郁亮二：房价过快上涨无人受益 平稳发展才是行业之福
房价过快上涨无人受益 平稳发展才是行业之福
在关于行业的这场争论中，发展商作为一个整体遭受了前所未有的严厉质疑。这种质疑来自社会各界，包括购房者和投资者。
从社会舆论包括购房者的角度看，对开发商的质疑主要表现在，认为开发商是房价上涨的主要受益者，而开发商出于自身利益考虑，更有通过诸如囤积土地及待售资源、制造虚假成交、价格串谋等手段哄抬房价的动机和嫌疑。
从投资者的角度看，其质疑则主要体现为，在房价上涨过快之后，随之而来的会否是泡沫的破灭和房价的全线下跌，从而导致开发商业绩显著滑坡。
以上两种质疑从表面上看，是硬币的两面，不可能同时成立。如果房价持续上升，后一种担忧就成为多余；而如果房价在短期上涨之后出现大幅度回调，那么前一种质疑在逻辑上就不能成立。
但是，这两种质疑在深层的逻辑基础上具有同一性，那就是认为房价上升越快，对开发商就越加有利，而房价上升势头的变缓，则对开发商不利。
不仅是社会舆论普遍持有这种观点，即使行业内部，部分企业也存在类似的思维方式，因而在房价快速上涨时心存侥幸或者推波助澜，而在房价上升势头可能趋缓时不敢直面或者闪烁其词。这种缺乏自省的表现，更强化了舆论对行业和开发商整体的误解。
所以，在讨论房价问题时，需要澄清的第一个重要问题就是，房价的过快上涨，对于房地产行业和开发商——尤其是立足于长远发展的开发商——不仅不值得欢欣鼓舞，反而需要高度警惕。而反过来，房价过快上涨的势头得以抑制，对于行业和有远见的开发商来说，不仅不是利空，反而是利好的消息。
对地产行业来说，房价的过快增长将导致三方面的问题：
第一是，房价过快增长将导致行业不正常的短期“繁荣”，这不利于行业通过优胜劣汰获得进步，也会使得优秀企业无法脱颖而出。
房地产市场目前的状况，不是需求不足，也不是供求平衡，而是需求明显过剩。无论导致需求过剩的原因是什么，由此产生的“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业都不是好事情。
温室里只能长出娇艳一时的花朵，却长不出百年长青的大树。没有优胜劣汰，行业不可能获得进步；没有竞争和风险，优秀企业不可能脱颖而出。一个没有利好因素的行业，必然是一个江河日下的夕阳行业；但是一个“利好”因素太多的行业，在娇惯中也无法获得健康的成长。
第二是，房价过快增长会导致地价同步上扬，世界房地产发展史早已证明，过高的地价和因此导致的资金占用将降低房地产企业的资本回报率，阻碍企业的高速增长。
房屋的综合成本中，包含土地成本、房屋开发成本、运营管理费用和相关税费等几个主要部分。对于一个规范经营、通过市场方式获取土地的企业，其土地成本是与房屋开发成本不相上下的最大成本因素。而更为重要的是，土地成本对资金的占用周期是最长的，因而从资金占用的动态角度来看，其比例还将进一步上升。
万科在寻找国际标杆的过程中，对比了中美两国优秀地产企业在资产回报能力上的差距。美国最大的开发商，净资产收益率普遍在18%以上，而万科2004年净资产收益率为14%，还是近年来的最高点。这固然与美国同行在商业模式和专业能力上的成熟有关，但是土地成本比例也是一个不容忽视的因素。据测算，如果万科土地成本比例降低到美国同行的普遍水平，则净资产收益率有望与国际先进水平基本接轨。
第三是，房价过快增长将导致市场波动，影响企业的准确预期。
在没有外来干预的前提下，长期来看市场价格有一条基本的趋势线，这条趋势线是由真实需求关系所决定的。市场价格长期偏离这一趋势是不可能的，但在短期内却不可避免地将围绕这一基本面上下波动。
企业安排投资是基于预期的，就是说，企业今天的产品是为了满足明天的市场需要。如果市场价格出现过于激烈的波动，将给行业带来诸多不确定性，降低市场各方对未来预期的准确性。
由此可见，房价的过快上涨无人可以从中受益，即使开发商也不例外。而过于亢奋的市场也绝非对房地产的真正利好，平稳发展才是行业之福。
既然房价的过快上涨无人受益，那么对此进行控制，就应该是整个社会统一的价值诉求。
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搜房网 郁亮
