任志强对形势的判断与对策五、关于产品供给结构
五、关于产品供给结构
几年前市场中就在争论商品房的供给结构问题，一直就有一种论调在强调多建普通商品房，满足中低收入家庭购买需求。当去年房价不断升高时，要求调整供给结构的声音更加强大了，舆论总在说市场中的高档房供给过量、空置过多，几乎所有的文件和信贷都在限制高档房的供给。其实在市场经济中产品的供给主要来源于市场需求的导向，少量的才是供给引导和创造需求。实际市场中也不存在高档房过度生产与空置的现象。
1998年23号文件明确，高收入家庭购买市场中的商品房（或租用）就已限定了商品房市场是富人的游戏，与中低收入家庭无关。2003年18号文件将中等收入家庭也列入了购买商品房的行列，也与低收入家庭无关，还是个富人的游戏。讨论房价过高是因为房价中将低收入家庭带有保障性的经济适用住房房价也列入了平均房价之中，这并非市场的错误，而是统计中的错误和政府将商品房市场与社会保障住房混淆合并在一起形成的错误。
与世界各国一样商品房市场都不能解决应列入社会保障的低收入家庭的住房问题，都在面对中等收入以上的家庭。当然在排除了社会保障的低收入家庭之外的人群中也有收入的高中低之分，但购房人群中的中低收入与全社会的中低收入则不是一个同等的概念，也不能混为一谈而讨论。在分清了商品房市场的供给对象时，才能合理分析需求和供给，也才能分析供给结构的关系。
从逻辑关系而言，面对高收入家庭的商品房市场应该都是高档房供给，只是各个城市或地区的高收入水平不同，使产品结构不同。当市场中增加了面对中等收入家庭时，自然就会有了更多面对中等收入家庭的产品。而目前，恰恰是过去几年收入水平的不断上升，人们对高档房的需求不断上升，因此相对高档房的供给的数量略有上升的阶段。从1999年开始计算，所有商品房（含经济适用房）的按套计算的别墅和高档公寓的总体供应量水平很低（以审批文件和高于当地平均房价的两倍统计），1999年为2.6％，2003年为3.6％，2004年没有统计数字，估计为4.6％的比重。但高档房的户型大，价格高，在面积上约占15－20％的比重，在销售金额上约占20－30％的比重。后者所占的结构比例很大，但以家庭为户的消费单位计则供给数量极低反而成为供不应求，不断拉动平均房价上升中的重点。而这些房不管其对房价的拉动有多少影响都不会涉及和影响低收入家庭的住房问题。相反，普遍商品房所占的比重巨大，按套计算自1999年至2004年平均占年生产量的70－80％（经济适用房占15－25％）的比重。哪里有什么供给结构不合理或应向中低收入家庭倾斜扩大普遍商品房生产量的问题。但5％的高档住房却并不能满足高收入家庭的住房需求。
与全世界几乎所有国家不同的是中国的商品房市场是以计划经济过渡而来的。因为在计划经济时严格控制的是每平米的建安成本造价，也由每平米的建安造价决定着政府审批的投资计划和人均平米的供给量，于是这种计划经济的烙印就遗传成了今天市场中盛行的每平米平均房价。而世界上几乎大多数的国家都不是以平米计价，而是以套计价，原因在于平米并不能成为衡量住房需求的标准，家庭的居住问题是按户按套解决的，每套的平均户型面积总和成为家庭消费需求的条件。
衡量供给结构时，更合理的不是用每平方米的不同房价的供给量各占多少做标准，而应用每套房的总价和平均套面积的房价作为标准，应根据不同经济发展条件和中等收入水平家庭能承受的购房总价（包括首付和分期还贷能力）来评价和分析当地的商品房生产结构。如一个地区中等收入家庭可以承受的每套住房的总价为15万元或30万元，那么就要看市场中所供给的这类按套计算的房屋套总量比例是否合理，而不是按一个平均每平方米房价乘以法定面积换算的住房总价。差别就在于房屋的总价是按收入的平均水平计算出来的，但居民却可以在同一总价中选择不同单价的居住条件，虽然是总价相同但单价和居住质量可以不同。有的家庭选择单价高但面积小、标准高的住房，如5000元/平方米单价的60平方米住房与3000元/平方米单价的100平方米住房，总价相同，但住房地点与质量可能不同。这不是政府行政规定的权力，而是市场和消费者的自由选择权力。虽然3000元与5000元的单价有超过40—80％的价格差别，但都同样能满足不同消费需求。因此可见，用单价的房价来调控供给结构与市场并不适合于满足市场差异性需求。正如把经济适用住房的面积建的过大就不是真正解决低收入家庭的住房需求一样。也如市场中是否生产多少高档房，高档房的价位多少都是由需求决定的，买家有最终的选择权，高价位房中也有小面积的户型，能满足中等收入家庭的特殊需求。
