青岛楼市，从波澜不惊到微风乍起
从土地供应从严从紧到使用费先缴后分；从住房贷款利率调整到公积金缴纳范围的扩大。2005年金融以及土地方面的系列政策出台，不可避免将给市场带来一些震动，在这种状况下，青岛的房地产又将怎样应对？
3月17日起，央行实行房贷新政；3月26日，国务院下发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”）；3月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，进一步对加强房地产市场宏观调控提出了八项措施。业界认为，一系列金融土地政策变化已经产生明显效果。
1、土地供应从严从紧
2005年国土资源部要“继续积极参与宏观调控”，运用“铁腕”贯彻已经实施的政策，将会继续收紧“地根”。对未经“两个规划”审核的开发区，各级地方政府及国土资源管理部门一律不得增加新的建设用地供应；而且要从严从紧实施建设用地供应政策。土地利用年度计划实行分类下达和考核，农用地转用计划按照指令性计划严格管理。这是国土资源部副部长李元在今年元月全国国土资源厅局长会议强调的。
而在今年2月份，国土资源部发布的《2005年工作要点》中，对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。“从国土资源部的这些政策来看，2005年土地政策依旧是紧缩。”有关人士如此解释这四个字。
显然，作为宏观调控系列政策的关键环节，与去年相比，今年土地方面的政策将在继续执行严格的土地政策的前提下，有关紧缩政策还将频繁出台。而这无疑是从源头上成为遏制房地产市场过快发展的一把利刃。
2、土地使用费先缴后分
2004年11月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发了《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，通知指出，自2005年1月1日起，对土地有偿使用费将实行先缴后分，收回土地使用费征收权，从而遏制开发商低价圈地。凡不按国家规定足额缴纳土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。随后国家税务总局联合财政部又在全国范围内联合开展耕地占用税、契税的执法检查。而此次检查的重点就是土地市场，其目的是抑制房地产市场过度投机。
3、住房贷款利率回归
今年3月16日晚，央行宣布实施的房贷“新政”，几乎给包括银行界在内的所有人士一个措手不及。新政包括从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，现行住房贷款优惠利率回归同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，同时住房贷款的首付比例各银行可以根据实际情况调节到30％。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍即5.51％，比现行优惠利率5.31％高0.20个百分点。
随后，经过一段时间紧张的论证，青岛各大主要银行表示在贷款利率方面执行的是下限，即贷款基准利率6.12％的0.9倍为5.51％，而首付比例则大都执行30％的政策。
在住房贷款利率采取下限比例的同时，各商业银行还明确表示，对于购买第二套住宅产品或者是高档住宅产品的在审核和首付比例上均有所提高。对此，央行行长周小川也暗示，如果本次央行在加息的前提下，仍无法调控快速上涨的房价，有可能采取提高基准利率的手段进行金融调控，“如果基准利率有必要进行调整，其调控作用也同样适用于房地产价格”，周小川这样说。
“如果说去年的加息只是影响了一部分人的利益，那么，这次加息政策则影响到每个人的利益。对于已购房者来说，不仅月供增加，负担加重，而且最有可能的是资产会出现缩水；而对于持币待购者来说，则是既定的资金支付能力下降；而对投资和投机者来说，融资成本增加了，利润空间则不可避免的下降了。在种种因素制约下，人们关于价格的心理预期就会发生一定的改变”，某房地产业内人士认为，本次加息政府意在抑制房价过快上涨，但不希望房价大幅下跌，而是要保持房价稳定，因此加息比例不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。但是问题的关键在于后市是否还会加息，何时加息，加息幅度会有多大等等，这些情况仍然不明朗。而正是这些不明朗的未知因素极大的造成了人们对市场价格变化所产生的心理预期，由此而带来的市场供需变化。
