楼市分析：一季度我国房地产投资的主要特点
同比增速迅速回落，但投资总量规模持续增大
２００５年一季度，我国房地产投资继续保持２００４年稳定增长态势，投资总量和规模１－２月份为１２００亿元，１－３月为２３２４亿元，投资规模首次在一季度就超过了２０００亿元，但与２００４年相比，投资增速迅速回落。
一般来说，房地产投资在第一季度增速都是全年最高的（２００２年、２００３年、２００４年均是如此），那么，２００５年第一季度我国房地产投资增速将会大大低于２７％。事实上，我国从２００４年８月份以来，房地产投资增速就已经回落并稳定在２８％－２９％的范围内。按照目前房地产投资增速推测，２００５年全年增速可能会在２０％左右。
然而，虽然投资增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地产投资的绝对规模仍然很大。我们应清楚看到，一季度１－２月２７％和１－３月２６．７％的增速是在２００４年４３％和４１％增速基础上的同比增速，从绝对值比较就很明显说明这一点：如２００５年１－２月份投资总量１２００亿元，已相当于２００３年１－３月１２８５．１亿元投资总量，２００５年１－３月２３２４亿元的投资总量，已经逼近２００３年１－５月房地产投资总量２８０１．３７亿元。可见，２００５年一季度，虽然投资增速迅速回落，但绝对投资总量是很大的，从这里也说明我国目前房地产投资总量已经跃入了较大规模台阶上了，投资量增速任何微小变化的背后，都蕴藏着巨大的资本量增减。
增速恢复到“高于同期固定投资增速”状态
一般来说，房地产投资增长是带动固定投资增长的主导力量，多年实践证明，房地产投资增速在大多数时间里均高于同期全社会或者同期城镇固定投资增速，２００３年以前均是如此。
但到了２００４年以后，这种情况被打破，出现了２００４年１到１０月份房地产投资增速均低于同期全社会和同期城镇固定投资增速的现象，只有２００４年的１１月和１２月份才开始扭转了这种非正常情况，但房地产投资增速高于同期全社会和同期城镇固定投资增速仅仅分别为０．３和０．５个百分点，仅仅是出现了恢复的苗头。而到了２００５年第一季度，房地产投资高于固定资产增速的幅度在扩大，说明我国房地产投资开始重新恢复到“高于同期固定投资增速”状态。
２００５年一季度中，我国房地产投资增速分别是１－２月２７％和１－３月２６．７％，均高于同期城镇固定投资增速２４．５％和２５．３％的２．５个百分点和１．４个百分点，说明房地产投资增速高于固定资产投资的幅度正在扩大，并开始恢复到正常状态。
从这里我们也可以清楚地看出，虽然房地产投资增长速度过快是引起投资过热的原因之一，但２００４年我国投资过快甚至过热的主要原因还是非房地产的产业投资过热所造成的；正是由于２００４年下半年以来，我国宏观调控政策的作用，才使个别产业投资过快、过热行为得到有效抑制，才使我国目前房地产投资与固定资产投资之间的增长结构趋向合理轨道和空间。
房地产投资在固定投资中所占比重开始提升
在２００５年一季度中，我国房地产投资在固定投资中所占的比例１－２月份为２８．４２％，到第一季度末占２５．７２％。将２００５年一季度我国房地产投资在固定投资中所占比例与２００４年同期１－２月的３０％和１－３月２１％相比，虽然１－２月份低了１．５８个百分点，但１－３月份高于４．７２个百分点，说明房地产投资在固定投资中所占比例开始提升。
如果与相近的２００４年第四季度房地产投资在固定投资中所占的比重２１．８７％、２１．７９％和２２．４５％相比较，甚至可以联系到２００４年３月份以来除了１－４月份和１－５月份达到２４．３１％和２３．９９％稍高外，其他月份基本都稳定在２１％－２３％范围内波动的变化事实，就可以完全说明，经过２００４年２－１２月份房地产投资在固定资产投资中比例趋于相对稳定变化期后，到了２００５年，我国房地产投资在固定投资中所占比例已打破稳定状态，开始提升，且提升比例较大。这是否孕育着房地产投资增长进入恢复性增长，还有待实践检验。但可以肯定的是，我国房地产投资及钢铁、电解铝等产业投资过热现象已经得到有效控制。
二季度预测
从２００５年一季度我国房地产投资变化，结合当前我国针对房地产价格持续上涨的各项政策效应，并根据房地产投资的年度发展规律，我们认为，二季度我国房地产投资仍将会在２３％－２５％的范围内波动，原因是：
第一、２００５年一季度我国经济增长保持９．５％的高水平，大大高于国家制定的全年增长速度，因此，二季度国家会适度地控制经济增速，也会适度压缩和控制房地产投资增速，因此房地产投资增速将低于一季度的２６．７％－２７％。
第二、房地产投资增速不会大幅度降低。从２００５年一季度我国房地产投资增速来看，其指标比２００４年已经大幅度回落，而且，从房地产增速与固定资产投资增速比较、房地产投资占固定资产投资的比重综合来看，当前我国房地产投资增长已进入到了相对正常的增长空间之内了，因此，大幅度的降低不仅不合适，也是不可能的。
（本文引用数据根据国家统计局公布月度数据整理计算）
