新政重磅落地 青岛楼市各界反响强烈
前 言
南京已经出现房产抛售热，上海部分新盘价格回调 30％，广州有人降价 10万元抛售二手房……房价新政出台后，有人是“真惊了！”
作为国内房地产市场中一个颇具代表性的城市，青岛房地产对于新“国八条”的反响如何？房价的坚挺涨势是否有所松动？购房消费由被动走向理性是否已经有了一些苗头？地产界的实力人物们对这一政策的影响又有什么样的见解？搜集近期青岛房地产市场出现的变化和业内人士的声音，为大家献上新“国八条”时代青岛地产写真。
新房市场：购房观望心态初显
新房市场是整个房地产市场的风向标，它的变化将对包括二手房出租、出售等相关市场产生明显影响。在房价新政出台的背景下，青岛新房市场出现了哪些变化？
一位不愿透露姓名的地产代理商给记者讲述了近期发生在青岛某楼盘销售过程中的一件事情。位于市区黄金地段的该楼盘去年年底接受了几十个人的内部认购，近期，该楼盘推出了两三个楼座试探市场反应，并优先向内部认购客户销售。尽管该楼盘的定价与周边同级楼盘价格接近，但市场反响并不好，那些当初托关系订房的内部认购客户，到目前为止，大部分都没去签订认购合同。开发商在大受打击之后，正在考虑是否要调整楼盘开售价格。
据了解，这种情况不仅出现在这一个项目上，无论是市区楼盘还是郊区楼盘，近期都出现了退认购的情况，尤其是在一些近年来房价上涨较快的郊区市，这种情况尤为突出。
青岛启典代理机构市场部经理张密阁向记者反应，他们代理的一些郊区市老盘，近期遭遇了不同程度的市场冷遇。张密阁介绍说，很明显的情况是，炒房子的人成批量退出，以前去即墨、胶州等地购房的，炒家能占到四成多，现在能达到两成就不错了。这部分仍在炒的人，其出手买房速度和周转效率也大大降低。以前，这部分人只要看好了某处楼盘的房子，当天就会现款买下，现在很多人都会考虑再三。张密阁认为，这种情况的出现，一方面是因为房价新政对期房转让的禁止和未满两年新房转让全额征税的规定；另一方面也是因为部分郊区房产价格已经相对较高，投资风险较大。而现在这种风险又被政策因素扩大，所以在摸不清潮水的情况下，才会出现这种购房者持币观望的情况。
购房者在观望，开发商也在观望。面对销售速度放缓的楼盘，一些按原计划应该调高售价的楼盘现在都按兵不动了。据了解，一些担心自己楼盘定价偏高的开发商，正在考虑应对措施，但他们也不敢轻易调低价格，因为楼市一直有“买涨不买跌”的说法。
但据了解，一些位置较好、定价合理的新房，还是维持了供销两旺的局面。“这说明，”业内人士龙江认为，“市场的需求还在，定价合理的房子还是能够热销的！”
二手市场：房源骤增价格松动
二手房是房地产市场的另一面镜子，有的时候，它对政策的反应，较新房更加明显。这一次房价新政的出台，二手房市场的反应较新房市场更快、更强烈。
据青岛广宇房产总经理段涛介绍说，房价新政出台后，入市房源明显增多，特别是很多已办理按揭的客户，纷纷找到中介，要求把房子出手。与此相反，二手房的求购情况却不乐观，较以往出现了明显的下降，很多房价新政出台前已经达成意向的客户，政策出台后就失去了音讯。一进一出，二手房的成交量较去年同期出现了比较大的下滑。段涛透露，近期成交量下滑的数字超过了 30％。但段涛表示，政策带来的变化在房价上的反应并不是很明显，尽管成交量下降，需求有一定抑制，但卖房者同样处于一个观望状态，虽然有个别降价的，但多数人并不急于降价出手，不过涨价的情况几乎销声匿迹。
青岛 22世纪不动产有限公司副总经理李雁告诉记者，22世纪方面的二手房交易情况也不是很乐观。房源的增加是很明显的，据他们公司业务员反映，现在的房源信息登记量较去年同期增加了一倍还多，很多门店的信息录入电话成了热线，但求购状况同样不佳。以往，一个合适的房源信息公布出去，最多一天能收到 70多个咨询电话，现在电话少多了，有个别房情较差的，甚至一连几天都无人问津。
李雁说，市场的变化在房价方面也表现出来，部分房产出现了不同程度的降价。当然，这种降价多是卖房者主动提出的，有的房东一周之内两三次来电调整价格，还有人向中介人员表示，一定要告诉买房人，价格可以商量。其中价格下降最大的是近期录入的东部某楼盘的一处二手房，房东将初始录入价格每平方米降了 1000元，团岛附近一房主也主动把初始价格每平方米让了400元。
房子交易放缓，租赁市场却出现了相应上扬的局面。广宇房产总经理段涛介绍说，目前二手房租赁市场的情况向好，出租率比较高，价格也略有微调。