虽然周小川曾表示，目前我国还没有进入“加息周期”，但是从目前的实际情况来看，假如通过金融调控的政策依旧无法抑制房地产价格快速上涨的话，加息必然会成为央行宏观调控的重要手段，而目前宏观经济指标及房价走势也已经蕴藏着加息、调贷的可能。
4、住房公积金缴存范围扩大
随着央行加息政策的出台，建设部、财政部和中国人民银行也随之联合出台了《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》。新政策指出，单位和职工缴存比例不应低于5％，原则上不高于12％。
同时意见还首次提出，有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，月缴存额的工资基数按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员购买自住住房时，可按规定申请住房公积金贷款。
“从《指导意见》来看，今后住房公积金的范围扩大，进城务工人员、个体工商户和自由职业者也可缴存住房公积金，政府此举，显然一方面是想通过控制需求来抑制房价，另一方面则是通过扩大住房公积金的范围来使得更多的人通过采用住房公积金的方式来购买住宅产品。”我市某房产中介公司负责人这样认为。
5、市场需求持续旺盛
一系列土地和金融政策的变化和实施，对备受众人关注的房地产市场今后的发展以及是否存在泡沫等问题，将会产生什么样的影响？各种猜测纷至沓来。
不久前，由中国社会科学院出版的一本《中国房地产蓝皮书》，或许可以从官方的角度来认识这个问题。该书针对2005年房地产的发展趋势做了一个大体的预测，认为2005年房地产投资增速进一步放缓，但不会低于20％；信贷增速将进一步放缓，融资将趋向多元化，房地产将从项目导向型向资金导向型转变。房地产市场依然存在以首次购房需求和改善型为主的趋向，因此，2005年房地产市场的需求将持续旺盛。尽管房地产市场需求增幅将呈下降趋势，但供求关系偏紧的局面很难改变。
的确如此，从目前青岛房地产市场的发展来看，供需紧张的局面依然明显存在。推向市场的一些房子开盘不久便宣告销售告罄，更甚至一些楼盘在还没有开盘之前已经销售了大半。
其实，从市场来看，推向市场的房子并不是很少，但是依然有很多市民买不到房子，同时，也有许多房子长时间销售不出去。造成这种现象的根本原因是什么呢？一个根本的原因是房子本身性价比相差太大的问题。因此，面对青岛的房地产市场，一位南方开发商曾经戏谑说出“青岛开发商卖环境、卖地段、卖城市，唯独不卖房子”的话；不仅如此，目前的房地产市场上许多房屋存在户型过大、总价过高、位置偏远、配套不完善等种种原因，因此，真正能够满足普通市民购买需求的房子并不是很多，可以说，市场上真正的“好房子”依然很少。
6、青岛楼市发生微妙变化
2004中国楼市已经被普遍定义为“政策年”，在过去的一年中，尽管青岛楼市还没有明显感受到政府宏观调控政策对房地产市场调节行为的重要影响，但是，土地市场和房地产金融市场的紧缩是人们在该年度对宏观调控政策的最直观感受，“8·31”土地大限和9年来央行首次加息成了去年岛城房地产市场出现频率非常高的两个词语。
“2004年岛城楼市宏观调控更多的体现在国家政策层面，而今年青岛房地产市场的调控则更为强调实际操作。到目前为止对房价的调控则成了青岛房地产市场中最强烈的声音。”青岛某房地产企业负责人这样说，2004年国家开始针对房地产行业出台了一系列的金融政策、土地政策进行宏观调控，而2005年住房贷款新政已经施行，房地产税也在酝酿当中。
4月20日，青岛市召开全市房地产价格调控座谈会，紧接着，市政府办公厅又下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，明确指出要采取几项具体措施，切实稳定住房价格，调整住房供应结构。
事实上，随着土地、金融、税收等“房产新政”的开始实行，青岛房地产市场已经由以往的波澜不惊开始微风乍起，发生了一些微妙的变化，尽管由于目前强大的市场需求供应，以及所有政策真正发力都需要一定的时间，房地产市场并未表现出明显的变化。但是，通过目前频繁出台的各种房地产新政策，尤其是从政府相关部门主要官员在不同场合对房地产市场的解读来看，2005年青岛房地产市场将充满了更多的变数。而更为关键的是，对广大市民来说，他们所关心的是这种微妙变化背后的一些东西，即这种微妙变化将意味着一场房价狂飙游戏的结束，还是在为未来的重新启动积蓄力量？尽管现在还很难说，但是水落石出的这一天终究会来到。