真正要解决的是消费需求与收入能力相适应，住房从无偿分配变成有价购买，无论价格多低也是很昂贵的家庭收入支出。影响消费的不仅仅是平均房价的高低，不是按单价计算的消费，更重要的是超出收入面积需求的消费。当所有人都用大面积的消费预期去衡量房价时，一定会找不到合适的市场产品，就如能用家庭消费吃饱吃好的家庭如果天天想上高级酒店中消费吃喝，就一定是无法解决吃饭问题一样。住房也是如此。超过消费能力的过渡消费所反映出的并不是市场真正要解决的问题。同样也不是政府要操心去解决的问题。全国城镇目前的人均建筑面积仅为20平方米，平均户均面积仅为69平方米，如果按全国平均住房房价仅为2500元/平方米计算，全国平均每套住房的价格仅为15—20万元，按中高收入家庭的平均承受能力计算仍是很低的房价水平。2004年市场中反映的只是房价增速提高，这与原来房价过低和供求关系恶化相关，但并不表示中国的总价房价水平已经过高。
当银行宣布提高房贷利息之后出现的大量提前还贷，恰恰说明不是居民无购房的承受能力，房价过高也没有引起金融风险，反而是需求并没有得到保障。
真正要解决的低收入家庭（或者包括中等收入中低层次的家庭）基本供给，是要控制经济适用住房在市场总量供给中的比例和社会保障性用房中廉租房的比例，当廉租房和社会保障性住房的建设总量问题被合理（分年计划而非一次性解决）安排和解决时，自然也就不存在房价上升对社会和谐与稳定问题的影响了。
产品结构只会随市场的需求变化，当收入差别出现之后，就一定会有差别消费，市场就一定会提供差别消费的产品，重要的不是平均房价的上升，而是与不同层次消费能力的产品相适应；不是与低收入家庭的住房问题挂钩，而是改善与提高住房的质量和生活的方式，必然改善的过程中要付出比解决低收入家庭住房更多的支出。
市场总的房子只会越盖越好，而不是像解决房荒阶段建低水平的住房，那么价格也一定会逐步提高。市场不希望暴涨，而希望均升，但暴涨与均升是由供求关系决定的，不是按平均房价统计方式，用非套的平方米价格调节供给结构的。
什么是中国的社会结构与城市结构？一种社会学的理论认为，应首先满足低收入家庭的需求，让低收入家庭能融入到逐渐被收入差别所分化的进步社会之中，防止出现拉美式的贫富差别。而城市经济学的现实是，当城市中的高级建筑增加时才带动了土地的升值和激活了原有地区的生命力，并使这一地区的低收入家庭改变了就业条件提高了收入水平。如果一个地区新增的是引入低收入家庭更多的建筑，则这个地区的富人就会逐步从这个区域搬离，而使这个区域的消费、税收、及二次、三次收入转移的能力削弱。并使这个区域更加穷困，低收入人群增加，并带来公共支付能力削弱，文化与文明程度降低，治安与医疗健康程度下降，最终变成城市中的问题区域。虽然目前中国尚未出现大量的贫民窟，但在供给结构的片面强调中，有可能在一段时间之后就暴露出这种城市问题（如上百万平方米的经济适用房建设区）。
城市商品房供给结构的选择同时会成为城市人才结构的选择，以及城市未来发展预期的选择。城市化的过程也同时是城市功能定位和城市财富聚积的选择，市场化的供给结构正在担负着这种选择的替代作用，而人为的限制和行政的干涉则可能使本来能适应于经济发展的选择变成了畸形的扭曲，而使区域的发展更加不和谐、不匹配，并难以达到以先进带动落后，以富裕拉动贫困，共同发展的局面。
也许政治学、社会学和现实的市场经济与城市经济学之间尚存在一些差异，但除非回到计划经济、除非重新将市场变成政府管制，否则行政的力量是无法与市场的力量对抗的，就如同当股市的规则由政府的意志所左右时，市场并不听从行政的命令，已连续几年出现了熊市一样。楼市中的需求也许并不认同住房所强令的结构调整，购买力只选择能满足自己需求和消费欲望的产品。中国经济发展的历史证明，几十年的计划经济证明，市场经济的供求选择能力远远优于政府的计划管理，并发挥着远远大于指令性安排的经济作用。商品房市场中的产品结构一定会向需求的选择靠拢，而社会保障住房则一定要用行政而非市场化的方式解决。
