任志强对形势的判断与对策（二）澄清几个基本认识
（二）澄清几个基本认识
一、关于住房供给体系。
住房建设应分为市场商品房供给体系和非商品房的低收入家庭社会保障体系。中高收入家庭用市场化的方式，靠一手商品房和存量商品房及有产权的二手房市场化交易分阶段递次解决住房问题，逐步改善和提高住房条件。
市场化的商品房应以消费为主，不应过渡限制产品的质量、户型，应有节能、环保、健康、适度超前的科技含量，以延长产品的寿命周期，发挥改善城市面貌、提升城市价值的作用。
社会保障性质的住房则应结合当地的经济发展水平和低收入家庭的生活现状，以保障居住为主严格限制产品的户型和标准，应有完善的室内外设施，但并非过渡消费。只保证适度的产品生命周期，可以随着经济的发展而重建，居民以过渡性非终身居住为条件，并应以租赁居住为主，补贴购买型为辅。
二、关于住房价格。
住房价格应分为商品房市场价格和非商品房消费价格。
商品房市场价格包括高档消费的商品房价格（分层次单列）、普通商品房价格和二手房交易价格以及原有的经济适用住房中补交了土地出让金后转化为商品房的所有市场商品的交易价格。这些价格在中华人民共和国价格管理法中和相关商品房交易的法律、法规中规定为市场调节价格，应由政府调控总量中的供求关系和信贷政策，由市场自我调节定价。当中国建立了对低收入家庭的住房保障体系之后，商品房只面对中高收入家庭，主要解决改善与提高住房质量的责任。在递次消费的条件下完全可以放开或不控制这部分商品房的价格，更不应用行政的手段去干涉商品房的市场价格。
非商品房价格包括社会保障中首次销售的经济适用住房价格和廉租房价格，也包括限制性转让的针对低收入人群的经济适用住房的再交易价格。这些并未交纳土地出让金，并享有政府砖头补贴的非商品房的价格应由政府主导定价或政府指令性指导定价。这是政府管理的权力，既要由政府来主导生产，也要由政府主导分配（购买与租赁权力的分配）。
当讨论住房价格时，应首先将两种不同产品性质的价格分开，分别用法律规定的不同管理手段与管理方式进行管理。
三、关于住房供给结构。
住房供给结构也应按商品房供给结构和非商品房供给结构分开。
商品房市场的供给结构一定会按中高收入家庭的不同生活需求及层次由投资者根据市场的吸纳能力和企业的生产专业化水平调节。在政府土地供给总量调节和信贷政策的调节力度下，会随着地区经济发展状况，城市的辐射能力等多种因素自我调节，并逐步从中小户型向中大户型过渡，从中低档建筑材料和设备条件逐步向中高档建筑材料和设备条件过渡。
目前市场中的高档公寓和别墅的供给总套数约占每年生产总套数的5％以下（1999年为2.2％，2003年为3.6％），但其生产的面积约为总面积的15—20％，其销售金额约为销售总价中的20—30％。因此对现有平均房价的统计拉动作用极大，每增加1％的高档房生产套数将会影响平均房价3—4％的提升，但却不会对约95％的普通商品房购买产生影响。高档房只面向高收入家庭，应鼓励高收入家庭的差别消费，以增加税收和政府转移支付的能力。
而非商品房目前的供给结构急待调整。一是，由于土地资源的受限使地方政府在土地资源的分配中会用最大量的资源去获取土地的高收益，以增加地方政府的财力和建设能力，会用尽可能少的资源建立社会保障性住房。因此自2002年之后经济适用住房的比重快速下降，从最高占全年生产房屋套数比重的30％，下降为2003年的14.8％，2004年约10％，2005年1至2月份增幅继续下降11.4％。而经济适用住房的价格按现有统计方式被列入平均房价中，这样每下降5％的比重，则会影响平均房价上升3—4％的增幅，应将经济适用住房列入社会保障体系单独计算平均房价。以消除低收入家庭的房价增长顾虑。
