郁亮三：房价只是表象 让低收入阶层有房住才是问题的关键
房价只是表象
让低收入阶层有房住才是问题的关键
2004年，全国住宅均价增长15.8%，引起了社会的广泛关注。“居民买不起房”成为一种普遍的忧虑，其中比较典型的一种说法是房价收入比太高，超出居民承受能力。
但是一个简单的分析可以说明，自1998年至2004年，住宅均价合计增长43%，而居民可支配收入增长了72%。就是说，目前全国房价收入比其实明显低于1998年水平。
2004年，全国房价上涨幅度确实超过了以往各年。然而需要注意的一个历史事实是，从1998年直到2003年，中国住宅均价增长率连续六年低于居民可支配收入、并远低于居民储蓄余额的增长幅度。
从1998年到2003年，住宅均价的增长率分别为3.60%、0.20%、5.10%、5.90%、2.90%、3.90%，六年合计增长24%；居民可支配收入增长率分别为5.13%、7.91%、7.28%、9.24%、10.00%、9.30%，六年合计增长60%；存款余额增长率分别为15.40%、11.64%、7.90%、14.66%、17.84%、19.20%，六年合计增长124%。
2004年住宅均价增长15.8%，1998年以来累计增长43%；2004年居民可支配收入增长7.7%，1998年以来累计增长72%；2004年存款余额增长15.4%，1998年以来累计增长158%。
从7年的时间跨度看，住宅均价增长是居民可支配收入增长的0.6倍，是存款余额增长的0.3倍。由此可见，虽然这7年内中国是全球城市化最快的国家，但居民购买能力的增长仍然远远高于住宅均价的增长。
那为什么98年的时候反而没有这么多人抱怨房价过高？一个值得关注的因素是人口流动。如果按户籍人口来计算，中国是世界上住房自有率最高的国家之一，超过瑞士一倍以上。现在一谈到房价上涨过快，大家就想到上海，但是上海的人口自然增长率早已成为负值，原住人口数量一直在下降。由此可见，城市原住人口的基本住房需求，此前已经初步解决。突出的是新增人口的居住问题。
中国经济目前的对外贸易依存度很高，而核心技术能力比发达国家有较大差距。因此中国主要的生产部门是劳动密集型的加工行业，主要的经济增长点在沿海地区。这必然使得人口向沿海大城市大规模迁徙。但是城市基础建设、土地供应有一个逐步启动的过程，因此在一段时间内会出现人多地少的局面。
此外，城市新增常住人口主要是青壮年。最初时，他们大多处于未婚状态，对居住面积的要求较低，就业机会是他们关注的首要问题。但经过几年的积累，越来越多的新增人口进入婚姻、生育期，希望拥有自己的住宅。尤其是其中的产业工人和普通白领，收入水平不高，解决居住问题尤其是自有住房问题有一定困难。
从中国城镇人口金字塔可以看出，1960-1980年代是中国的人口出生高峰期。人口向沿海地区的大规模迁徙从1990年代中期开始，因此，1970年代出生人口是沿海大城市新增常住人口最密集的年龄段，现在他们绝大多数都处在结婚和生育的高峰时期。
只要一种物品不是无限供应的，它就具有稀缺性，就总有一部分人的需求得不到满足。满足谁，不满足谁？市场的基本规则是竞争，价低者售、价高者得。只要是一个自由准入、自愿交易的公开市场，就不存在一个由经济学家计算出来、或者由公众投票来决定的“合理价格”，由市场竞争发现的价格本身就是最合理的，在市场之外，并不存在一个可以用来评判市场价格“过高”或“过低”的科学或者权威标准。
但现在存在的问题是，房屋是一种特殊的商品，它既是生活必需品，也是改善生活质量的重要元素，更可以成为投资获利的载体。当其稀缺性上升的时候，基本需要、改善性需求和投资性需求之间的冲突就会变得尖锐起来。低收入阶层的需要更为迫切，但是在价格竞争中却处于弱势地位，他们的居住问题亟待解决。而让每个人都拥有居住的基本条件，这已经不是一个市场效率的问题，而是一个社会公平和终极关怀的问题了。
由此可见，房价只是一个表象，让低收入阶层有房住才是问题的关键。
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搜房网 郁亮
