任志强对形势的判断与对策四、关于税收政策
四、关于税收政策
中国经济上一轮的宏观调控中为防止投资过热曾出台了征收固定资产投资方向调节税的政策，该政策对不同的投资方向实行了差别税率，并对节能住宅实行了优惠税率。在通缩出现之后，为拉动投资的增长，政府停止了征收固定资产投资方向调节税，但取消了该项税收的同时也取消了对节能住宅的优惠和鼓励的政策措施。而今天当中国出现了煤、油、电、运的紧张局面时，才发现当时取消固定资产投资方向调节税的同时没有兼顾到同时取消了对节能住宅的税收优惠所带来的危害或说取消了税收政策对节能设施的积极导向作用。
当1994年出台土地增值税时是为了降低投资以及防止过热，但却形成了多种政策重叠而产生的对吸引投资和房地产生产的压力，于是税法出台后又不得不宣布推迟五年后再执行。当为启动消费、拉动投资而征收利息税时，并没有兼顾。当物价上涨而利息收入呈负收益时，政府首先在提高利率而并非取消利息税，等于对无收益的负利息收入仍在征收所得税。并且限制储户将负利息收入的存款用于购房或投资于购房，使现行的税收政策与政府宏观调控导向形成逆向的对冲效应，大大降低了用税收调节的力度。
因此应结合建立和谐社会和进入小康社会的政府目标，结合中国的住房制度建立，重新设计与房地产相关的各种税收政策。税收政策不能仅从加税的角度出发去加以限制，同时需要用减税的方式加以引导，如出口退税和免征农业税。用有增有减的差别税收，一方面是增加成本减少利润的限制条件，另一方面则应是降低成本增加利润的鼓励条件。用加税的方式进行限制的措施常常会在多次交易的过程中将税收的惩罚或负担转移给交易的另一方（转移等于加价），但用减税的鼓励却不会或无法随交易向另一方转移（转移等于减价）。用奖与惩的双向手段引导市场的供给与需求，调节和缓解供求关系引起的价格变化。
1、对社会保障住房的建设和低收入家庭住房的消费给以税收的减免。
由于社会保障性住房的建设（如经济适用住房的建设）是政府限价的低利润生产，因此当有高利润的商品房生产机会时，必然会难以吸引更多的投资流入。许多地方政府只能带有计划性的责令国有的房地产开发企业承担经济适用住房的建设任务，结果使大量的承担低利润产品生产的企业逐步丧失了市场中的企业竞争力，削弱了这些企业在商品房市场的占有率和客户资源，加重了国有企业的责任与负担，甚至拖垮了一些原本很有实力的国有企业。应将从事社会保障性住房的企业从市场中分离，不管是建设经济适用住房还是廉租房的企业或投资者，都应在限价限定利润的基础上实行减免税收的政策，用税收减免转换成企业收益吸引更多的资金，企业有主动性参与社会保障性住房的开发与建设，以确保适量的社会保障性住房的供给量，同时降低这部分住房的成本。社会保障性住房本来就依赖于税收的二次分配转移补贴，直接的减免并不会影响财政收入，但却能用鼓励的方式吸引更多的投资，并保障供给。
为防止社会保障性住房的过渡消费，除行政审批的限制性手段之外，应用税收的方式进行调节。如社会保障性住房应严格限制其户型面积（包括经济适用住房），既防止官员的腐败和社会的腐败，也可防止政府的补贴进入不应该享受补贴的人群口袋中，又可以减少政府的财力支出，可以用有限的财力保证解决更多家庭的住房问题。日本至今的社会平均每套住房的面积为80—100平方米，我国的户型中位数为70平方米，但经济适用住房远远大于了这个标准。人均建筑面积数均大于城镇人均建筑面积数，可以认定为过度保障或过度消费。如在社会保障性住房中对消费者实行了补贴，就应对生产或居住超过当地人均建筑面积水平的低收入家庭住房征收高税收，对非自住性占有社会保障性住房的征收高税收，用税收的强制性法律手段保护低收入人群的利益和转移支付的成本。
