郁亮五：双管齐下 降低平价住宅购房总支出
双管齐下
降低平价住宅购房总支出
对于有一定购买能力的城市中低收入家庭，他们的基本居住要求通过租房居住是完全可以解决的，鉴于国家目前的经济发展水平和财政支出能力，将他们纳入保障体系或者通过公共支出提供补助并不现实。至少，这种补助的迫切程度，远远低于增加农村地区的教育和公共卫生支出。
所以，要解决这部分人群的改善性需求和自有住宅需求，只能是通过市场化方式解决。而要通过市场化方式，就必须首先直面市场的基本规则，并坚定不移地走市场化道路。如果退回到非货币分配方式的老路上去，其效果只能是恰得其反。
遵循市场规律，解决上述问题，关键在于降低城市平价住宅的购房总支出。而降低购房总支出可以从两个方面入手。
第一是，降低平价住宅的平均面积。
目前中国处于全球有史以来最快的城市化进程中，最近7年，中国城市化率年均达到1.4%，未来十年预计也将超过每年1%，同时城市家庭规模不断小型化，由此带来的城市户数增长，每年在400-600万户之间。而按照目前土地开发、住宅开工增长变缓的趋势分析，每年的住宅供应面积难以超越4-5亿平米，这决定了合理的户均面积应该在100平米以下。而多次置业无论从需要角度还是购买力角度，都高于首次置业。因此首次置业的合理面积更应该低于这个数字。
但是，从房地产开发企业的经营经验来看，城市家庭尤其是首次置业的年轻家庭，没有意识到城市人口密度增加、土地资源稀缺程度上升的现实条件，对住宅面积、地段的预期过高。
目前大多数首次置业者，不愿意购买离市区较远的房屋，也不愿意购买三房以下的户型。大学毕业刚刚几年的年轻人，不愿意租房居住，要在市中心购房，而且还要购买100平米以上的户型，这是目前非常普遍的一种心态。但是这样的要求，不要说是在收入水平较低而土地资源又格外稀缺的中国大陆，也不要说在收入较高但人口密度同样较高的香港、日本，就是在人均收入高而土地资源丰裕的美国大城市，也是难以满足的。
购房者对户型面积的期望值过高，导致小户型住宅在市场上并不受欢迎。企业根据市场需求调整产品结构，是市场经济中完全正常也不可避免的结果。这就使得市场实际供应和成交的住宅产品中，即使首次置业，也仍以三房户型为主。
此外，部分城市处于改善城市观感、建设花园城市等方面的考虑，对容积率作出了过于严格的限制，这导致市场上供应的住宅产品，总体容积率与城市的实际人口密度出现背离。
住宅容积率偏低、住宅户型面积偏大，导致了单位土地所能提供的住宅套数、所能满足的居住户数偏低，这与目前土地供应偏紧的资源瓶颈相背离，有限的土地资源没有得到节约使用。
要解决这个问题，关键还在于加强国土资源稀缺性的舆论导向，引导城市年轻家庭的消费观念。让城市中低收入家庭尤其是年轻家庭，意识到土地资源稀缺程度的实际状况，降低其对自有房屋面积的期望值。做到这一点，小户型住宅就会自然热销，在市场规律的作用下，不需要任何政策的干预，开发商也自然会增加小户型住宅的供应。
否则，即使通过行政手段，强制调整市场供应结构，其最终结果只能是大户型住宅供不应求，价格继续攀升，进一步增加购房者负担；而小户型住宅供过于求，出现大面积空置，浪费土地资源。
第二是，降低平价住宅的单位面积购房总成本，这里面包括房价，也包括房价之外的其他支出。
在这里需要区分两个概念，一个是净房价，另一个是购房者的实际负担。购买房屋不仅要支付房价，还有各种税费，贷款购房还有银行的利息。对于购房者来说，所有支出加起来才是他的实际负担。目前已经出台的控制需求的调控政策，在短期内对控制房价上涨过快、打击投机性炒卖行为有比较明显的效果，有利于市场回复理性和行业的健康发展。但是从长期来看，一切可以控制需求的手段，比如加息、征收不动产税，其实都增加了购房者在房价之外的支出。因此，它们降低房屋的交易价格是可能的，但降低购房者的实际负担则几乎不可能。
如果说，房价虽然下降了，但是购房者的实际负担反而上升了，这不能说是我们真正希望看到的结果。
如前所述，在一系列强有力政策“组合拳”的作用下，实现遏制房价上涨过快的短期目标已经初现曙光。下一步的调控政策安排，应该重点考虑它的长期效果，尽可能降低未来购房者的实际负担。
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搜房网 郁亮
