郁亮四：完善住宅保障体系已刻不容缓 扶助城市贫困家庭是当务之急
完善住宅保障体系已刻不容缓 扶助城市贫困家庭是当务之急
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是一个美好的理想，也是和谐社会最终必然要实现的目标之一。但是，事情总有轻重缓急，尤其在资源有限的情况下，首先帮助谁，是一个不能回避、必须正面回答的问题。
中国毕竟还是一个刚刚解决温饱问题的发展中国家，在当前的城市，除了少数富有家庭之外，大多数人都不会认为自己的住房需求已经得到或者可以得到充分的满足。而以现有的社会资源和政府财力，完全以公共财政支出的方式，让每个人都拥有自己的理想家园，恐怕也并不现实。
因此有必要对城市非富有家庭进行进一步的细分，划分为贫困家庭和有一定购买能力的中低收入家庭。前者需要解决的是生存必需的基本居住，而后者需要满足的是改善性需求和自有房屋需求。
满足非富有家庭的居住需求，第一步当然是首先解决贫困家庭的基本居住问题。在这一问题得到解决，而公共财政尚有余力的情况下，才谈得上对其他中低收入家庭的购房要求进行贴补。
城市贫困人口没有能力购买商品房，要解决他们的基本居住问题，只能通过住宅保障体系。
保障体系是对市场的一种补充，它主要考虑的不是生产和分配的效率，而是社会公正与关怀。目前最关键的一点是，城市人口和就业状况的变化，已经对重新修订住宅保障体系提出了要求。因此新的住宅保障体系，不仅应该考虑户籍人口，也应该考虑非户籍人口的基本居住需求。他们同样为城市的发展做出了贡献；更重要的是，生存的权利和人格的尊严是不可能按户籍来划分的。
我们以往的住宅保障体系，基本上只面对户籍人口，而且很大程度上不是通过市场，而是通过“单位”来解决。在特定的历史阶段，这种保障体系是发挥了一定作用的。但随着人口的大规模迁入，非户籍常住人口大幅度增加，而传统的带有终身制特点的“单位”已经不适应现代商业社会里资源不断优化整合的要求。因此必须在市场化的前提下，重新设计住宅保障体系。
任何住宅保障手段都一定会消耗公共财政资源，因此在思考住宅保障体系的时候，必须有全盘的、长期的考虑，并且量力而行。作为决策的依据，首先应建立城市低收入家庭的居住现状调查系统，同时对国际社会在同等经济发展水平下的低收入家庭居住状况进行详尽的历史性研究，在此基础上，提出现实可行的目标。
国际社会的经验表明，住宅保障体系的建构基本上不外乎三条思路。一条是以现金或代金券的方式，向低收入家庭直接发放住房货币补贴；一条是提供含有公共财政补贴的租住房屋；一条是在低收入家庭购房时提供各种方式的财政补贴，如减免土地费用、税收、向建造或消费环节注入低息贷款等等。
在当前的情况下，那一种思路更适合中国的实际情况？这是一个关键问题。
第一条思路即直接发放货币补贴，在理论上具有最高的分配效率。但是基于中国目前人口流动状况复杂、个人收入透明度低的现状，这一思路要真正转化为可以操作的制度安排，还需要一个不断探索的过程。
第三条思路即为低收入家庭购房提供财政补贴，最常见的方式就是经济适用房。但是从以往的实施情况来看，经济适用房并没有能很好的体现其初衷。比如：面积太大，往往超过城市户均居住面积；分配难度高，很难找到合适的手段，把房子分给那些最需要的人。
另一方面，经济适用房推出越多，占用城市土地资源就越多，这会加剧商品住宅市场的土地供应紧张局面，推动商品房房价上升。对于未能成为幸运者的那些人来说，经济适用房推出越多，反而可能越损害他们的利益。
此外，经济适用房往往只面对户籍人口而难以兼顾非户籍人口，但是随着人口的大规模迁徙，城市中最贫困的人群，恰好是新增的非户籍人士。从表面上看，经济适用房并不消耗太多公共支出，但是从机会成本的角度考虑，经济适用房的推出是以公共财政放弃土地转让所得为代价的，与政府将土地卖出，再将卖地所得用于贴补非富有家庭购房具有相同的效果。但是，在大量非户籍贫困家庭的基本保障（不仅是住房，还有医疗、教育等多个方面）尚未得到满足的情况下，以公共财政资助户籍人口购房是不是一种最合乎社会公平与关怀原则、最有利于社会稳定的制度安排？这是一个值得商榷的问题。
所以在当前的现实条件下，满足贫困家庭的基本居住需求是重中之重，也是公共财政支出应该首要考虑的投入方向。落实在具体手段上，第二条思路即坚持以廉租房作为住宅保障的主要方式，最具有现实意义。这可以大大降低分配环节的甄别难度和甄别成本，并确保让最需要的人得到帮助。
对于保障用房，最重要的是实际效果。它的定位应该是消耗最少的土地资源和公共财政支出，为尽可能多的家庭提供最基本的居住条件。基于这种考虑，保障用房的面积应该明显低于城市的户均居住面积；在内部配套上应该尽可能简化，比如无需设计停车位；而在外部配套上，应该尽可能利用社会公共配套，比如尽可能规划在轨道交通沿线。
从房屋来源上来看，保障用房可以不局限于政府提供的新房。可以通过减免税收、返还地价款等方式，鼓励发展商参与，减少对财政支出的占用，同时也引入了竞争机制，更有利于提高开发效率和住宅品质。也可以考虑回购利用一部分二手房资源。
从资金来源上看，地方政府可以从土地拍卖收入中提取一部分，专项用于建立住宅保障体系；比如成立一个保障基金，为保障用房的建造、收购与维护提供资金来源。
以上这些方面，国外都有许多成功经验可供借鉴。