二是，现有无偿划拨的土地减少的同时几乎没有廉租房的建设计划和资金来源，因此在社会保障住房的供给结构中几乎没有廉租房的生产量，大多数城市是靠收购少量的旧房或原有自管公房中的腾退房屋转作廉租房的。应用立法的方式将地方政府每年收取的土地出让金按比例划出一部分专门用于建设廉租房，以解决低收入家庭的住房问题。廉租房的建设比重应大于经济适用住房的比重，要充分考虑低收入家庭无能力购房的条件，更多用廉租的方式解决住房问题。
政府的任务是要解决城镇居民有房住，而非要保证所有居民家庭有产权房，更不能鼓励所有居民必须有一手商品房市场的新产权房。“安得广厦千万间”的下半句是让人有庇护之所而非产权之屋。
2000年的人口普查中城镇居民低收入家庭居住条件低于8平方米的家庭户数仅为9%，近几年有增有减，减大于增。这部分家庭是应列入社会保障之中真正应由政府操心和转移支付提供社会保障的家庭，并且廉租屋可以起到以一解二的倍数效应作用，用提供新建廉租屋的同时收回旧房变为廉租，完全可能在短期内改变低收入家庭的住房条件，同时解决了社会和谐的矛盾，当把低收入人群从市场商品房中剥离，对房价的管理与争论都与低收入家庭无关了。
真正政府要管的供给结构是非商品房的供给总量与结构，中高收入家庭的住房问题交给市场，而低收入家庭的住房问题由政府承担。市场中的调控问题就会简单的多了。
四、住房生产方式。
与前述相同，应将住房的生产方式分为市场商品房生产方式和非商品房生产方式。
房地产市场中国有投资的比重很低，几乎没有准入的门槛与限制，已成为竞争最充分的行业，商品房生产的投资决策模式、盈利模式和社会服务对象与非商品房的应完全不同。但现状中经济适用住房的生产虽然有政府限价但仍以盈利为目的。如将经济适用住房和廉租房都纳入社会保障行列，则不应再用市场化的企业组织方式进行盈利性生产。
当两种不同属性的产品用同一种政策管理时，用利率、汇率等经济手段调节市场时，也会同时对非商品房的社会保障性住房建设产生同等的效果，并在生产过程中对限价房屋的生产产生更大的压力，因为限价使资金成本增加无法在价格调整过程中消化和转移，因此造成经济适用住房生产的大大减量，建议将经济适用住房和廉租房的生产方式与商品房的生产方式分开，对社会保障住房的建设用优惠利率的长期贷款给以支持，用税收减免的优惠政策代替企业盈利，以降低成本与价格，逐步将砖头补贴向人头补贴转化，将企业限额利润向税收优惠转化。用土地出让金支付廉租房生产投资，用净地招标由施工单位而非房地产开发企业组织生产，切实起到减少开发管理环节利润，降低成本，低价为低收入家庭解决住房保障。
五、住房需求中国现阶段的住房需求分为主动性和被动性需求两大类。被动性需求实际也是强制性需求，这部分需求几乎全部为自住性需求，并且大多是解决中低收入家庭的住房。主要来源于城市基础设施建设、旧城改造、旧城危旧街区、城市建设用地和生产建设用地的征用、开发、以及政府城市化推动。这部分购房的需求主要由投资行为所拉动，其购房的消费资金主要不是依赖于家庭的收入也基本不涉及收入的水平问题，拆迁安置的补偿费用可以满足不低于原居住条件的二手房或一手房的购买条件，但一部分不能满足改善与提高居住水平的需求。大部分被动性需求在家庭增加少量支出的情况下，居住问题是可以合理解决的。这部分需求的主要推动力在于当地政府的主导作用，通过行政调控的方式是可以抑制并压缩的。但问题是现在的调控和压缩会在今后发生作用，但对当前的影响较弱。原因在于大量的征地拆迁的安置在调控之前已经发生，并且不是在当年全部转化为市场购买行为，有大量的地区是在还历史欠账的阶段。2003年约1.4亿平方米的拆迁量的新房转换实际集中于2004年形成市场购买能力，这部分需求的压缩可能会放慢城市建设的速度和减少建设用地的供给。在压缩需求的同时压缩了供给的条件，除非需求的压缩远远大于供给的压缩，否则并无法改变市场供不应求的现状。被动性需求约占市场近三分之一的总量，当被动性需求被合理安排和控制时，自然会起到缓解市场供给压力的作用。
