“施猛药保健康”——宏观调控对地产行业的影响
“房地产”这三个字对于现今的人们来说都不再陌生，甚至非常敏感，因为从改革开放之初到现在，它已经走过了近三十载风风雨雨的历程。然而，在这段漫长的时间里，国家对这一行业一直保持着高度重视和大力支持，使该行业飞速成长为国家的一大支柱产业，同时也被纳入暴利行业之列。既然是暴利行业，在利润的诱惑下，难免会出现很多背离市场正确导向和行业规范的行为，以至搅乱市场经济和行业发展，完全违背了政府初衷--希望让市场作为自身调控手段来规范行业发展的指导思想。在这种被动的情况下，政府不得不从幕后走到前台，通过逐步出台一系列宏观调控政策，施“猛药”来遏制该行业的泡沫性过热，同时降低商业银行对房地产行业发放贷款的风险，以求房地产行业的健康永续发展。
回顾地产行业宏观调控的近三年，国家分别出台了以下金融和土地政策：
2003年6月央行的121号文件，该文件说明了金融政策在房地产行业的反映；
2004年“8.31大限”后土地实行招、拍、挂，该政策将引导土地交易市场化，使土地交易更加透明；
2004年10月29日央行出台调息通知，将贷款利率上调0.27个百分点，该举措是中国的借贷市场将走向市场化的开始；
2005年3月16日央行正式宣布上调了商业银行对个人住房贷款的利率，房地产市场的各个层面在不断揣摩政府的政策，都出现异常“强烈”的反映。
首先从房地产开发企业来看
在各项金融政策未出台以前，多数房地产开发企业的开发资金对商业银行信贷的依赖性非常强。许多开发商在不具备开发条件下，就盲目投资项目，依靠银行开发贷款拿地，然后将土地向银行抵押再贷款开发资金，并通过承建商垫付部分同样是来自商业银行的建设贷款资金，以及项目开工后卖期房（个人购房商业贷款）回笼现金流，维持项目开发进程。可见，商业银行在房地产开发企业开发项目的各个环节都充当着不同的信贷角色。然而，金融宏观调控政策面市以后，先从土地开发贷款角度，打消了开发商投机的可能性，紧接着国务院又要求上调房地产开发固定资产投资项目的资本金比例，从原来的20％提高到35％以上，这对于许多抱有侥幸心理的开发企业来说，无疑是雪上加霜。资本金增加了，开发门槛提高了，但是信贷紧缩了，以至很多预期面市的项目延期或者被迫退出市场，进而商品房入市量随之“减肥”。土地政策方面，“8.31大限”前开发商拿地不透明，私下暗箱和违规操作泛滥，大批开发企业尝到了低价圈地的甜头，靠着手头有限的资金到处圈地开荒，迟迟不向国家交纳土地出让金。而土地政策出台以后，供地规则改变了。许多原来靠协议出让拿到低价土地的开发商在没有商业银行作为后盾的前提下，被迫拓宽融资途径，以至出现了风靡一时的信贷证券化浪潮，纷纷上市融资，期待受限日到来前出现奇迹。在这过程中，可谓几家欢喜几家愁。最后顺利过关的开发土地寥寥无几--土地供应量“减肥”了。在受限日前，没有按照规定要求交纳土地出让金的项目被政府强制收回，然后通过土地交易市场“招、拍、挂”三种透明的方式，再次统一上市交易。与此同时，政府又暂停了农业用地转为非农业用地，以至于本来就非常敏感的土地供应市场，变的更加紧张。可见，政府土地政策的推行，确实有效地扼杀了许多虚假开发，让有实力的开发企业可以通过正当的市场交易拿到更多更好的土地，同时使得一批投机开发商无奈地退出房地产开发的舞台。
其次从购房消费者来说
购房者是房地产市场的终端，他们最关心的是市场房价的走势，以及还贷利率的变化，这些问题都涉及到他们的切身利益。因而，购房者对金融政策的反映相对土地政策更强烈。两次利率的上调加之购房首付款比例的上涨，令许多计划购房的人群望楼止步，而那些已经购置房屋的人们开始打算提前还贷，消费者普遍认为央行政策不透明。其实，这是对国家房地产金融宏观调控政策的误区反映。
原因有以下几点：
一、 在市场经济环境下，利率的变化是非常正常的经济行为。利率变化是市场变化的表现形式之一，它受到很多因素的影响。因此，消费者对利率变化应该保持一种平常心。
二、 金融政策的出台其目的是平抑国内房地产价格过快上涨的势头，从宏观的角度调控需求量。鼓励自住型需求和自动型自住需求，让真正需要改善住房条件的群体能更快，更经济的购置到理想的居所，同时，严厉控制和打击那些恶意投机炒作房产，以牟取暴利的投资型需求和转基因需求者。让购房消费者们更加理性的对待购买商品房，控制住房需求的虚假繁荣。