在消费环节中应对廉租房或经济适用住房（前提是必须将经济适用住房从商品房市场中剥离，列入社会保障体系）实行契税的减免，并对其从事政府定价的物业管理和收租管理单位实行营业税和所得税的减免。对廉租房只能限定对象的换租，而不能自由转让居住权，更不能形成居住权转让的交易。对经济适用住房的首次购买交易应用届时商品房定价的原则，由政府打折限定当时的销售或购买价格，并免征首次交易的营业税和契税。但经济适用住房再次交易时，一是，应由政府原购买价或在原价上加存款利息回收，再分配给应享受政府补贴保障的家庭；二是，应由政府收回出售时按商品房与实际购买价格之间的差额，并对超出出售时商品房房价的差额征收营业税或差额税。再次交易的也应征收契税，并转成商品房属性。现行的再交易时征收3—10％差价的土地出让金的作法或地方政府限定五至十年不得转让的作法均不利于对低收入家庭实施保障，也不能防止倒卖与炒房，同时无法限制投资性出租。只能一方面用减免税收对低收入家庭给以补贴并降低首次进入的门槛，另一方面用加税的严厉惩罚限制过度消费、限制投资和投机行为，也限制腐败和不合理占用国家转移支付的补贴资源。
2、用强有力的税收优惠政策和贴息政策鼓励和支持节能环保住房的建设。
能源已成为制约中国经济发展的瓶颈，因此应鼓励和支持建设节能、环保的新型住宅。但现有的节能、环保材料与设施都会大大的增加成本并提高房价。发达国家都有专门的税收和金融规定，用特殊的政策来鼓励和支持节能与环保材料与设施的利用，以降低首次修建的成本，增加长期使用中的节能效应和减少环保的公共财政支出。
目前由于缺少政策的有利支持，因此约70％的住宅为非节能、非环保型住宅。国家一方面舍不得用减税的方式对节能给以支持，另一方面表面上增加了财政的税收，却大量的在能源建设支出上浪费资金和财力，同时还会花钱买蓝天、花钱买环保，又要控制房价增长。
这些相关政策的不一致性，恰恰造成了GDP的高增长中国民财富却未能有效积累和增加，更多的GDP被政策的不一致性所浪费和抵消了。不如在这政策中明确政府的导向，用税收政策引导和调节市场向节能、环保方面发展。
3、用差别税收政策调节需求。
除解决低收入家庭的住房问题外，发展市场经济、改善与提高全社会的住房也同样是政府的责任，也同样应给以支持，以满足不同的物质需求，这也是建立和谐社会的重要内容之一。
政府的责任并非直接对市场的干预，而应是建立市场的规则，这个规则中包括用税收工具帮助与调节需求。参照发达国家经历的发展过程和现行的制度发现，各种政府都在用税收政策严格的区别对待自住性住房与投资性住房两种不同的需求。
美、英、日、德、法、港等国家和地区都对自住性住房的消费实行补贴方式的个人所得税减免，同时对多次交易但只保留自住性住房的更换过程也免征或减征因房屋交易而增值的税费，但对有投资性住房的家庭则取消包括其自住性住房的税收减免。虽然未对投资性住房需求额外征收其他税费，但取消应享受的税收减免本身就是一种处罚或抑制。由于我国现行自住性住房没有任何优惠的税收政策，因此也无法对投资性行为用不免税收进行控制。于是有些学者、官员提出了对投资性住房的加税政策，而杭州的案例则证明对投资性住房的加税会在再交易的过程中向后者转移，不但未起到抑制作用，反而更进一步的推动了房价的上升。因此加税在房价上涨的阶段会转移，而在房价下跌的阶段则无任何意义，并不能有效的产生对市场有益的调控作用。
更合理的方式应是取消住房补贴的发放，而用购买自住性住房减免或冲抵个人所得税的方式引导自住性住房的消费，并用对拥有投资性住房的家庭取消购房中个人所得税减免或冲抵的方式进行约束。