主动性需求包括：城镇居民改善与提高住房条件的自住性需求、城市化进程中的新增自住性需求、家庭分裂而形成的自然增长型自住性需求、高收入家庭的特殊性纯消费需求、以及可以获得比银行储蓄收益更高的投资性需求。投资行为中包括短期的投机行为，但必须承认投资需求也是所有市场经济中法律允许和应保持的一种需求，如同股票市场中无法分清购买股票的投资与投机行为一样。当中国的刑法中取消了投机倒把罪时，实际就已经批准和允许了这种带有投机性质的投资行为。
政府要做的是分清两种情况：一是，要用立法明确自住性住房与投资性住房的定义，并用差别税率和差别利率来调节两者之间的需求关系和金融风险关系。二是，要用立法明确自住性住房中市场化购买与社会保障补贴的定义，并在严格的收入标准审定基础上用差别税率、差别利率、差别供给方式和差别价格上调节两者之间的需求关系和金融风险。政府实际要承担义务与责任的是对低收入家庭的社会保障部分。
中央政府在建立和谐社会的目标中，包括满足全国人民日益提高的物质消费需求。如果在房地产市场中用同一种经济或行政手段控制需求，就必然会出现将各种不同需求都同时压缩和打压的威胁，既不能保障全社会的物质消费需求，同样也不能解决低收入家庭的住房保障。
虽然政府用经济适用住房的砖头补贴提供了低价位的住房供给，但砖头补贴实际并未能落实到应补贴的人群，并不能真正起到社会保障性住房的作用，反而费力不讨好，大量的转移支付加大了贫富的差别。
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一、关于住房供给体系。
住房建设应分为市场商品房供给体系和非商品房的低收入家庭社会保障体系。中高收入家庭用市场化的方式，靠一手商品房和存量商品房及有产权的二手房市场化交易分阶段递次解决住房问题，逐步改善和提高住房条件。
市场化的商品房应以消费为主，不应过渡限制产品的质量、户型，应有节能、环保、健康、适度超前的科技含量，以延长产品的寿命周期，发挥改善城市面貌、提升城市价值的作用。
社会保障性质的住房则应结合当地的经济发展水平和低收入家庭的生活现状，以保障居住为主严格限制产品的户型和标准，应有完善的室内外设施，但并非过渡消费。只保证适度的产品生命周期，可以随着经济的发展而重建，居民以过渡性非终身居住为条件，并应以租赁居住为主，补贴购买型为辅。
二、关于住房价格。
住房价格应分为商品房市场价格和非商品房消费价格。
商品房市场价格包括高档消费的商品房价格（分层次单列）、普通商品房价格和二手房交易价格以及原有的经济适用住房中补交了土地出让金后转化为商品房的所有市场商品的交易价格。这些价格在中华人民共和国价格管理法中和相关商品房交易的法律、法规中规定为市场调节价格，应由政府调控总量中的供求关系和信贷政策，由市场自我调节定价。当中国建立了对低收入家庭的住房保障体系之后，商品房只面对中高收入家庭，主要解决改善与提高住房质量的责任。在递次消费的条件下完全可以放开或不控制这部分商品房的价格，更不应用行政的手段去干涉商品房的市场价格。
非商品房价格包括社会保障中首次销售的经济适用住房价格和廉租房价格，也包括限制性转让的针对低收入人群的经济适用住房的再交易价格。这些并未交纳土地出让金，并享有政府砖头补贴的非商品房的价格应由政府主导定价或政府指令性指导定价。这是政府管理的权力，既要由政府来主导生产，也要由政府主导分配（购买与租赁权力的分配）。