三、 房贷金融政策调整，让利率回归到同期商业贷款利率水平，并实行下限管理。也就是说今后个人房贷利率不再被固定于央行所管制的基准利率上，而是由商业银行根据贷款人的具体情况来确定发放个人房贷利率的高低。换言之，信用好的个人无需担心利率变化对自身带来的负面影响。同时，各商业银行也会考虑到房地产开发企业的信用度和实力对其项目发放个人房贷。也就是说购房者应该选择有实力的开发企业所开发的项目，这样对适用较低个人房贷利率是有帮助的。
在金融政策宏观调控下，购房者表面上看起来成为了这场政策风波的直接受害者，但从长远发展的角度上讲，普通大众才是真正的获利者。政策是针对部分投机行为，以达到规范市场为目的，也只有在规范了市场以后，房价才能实现理性的平抑，让更多的普通百姓有房住，让需要改善住房条件的人们买到性价比高的好房。
最后从市场结构来讲
宏观调控的金融政策和土地政策对整个房地产行业的影响不仅仅单纯的停留在市场价格方面，更深远的影响是直接渗透到市场结构。首先，土地政策调控了开发供应量，使得土地供给大大缩水，其次，金融政策给开发商的开发行为大泼冷水，以至于2004年全国房地产行业出现四项指标明显下降：
全国房地产投资增幅同比2003年下降3.3个百分点； 全国房地产新开工面积增幅同比2003年下降18.2个百分点；
全国房地产竣工面积增幅同比2003年下降17.3个百分点；
全国房地产销售面积增幅同比2003年下降13.5个百分点。
然而，2004年全国房地产销售面积比同期的竣工面积多出了1745万平方米，整个市场出现供不应求的局面。这种市场结构的变化是宏观调控的必然结果--增量房市场萎缩，存量房市场活跃，使得过去几年中闲置下来的空置房和销售过程中出现的尾房再次被购房者关注，最大限度的将过去开发过程中遗留下来的房屋资源做二度利用。可见，宏观调控对于市场结构的变化起到了健康引导与合理分配有效资源的作用。
通过以上对房地产市场各个层面对政府出台一系列宏观调控政策的不同反映的剖析。可以得出这样的结论：宏观政策对规范房地产市场--将各种违规操作和不合理的盲目开发彻底铲除，预防开发中泡沫性过热，调整其市场结构与产业结构--平衡市场供需，整合资源--让有限的土地资源得到充分开发和利用，平抑市场价格--让更多的普通消费者受益，引导房地产行业步入成熟发展的市场经济的正轨，具有深远的影响力并起到了至关重要的作用。绿色地产年在宏观调控的政策引导下悄然来临，让我们拭目以待。
(该文作者系北京中大恒基房地产经纪公司董事长)
蓝筹地产评论 刘益良
回顾地产行业宏观调控的近三年，国家分别出台了以下金融和土地政策：
2003年6月央行的121号文件，该文件说明了金融政策在房地产行业的反映；
2004年“8.31大限”后土地实行招、拍、挂，该政策将引导土地交易市场化，使土地交易更加透明；
2004年10月29日央行出台调息通知，将贷款利率上调0.27个百分点，该举措是中国的借贷市场将走向市场化的开始；
2005年3月16日央行正式宣布上调了商业银行对个人住房贷款的利率，房地产市场的各个层面在不断揣摩政府的政策，都出现异常“强烈”的反映。
首先从房地产开发企业来看
在各项金融政策未出台以前，多数房地产开发企业的开发资金对商业银行信贷的依赖性非常强。许多开发商在不具备开发条件下，就盲目投资项目，依靠银行开发贷款拿地，然后将土地向银行抵押再贷款开发资金，并通过承建商垫付部分同样是来自商业银行的建设贷款资金，以及项目开工后卖期房（个人购房商业贷款）回笼现金流，维持项目开发进程。可见，商业银行在房地产开发企业开发项目的各个环节都充当着不同的信贷角色。然而，金融宏观调控政策面市以后，先从土地开发贷款角度，打消了开发商投机的可能性，紧接着国务院又要求上调房地产开发固定资产投资项目的资本金比例，从原来的20％提高到35％以上，这对于许多抱有侥幸心理的开发企业来说，无疑是雪上加霜。资本金增加了，开发门槛提高了，但是信贷紧缩了，以至很多预期面市的项目延期或者被迫退出市场，进而商品房入市量随之“减肥”。土地政策方面，“8.31大限”前开发商拿地不透明，私下暗箱和违规操作泛滥，大批开发企业尝到了低价圈地的甜头，靠着手头有限的资金到处圈地开荒，迟迟不向国家交纳土地出让金。而土地政策出台以后，供地规则改变了。