现有的住房补贴制度主要是在新人新办法的财政支出的单位中出现，本来就是税收的转移支付，几乎所有发放住房补贴的单位都将住房补贴合理的列支于应纳个人所得税的基数之外。如果全部取消了，住房补贴的制度就没有了这种税收中的转移支付，也就没有了这部分名义的个人所得税征收基数之外家庭可支配收入。住房补贴本来就是一种有人有、有人无的不公平分配方式，并且不管是否购房都会列支。如果取消了住房补贴的发放，而统一改为购房行为中的税收减免，主要是对个人所得税的减免，则是对所有城镇居民都公平的一种分配方式。个税的减免或冲抵可以按单人纳税主体或双人纳税主体计算限额，也可以按当年支付的贷款利息计算，还可以按预期的住房补贴发放标准折算，或者包括冲抵契税。总之，完全可以用一种合理的计算方式逐步累计冲抵或减免应纳个人所得税，这样也不会影响递次消费中的住房更换。而对投资性的住房则无权享受这种冲抵或减免，自然就会对投资需求产生抑制。对有能力不享受个税减免的投资购房人而言，其一定会考虑投资的收益，银行也一定能降低信贷的风险。购房行为中的个税减免毫无疑问的只能由购买自住性住房者本人享受，并且无法在再交易中转移，也一定不会有人愿意将减免个税的利益轻易的转让给他人。
用差别税收政策调节和引导自住性住房需求和投资性住房需求是一件执行成本不很高，但是调节力度很大的事。要减税就一定会有主动的、必要的个人纳税申报，而加税的监督和执行成本却很高，因为人们不会主动申报反而会瞒报和不报。在由个人主动申报减免的条件下，监督与审查的成本就会大大降低了，不报与瞒报的机会反而会减少和易查了，政府有了减税在前自然也就更有理由重罚在后了。
实行差别税收制度、取消住房补贴、对购买自住性住房给以税收优惠，一方面体现了政府积极鼓励和支持城镇居民解决与改善住房条件、推动实现小康政策向导；一方面对投资性需求起到有约束性的抑制；另一方面会对投机性行为产生减税与投机获利之间的差额风险，让投机者望而生畏，起到威慑作用。而减税所带来的收入降低也许并不大于发放住房补贴的转移支付，更会从每个家庭开始培养起纳税的良好习惯，从每个孩子起培养出全社会的信誉制度，让所有人都会为获得免税而积极申报、主动纳税（没有纳税记录的人是无法获得纳税减免的），也会规范住房投资行为。当住房投资行为更为理性与慎重时，投资行为也就不会大大推动房价的增长了，不会成为银行信贷的风险，不会对自住性住房需求产生过大的冲击。
除了购买行为上的差别税收之外，美、港等国家和地区也均有在转换与再交易中如果住房升值的部分不超过一定额度（一般以免税额相同），并且另行购买的仍为自住性住房的免征所得税，仍可以享受免税待遇。相反，用于投资性的住房则在再交易过程中按规定的方式纳税而不享有免税的权利，严格的界定了自住性住房与投资性住房之后实行差别税收并调节市场中的供求关系就变成一件很简单的事了。但如果既没有明确的住房社会保障体系解决低收入家庭的住房问题，又没有相应的法律规定区分自住与投资行为的界限，没有免税的相关差别税制，只用同一种简单的行政方式调控市场，一定不会取得好的效果。
4、建立与完善合理的税收体系。
目前的税收政策概念混乱，分不清生产、购买、流通、交易、保有等不同环节的税收政策，也就很难通过不同有针对性的某一环节税费的调整来引导市场。
目前部分官员与学者认为我国在住房生产的环节有过重的税收，但在保有环节却税收过低。其实是因为我国是用税和费两种方式交叉征收而造成的差异，严格的说，费中包含了税的成分，并在税和费并施的过程中加重了所有环节的税收，使我国在住房生产、建设、购买、交易、保有的税收都远远高于发达国家或大多数国家。
表面看来我国对住房免征房产税（现行制度中的房产税）是减弱了财产保有环节的税收，但是与国际上其他国家的情况相比却并非如此。我国的商品房实行了土地累计总和使用年限一次交清地租的制度。如果按住房70年一次性支付出让金并以银行贷款利率贴现计算，住房者所承担的土地地租是实际交纳地租的4至5倍，并被分担在70年的保有期间之中。提前预交的土地租金和贴现的利息相当于已交付了保有期间的税收。如我国并未在公民购买商品房时减免个人收入所得税，等于在公民用纳税之后的货币资产转换成实物资产，同时仍承担着个人所得税交纳的责任和新增的税收（包括纳税额的利息支付）。如经济适用住房未交纳土地的出让金本就是在为低收入家庭进行转移支付，本就是最有理由和应收取保有环节税的，却与我们的保障低收入家庭的住房政策相矛盾。