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几年前市场中就在争论商品房的供给结构问题，一直就有一种论调在强调多建普通商品房，满足中低收入家庭购买需求。当去年房价不断升高时，要求调整供给结构的声音更加强大了，舆论总在说市场中的高档房供给过量、空置过多，几乎所有的文件和信贷都在限制高档房的供给。其实在市场经济中产品的供给主要来源于市场需求的导向，少量的才是供给引导和创造需求。实际市场中也不存在高档房过度生产与空置的现象。
1998年23号文件明确，高收入家庭购买市场中的商品房（或租用）就已限定了商品房市场是富人的游戏，与中低收入家庭无关。2003年18号文件将中等收入家庭也列入了购买商品房的行列，也与低收入家庭无关，还是个富人的游戏。讨论房价过高是因为房价中将低收入家庭带有保障性的经济适用住房房价也列入了平均房价之中，这并非市场的错误，而是统计中的错误和政府将商品房市场与社会保障住房混淆合并在一起形成的错误。
与世界各国一样商品房市场都不能解决应列入社会保障的低收入家庭的住房问题，都在面对中等收入以上的家庭。当然在排除了社会保障的低收入家庭之外的人群中也有收入的高中低之分，但购房人群中的中低收入与全社会的中低收入则不是一个同等的概念，也不能混为一谈而讨论。在分清了商品房市场的供给对象时，才能合理分析需求和供给，也才能分析供给结构的关系。
从逻辑关系而言，面对高收入家庭的商品房市场应该都是高档房供给，只是各个城市或地区的高收入水平不同，使产品结构不同。当市场中增加了面对中等收入家庭时，自然就会有了更多面对中等收入家庭的产品。而目前，恰恰是过去几年收入水平的不断上升，人们对高档房的需求不断上升，因此相对高档房的供给的数量略有上升的阶段。从1999年开始计算，所有商品房（含经济适用房）的按套计算的别墅和高档公寓的总体供应量水平很低（以审批文件和高于当地平均房价的两倍统计），1999年为2.6％，2003年为3.6％，2004年没有统计数字，估计为4.6％的比重。但高档房的户型大，价格高，在面积上约占15－20％的比重，在销售金额上约占20－30％的比重。后者所占的结构比例很大，但以家庭为户的消费单位计则供给数量极低反而成为供不应求，不断拉动平均房价上升中的重点。而这些房不管其对房价的拉动有多少影响都不会涉及和影响低收入家庭的住房问题。相反，普遍商品房所占的比重巨大，按套计算自1999年至2004年平均占年生产量的70－80％（经济适用房占15－25％）的比重。哪里有什么供给结构不合理或应向中低收入家庭倾斜扩大普遍商品房生产量的问题。但5％的高档住房却并不能满足高收入家庭的住房需求。
与全世界几乎所有国家不同的是中国的商品房市场是以计划经济过渡而来的。因为在计划经济时严格控制的是每平米的建安成本造价，也由每平米的建安造价决定着政府审批的投资计划和人均平米的供给量，于是这种计划经济的烙印就遗传成了今天市场中盛行的每平米平均房价。而世界上几乎大多数的国家都不是以平米计价，而是以套计价，原因在于平米并不能成为衡量住房需求的标准，家庭的居住问题是按户按套解决的，每套的平均户型面积总和成为家庭消费需求的条件。
衡量供给结构时，更合理的不是用每平方米的不同房价的供给量各占多少做标准，而应用每套房的总价和平均套面积的房价作为标准，应根据不同经济发展条件和中等收入水平家庭能承受的购房总价（包括首付和分期还贷能力）来评价和分析当地的商品房生产结构。如一个地区中等收入家庭可以承受的每套住房的总价为15万元或30万元，那么就要看市场中所供给的这类按套计算的房屋套总量比例是否合理，而不是按一个平均每平方米房价乘以法定面积换算的住房总价。差别就在于房屋的总价是按收入的平均水平计算出来的，但居民却可以在同一总价中选择不同单价的居住条件，虽然是总价相同但单价和居住质量可以不同。有的家庭选择单价高但面积小、标准高的住房，如5000元/平方米单价的60平方米住房与3000元/平方米单价的100平方米住房，总价相同，但住房地点与质量可能不同。这不是政府行政规定的权力，而是市场和消费者的自由选择权力。虽然3000元与5000元的单价有超过40—80％的价格差别，但都同样能满足不同消费需求。因此可见，用单价的房价来调控供给结构与市场并不适合于满足市场差异性需求。正如把经济适用住房的面积建的过大就不是真正解决低收入家庭的住房需求一样。也如市场中是否生产多少高档房，高档房的价位多少都是由需求决定的，买家有最终的选择权，高价位房中也有小面积的户型，能满足中等收入家庭的特殊需求。
