任志强对形势的判断与对策一、关于土地供给的调控
一、关于土地供给的调控。
坚持经营性用地的土地招拍挂制度，但应改变现有的作法。
建议：
1、必须用熟地进行出让，以有效的控制土地资源的实际供给。
现有的毛地出让制度造成土地管理部门将大量的土地实行了出让或先划拨后出让，名义上看来土地的供给量充足，但由于征地、拆迁、市政建设等土地开发的周期较长，无法保证土地进入市场之后可以直接转入商品房生产，并且无法用严格的时间限制开发商必须完成商品房建设的周期，也无法实现对不能按期完成土地开发的土地闲置情况进行回收与处罚。许多项目只完成了部分投资，却遗留了很难处理的收尾难题，使政府想收回都无力处理。熟地出让金加重政府的责任与负担，但能有效的实施对土地的管理，能有效的应对闲置资源的再分配。
2、将土地的一级开发（生变熟的过程）交给社会，用招拍挂的方式要求低价中标，明确完成时间，以公开透明土地预期供给的信息。有利于防止土地一级开发中的政府腐败，政府土地储备的压力和举债压力有效提高效率，并解脱政府拆迁、征地中角色不清的责任。政府可以从发标人的身份实施严格的政府管理，制定招标中严格的拆迁补偿条件，严格按招标条件经济执法，同时将全年度或跨年度的土地供给信息公开，以防止暗箱操作中土地价格的欺诈行为，并合理解决土地预期问题，也有利于政府合理的调控土地资源的供给总量。
3、指令性规定地方政府必须按土地供给计划的一定比例分配资源（发达地区与非发达地区不同，例如按低收入家庭现状住房困难户在城市总家庭户数中的比例），将这些土地用于建设住房保障中的廉租房或经济适用住房，甚至限价招拍挂的中低价位的普通商品住房。
管住低收入家庭保障性房屋的建设，解决了低收入家庭的住房问题，就可以适当的放开商品房的价格，并保证社会的和谐与稳定。用一部分限价的普通商品房解决中等偏下收入或拆迁安置中的被动性消费，就使市场商品房的价格波动与低收入人群的生活质量影响无关了。
4、指令性规定（或立法）地方政府必须按土地有偿出让收入的一定比例分配财力，必须用于社会保障性住房中的廉租房建设，扩大廉租房的供给量，不是把低收入家庭推进市场，而是将低收入家庭的住房问题从市场中和房价影响中剥离，用土地的收益由政府承担解决社会保障的义务。
同时廉租房在政府严格审定收入标准与准入资格的基础上，不是用固定租金而是用低收入家庭的收入比例限额支付房租，其余的租金由政府的土地收益补偿。廉租房用收入比例限额可以解决低收入人群中收入差别中的房租负担合理性，也可以防止低收入人群家庭收入提高后仍占用政府补贴的现象。
5、指令性规定（或立法）地方政府必须在占用农田土地时，对被征地农户承诺：当该征用的农地进行经营性出让时，招拍挂高于政府审定的土地出让低价标准时，按一定的比例返还给被征地的农户，以防止地方政府强烈的低进高出的盈利欲望，形成对失地农民利益的保护，也会平息失地农民对征地补偿费用的过高和对经营性土地中政府过高获利的不满。同时应按一定比例用于补贴非经营性用地的征地补偿，以平衡不同征地政策造成的补偿标准差异。
当政府从土地中获取了合理的地租之后，高于标价的获利收益不应由政府全部获取，否则会造成政府过强的利益驱动而人为垄断的造成土地价格的扭曲。当这部分超额利润被合理通过法定的转移支付转化为社会保障或低价位商品房的土地供给，变成社会保障性用房的投入以及对失地农民的补偿与保护时，不但能规范政府的行为同时能解决低收入家庭的住房问题，有利于创建社会的和谐及通过转移支付调节贫富差别，也不会再影响商品房市场的推进。
6、对已划拨或出让的土地限期进行重新登记，并重新核实已开发情况及项目进展情况，重新核定必须开工和完成的时限。根据土地毛地与熟地出让的情况差别分别在重新登记的出让契约中约定未能按期投入而闲置的土地的回收时间与条件，防止开发商过度储备土地或有意放慢投资进度而造成市场新开工量的骤减。
在对土地划拨与出让情况进行重新登记的同时，建立和开放土地的二级市场，按房地产管理法的规定，已交齐土地出让金的土地可以进行再次转让，因此完全有必要开放土地的二级市场的公开交易，以盘活存量土地，使土地资源合理配置和利用。二级市场的交易，政府应只收取少量的手续费和转让的契税，不应像招拍挂一样收取高额的差价。目前造成有钱无地和有地无钱的资源闲置与浪费主要的原因在于交易信息的不透明，公开交易过程中政府收取的交易税费等成本过高（包括土地升值的差价），因此私下的交易大大超过了公开的交易，并造成欺诈行为、违法行为和合同纠纷。通过重新登记之后，土地的信息会更加公开、透明、存量清楚、动态清楚、二次交易清楚，有助于在资源二次分配中防止腐败和创造公平。
