任志强对形势的判断与对策二、关于金融的政策
二、关于金融的政策。
1、建立住房保障体系的同时必须建立专门针对低收入家庭的住房金融体系，而非用单一金融政策既想解决低收入家庭的住房问题，又想同时解决中高收入家庭的住房问题，还想同时起到宏观调控需求与减少的问题。
建立住房保障体系的相关金融体系应包括供给与消费两个部分。
A、对社会保障住房供给性的金融支持应由银行提供低息或政府贴息的长期贷款（国外可高达70年的低息贷款），用于支持低收入家庭的住房建设。该贷款由政府的土地出让收入中所提取的用于社会保障住房支出的部分担保，分年度偿还，部分用住房的销售收入和租金偿还。
也可以批准担任建设任务的企业发行企业债券或证券化基金。既然国家已同意用免征土地地租和减免税费的方式支持经济适用住房的建设，自然可以立法而提供低息或贴息的贷款。低息贷款的利率高于存入央行的准备金的利率时，银行不会有任何损失，并且没有风险，在社会发行企业债券或基金同样也不会有风险。
B、对社会保障性住房消费的金融支持，也应用类似公积金贷款的低息贷款。既然政府承担着解决低收入家庭住房保障的责任，就应该提供解决此类人群住房贷款的差别条件，这部分贴息可以用财政的转移支付或土地出让收入补贴。
住房保障体系的金融政策：一要体现政府对解决低收入家庭住房问题的关注；二要让低收入人群得到实际的帮助；三可以缓解差别的矛盾；四可以在用利率调节宏观经济运行时不伤害低收入家庭的利益。
2、建立有差别的消费信贷政策。除对低收入家庭的住房问题进行保障之外，对其它收入阶层的家庭同样应提供消费信贷的支持，也要解决他们的住房问题。国际上大多数国家也是如此，但对自住性住房消费和投资性住房需求可以和应该采取政策上的差别对待。如此次央行调高房贷利息时就开始有了差别利率。很遗憾的是由于我国没有完整的信息平台，于是央行就用第一套或第二套住房为差别利率的条件，其实在需求差别上有认识的统一，用自住房与投资性住房来划分信贷政策差别和利率差别。
既然有自住性与投资性的差别就应对其进行定义。一是，要定义家与家庭的概念，单个纳税人不带有其他家庭人员组合居住或不承担抚养人口义务的不能称为家庭，不管其收入高低政府都不应承担其解决住房问题的义务。两个亲属关系或血缘关系以上的居住组合才能称为家庭，政府只对城镇家庭提供低收入社会保障性住房。二是，自住性住房不是按套而是按是否出租来加以限制并区分其自住与投资性质，并给以信贷差别对待。目前我国一个家庭中的成员，包括纳税主体可能在一个城市中较远的两地工作或在不同的城市工作，特别是全国性公司增多之后，因此应允许一个家庭因工作或生活需要在一地或多地有一套以上的自住性住房。美国或多数发达国家均用每套房的法定出租时间作为限制性条件，如每年整套出租的时间不超过15天或45天不等，也有限制只能出租部分住房而不能整套出租且不能超过180天的，有的国家则鼓励非整套自住房的部分出租。
建议我国用住房是否出租或在某种时间限制性出租来界定自住性与投资性的区分，而不是用第一或第二套的数量界定利率差别。（3）另一种界定自住性与投资性需求的区分是用贷款数量界定的，可以在银行限定单一纳税人的住房贷款总量（一个家庭中有多个纳税人可以将限额合并使用），在这一限额之内的视为自住性住房需求，超过这一限额的为投资性需求，限额内与限额外实行差别利率。（4）还可以用月还贷比例不超过家庭收入的30%（不含住房出租收入）或一定比例为界，低于此比例的为自住性住房消费，高于此比例的为投资性需求。
针对自住性需求与投资性需求的不同可以在首付的比例和贷款的利息上给以差别限制，这样既有利于解决广义的城镇居民住房、有利于发展经济、有利于开辟居民投资渠道、有利于扩大住房租赁市场，同时有利于抑制过度的投资性需求，尤其有利于控制非高收入家庭的投机性投资行为，降低投资人的风险和降低银行的住房信贷风险，还有利于国家、央行利用金融工具对宏观经济调节时不会影响自住性住房的需求，不会造成市场的过渡波动和价格的稳定。