当讨论住房价格时，应首先将两种不同产品性质的价格分开，分别用法律规定的不同管理手段与管理方式进行管理。
三、关于住房供给结构。
住房供给结构也应按商品房供给结构和非商品房供给结构分开。
商品房市场的供给结构一定会按中高收入家庭的不同生活需求及层次由投资者根据市场的吸纳能力和企业的生产专业化水平调节。在政府土地供给总量调节和信贷政策的调节力度下，会随着地区经济发展状况，城市的辐射能力等多种因素自我调节，并逐步从中小户型向中大户型过渡，从中低档建筑材料和设备条件逐步向中高档建筑材料和设备条件过渡。
目前市场中的高档公寓和别墅的供给总套数约占每年生产总套数的5％以下（1999年为2.2％，2003年为3.6％），但其生产的面积约为总面积的15—20％，其销售金额约为销售总价中的20—30％。因此对现有平均房价的统计拉动作用极大，每增加1％的高档房生产套数将会影响平均房价3—4％的提升，但却不会对约95％的普通商品房购买产生影响。高档房只面向高收入家庭，应鼓励高收入家庭的差别消费，以增加税收和政府转移支付的能力。
而非商品房目前的供给结构急待调整。一是，由于土地资源的受限使地方政府在土地资源的分配中会用最大量的资源去获取土地的高收益，以增加地方政府的财力和建设能力，会用尽可能少的资源建立社会保障性住房。因此自2002年之后经济适用住房的比重快速下降，从最高占全年生产房屋套数比重的30％，下降为2003年的14.8％，2004年约10％，2005年1至2月份增幅继续下降11.4％。而经济适用住房的价格按现有统计方式被列入平均房价中，这样每下降5％的比重，则会影响平均房价上升3—4％的增幅，应将经济适用住房列入社会保障体系单独计算平均房价。以消除低收入家庭的房价增长顾虑。
二是，现有无偿划拨的土地减少的同时几乎没有廉租房的建设计划和资金来源，因此在社会保障住房的供给结构中几乎没有廉租房的生产量，大多数城市是靠收购少量的旧房或原有自管公房中的腾退房屋转作廉租房的。应用立法的方式将地方政府每年收取的土地出让金按比例划出一部分专门用于建设廉租房，以解决低收入家庭的住房问题。廉租房的建设比重应大于经济适用住房的比重，要充分考虑低收入家庭无能力购房的条件，更多用廉租的方式解决住房问题。
政府的任务是要解决城镇居民有房住，而非要保证所有居民家庭有产权房，更不能鼓励所有居民必须有一手商品房市场的新产权房。“安得广厦千万间”的下半句是让人有庇护之所而非产权之屋。
2000年的人口普查中城镇居民低收入家庭居住条件低于8平方米的家庭户数仅为9%，近几年有增有减，减大于增。这部分家庭是应列入社会保障之中真正应由政府操心和转移支付提供社会保障的家庭，并且廉租屋可以起到以一解二的倍数效应作用，用提供新建廉租屋的同时收回旧房变为廉租，完全可能在短期内改变低收入家庭的住房条件，同时解决了社会和谐的矛盾，当把低收入人群从市场商品房中剥离，对房价的管理与争论都与低收入家庭无关了。
真正政府要管的供给结构是非商品房的供给总量与结构，中高收入家庭的住房问题交给市场，而低收入家庭的住房问题由政府承担。市场中的调控问题就会简单的多了。
四、住房生产方式。
与前述相同，应将住房的生产方式分为市场商品房生产方式和非商品房生产方式。
房地产市场中国有投资的比重很低，几乎没有准入的门槛与限制，已成为竞争最充分的行业，商品房生产的投资决策模式、盈利模式和社会服务对象与非商品房的应完全不同。但现状中经济适用住房的生产虽然有政府限价但仍以盈利为目的。如将经济适用住房和廉租房都纳入社会保障行列，则不应再用市场化的企业组织方式进行盈利性生产。
