《半岛都市报》:更名购房，多少风险在其中
买房子可以有许多方式，更名购房算是一种。何为更名购房？简单说就是甲与开发商签了认购协议或购房合同，房子尚未到手时，乙又以一定代价，取得了甲所认购的房子的购买权，甲与开发商签订的合同中，购房者的名字换成了乙的，一桩不通过房产交易部门的房产交易完成了。更名购房属于私下交易，它合法吗？安全性如何？现在，就让我们和您一起探讨这个问题。
●案件一：合同姓名可以改 更名费用必须交
2003年年底，市民陈先生在市南区某小区按揭购买了一套期房。 2004年，他想把房子转手，联系了一位买主，双方谈好价格。由于房屋并未建成，陈先生也未取得房产证，只能以合同更名的方式转让。办购房合同上的户主更名手续时，开发商开出一个条件：交1．5万元合同更名手续费。陈先生对此很是气愤和不理解：“房子还没办房产证，再说了房子是我的，开发商凭什么要收费？”开发商明确告诉他收更名费是惯例，前两年，更名费只是几百元，最多也不过两三千元。他试着争取把更名费压低些，但开发商不买账，坚持“一口价”。为早日解决燃眉之急，他只好忍痛交了1．5万元，才办妥转让手续。
●案件二：更名遇老赖 买卖终成空
2004年，市民丁先生从一名卖房者手中买了一处期房，并办理了更名。所谓的更名就是他和卖房者签了一份更名协议，之后他又在卖方的联系下，与开发商签订了购房合同。
本以为房子就是自己的了，但令丁先生没有想到的是，到了开盘的时候，开发商告诉他，原来的卖方又跳出来，要求重新拥有该房产所有权。对方看来是有备而来，说起来振振有词。首先这处房产还没有办房产证，就是没有完成正式的过户，所以无论是丁先生还是原卖房主都对该处房产没有确权。双方现在的依据有三份：两份购房合同，一份更名合同。更名合同没有开发商的参与，也就是没有被法律确认的房屋所有者的参与，所以一般会被认定为无效，而按照两份购房合同签订的先后，则原卖房者的主张似乎更有利。无奈之下，丁先生将开发商和卖房者告上了法庭。虽然还没有最后结案，但目前官司的进展对丁先生很不利。这笔买卖可能也就这么黄了。
●炒房者：更名越来越不好办
马先生是一位炒房者，投资了多处房屋，其每次购得现房并不急于办理房产证，而是以合同更名的形式直接卖房。“更名炒房对买方是有利的！”他解释说，主要原因就是可以避税。有人说这是违反政策的，但有一段时间这种操作方式很流行。“但现在‘更名’越来越不好操作了！”马先生说，以前更名要几百元，现在没有个万儿八千的，开发商根本不干，有的甚至不会协助办理更名。因为现在的房价一直在走高，同一期房子随着时间的推移可能卖上三四个价。更名的房子一般卖得便宜，对开发商的销售影响很大。而更名必须到开发商处办理，所以开发商的阻挠很可能就让更名“泡汤”。
●律师：更名不合法律规范
更名购房，是否合法，其中的风险如何用法律概念来解释呢？山东元鼎律师事务所的单正国律师分析说，这几年楼市火爆，很多炒房者买卖房屋都是通过合同更名的方式转让，这样既省了交易税费，手续又简便，但是从法律的角度来看，买卖房屋以合同更名的方式是不合乎法律规范的，隐藏着风险，易引发纠纷，并且还造成国家税收的流失。
根据《城市房地产管理法》的规定，买卖房屋行为，是一种对房屋的所有权转让行为，因此取得房屋所有权（即房产证）是转让房屋的必要条件。但目前许多案例涉及的合同更名并不是对房产的转让，而是对房屋买卖合同的权利和义务的转让，其法律概念应是“合同转让”，根据《合同法》第 88条的规定，合同一方经另一方同意，可以将自己对合同的权利和义务一并转让给第三人，因此合同更名行为其实是对房屋买卖合同的权利和义务的转让。由此可以看出，在房屋买卖合同当中不经合同另一方的同意是不得转让的。在合同更名过程当中，开发商是掌握主动权的，其可以同意也可以不同意。以更名的方式炒卖房屋势必会造成国家税收的流失，但是现在对合同更名税款并没有征收的标准和相关的法律依据，呼吁立法机关应当尽快出台相关的法律法规。