如投资性住房若严格征收了出租营业性的各种税费，等于已交纳了保有环节的税。如果专家认为住房实物财产应在保有中另行纳税，则与非自有土地的租用原则相冲突。国外的物业税大多是因为形成实物资产时的免税优惠与土地私有化的升值相关而收取的保有税，但在租用土地中房屋使用年限越长，土地使用年限越短，是个贬值的持续过程而非升值的过程，因此无法用固定而标准的税率原则确定这种市场调节关系。如征收财产税和投资性住房盈利的所得税或房产交易而产生的盈利税时，都应该首先充分考虑到房屋交易的贬值中的退税问题和个人所得税的税制统一问题。现行市场是个房价上升的阶段，但税收政策并非仅仅为限制房价的上升，而应是统一而长久的政策，包括房价下行阶段的税制稳定。针对个人所得税就更复杂化了，现有约11种法律在管辖个人收入所得用不同的税率和方式在征收与交纳，再在住房的交易中增加其他税收，就使我国预期将个税由多种税率和征收方式改为年度所得税制计算纳税增加了困难和复杂程度。
因此不管是从个人收入所得税的调整方式还是住房购买交易、保有等环节出台税收政策，都不应该仅为单一房价目标或某一阶段的单一市场目标而出台政策，应从整个与土地、住房、个人所得相关一系列税和费的征收、交纳关系中找到能相互衔接的合理方式，建立和完善现行的税制，不是仅仅只想到加税。
如果将投资性住房的收益（包括投机性炒卖）合并在个人所得税率中一并考虑，则这一税收已成为全世界最重的税收，根本不用再增加新的税种就足够起到调节作用了。关键问题并非在单项上增加税收性的惩罚，而在于一个不完善的税收体系一定是造成偷税、漏税增加的必然条件，无法发挥税收调节的传递作用。而完善的税收体系才能起到用税收合理调节市场的供求关系，调节二次分配的公平以及促进市场发展，优先解决自住房条件的最佳作用。
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中国经济上一轮的宏观调控中为防止投资过热曾出台了征收固定资产投资方向调节税的政策，该政策对不同的投资方向实行了差别税率，并对节能住宅实行了优惠税率。在通缩出现之后，为拉动投资的增长，政府停止了征收固定资产投资方向调节税，但取消了该项税收的同时也取消了对节能住宅的优惠和鼓励的政策措施。而今天当中国出现了煤、油、电、运的紧张局面时，才发现当时取消固定资产投资方向调节税的同时没有兼顾到同时取消了对节能住宅的税收优惠所带来的危害或说取消了税收政策对节能设施的积极导向作用。
当1994年出台土地增值税时是为了降低投资以及防止过热，但却形成了多种政策重叠而产生的对吸引投资和房地产生产的压力，于是税法出台后又不得不宣布推迟五年后再执行。当为启动消费、拉动投资而征收利息税时，并没有兼顾。当物价上涨而利息收入呈负收益时，政府首先在提高利率而并非取消利息税，等于对无收益的负利息收入仍在征收所得税。并且限制储户将负利息收入的存款用于购房或投资于购房，使现行的税收政策与政府宏观调控导向形成逆向的对冲效应，大大降低了用税收调节的力度。
因此应结合建立和谐社会和进入小康社会的政府目标，结合中国的住房制度建立，重新设计与房地产相关的各种税收政策。税收政策不能仅从加税的角度出发去加以限制，同时需要用减税的方式加以引导，如出口退税和免征农业税。用有增有减的差别税收，一方面是增加成本减少利润的限制条件，另一方面则应是降低成本增加利润的鼓励条件。用加税的方式进行限制的措施常常会在多次交易的过程中将税收的惩罚或负担转移给交易的另一方（转移等于加价），但用减税的鼓励却不会或无法随交易向另一方转移（转移等于减价）。用奖与惩的双向手段引导市场的供给与需求，调节和缓解供求关系引起的价格变化。
1、对社会保障住房的建设和低收入家庭住房的消费给以税收的减免。