真正要解决的是消费需求与收入能力相适应，住房从无偿分配变成有价购买，无论价格多低也是很昂贵的家庭收入支出。影响消费的不仅仅是平均房价的高低，不是按单价计算的消费，更重要的是超出收入面积需求的消费。当所有人都用大面积的消费预期去衡量房价时，一定会找不到合适的市场产品，就如能用家庭消费吃饱吃好的家庭如果天天想上高级酒店中消费吃喝，就一定是无法解决吃饭问题一样。住房也是如此。超过消费能力的过渡消费所反映出的并不是市场真正要解决的问题。同样也不是政府要操心去解决的问题。全国城镇目前的人均建筑面积仅为20平方米，平均户均面积仅为69平方米，如果按全国平均住房房价仅为2500元/平方米计算，全国平均每套住房的价格仅为15—20万元，按中高收入家庭的平均承受能力计算仍是很低的房价水平。2004年市场中反映的只是房价增速提高，这与原来房价过低和供求关系恶化相关，但并不表示中国的总价房价水平已经过高。
当银行宣布提高房贷利息之后出现的大量提前还贷，恰恰说明不是居民无购房的承受能力，房价过高也没有引起金融风险，反而是需求并没有得到保障。
真正要解决的低收入家庭（或者包括中等收入中低层次的家庭）基本供给，是要控制经济适用住房在市场总量供给中的比例和社会保障性用房中廉租房的比例，当廉租房和社会保障性住房的建设总量问题被合理（分年计划而非一次性解决）安排和解决时，自然也就不存在房价上升对社会和谐与稳定问题的影响了。
产品结构只会随市场的需求变化，当收入差别出现之后，就一定会有差别消费，市场就一定会提供差别消费的产品，重要的不是平均房价的上升，而是与不同层次消费能力的产品相适应；不是与低收入家庭的住房问题挂钩，而是改善与提高住房的质量和生活的方式，必然改善的过程中要付出比解决低收入家庭住房更多的支出。
市场总的房子只会越盖越好，而不是像解决房荒阶段建低水平的住房，那么价格也一定会逐步提高。市场不希望暴涨，而希望均升，但暴涨与均升是由供求关系决定的，不是按平均房价统计方式，用非套的平方米价格调节供给结构的。
什么是中国的社会结构与城市结构？一种社会学的理论认为，应首先满足低收入家庭的需求，让低收入家庭能融入到逐渐被收入差别所分化的进步社会之中，防止出现拉美式的贫富差别。而城市经济学的现实是，当城市中的高级建筑增加时才带动了土地的升值和激活了原有地区的生命力，并使这一地区的低收入家庭改变了就业条件提高了收入水平。如果一个地区新增的是引入低收入家庭更多的建筑，则这个地区的富人就会逐步从这个区域搬离，而使这个区域的消费、税收、及二次、三次收入转移的能力削弱。并使这个区域更加穷困，低收入人群增加，并带来公共支付能力削弱，文化与文明程度降低，治安与医疗健康程度下降，最终变成城市中的问题区域。虽然目前中国尚未出现大量的贫民窟，但在供给结构的片面强调中，有可能在一段时间之后就暴露出这种城市问题（如上百万平方米的经济适用房建设区）。
城市商品房供给结构的选择同时会成为城市人才结构的选择，以及城市未来发展预期的选择。城市化的过程也同时是城市功能定位和城市财富聚积的选择，市场化的供给结构正在担负着这种选择的替代作用，而人为的限制和行政的干涉则可能使本来能适应于经济发展的选择变成了畸形的扭曲，而使区域的发展更加不和谐、不匹配，并难以达到以先进带动落后，以富裕拉动贫困，共同发展的局面。
也许政治学、社会学和现实的市场经济与城市经济学之间尚存在一些差异，但除非回到计划经济、除非重新将市场变成政府管制，否则行政的力量是无法与市场的力量对抗的，就如同当股市的规则由政府的意志所左右时，市场并不听从行政的命令，已连续几年出现了熊市一样。楼市中的需求也许并不认同住房所强令的结构调整，购买力只选择能满足自己需求和消费欲望的产品。中国经济发展的历史证明，几十年的计划经济证明，市场经济的供求选择能力远远优于政府的计划管理，并发挥着远远大于指令性安排的经济作用。商品房市场中的产品结构一定会向需求的选择靠拢，而社会保障住房则一定要用行政而非市场化的方式解决。
相关：任志强回应“国八条”：对形势的判断与对策
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