对于有一定购买能力的城市中低收入家庭，他们的基本居住要求通过租房居住是完全可以解决的，鉴于国家目前的经济发展水平和财政支出能力，将他们纳入保障体系或者通过公共支出提供补助并不现实。至少，这种补助的迫切程度，远远低于增加农村地区的教育和公共卫生支出。
所以，要解决这部分人群的改善性需求和自有住宅需求，只能是通过市场化方式解决。而要通过市场化方式，就必须首先直面市场的基本规则，并坚定不移地走市场化道路。如果退回到非货币分配方式的老路上去，其效果只能是恰得其反。
遵循市场规律，解决上述问题，关键在于降低城市平价住宅的购房总支出。而降低购房总支出可以从两个方面入手。
第一是，降低平价住宅的平均面积。
目前中国处于全球有史以来最快的城市化进程中，最近7年，中国城市化率年均达到1.4%，未来十年预计也将超过每年1%，同时城市家庭规模不断小型化，由此带来的城市户数增长，每年在400-600万户之间。而按照目前土地开发、住宅开工增长变缓的趋势分析，每年的住宅供应面积难以超越4-5亿平米，这决定了合理的户均面积应该在100平米以下。而多次置业无论从需要角度还是购买力角度，都高于首次置业。因此首次置业的合理面积更应该低于这个数字。
但是，从房地产开发企业的经营经验来看，城市家庭尤其是首次置业的年轻家庭，没有意识到城市人口密度增加、土地资源稀缺程度上升的现实条件，对住宅面积、地段的预期过高。
目前大多数首次置业者，不愿意购买离市区较远的房屋，也不愿意购买三房以下的户型。大学毕业刚刚几年的年轻人，不愿意租房居住，要在市中心购房，而且还要购买100平米以上的户型，这是目前非常普遍的一种心态。但是这样的要求，不要说是在收入水平较低而土地资源又格外稀缺的中国大陆，也不要说在收入较高但人口密度同样较高的香港、日本，就是在人均收入高而土地资源丰裕的美国大城市，也是难以满足的。
购房者对户型面积的期望值过高，导致小户型住宅在市场上并不受欢迎。企业根据市场需求调整产品结构，是市场经济中完全正常也不可避免的结果。这就使得市场实际供应和成交的住宅产品中，即使首次置业，也仍以三房户型为主。
此外，部分城市处于改善城市观感、建设花园城市等方面的考虑，对容积率作出了过于严格的限制，这导致市场上供应的住宅产品，总体容积率与城市的实际人口密度出现背离。
住宅容积率偏低、住宅户型面积偏大，导致了单位土地所能提供的住宅套数、所能满足的居住户数偏低，这与目前土地供应偏紧的资源瓶颈相背离，有限的土地资源没有得到节约使用。
要解决这个问题，关键还在于加强国土资源稀缺性的舆论导向，引导城市年轻家庭的消费观念。让城市中低收入家庭尤其是年轻家庭，意识到土地资源稀缺程度的实际状况，降低其对自有房屋面积的期望值。做到这一点，小户型住宅就会自然热销，在市场规律的作用下，不需要任何政策的干预，开发商也自然会增加小户型住宅的供应。
否则，即使通过行政手段，强制调整市场供应结构，其最终结果只能是大户型住宅供不应求，价格继续攀升，进一步增加购房者负担；而小户型住宅供过于求，出现大面积空置，浪费土地资源。
第二是，降低平价住宅的单位面积购房总成本，这里面包括房价，也包括房价之外的其他支出。
在这里需要区分两个概念，一个是净房价，另一个是购房者的实际负担。购买房屋不仅要支付房价，还有各种税费，贷款购房还有银行的利息。对于购房者来说，所有支出加起来才是他的实际负担。目前已经出台的控制需求的调控政策，在短期内对控制房价上涨过快、打击投机性炒卖行为有比较明显的效果，有利于市场回复理性和行业的健康发展。但是从长期来看，一切可以控制需求的手段，比如加息、征收不动产税，其实都增加了购房者在房价之外的支出。因此，它们降低房屋的交易价格是可能的，但降低购房者的实际负担则几乎不可能。
如果说，房价虽然下降了，但是购房者的实际负担反而上升了，这不能说是我们真正希望看到的结果。
如前所述，在一系列强有力政策“组合拳”的作用下，实现遏制房价上涨过快的短期目标已经初现曙光。下一步的调控政策安排，应该重点考虑它的长期效果，尽可能降低未来购房者的实际负担。
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