由于社会保障性住房的建设（如经济适用住房的建设）是政府限价的低利润生产，因此当有高利润的商品房生产机会时，必然会难以吸引更多的投资流入。许多地方政府只能带有计划性的责令国有的房地产开发企业承担经济适用住房的建设任务，结果使大量的承担低利润产品生产的企业逐步丧失了市场中的企业竞争力，削弱了这些企业在商品房市场的占有率和客户资源，加重了国有企业的责任与负担，甚至拖垮了一些原本很有实力的国有企业。应将从事社会保障性住房的企业从市场中分离，不管是建设经济适用住房还是廉租房的企业或投资者，都应在限价限定利润的基础上实行减免税收的政策，用税收减免转换成企业收益吸引更多的资金，企业有主动性参与社会保障性住房的开发与建设，以确保适量的社会保障性住房的供给量，同时降低这部分住房的成本。社会保障性住房本来就依赖于税收的二次分配转移补贴，直接的减免并不会影响财政收入，但却能用鼓励的方式吸引更多的投资，并保障供给。
为防止社会保障性住房的过渡消费，除行政审批的限制性手段之外，应用税收的方式进行调节。如社会保障性住房应严格限制其户型面积（包括经济适用住房），既防止官员的腐败和社会的腐败，也可防止政府的补贴进入不应该享受补贴的人群口袋中，又可以减少政府的财力支出，可以用有限的财力保证解决更多家庭的住房问题。日本至今的社会平均每套住房的面积为80—100平方米，我国的户型中位数为70平方米，但经济适用住房远远大于了这个标准。人均建筑面积数均大于城镇人均建筑面积数，可以认定为过度保障或过度消费。如在社会保障性住房中对消费者实行了补贴，就应对生产或居住超过当地人均建筑面积水平的低收入家庭住房征收高税收，对非自住性占有社会保障性住房的征收高税收，用税收的强制性法律手段保护低收入人群的利益和转移支付的成本。
在消费环节中应对廉租房或经济适用住房（前提是必须将经济适用住房从商品房市场中剥离，列入社会保障体系）实行契税的减免，并对其从事政府定价的物业管理和收租管理单位实行营业税和所得税的减免。对廉租房只能限定对象的换租，而不能自由转让居住权，更不能形成居住权转让的交易。对经济适用住房的首次购买交易应用届时商品房定价的原则，由政府打折限定当时的销售或购买价格，并免征首次交易的营业税和契税。但经济适用住房再次交易时，一是，应由政府原购买价或在原价上加存款利息回收，再分配给应享受政府补贴保障的家庭；二是，应由政府收回出售时按商品房与实际购买价格之间的差额，并对超出出售时商品房房价的差额征收营业税或差额税。再次交易的也应征收契税，并转成商品房属性。现行的再交易时征收3—10％差价的土地出让金的作法或地方政府限定五至十年不得转让的作法均不利于对低收入家庭实施保障，也不能防止倒卖与炒房，同时无法限制投资性出租。只能一方面用减免税收对低收入家庭给以补贴并降低首次进入的门槛，另一方面用加税的严厉惩罚限制过度消费、限制投资和投机行为，也限制腐败和不合理占用国家转移支付的补贴资源。
2、用强有力的税收优惠政策和贴息政策鼓励和支持节能环保住房的建设。
能源已成为制约中国经济发展的瓶颈，因此应鼓励和支持建设节能、环保的新型住宅。但现有的节能、环保材料与设施都会大大的增加成本并提高房价。发达国家都有专门的税收和金融规定，用特殊的政策来鼓励和支持节能与环保材料与设施的利用，以降低首次修建的成本，增加长期使用中的节能效应和减少环保的公共财政支出。
目前由于缺少政策的有利支持，因此约70％的住宅为非节能、非环保型住宅。国家一方面舍不得用减税的方式对节能给以支持，另一方面表面上增加了财政的税收，却大量的在能源建设支出上浪费资金和财力，同时还会花钱买蓝天、花钱买环保，又要控制房价增长。
这些相关政策的不一致性，恰恰造成了GDP的高增长中国民财富却未能有效积累和增加，更多的GDP被政策的不一致性所浪费和抵消了。不如在这政策中明确政府的导向，用税收政策引导和调节市场向节能、环保方面发展。
3、用差别税收政策调节需求。