从源头控制住土地供给的总量、摸清供给的底数、透明土地供给的信息、增加土地一级开发市场化的参与度和土地二级市场的公开交易，并将土地出让的收益进行合理的分配，不但能有利于市场宏观的调控，有利于稳定土地供给的价格预期，有利于调节商品房的市场供给，也有利于保障低收入家庭的住房建设。通过一段时间的法规建设会创造一个良性和长久的市场化土地供给的规则与环境，为房地产业的健康、稳定发展打下坚实的基础。
7、适当提高土地的利用强度。目前我国面临人多地少的局面，这一矛盾将长期存在并日益加剧，因此除合理的规划城市化所需的城市用地之外，应大大的提高现有土地的利用强度。目前全国的城市人均占地（含道路等）远远超过了日本等发达国家，目前全国的建筑容积率仅为1：1.5远远低于大多数土地资源充足的国家，目前我国城市市区每平方公里的人口密度（除上海外）与发达国家的主要城市相似，平均为750人/平方公里，北京为676人/平方公里。但市辖区人口密度却远远低于发达国家大城市的水平，如北京仅为上海的三分之一，仅为伦敦的五分之一，为纽约和巴黎的十分之一，东京与香港的七分之一，说明土地的利用强度过低，土地资源集中利用的合理性过差。为了担心人口密度增加而影响交通，结果反而使土地利用系数降低，使道路的可利用土地减少、城市空间布局不合理、摊大饼反而使交通距离加长、交通时间加长。如果部分城市过度的宣传要建设绿色的低密度住宅就会让土地的利用率更低。应用立法的方式要求城市规划中适当的提高建设用土地的利用强度提高容积率。全国建成区至少应保持1：2.5—1：3的中高密度平均容积率，这样就会至少让现有土地提高50—70％的使用效率，缓解城市建设用地与耕地保护之间的矛盾。
合理安排长期的土地利用计划，许多城市为解决眼前的城市矛盾而出现了大跃进或跨越式的发展模式，要求城市一年一变，恨不能一天解决历史几十年遗留的问题，恨不能一天就让所有城市居民全住上新房、全能购买产权房，于是出现了短期内土地大量集中供给的问题，造成了需求的高度集中，也造成了城市经济与城市房价的大起大落。应从长远的发展过程，倡导递次发展和递次消费的阶段性成长过程，逐步解决土地供给、城市建设和城市住房问题。
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坚持经营性用地的土地招拍挂制度，但应改变现有的作法。
建议：
1、必须用熟地进行出让，以有效的控制土地资源的实际供给。
现有的毛地出让制度造成土地管理部门将大量的土地实行了出让或先划拨后出让，名义上看来土地的供给量充足，但由于征地、拆迁、市政建设等土地开发的周期较长，无法保证土地进入市场之后可以直接转入商品房生产，并且无法用严格的时间限制开发商必须完成商品房建设的周期，也无法实现对不能按期完成土地开发的土地闲置情况进行回收与处罚。许多项目只完成了部分投资，却遗留了很难处理的收尾难题，使政府想收回都无力处理。熟地出让金加重政府的责任与负担，但能有效的实施对土地的管理，能有效的应对闲置资源的再分配。
2、将土地的一级开发（生变熟的过程）交给社会，用招拍挂的方式要求低价中标，明确完成时间，以公开透明土地预期供给的信息。有利于防止土地一级开发中的政府腐败，政府土地储备的压力和举债压力有效提高效率，并解脱政府拆迁、征地中角色不清的责任。政府可以从发标人的身份实施严格的政府管理，制定招标中严格的拆迁补偿条件，严格按招标条件经济执法，同时将全年度或跨年度的土地供给信息公开，以防止暗箱操作中土地价格的欺诈行为，并合理解决土地预期问题，也有利于政府合理的调控土地资源的供给总量。
3、指令性规定地方政府必须按土地供给计划的一定比例分配资源（发达地区与非发达地区不同，例如按低收入家庭现状住房困难户在城市总家庭户数中的比例），将这些土地用于建设住房保障中的廉租房或经济适用住房，甚至限价招拍挂的中低价位的普通商品住房。
管住低收入家庭保障性房屋的建设，解决了低收入家庭的住房问题，就可以适当的放开商品房的价格，并保证社会的和谐与稳定。用一部分限价的普通商品房解决中等偏下收入或拆迁安置中的被动性消费，就使市场商品房的价格波动与低收入人群的生活质量影响无关了。
4、指令性规定（或立法）地方政府必须按土地有偿出让收入的一定比例分配财力，必须用于社会保障性住房中的廉租房建设，扩大廉租房的供给量，不是把低收入家庭推进市场，而是将低收入家庭的住房问题从市场中和房价影响中剥离，用土地的收益由政府承担解决社会保障的义务。