记者 鞠培霞《青岛日报》
3月17日起，央行实行房贷新政；3月26日，国务院下发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”）；3月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，进一步对加强房地产市场宏观调控提出了八项措施。业界认为，一系列金融土地政策变化已经产生明显效果。
1、土地供应从严从紧
2005年国土资源部要“继续积极参与宏观调控”，运用“铁腕”贯彻已经实施的政策，将会继续收紧“地根”。对未经“两个规划”审核的开发区，各级地方政府及国土资源管理部门一律不得增加新的建设用地供应；而且要从严从紧实施建设用地供应政策。土地利用年度计划实行分类下达和考核，农用地转用计划按照指令性计划严格管理。这是国土资源部副部长李元在今年元月全国国土资源厅局长会议强调的。
而在今年2月份，国土资源部发布的《2005年工作要点》中，对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。“从国土资源部的这些政策来看，2005年土地政策依旧是紧缩。”有关人士如此解释这四个字。
显然，作为宏观调控系列政策的关键环节，与去年相比，今年土地方面的政策将在继续执行严格的土地政策的前提下，有关紧缩政策还将频繁出台。而这无疑是从源头上成为遏制房地产市场过快发展的一把利刃。
2、土地使用费先缴后分
2004年11月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发了《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，通知指出，自2005年1月1日起，对土地有偿使用费将实行先缴后分，收回土地使用费征收权，从而遏制开发商低价圈地。凡不按国家规定足额缴纳土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。随后国家税务总局联合财政部又在全国范围内联合开展耕地占用税、契税的执法检查。而此次检查的重点就是土地市场，其目的是抑制房地产市场过度投机。
3、住房贷款利率回归
今年3月16日晚，央行宣布实施的房贷“新政”，几乎给包括银行界在内的所有人士一个措手不及。新政包括从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，现行住房贷款优惠利率回归同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，同时住房贷款的首付比例各银行可以根据实际情况调节到30％。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍即5.51％，比现行优惠利率5.31％高0.20个百分点。
随后，经过一段时间紧张的论证，青岛各大主要银行表示在贷款利率方面执行的是下限，即贷款基准利率6.12％的0.9倍为5.51％，而首付比例则大都执行30％的政策。
在住房贷款利率采取下限比例的同时，各商业银行还明确表示，对于购买第二套住宅产品或者是高档住宅产品的在审核和首付比例上均有所提高。对此，央行行长周小川也暗示，如果本次央行在加息的前提下，仍无法调控快速上涨的房价，有可能采取提高基准利率的手段进行金融调控，“如果基准利率有必要进行调整，其调控作用也同样适用于房地产价格”，周小川这样说。
“如果说去年的加息只是影响了一部分人的利益，那么，这次加息政策则影响到每个人的利益。对于已购房者来说，不仅月供增加，负担加重，而且最有可能的是资产会出现缩水；而对于持币待购者来说，则是既定的资金支付能力下降；而对投资和投机者来说，融资成本增加了，利润空间则不可避免的下降了。在种种因素制约下，人们关于价格的心理预期就会发生一定的改变”，某房地产业内人士认为，本次加息政府意在抑制房价过快上涨，但不希望房价大幅下跌，而是要保持房价稳定，因此加息比例不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。但是问题的关键在于后市是否还会加息，何时加息，加息幅度会有多大等等，这些情况仍然不明朗。而正是这些不明朗的未知因素极大的造成了人们对市场价格变化所产生的心理预期，由此而带来的市场供需变化。
