会担心房价增加时风险增加，但实际尽管高收入家庭的还贷信誉好于低收入家庭，银行并没有对更高的房价的产品提供相应的个贷服务，也不愿为低收入家庭提供个贷服务。一种最简单的办法就是央行可以统计出所有银行实际提供个贷服务的住房的全部面积及平均房价，会发现越高档的高价房中申请银行个贷的比例越低，一次性付款的比例愈高，超过一定数额的单价的高档房境内银行实际是不提供个贷的，超过一定总价的银行也是不提供个贷的，同时大批量的低价房或经济适用住房更多申请的是公积金贷款。银行在上扣除了最高价房的个贷，下扣除了低收入家庭的个贷，恰恰提供的是中间层次最安全最保险的住房个贷。因此可以说银行的个贷风险保险系数极高，最大的风险并不在于房价的不断上升，而在于房价的不断下跌，并且跌破了已支付的首付和已支付的还贷额之后仍在下跌，也许银行的加息和限制是在为自己已发放的贷款挖个更大的陷阱。如果没有银行内外勾结的骗贷行为（包括开发骗贷）如果银行不再为自己制造麻烦，那么个贷将仍然是银行的最佳贷款。
市场监管与银行监管应在防范风险的同时有利于市场的交易，有利于对住房消费的支持，有利于对投资行为的风险防范，两者的有效结合而非单打独斗的监管方式，才能促进市场健康发展的同时使各方受益。
没有人会反对有利于房地产市场发展的任何调控措施，发展商也从来不能与不敢违背政府的政策、法规去开发建设（所有的违规违法都只是少数的犯罪者，而并非真正的开发），但由于对市场与形势的判断不同，因此就会产生对市场的发展趋势意图扭曲，因判断不同而形成的不同对策。当需求高速增长时，不调节供给，而在加速供给的同时去限制消费需求也许并不能既保持市场的正常发展又解决好供求之间的矛盾。
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