同时廉租房在政府严格审定收入标准与准入资格的基础上，不是用固定租金而是用低收入家庭的收入比例限额支付房租，其余的租金由政府的土地收益补偿。廉租房用收入比例限额可以解决低收入人群中收入差别中的房租负担合理性，也可以防止低收入人群家庭收入提高后仍占用政府补贴的现象。
5、指令性规定（或立法）地方政府必须在占用农田土地时，对被征地农户承诺：当该征用的农地进行经营性出让时，招拍挂高于政府审定的土地出让低价标准时，按一定的比例返还给被征地的农户，以防止地方政府强烈的低进高出的盈利欲望，形成对失地农民利益的保护，也会平息失地农民对征地补偿费用的过高和对经营性土地中政府过高获利的不满。同时应按一定比例用于补贴非经营性用地的征地补偿，以平衡不同征地政策造成的补偿标准差异。
当政府从土地中获取了合理的地租之后，高于标价的获利收益不应由政府全部获取，否则会造成政府过强的利益驱动而人为垄断的造成土地价格的扭曲。当这部分超额利润被合理通过法定的转移支付转化为社会保障或低价位商品房的土地供给，变成社会保障性用房的投入以及对失地农民的补偿与保护时，不但能规范政府的行为同时能解决低收入家庭的住房问题，有利于创建社会的和谐及通过转移支付调节贫富差别，也不会再影响商品房市场的推进。
6、对已划拨或出让的土地限期进行重新登记，并重新核实已开发情况及项目进展情况，重新核定必须开工和完成的时限。根据土地毛地与熟地出让的情况差别分别在重新登记的出让契约中约定未能按期投入而闲置的土地的回收时间与条件，防止开发商过度储备土地或有意放慢投资进度而造成市场新开工量的骤减。
在对土地划拨与出让情况进行重新登记的同时，建立和开放土地的二级市场，按房地产管理法的规定，已交齐土地出让金的土地可以进行再次转让，因此完全有必要开放土地的二级市场的公开交易，以盘活存量土地，使土地资源合理配置和利用。二级市场的交易，政府应只收取少量的手续费和转让的契税，不应像招拍挂一样收取高额的差价。目前造成有钱无地和有地无钱的资源闲置与浪费主要的原因在于交易信息的不透明，公开交易过程中政府收取的交易税费等成本过高（包括土地升值的差价），因此私下的交易大大超过了公开的交易，并造成欺诈行为、违法行为和合同纠纷。通过重新登记之后，土地的信息会更加公开、透明、存量清楚、动态清楚、二次交易清楚，有助于在资源二次分配中防止腐败和创造公平。
从源头控制住土地供给的总量、摸清供给的底数、透明土地供给的信息、增加土地一级开发市场化的参与度和土地二级市场的公开交易，并将土地出让的收益进行合理的分配，不但能有利于市场宏观的调控，有利于稳定土地供给的价格预期，有利于调节商品房的市场供给，也有利于保障低收入家庭的住房建设。通过一段时间的法规建设会创造一个良性和长久的市场化土地供给的规则与环境，为房地产业的健康、稳定发展打下坚实的基础。
7、适当提高土地的利用强度。目前我国面临人多地少的局面，这一矛盾将长期存在并日益加剧，因此除合理的规划城市化所需的城市用地之外，应大大的提高现有土地的利用强度。目前全国的城市人均占地（含道路等）远远超过了日本等发达国家，目前全国的建筑容积率仅为1：1.5远远低于大多数土地资源充足的国家，目前我国城市市区每平方公里的人口密度（除上海外）与发达国家的主要城市相似，平均为750人/平方公里，北京为676人/平方公里。但市辖区人口密度却远远低于发达国家大城市的水平，如北京仅为上海的三分之一，仅为伦敦的五分之一，为纽约和巴黎的十分之一，东京与香港的七分之一，说明土地的利用强度过低，土地资源集中利用的合理性过差。为了担心人口密度增加而影响交通，结果反而使土地利用系数降低，使道路的可利用土地减少、城市空间布局不合理、摊大饼反而使交通距离加长、交通时间加长。如果部分城市过度的宣传要建设绿色的低密度住宅就会让土地的利用率更低。应用立法的方式要求城市规划中适当的提高建设用土地的利用强度提高容积率。全国建成区至少应保持1：2.5—1：3的中高密度平均容积率，这样就会至少让现有土地提高50—70％的使用效率，缓解城市建设用地与耕地保护之间的矛盾。
合理安排长期的土地利用计划，许多城市为解决眼前的城市矛盾而出现了大跃进或跨越式的发展模式，要求城市一年一变，恨不能一天解决历史几十年遗留的问题，恨不能一天就让所有城市居民全住上新房、全能购买产权房，于是出现了短期内土地大量集中供给的问题，造成了需求的高度集中，也造成了城市经济与城市房价的大起大落。应从长远的发展过程，倡导递次发展和递次消费的阶段性成长过程，逐步解决土地供给、城市建设和城市住房问题。
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