除解决低收入家庭的住房问题外，发展市场经济、改善与提高全社会的住房也同样是政府的责任，也同样应给以支持，以满足不同的物质需求，这也是建立和谐社会的重要内容之一。
政府的责任并非直接对市场的干预，而应是建立市场的规则，这个规则中包括用税收工具帮助与调节需求。参照发达国家经历的发展过程和现行的制度发现，各种政府都在用税收政策严格的区别对待自住性住房与投资性住房两种不同的需求。
美、英、日、德、法、港等国家和地区都对自住性住房的消费实行补贴方式的个人所得税减免，同时对多次交易但只保留自住性住房的更换过程也免征或减征因房屋交易而增值的税费，但对有投资性住房的家庭则取消包括其自住性住房的税收减免。虽然未对投资性住房需求额外征收其他税费，但取消应享受的税收减免本身就是一种处罚或抑制。由于我国现行自住性住房没有任何优惠的税收政策，因此也无法对投资性行为用不免税收进行控制。于是有些学者、官员提出了对投资性住房的加税政策，而杭州的案例则证明对投资性住房的加税会在再交易的过程中向后者转移，不但未起到抑制作用，反而更进一步的推动了房价的上升。因此加税在房价上涨的阶段会转移，而在房价下跌的阶段则无任何意义，并不能有效的产生对市场有益的调控作用。
更合理的方式应是取消住房补贴的发放，而用购买自住性住房减免或冲抵个人所得税的方式引导自住性住房的消费，并用对拥有投资性住房的家庭取消购房中个人所得税减免或冲抵的方式进行约束。
现有的住房补贴制度主要是在新人新办法的财政支出的单位中出现，本来就是税收的转移支付，几乎所有发放住房补贴的单位都将住房补贴合理的列支于应纳个人所得税的基数之外。如果全部取消了，住房补贴的制度就没有了这种税收中的转移支付，也就没有了这部分名义的个人所得税征收基数之外家庭可支配收入。住房补贴本来就是一种有人有、有人无的不公平分配方式，并且不管是否购房都会列支。如果取消了住房补贴的发放，而统一改为购房行为中的税收减免，主要是对个人所得税的减免，则是对所有城镇居民都公平的一种分配方式。个税的减免或冲抵可以按单人纳税主体或双人纳税主体计算限额，也可以按当年支付的贷款利息计算，还可以按预期的住房补贴发放标准折算，或者包括冲抵契税。总之，完全可以用一种合理的计算方式逐步累计冲抵或减免应纳个人所得税，这样也不会影响递次消费中的住房更换。而对投资性的住房则无权享受这种冲抵或减免，自然就会对投资需求产生抑制。对有能力不享受个税减免的投资购房人而言，其一定会考虑投资的收益，银行也一定能降低信贷的风险。购房行为中的个税减免毫无疑问的只能由购买自住性住房者本人享受，并且无法在再交易中转移，也一定不会有人愿意将减免个税的利益轻易的转让给他人。
用差别税收政策调节和引导自住性住房需求和投资性住房需求是一件执行成本不很高，但是调节力度很大的事。要减税就一定会有主动的、必要的个人纳税申报，而加税的监督和执行成本却很高，因为人们不会主动申报反而会瞒报和不报。在由个人主动申报减免的条件下，监督与审查的成本就会大大降低了，不报与瞒报的机会反而会减少和易查了，政府有了减税在前自然也就更有理由重罚在后了。
实行差别税收制度、取消住房补贴、对购买自住性住房给以税收优惠，一方面体现了政府积极鼓励和支持城镇居民解决与改善住房条件、推动实现小康政策向导；一方面对投资性需求起到有约束性的抑制；另一方面会对投机性行为产生减税与投机获利之间的差额风险，让投机者望而生畏，起到威慑作用。而减税所带来的收入降低也许并不大于发放住房补贴的转移支付，更会从每个家庭开始培养起纳税的良好习惯，从每个孩子起培养出全社会的信誉制度，让所有人都会为获得免税而积极申报、主动纳税（没有纳税记录的人是无法获得纳税减免的），也会规范住房投资行为。当住房投资行为更为理性与慎重时，投资行为也就不会大大推动房价的增长了，不会成为银行信贷的风险，不会对自住性住房需求产生过大的冲击。