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搜房网 郁亮
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是一个美好的理想，也是和谐社会最终必然要实现的目标之一。但是，事情总有轻重缓急，尤其在资源有限的情况下，首先帮助谁，是一个不能回避、必须正面回答的问题。
中国毕竟还是一个刚刚解决温饱问题的发展中国家，在当前的城市，除了少数富有家庭之外，大多数人都不会认为自己的住房需求已经得到或者可以得到充分的满足。而以现有的社会资源和政府财力，完全以公共财政支出的方式，让每个人都拥有自己的理想家园，恐怕也并不现实。
因此有必要对城市非富有家庭进行进一步的细分，划分为贫困家庭和有一定购买能力的中低收入家庭。前者需要解决的是生存必需的基本居住，而后者需要满足的是改善性需求和自有房屋需求。
满足非富有家庭的居住需求，第一步当然是首先解决贫困家庭的基本居住问题。在这一问题得到解决，而公共财政尚有余力的情况下，才谈得上对其他中低收入家庭的购房要求进行贴补。
城市贫困人口没有能力购买商品房，要解决他们的基本居住问题，只能通过住宅保障体系。
保障体系是对市场的一种补充，它主要考虑的不是生产和分配的效率，而是社会公正与关怀。目前最关键的一点是，城市人口和就业状况的变化，已经对重新修订住宅保障体系提出了要求。因此新的住宅保障体系，不仅应该考虑户籍人口，也应该考虑非户籍人口的基本居住需求。他们同样为城市的发展做出了贡献；更重要的是，生存的权利和人格的尊严是不可能按户籍来划分的。
我们以往的住宅保障体系，基本上只面对户籍人口，而且很大程度上不是通过市场，而是通过“单位”来解决。在特定的历史阶段，这种保障体系是发挥了一定作用的。但随着人口的大规模迁入，非户籍常住人口大幅度增加，而传统的带有终身制特点的“单位”已经不适应现代商业社会里资源不断优化整合的要求。因此必须在市场化的前提下，重新设计住宅保障体系。
任何住宅保障手段都一定会消耗公共财政资源，因此在思考住宅保障体系的时候，必须有全盘的、长期的考虑，并且量力而行。作为决策的依据，首先应建立城市低收入家庭的居住现状调查系统，同时对国际社会在同等经济发展水平下的低收入家庭居住状况进行详尽的历史性研究，在此基础上，提出现实可行的目标。
国际社会的经验表明，住宅保障体系的建构基本上不外乎三条思路。一条是以现金或代金券的方式，向低收入家庭直接发放住房货币补贴；一条是提供含有公共财政补贴的租住房屋；一条是在低收入家庭购房时提供各种方式的财政补贴，如减免土地费用、税收、向建造或消费环节注入低息贷款等等。
在当前的情况下，那一种思路更适合中国的实际情况？这是一个关键问题。
第一条思路即直接发放货币补贴，在理论上具有最高的分配效率。但是基于中国目前人口流动状况复杂、个人收入透明度低的现状，这一思路要真正转化为可以操作的制度安排，还需要一个不断探索的过程。
第三条思路即为低收入家庭购房提供财政补贴，最常见的方式就是经济适用房。但是从以往的实施情况来看，经济适用房并没有能很好的体现其初衷。比如：面积太大，往往超过城市户均居住面积；分配难度高，很难找到合适的手段，把房子分给那些最需要的人。
另一方面，经济适用房推出越多，占用城市土地资源就越多，这会加剧商品住宅市场的土地供应紧张局面，推动商品房房价上升。对于未能成为幸运者的那些人来说，经济适用房推出越多，反而可能越损害他们的利益。
此外，经济适用房往往只面对户籍人口而难以兼顾非户籍人口，但是随着人口的大规模迁徙，城市中最贫困的人群，恰好是新增的非户籍人士。从表面上看，经济适用房并不消耗太多公共支出，但是从机会成本的角度考虑，经济适用房的推出是以公共财政放弃土地转让所得为代价的，与政府将土地卖出，再将卖地所得用于贴补非富有家庭购房具有相同的效果。但是，在大量非户籍贫困家庭的基本保障（不仅是住房，还有医疗、教育等多个方面）尚未得到满足的情况下，以公共财政资助户籍人口购房是不是一种最合乎社会公平与关怀原则、最有利于社会稳定的制度安排？这是一个值得商榷的问题。
所以在当前的现实条件下，满足贫困家庭的基本居住需求是重中之重，也是公共财政支出应该首要考虑的投入方向。落实在具体手段上，第二条思路即坚持以廉租房作为住宅保障的主要方式，最具有现实意义。这可以大大降低分配环节的甄别难度和甄别成本，并确保让最需要的人得到帮助。
对于保障用房，最重要的是实际效果。它的定位应该是消耗最少的土地资源和公共财政支出，为尽可能多的家庭提供最基本的居住条件。基于这种考虑，保障用房的面积应该明显低于城市的户均居住面积；在内部配套上应该尽可能简化，比如无需设计停车位；而在外部配套上，应该尽可能利用社会公共配套，比如尽可能规划在轨道交通沿线。
从房屋来源上来看，保障用房可以不局限于政府提供的新房。可以通过减免税收、返还地价款等方式，鼓励发展商参与，减少对财政支出的占用，同时也引入了竞争机制，更有利于提高开发效率和住宅品质。也可以考虑回购利用一部分二手房资源。
从资金来源上看，地方政府可以从土地拍卖收入中提取一部分，专项用于建立住宅保障体系；比如成立一个保障基金，为保障用房的建造、收购与维护提供资金来源。
以上这些方面，国外都有许多成功经验可供借鉴。
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