半岛都市报 记者 魏建华
●案件一：合同姓名可以改 更名费用必须交
2003年年底，市民陈先生在市南区某小区按揭购买了一套期房。 2004年，他想把房子转手，联系了一位买主，双方谈好价格。由于房屋并未建成，陈先生也未取得房产证，只能以合同更名的方式转让。办购房合同上的户主更名手续时，开发商开出一个条件：交1．5万元合同更名手续费。陈先生对此很是气愤和不理解：“房子还没办房产证，再说了房子是我的，开发商凭什么要收费？”开发商明确告诉他收更名费是惯例，前两年，更名费只是几百元，最多也不过两三千元。他试着争取把更名费压低些，但开发商不买账，坚持“一口价”。为早日解决燃眉之急，他只好忍痛交了1．5万元，才办妥转让手续。
●案件二：更名遇老赖 买卖终成空
2004年，市民丁先生从一名卖房者手中买了一处期房，并办理了更名。所谓的更名就是他和卖房者签了一份更名协议，之后他又在卖方的联系下，与开发商签订了购房合同。
本以为房子就是自己的了，但令丁先生没有想到的是，到了开盘的时候，开发商告诉他，原来的卖方又跳出来，要求重新拥有该房产所有权。对方看来是有备而来，说起来振振有词。首先这处房产还没有办房产证，就是没有完成正式的过户，所以无论是丁先生还是原卖房主都对该处房产没有确权。双方现在的依据有三份：两份购房合同，一份更名合同。更名合同没有开发商的参与，也就是没有被法律确认的房屋所有者的参与，所以一般会被认定为无效，而按照两份购房合同签订的先后，则原卖房者的主张似乎更有利。无奈之下，丁先生将开发商和卖房者告上了法庭。虽然还没有最后结案，但目前官司的进展对丁先生很不利。这笔买卖可能也就这么黄了。
●炒房者：更名越来越不好办
马先生是一位炒房者，投资了多处房屋，其每次购得现房并不急于办理房产证，而是以合同更名的形式直接卖房。“更名炒房对买方是有利的！”他解释说，主要原因就是可以避税。有人说这是违反政策的，但有一段时间这种操作方式很流行。“但现在‘更名’越来越不好操作了！”马先生说，以前更名要几百元，现在没有个万儿八千的，开发商根本不干，有的甚至不会协助办理更名。因为现在的房价一直在走高，同一期房子随着时间的推移可能卖上三四个价。更名的房子一般卖得便宜，对开发商的销售影响很大。而更名必须到开发商处办理，所以开发商的阻挠很可能就让更名“泡汤”。
●律师：更名不合法律规范
更名购房，是否合法，其中的风险如何用法律概念来解释呢？山东元鼎律师事务所的单正国律师分析说，这几年楼市火爆，很多炒房者买卖房屋都是通过合同更名的方式转让，这样既省了交易税费，手续又简便，但是从法律的角度来看，买卖房屋以合同更名的方式是不合乎法律规范的，隐藏着风险，易引发纠纷，并且还造成国家税收的流失。
根据《城市房地产管理法》的规定，买卖房屋行为，是一种对房屋的所有权转让行为，因此取得房屋所有权（即房产证）是转让房屋的必要条件。但目前许多案例涉及的合同更名并不是对房产的转让，而是对房屋买卖合同的权利和义务的转让，其法律概念应是“合同转让”，根据《合同法》第 88条的规定，合同一方经另一方同意，可以将自己对合同的权利和义务一并转让给第三人，因此合同更名行为其实是对房屋买卖合同的权利和义务的转让。由此可以看出，在房屋买卖合同当中不经合同另一方的同意是不得转让的。在合同更名过程当中，开发商是掌握主动权的，其可以同意也可以不同意。以更名的方式炒卖房屋势必会造成国家税收的流失，但是现在对合同更名税款并没有征收的标准和相关的法律依据，呼吁立法机关应当尽快出台相关的法律法规。
半岛都市报 记者 魏建华