虽然周小川曾表示，目前我国还没有进入“加息周期”，但是从目前的实际情况来看，假如通过金融调控的政策依旧无法抑制房地产价格快速上涨的话，加息必然会成为央行宏观调控的重要手段，而目前宏观经济指标及房价走势也已经蕴藏着加息、调贷的可能。
4、住房公积金缴存范围扩大
随着央行加息政策的出台，建设部、财政部和中国人民银行也随之联合出台了《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》。新政策指出，单位和职工缴存比例不应低于5％，原则上不高于12％。
同时意见还首次提出，有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，月缴存额的工资基数按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员购买自住住房时，可按规定申请住房公积金贷款。
“从《指导意见》来看，今后住房公积金的范围扩大，进城务工人员、个体工商户和自由职业者也可缴存住房公积金，政府此举，显然一方面是想通过控制需求来抑制房价，另一方面则是通过扩大住房公积金的范围来使得更多的人通过采用住房公积金的方式来购买住宅产品。”我市某房产中介公司负责人这样认为。
5、市场需求持续旺盛
一系列土地和金融政策的变化和实施，对备受众人关注的房地产市场今后的发展以及是否存在泡沫等问题，将会产生什么样的影响？各种猜测纷至沓来。
不久前，由中国社会科学院出版的一本《中国房地产蓝皮书》，或许可以从官方的角度来认识这个问题。该书针对2005年房地产的发展趋势做了一个大体的预测，认为2005年房地产投资增速进一步放缓，但不会低于20％；信贷增速将进一步放缓，融资将趋向多元化，房地产将从项目导向型向资金导向型转变。房地产市场依然存在以首次购房需求和改善型为主的趋向，因此，2005年房地产市场的需求将持续旺盛。尽管房地产市场需求增幅将呈下降趋势，但供求关系偏紧的局面很难改变。
的确如此，从目前青岛房地产市场的发展来看，供需紧张的局面依然明显存在。推向市场的一些房子开盘不久便宣告销售告罄，更甚至一些楼盘在还没有开盘之前已经销售了大半。
其实，从市场来看，推向市场的房子并不是很少，但是依然有很多市民买不到房子，同时，也有许多房子长时间销售不出去。造成这种现象的根本原因是什么呢？一个根本的原因是房子本身性价比相差太大的问题。因此，面对青岛的房地产市场，一位南方开发商曾经戏谑说出“青岛开发商卖环境、卖地段、卖城市，唯独不卖房子”的话；不仅如此，目前的房地产市场上许多房屋存在户型过大、总价过高、位置偏远、配套不完善等种种原因，因此，真正能够满足普通市民购买需求的房子并不是很多，可以说，市场上真正的“好房子”依然很少。
6、青岛楼市发生微妙变化
2004中国楼市已经被普遍定义为“政策年”，在过去的一年中，尽管青岛楼市还没有明显感受到政府宏观调控政策对房地产市场调节行为的重要影响，但是，土地市场和房地产金融市场的紧缩是人们在该年度对宏观调控政策的最直观感受，“8·31”土地大限和9年来央行首次加息成了去年岛城房地产市场出现频率非常高的两个词语。
“2004年岛城楼市宏观调控更多的体现在国家政策层面，而今年青岛房地产市场的调控则更为强调实际操作。到目前为止对房价的调控则成了青岛房地产市场中最强烈的声音。”青岛某房地产企业负责人这样说，2004年国家开始针对房地产行业出台了一系列的金融政策、土地政策进行宏观调控，而2005年住房贷款新政已经施行，房地产税也在酝酿当中。
4月20日，青岛市召开全市房地产价格调控座谈会，紧接着，市政府办公厅又下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，明确指出要采取几项具体措施，切实稳定住房价格，调整住房供应结构。
事实上，随着土地、金融、税收等“房产新政”的开始实行，青岛房地产市场已经由以往的波澜不惊开始微风乍起，发生了一些微妙的变化，尽管由于目前强大的市场需求供应，以及所有政策真正发力都需要一定的时间，房地产市场并未表现出明显的变化。但是，通过目前频繁出台的各种房地产新政策，尤其是从政府相关部门主要官员在不同场合对房地产市场的解读来看，2005年青岛房地产市场将充满了更多的变数。而更为关键的是，对广大市民来说，他们所关心的是这种微妙变化背后的一些东西，即这种微妙变化将意味着一场房价狂飙游戏的结束，还是在为未来的重新启动积蓄力量？尽管现在还很难说，但是水落石出的这一天终究会来到。
记者 鞠培霞《青岛日报》