除了购买行为上的差别税收之外，美、港等国家和地区也均有在转换与再交易中如果住房升值的部分不超过一定额度（一般以免税额相同），并且另行购买的仍为自住性住房的免征所得税，仍可以享受免税待遇。相反，用于投资性的住房则在再交易过程中按规定的方式纳税而不享有免税的权利，严格的界定了自住性住房与投资性住房之后实行差别税收并调节市场中的供求关系就变成一件很简单的事了。但如果既没有明确的住房社会保障体系解决低收入家庭的住房问题，又没有相应的法律规定区分自住与投资行为的界限，没有免税的相关差别税制，只用同一种简单的行政方式调控市场，一定不会取得好的效果。
4、建立与完善合理的税收体系。
目前的税收政策概念混乱，分不清生产、购买、流通、交易、保有等不同环节的税收政策，也就很难通过不同有针对性的某一环节税费的调整来引导市场。
目前部分官员与学者认为我国在住房生产的环节有过重的税收，但在保有环节却税收过低。其实是因为我国是用税和费两种方式交叉征收而造成的差异，严格的说，费中包含了税的成分，并在税和费并施的过程中加重了所有环节的税收，使我国在住房生产、建设、购买、交易、保有的税收都远远高于发达国家或大多数国家。
表面看来我国对住房免征房产税（现行制度中的房产税）是减弱了财产保有环节的税收，但是与国际上其他国家的情况相比却并非如此。我国的商品房实行了土地累计总和使用年限一次交清地租的制度。如果按住房70年一次性支付出让金并以银行贷款利率贴现计算，住房者所承担的土地地租是实际交纳地租的4至5倍，并被分担在70年的保有期间之中。提前预交的土地租金和贴现的利息相当于已交付了保有期间的税收。如我国并未在公民购买商品房时减免个人收入所得税，等于在公民用纳税之后的货币资产转换成实物资产，同时仍承担着个人所得税交纳的责任和新增的税收（包括纳税额的利息支付）。如经济适用住房未交纳土地的出让金本就是在为低收入家庭进行转移支付，本就是最有理由和应收取保有环节税的，却与我们的保障低收入家庭的住房政策相矛盾。如投资性住房若严格征收了出租营业性的各种税费，等于已交纳了保有环节的税。如果专家认为住房实物财产应在保有中另行纳税，则与非自有土地的租用原则相冲突。国外的物业税大多是因为形成实物资产时的免税优惠与土地私有化的升值相关而收取的保有税，但在租用土地中房屋使用年限越长，土地使用年限越短，是个贬值的持续过程而非升值的过程，因此无法用固定而标准的税率原则确定这种市场调节关系。如征收财产税和投资性住房盈利的所得税或房产交易而产生的盈利税时，都应该首先充分考虑到房屋交易的贬值中的退税问题和个人所得税的税制统一问题。现行市场是个房价上升的阶段，但税收政策并非仅仅为限制房价的上升，而应是统一而长久的政策，包括房价下行阶段的税制稳定。针对个人所得税就更复杂化了，现有约11种法律在管辖个人收入所得用不同的税率和方式在征收与交纳，再在住房的交易中增加其他税收，就使我国预期将个税由多种税率和征收方式改为年度所得税制计算纳税增加了困难和复杂程度。
因此不管是从个人收入所得税的调整方式还是住房购买交易、保有等环节出台税收政策，都不应该仅为单一房价目标或某一阶段的单一市场目标而出台政策，应从整个与土地、住房、个人所得相关一系列税和费的征收、交纳关系中找到能相互衔接的合理方式，建立和完善现行的税制，不是仅仅只想到加税。
如果将投资性住房的收益（包括投机性炒卖）合并在个人所得税率中一并考虑，则这一税收已成为全世界最重的税收，根本不用再增加新的税种就足够起到调节作用了。关键问题并非在单项上增加税收性的惩罚，而在于一个不完善的税收体系一定是造成偷税、漏税增加的必然条件，无法发挥税收调节的传递作用。而完善的税收体系才能起到用税收合理调节市场的供求关系，调节二次分配的公平以及促进市场发展，优先解决自住房条件的最佳作用。
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