3、推进不动产信托基金与证券化市场的建设。当银行中有大量低储蓄利率的存款时，必须推进不动产公开市场的开放进程，解决银行单一信贷渠道，单一投资渠道和单一风险承担的囚徒困境。
开放社会融资的不动产基金并非只是解决开发企业的投资性流动资金问题，同时是将分散的、独立的、非专业化的个人在住房上的投资行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险，增加全社会的风险承担和抗御的能力。尤其是社会公众对企业信誉的监管能力与挑选能力会大大超过银行的监控与判断能力，同时可以回避银行官员腐败造成的信贷风险、骗贷风险等，也减轻了银行对开发信贷的风险压力和对个人投资住房行为的信贷风险压力。
虽然不动产基金也会形成一定的投资行为，如整楼购买后的出租，虽然这种需求也会造成供求关系的紧张，但这种专业化的有组织的投资行为：一是，不再动用和占用银行的资金（起码减少了个人住房投资中的信贷资金），减少了银行的风险。二是，更加理性化及有针对性，避免了对所有不同价位房屋的冲击与波动。三是，这种专业化的基金投资行为不会用短炒的方式靠哄抬房价盈利，短炒的投机行为实际并没有对住房供给的实际量进行消化，而是重新返回于市场形成供给（也许在二手房市场）。四是，专业化基金的投资行为是以整体盈利为目的的，不会加速房价的上升（整购常常会压低房价）。五是，增加和提供了有管理的出租市场，削弱了私下投资的出租市场，会变象的打击短炒和投机的投资行为，有利于市场的稳定。六是，避免了私下出租市场的欺诈等不规范行为，也有利于防止出租市场中的治安偷税、漏税等相关问题。因此绝不能将不动产基金看作是只给开发商提供资金支持的金融工具，而应看到其对市场和房价稳定的其它积极作用。
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1、建立住房保障体系的同时必须建立专门针对低收入家庭的住房金融体系，而非用单一金融政策既想解决低收入家庭的住房问题，又想同时解决中高收入家庭的住房问题，还想同时起到宏观调控需求与减少的问题。
建立住房保障体系的相关金融体系应包括供给与消费两个部分。
A、对社会保障住房供给性的金融支持应由银行提供低息或政府贴息的长期贷款（国外可高达70年的低息贷款），用于支持低收入家庭的住房建设。该贷款由政府的土地出让收入中所提取的用于社会保障住房支出的部分担保，分年度偿还，部分用住房的销售收入和租金偿还。
也可以批准担任建设任务的企业发行企业债券或证券化基金。既然国家已同意用免征土地地租和减免税费的方式支持经济适用住房的建设，自然可以立法而提供低息或贴息的贷款。低息贷款的利率高于存入央行的准备金的利率时，银行不会有任何损失，并且没有风险，在社会发行企业债券或基金同样也不会有风险。
B、对社会保障性住房消费的金融支持，也应用类似公积金贷款的低息贷款。既然政府承担着解决低收入家庭住房保障的责任，就应该提供解决此类人群住房贷款的差别条件，这部分贴息可以用财政的转移支付或土地出让收入补贴。
住房保障体系的金融政策：一要体现政府对解决低收入家庭住房问题的关注；二要让低收入人群得到实际的帮助；三可以缓解差别的矛盾；四可以在用利率调节宏观经济运行时不伤害低收入家庭的利益。
2、建立有差别的消费信贷政策。除对低收入家庭的住房问题进行保障之外，对其它收入阶层的家庭同样应提供消费信贷的支持，也要解决他们的住房问题。国际上大多数国家也是如此，但对自住性住房消费和投资性住房需求可以和应该采取政策上的差别对待。如此次央行调高房贷利息时就开始有了差别利率。很遗憾的是由于我国没有完整的信息平台，于是央行就用第一套或第二套住房为差别利率的条件，其实在需求差别上有认识的统一，用自住房与投资性住房来划分信贷政策差别和利率差别。