在关于行业的这场争论中，发展商作为一个整体遭受了前所未有的严厉质疑。这种质疑来自社会各界，包括购房者和投资者。
从社会舆论包括购房者的角度看，对开发商的质疑主要表现在，认为开发商是房价上涨的主要受益者，而开发商出于自身利益考虑，更有通过诸如囤积土地及待售资源、制造虚假成交、价格串谋等手段哄抬房价的动机和嫌疑。
从投资者的角度看，其质疑则主要体现为，在房价上涨过快之后，随之而来的会否是泡沫的破灭和房价的全线下跌，从而导致开发商业绩显著滑坡。
以上两种质疑从表面上看，是硬币的两面，不可能同时成立。如果房价持续上升，后一种担忧就成为多余；而如果房价在短期上涨之后出现大幅度回调，那么前一种质疑在逻辑上就不能成立。
但是，这两种质疑在深层的逻辑基础上具有同一性，那就是认为房价上升越快，对开发商就越加有利，而房价上升势头的变缓，则对开发商不利。
不仅是社会舆论普遍持有这种观点，即使行业内部，部分企业也存在类似的思维方式，因而在房价快速上涨时心存侥幸或者推波助澜，而在房价上升势头可能趋缓时不敢直面或者闪烁其词。这种缺乏自省的表现，更强化了舆论对行业和开发商整体的误解。
所以，在讨论房价问题时，需要澄清的第一个重要问题就是，房价的过快上涨，对于房地产行业和开发商——尤其是立足于长远发展的开发商——不仅不值得欢欣鼓舞，反而需要高度警惕。而反过来，房价过快上涨的势头得以抑制，对于行业和有远见的开发商来说，不仅不是利空，反而是利好的消息。
对地产行业来说，房价的过快增长将导致三方面的问题：
第一是，房价过快增长将导致行业不正常的短期“繁荣”，这不利于行业通过优胜劣汰获得进步，也会使得优秀企业无法脱颖而出。
房地产市场目前的状况，不是需求不足，也不是供求平衡，而是需求明显过剩。无论导致需求过剩的原因是什么，由此产生的“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业都不是好事情。
温室里只能长出娇艳一时的花朵，却长不出百年长青的大树。没有优胜劣汰，行业不可能获得进步；没有竞争和风险，优秀企业不可能脱颖而出。一个没有利好因素的行业，必然是一个江河日下的夕阳行业；但是一个“利好”因素太多的行业，在娇惯中也无法获得健康的成长。
第二是，房价过快增长会导致地价同步上扬，世界房地产发展史早已证明，过高的地价和因此导致的资金占用将降低房地产企业的资本回报率，阻碍企业的高速增长。
房屋的综合成本中，包含土地成本、房屋开发成本、运营管理费用和相关税费等几个主要部分。对于一个规范经营、通过市场方式获取土地的企业，其土地成本是与房屋开发成本不相上下的最大成本因素。而更为重要的是，土地成本对资金的占用周期是最长的，因而从资金占用的动态角度来看，其比例还将进一步上升。
万科在寻找国际标杆的过程中，对比了中美两国优秀地产企业在资产回报能力上的差距。美国最大的开发商，净资产收益率普遍在18%以上，而万科2004年净资产收益率为14%，还是近年来的最高点。这固然与美国同行在商业模式和专业能力上的成熟有关，但是土地成本比例也是一个不容忽视的因素。据测算，如果万科土地成本比例降低到美国同行的普遍水平，则净资产收益率有望与国际先进水平基本接轨。
第三是，房价过快增长将导致市场波动，影响企业的准确预期。
在没有外来干预的前提下，长期来看市场价格有一条基本的趋势线，这条趋势线是由真实需求关系所决定的。市场价格长期偏离这一趋势是不可能的，但在短期内却不可避免地将围绕这一基本面上下波动。
企业安排投资是基于预期的，就是说，企业今天的产品是为了满足明天的市场需要。如果市场价格出现过于激烈的波动，将给行业带来诸多不确定性，降低市场各方对未来预期的准确性。
由此可见，房价的过快上涨无人可以从中受益，即使开发商也不例外。而过于亢奋的市场也绝非对房地产的真正利好，平稳发展才是行业之福。
既然房价的过快上涨无人受益，那么对此进行控制，就应该是整个社会统一的价值诉求。
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