许多原来靠协议出让拿到低价土地的开发商在没有商业银行作为后盾的前提下，被迫拓宽融资途径，以至出现了风靡一时的信贷证券化浪潮，纷纷上市融资，期待受限日到来前出现奇迹。在这过程中，可谓几家欢喜几家愁。最后顺利过关的开发土地寥寥无几--土地供应量“减肥”了。在受限日前，没有按照规定要求交纳土地出让金的项目被政府强制收回，然后通过土地交易市场“招、拍、挂”三种透明的方式，再次统一上市交易。与此同时，政府又暂停了农业用地转为非农业用地，以至于本来就非常敏感的土地供应市场，变的更加紧张。可见，政府土地政策的推行，确实有效地扼杀了许多虚假开发，让有实力的开发企业可以通过正当的市场交易拿到更多更好的土地，同时使得一批投机开发商无奈地退出房地产开发的舞台。
其次从购房消费者来说
购房者是房地产市场的终端，他们最关心的是市场房价的走势，以及还贷利率的变化，这些问题都涉及到他们的切身利益。因而，购房者对金融政策的反映相对土地政策更强烈。两次利率的上调加之购房首付款比例的上涨，令许多计划购房的人群望楼止步，而那些已经购置房屋的人们开始打算提前还贷，消费者普遍认为央行政策不透明。其实，这是对国家房地产金融宏观调控政策的误区反映。
原因有以下几点：
一、 在市场经济环境下，利率的变化是非常正常的经济行为。利率变化是市场变化的表现形式之一，它受到很多因素的影响。因此，消费者对利率变化应该保持一种平常心。
二、 金融政策的出台其目的是平抑国内房地产价格过快上涨的势头，从宏观的角度调控需求量。鼓励自住型需求和自动型自住需求，让真正需要改善住房条件的群体能更快，更经济的购置到理想的居所，同时，严厉控制和打击那些恶意投机炒作房产，以牟取暴利的投资型需求和转基因需求者。让购房消费者们更加理性的对待购买商品房，控制住房需求的虚假繁荣。
三、 房贷金融政策调整，让利率回归到同期商业贷款利率水平，并实行下限管理。也就是说今后个人房贷利率不再被固定于央行所管制的基准利率上，而是由商业银行根据贷款人的具体情况来确定发放个人房贷利率的高低。换言之，信用好的个人无需担心利率变化对自身带来的负面影响。同时，各商业银行也会考虑到房地产开发企业的信用度和实力对其项目发放个人房贷。也就是说购房者应该选择有实力的开发企业所开发的项目，这样对适用较低个人房贷利率是有帮助的。
在金融政策宏观调控下，购房者表面上看起来成为了这场政策风波的直接受害者，但从长远发展的角度上讲，普通大众才是真正的获利者。政策是针对部分投机行为，以达到规范市场为目的，也只有在规范了市场以后，房价才能实现理性的平抑，让更多的普通百姓有房住，让需要改善住房条件的人们买到性价比高的好房。
最后从市场结构来讲
宏观调控的金融政策和土地政策对整个房地产行业的影响不仅仅单纯的停留在市场价格方面，更深远的影响是直接渗透到市场结构。首先，土地政策调控了开发供应量，使得土地供给大大缩水，其次，金融政策给开发商的开发行为大泼冷水，以至于2004年全国房地产行业出现四项指标明显下降：
全国房地产投资增幅同比2003年下降3.3个百分点； 全国房地产新开工面积增幅同比2003年下降18.2个百分点；
全国房地产竣工面积增幅同比2003年下降17.3个百分点；
全国房地产销售面积增幅同比2003年下降13.5个百分点。
然而，2004年全国房地产销售面积比同期的竣工面积多出了1745万平方米，整个市场出现供不应求的局面。这种市场结构的变化是宏观调控的必然结果--增量房市场萎缩，存量房市场活跃，使得过去几年中闲置下来的空置房和销售过程中出现的尾房再次被购房者关注，最大限度的将过去开发过程中遗留下来的房屋资源做二度利用。可见，宏观调控对于市场结构的变化起到了健康引导与合理分配有效资源的作用。
通过以上对房地产市场各个层面对政府出台一系列宏观调控政策的不同反映的剖析。可以得出这样的结论：宏观政策对规范房地产市场--将各种违规操作和不合理的盲目开发彻底铲除，预防开发中泡沫性过热，调整其市场结构与产业结构--平衡市场供需，整合资源--让有限的土地资源得到充分开发和利用，平抑市场价格--让更多的普通消费者受益，引导房地产行业步入成熟发展的市场经济的正轨，具有深远的影响力并起到了至关重要的作用。绿色地产年在宏观调控的政策引导下悄然来临，让我们拭目以待。
(该文作者系北京中大恒基房地产经纪公司董事长)
蓝筹地产评论 刘益良