当两种不同属性的产品用同一种政策管理时，用利率、汇率等经济手段调节市场时，也会同时对非商品房的社会保障性住房建设产生同等的效果，并在生产过程中对限价房屋的生产产生更大的压力，因为限价使资金成本增加无法在价格调整过程中消化和转移，因此造成经济适用住房生产的大大减量，建议将经济适用住房和廉租房的生产方式与商品房的生产方式分开，对社会保障住房的建设用优惠利率的长期贷款给以支持，用税收减免的优惠政策代替企业盈利，以降低成本与价格，逐步将砖头补贴向人头补贴转化，将企业限额利润向税收优惠转化。用土地出让金支付廉租房生产投资，用净地招标由施工单位而非房地产开发企业组织生产，切实起到减少开发管理环节利润，降低成本，低价为低收入家庭解决住房保障。
五、住房需求中国现阶段的住房需求分为主动性和被动性需求两大类。被动性需求实际也是强制性需求，这部分需求几乎全部为自住性需求，并且大多是解决中低收入家庭的住房。主要来源于城市基础设施建设、旧城改造、旧城危旧街区、城市建设用地和生产建设用地的征用、开发、以及政府城市化推动。这部分购房的需求主要由投资行为所拉动，其购房的消费资金主要不是依赖于家庭的收入也基本不涉及收入的水平问题，拆迁安置的补偿费用可以满足不低于原居住条件的二手房或一手房的购买条件，但一部分不能满足改善与提高居住水平的需求。大部分被动性需求在家庭增加少量支出的情况下，居住问题是可以合理解决的。这部分需求的主要推动力在于当地政府的主导作用，通过行政调控的方式是可以抑制并压缩的。但问题是现在的调控和压缩会在今后发生作用，但对当前的影响较弱。原因在于大量的征地拆迁的安置在调控之前已经发生，并且不是在当年全部转化为市场购买行为，有大量的地区是在还历史欠账的阶段。2003年约1.4亿平方米的拆迁量的新房转换实际集中于2004年形成市场购买能力，这部分需求的压缩可能会放慢城市建设的速度和减少建设用地的供给。在压缩需求的同时压缩了供给的条件，除非需求的压缩远远大于供给的压缩，否则并无法改变市场供不应求的现状。被动性需求约占市场近三分之一的总量，当被动性需求被合理安排和控制时，自然会起到缓解市场供给压力的作用。
主动性需求包括：城镇居民改善与提高住房条件的自住性需求、城市化进程中的新增自住性需求、家庭分裂而形成的自然增长型自住性需求、高收入家庭的特殊性纯消费需求、以及可以获得比银行储蓄收益更高的投资性需求。投资行为中包括短期的投机行为，但必须承认投资需求也是所有市场经济中法律允许和应保持的一种需求，如同股票市场中无法分清购买股票的投资与投机行为一样。当中国的刑法中取消了投机倒把罪时，实际就已经批准和允许了这种带有投机性质的投资行为。
政府要做的是分清两种情况：一是，要用立法明确自住性住房与投资性住房的定义，并用差别税率和差别利率来调节两者之间的需求关系和金融风险关系。二是，要用立法明确自住性住房中市场化购买与社会保障补贴的定义，并在严格的收入标准审定基础上用差别税率、差别利率、差别供给方式和差别价格上调节两者之间的需求关系和金融风险。政府实际要承担义务与责任的是对低收入家庭的社会保障部分。
中央政府在建立和谐社会的目标中，包括满足全国人民日益提高的物质消费需求。如果在房地产市场中用同一种经济或行政手段控制需求，就必然会出现将各种不同需求都同时压缩和打压的威胁，既不能保障全社会的物质消费需求，同样也不能解决低收入家庭的住房保障。
虽然政府用经济适用住房的砖头补贴提供了低价位的住房供给，但砖头补贴实际并未能落实到应补贴的人群，并不能真正起到社会保障性住房的作用，反而费力不讨好，大量的转移支付加大了贫富的差别。
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