2004年，全国住宅均价增长15.8%，引起了社会的广泛关注。“居民买不起房”成为一种普遍的忧虑，其中比较典型的一种说法是房价收入比太高，超出居民承受能力。
但是一个简单的分析可以说明，自1998年至2004年，住宅均价合计增长43%，而居民可支配收入增长了72%。就是说，目前全国房价收入比其实明显低于1998年水平。
2004年，全国房价上涨幅度确实超过了以往各年。然而需要注意的一个历史事实是，从1998年直到2003年，中国住宅均价增长率连续六年低于居民可支配收入、并远低于居民储蓄余额的增长幅度。
从1998年到2003年，住宅均价的增长率分别为3.60%、0.20%、5.10%、5.90%、2.90%、3.90%，六年合计增长24%；居民可支配收入增长率分别为5.13%、7.91%、7.28%、9.24%、10.00%、9.30%，六年合计增长60%；存款余额增长率分别为15.40%、11.64%、7.90%、14.66%、17.84%、19.20%，六年合计增长124%。
2004年住宅均价增长15.8%，1998年以来累计增长43%；2004年居民可支配收入增长7.7%，1998年以来累计增长72%；2004年存款余额增长15.4%，1998年以来累计增长158%。
从7年的时间跨度看，住宅均价增长是居民可支配收入增长的0.6倍，是存款余额增长的0.3倍。由此可见，虽然这7年内中国是全球城市化最快的国家，但居民购买能力的增长仍然远远高于住宅均价的增长。
那为什么98年的时候反而没有这么多人抱怨房价过高？一个值得关注的因素是人口流动。如果按户籍人口来计算，中国是世界上住房自有率最高的国家之一，超过瑞士一倍以上。现在一谈到房价上涨过快，大家就想到上海，但是上海的人口自然增长率早已成为负值，原住人口数量一直在下降。由此可见，城市原住人口的基本住房需求，此前已经初步解决。突出的是新增人口的居住问题。
中国经济目前的对外贸易依存度很高，而核心技术能力比发达国家有较大差距。因此中国主要的生产部门是劳动密集型的加工行业，主要的经济增长点在沿海地区。这必然使得人口向沿海大城市大规模迁徙。但是城市基础建设、土地供应有一个逐步启动的过程，因此在一段时间内会出现人多地少的局面。
此外，城市新增常住人口主要是青壮年。最初时，他们大多处于未婚状态，对居住面积的要求较低，就业机会是他们关注的首要问题。但经过几年的积累，越来越多的新增人口进入婚姻、生育期，希望拥有自己的住宅。尤其是其中的产业工人和普通白领，收入水平不高，解决居住问题尤其是自有住房问题有一定困难。
从中国城镇人口金字塔可以看出，1960-1980年代是中国的人口出生高峰期。人口向沿海地区的大规模迁徙从1990年代中期开始，因此，1970年代出生人口是沿海大城市新增常住人口最密集的年龄段，现在他们绝大多数都处在结婚和生育的高峰时期。
只要一种物品不是无限供应的，它就具有稀缺性，就总有一部分人的需求得不到满足。满足谁，不满足谁？市场的基本规则是竞争，价低者售、价高者得。只要是一个自由准入、自愿交易的公开市场，就不存在一个由经济学家计算出来、或者由公众投票来决定的“合理价格”，由市场竞争发现的价格本身就是最合理的，在市场之外，并不存在一个可以用来评判市场价格“过高”或“过低”的科学或者权威标准。
但现在存在的问题是，房屋是一种特殊的商品，它既是生活必需品，也是改善生活质量的重要元素，更可以成为投资获利的载体。当其稀缺性上升的时候，基本需要、改善性需求和投资性需求之间的冲突就会变得尖锐起来。低收入阶层的需要更为迫切，但是在价格竞争中却处于弱势地位，他们的居住问题亟待解决。而让每个人都拥有居住的基本条件，这已经不是一个市场效率的问题，而是一个社会公平和终极关怀的问题了。
由此可见，房价只是一个表象，让低收入阶层有房住才是问题的关键。
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