既然有自住性与投资性的差别就应对其进行定义。一是，要定义家与家庭的概念，单个纳税人不带有其他家庭人员组合居住或不承担抚养人口义务的不能称为家庭，不管其收入高低政府都不应承担其解决住房问题的义务。两个亲属关系或血缘关系以上的居住组合才能称为家庭，政府只对城镇家庭提供低收入社会保障性住房。二是，自住性住房不是按套而是按是否出租来加以限制并区分其自住与投资性质，并给以信贷差别对待。目前我国一个家庭中的成员，包括纳税主体可能在一个城市中较远的两地工作或在不同的城市工作，特别是全国性公司增多之后，因此应允许一个家庭因工作或生活需要在一地或多地有一套以上的自住性住房。美国或多数发达国家均用每套房的法定出租时间作为限制性条件，如每年整套出租的时间不超过15天或45天不等，也有限制只能出租部分住房而不能整套出租且不能超过180天的，有的国家则鼓励非整套自住房的部分出租。
建议我国用住房是否出租或在某种时间限制性出租来界定自住性与投资性的区分，而不是用第一或第二套的数量界定利率差别。（3）另一种界定自住性与投资性需求的区分是用贷款数量界定的，可以在银行限定单一纳税人的住房贷款总量（一个家庭中有多个纳税人可以将限额合并使用），在这一限额之内的视为自住性住房需求，超过这一限额的为投资性需求，限额内与限额外实行差别利率。（4）还可以用月还贷比例不超过家庭收入的30%（不含住房出租收入）或一定比例为界，低于此比例的为自住性住房消费，高于此比例的为投资性需求。
针对自住性需求与投资性需求的不同可以在首付的比例和贷款的利息上给以差别限制，这样既有利于解决广义的城镇居民住房、有利于发展经济、有利于开辟居民投资渠道、有利于扩大住房租赁市场，同时有利于抑制过度的投资性需求，尤其有利于控制非高收入家庭的投机性投资行为，降低投资人的风险和降低银行的住房信贷风险，还有利于国家、央行利用金融工具对宏观经济调节时不会影响自住性住房的需求，不会造成市场的过渡波动和价格的稳定。
3、推进不动产信托基金与证券化市场的建设。当银行中有大量低储蓄利率的存款时，必须推进不动产公开市场的开放进程，解决银行单一信贷渠道，单一投资渠道和单一风险承担的囚徒困境。
开放社会融资的不动产基金并非只是解决开发企业的投资性流动资金问题，同时是将分散的、独立的、非专业化的个人在住房上的投资行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险，增加全社会的风险承担和抗御的能力。尤其是社会公众对企业信誉的监管能力与挑选能力会大大超过银行的监控与判断能力，同时可以回避银行官员腐败造成的信贷风险、骗贷风险等，也减轻了银行对开发信贷的风险压力和对个人投资住房行为的信贷风险压力。
虽然不动产基金也会形成一定的投资行为，如整楼购买后的出租，虽然这种需求也会造成供求关系的紧张，但这种专业化的有组织的投资行为：一是，不再动用和占用银行的资金（起码减少了个人住房投资中的信贷资金），减少了银行的风险。二是，更加理性化及有针对性，避免了对所有不同价位房屋的冲击与波动。三是，这种专业化的基金投资行为不会用短炒的方式靠哄抬房价盈利，短炒的投机行为实际并没有对住房供给的实际量进行消化，而是重新返回于市场形成供给（也许在二手房市场）。四是，专业化基金的投资行为是以整体盈利为目的的，不会加速房价的上升（整购常常会压低房价）。五是，增加和提供了有管理的出租市场，削弱了私下投资的出租市场，会变象的打击短炒和投机的投资行为，有利于市场的稳定。六是，避免了私下出租市场的欺诈等不规范行为，也有利于防止出租市场中的治安偷税、漏税等相关问题。因此绝不能将不动产基金看作是只给开发商提供资金支持的金融工具，而应看到其对市场和房价稳定的其它积极作用。
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