中国经济时报 张琦
２００５年一季度，我国房地产投资继续保持２００４年稳定增长态势，投资总量和规模１－２月份为１２００亿元，１－３月为２３２４亿元，投资规模首次在一季度就超过了２０００亿元，但与２００４年相比，投资增速迅速回落。
一般来说，房地产投资在第一季度增速都是全年最高的（２００２年、２００３年、２００４年均是如此），那么，２００５年第一季度我国房地产投资增速将会大大低于２７％。事实上，我国从２００４年８月份以来，房地产投资增速就已经回落并稳定在２８％－２９％的范围内。按照目前房地产投资增速推测，２００５年全年增速可能会在２０％左右。
然而，虽然投资增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地产投资的绝对规模仍然很大。我们应清楚看到，一季度１－２月２７％和１－３月２６．７％的增速是在２００４年４３％和４１％增速基础上的同比增速，从绝对值比较就很明显说明这一点：如２００５年１－２月份投资总量１２００亿元，已相当于２００３年１－３月１２８５．１亿元投资总量，２００５年１－３月２３２４亿元的投资总量，已经逼近２００３年１－５月房地产投资总量２８０１．３７亿元。可见，２００５年一季度，虽然投资增速迅速回落，但绝对投资总量是很大的，从这里也说明我国目前房地产投资总量已经跃入了较大规模台阶上了，投资量增速任何微小变化的背后，都蕴藏着巨大的资本量增减。
增速恢复到“高于同期固定投资增速”状态
一般来说，房地产投资增长是带动固定投资增长的主导力量，多年实践证明，房地产投资增速在大多数时间里均高于同期全社会或者同期城镇固定投资增速，２００３年以前均是如此。
但到了２００４年以后，这种情况被打破，出现了２００４年１到１０月份房地产投资增速均低于同期全社会和同期城镇固定投资增速的现象，只有２００４年的１１月和１２月份才开始扭转了这种非正常情况，但房地产投资增速高于同期全社会和同期城镇固定投资增速仅仅分别为０．３和０．５个百分点，仅仅是出现了恢复的苗头。而到了２００５年第一季度，房地产投资高于固定资产增速的幅度在扩大，说明我国房地产投资开始重新恢复到“高于同期固定投资增速”状态。
２００５年一季度中，我国房地产投资增速分别是１－２月２７％和１－３月２６．７％，均高于同期城镇固定投资增速２４．５％和２５．３％的２．５个百分点和１．４个百分点，说明房地产投资增速高于固定资产投资的幅度正在扩大，并开始恢复到正常状态。
从这里我们也可以清楚地看出，虽然房地产投资增长速度过快是引起投资过热的原因之一，但２００４年我国投资过快甚至过热的主要原因还是非房地产的产业投资过热所造成的；正是由于２００４年下半年以来，我国宏观调控政策的作用，才使个别产业投资过快、过热行为得到有效抑制，才使我国目前房地产投资与固定资产投资之间的增长结构趋向合理轨道和空间。
房地产投资在固定投资中所占比重开始提升
在２００５年一季度中，我国房地产投资在固定投资中所占的比例１－２月份为２８．４２％，到第一季度末占２５．７２％。将２００５年一季度我国房地产投资在固定投资中所占比例与２００４年同期１－２月的３０％和１－３月２１％相比，虽然１－２月份低了１．５８个百分点，但１－３月份高于４．７２个百分点，说明房地产投资在固定投资中所占比例开始提升。
如果与相近的２００４年第四季度房地产投资在固定投资中所占的比重２１．８７％、２１．７９％和２２．４５％相比较，甚至可以联系到２００４年３月份以来除了１－４月份和１－５月份达到２４．３１％和２３．９９％稍高外，其他月份基本都稳定在２１％－２３％范围内波动的变化事实，就可以完全说明，经过２００４年２－１２月份房地产投资在固定资产投资中比例趋于相对稳定变化期后，到了２００５年，我国房地产投资在固定投资中所占比例已打破稳定状态，开始提升，且提升比例较大。这是否孕育着房地产投资增长进入恢复性增长，还有待实践检验。但可以肯定的是，我国房地产投资及钢铁、电解铝等产业投资过热现象已经得到有效控制。
二季度预测
从２００５年一季度我国房地产投资变化，结合当前我国针对房地产价格持续上涨的各项政策效应，并根据房地产投资的年度发展规律，我们认为，二季度我国房地产投资仍将会在２３％－２５％的范围内波动，原因是：
第一、２００５年一季度我国经济增长保持９．５％的高水平，大大高于国家制定的全年增长速度，因此，二季度国家会适度地控制经济增速，也会适度压缩和控制房地产投资增速，因此房地产投资增速将低于一季度的２６．７％－２７％。
第二、房地产投资增速不会大幅度降低。从２００５年一季度我国房地产投资增速来看，其指标比２００４年已经大幅度回落，而且，从房地产增速与固定资产投资增速比较、房地产投资占固定资产投资的比重综合来看，当前我国房地产投资增长已进入到了相对正常的增长空间之内了，因此，大幅度的降低不仅不合适，也是不可能的。
（本文引用数据根据国家统计局公布月度数据整理计算）
中国经济时报 张琦