业内人士分析说，房价新政规定，从 6月 1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，而现行税收政策对营业税缴纳的要求是，个人购买自用一年以上的普通住房出售时免征营业税不足一年的差额征收，这一点影响非常大。如果一套价值50万元的房子不足两年要交易，按照5％的营业税计算，仅此一项就要多付 2．5万元的交易成本。再加上其他税费，炒房成本大大提高了。因此，很多“房虫”加快在征税前“出手”就不难理解了。
业内人士纵论新政影响
房价新政出台，青岛地产界业内人士有什么反响？他们心目中，新“国八条”的影响如何？
■房价不会走下坡路
青岛百通城市建设有限公司董事局主席吴国徽：房价新政出台后，我们的客户也在观望，对于房价新政出台的目的，我是这样理解的：在消费层面，它要限制过分炒作。其实，作为开发企业，我们也不愿意看到过分炒作。我们的房子，卖给真正去住它的消费者，才算是完成了销售。炒房者进入，则会影响开发商的定位，所以我们不支持过度炒作。但我们并不歧视炒房者，房产也是一种投资，只要不过分，也是可以理解的。
对于这个针对过分投资或投机而出台的新“国八条”，我认为，它规定的“两年门槛”是有道理的，这就可以限制炒作的范围，对整个市场的稳定和健康是有利的。
至于房价新政是否会导致房价下降，我认为，这有待市场检验，我个人的观点是，房价涨还是跌，和政策没有直接联系，是供求关系真正在影响着房价。卖的少，买的多，自然房价就会上涨。所以在我看来，要想房价下跌，必须有足够的供应量。一是土地，二是房子，有了土地，才能有房子。这次出台的新“国八条”一个重要内容就是调整房产供应结构，加大中低价房的建设，我认为这样稳定下来的只是一个平均价格。
■房价新政影响三方面
龙江工作室总经理龙江：房价新政的影响可以分为三个方面。
一是政府，在新“国八条”的规定下，政府在控制炒房、增加经济适用房和普通商品住宅比例的责任更加明确，随着围绕新“国八条”的一系列地方法规的出台，政府在抑制过度炒房、规范开发商行为等方面工作的力度将更大。
二是开发商。市场过分向好，造成的一个负面影响就是开发商的盲目与自大。没有目的，胡乱定价，囤积房产，人为造成市场供应紧张的情况以前也出现过。有了新“国八条”，开发商会理性一些，他们也正在直面各种风险，相应的，定价会更合理，销售策略会追求速度，楼盘的各种附加值也会在一定程度上得到完善。
三是购房者。长期投资、靠租金盈利的投资者，面临着租金下降，还贷压力增加等局面，投资会更保守。对炒房者来者，税金和贷款的压力，会让不少人收手。而对于买房自住者来说，原先早买便宜的思想受到抑制，二手房市场房源增多，一手房市场供求关系出现的变化，会让他们的心态更加稳定，加上新“国八条”出台后，舆论导向的变化这一人群很可能会出现持币待购心理。
■影响大小取决政策持续与否
广宇房产总经理段涛宏观调控并非直接的行政干预，它的影响应该有一个周期性。立竿见影的只是人们的心理，要想新“国八条”真正全面影响二手房市场还需要一个时间。我认为如果房价新政带来的“严厉”空气如果持续3个月到6个月，二手房市场价格的回落就不可阻挡。当然，回落的幅度很难判断。
购房者观望心态渐重
房价新政的出台，除了开发商等操盘者十分关注外，在商品房买卖中处于弱势地位、随波逐流惯了的购房者们同样也因为房价新政的出台有了很多想法。
■年初没买就对了
购房者林先生：从网上看了新“国八条”，我的想法是，好险！我们家那个60多平方米的房子住了快10年了，老早就想换房子，现在青岛的房子不便宜，买了房子就要背一屁股贷款。但年初时我们的想法是，今天不买明天就涨，越等越买不起。我们本来看好了东部某楼盘的房子，认购可以，开盘再定价，可到了开盘一看，房子超出了我们的承受范围。我犹豫再三，还是没有掏钱，为此，妻子还跟我唠叨了好几天。现在好了，房价新政一出，那天老婆去中介公司看了看，不少房子都降价了。我们寻思着，等它再便宜点，我们就换套房子。
■多亏退掉了
购房者丁女士：去年年底，我在郊区替父母看中了套房子，交了定金。今年年初的时候，父亲突然中风，这一病，那套房子就没有用了。正好我的公司需要用钱，我就想把房子退了，拿回定金不说，也不用再花那笔房款了。当时朋友都劝我，房子肯定能升值，退了可惜了。我考虑再三，还是把房子退了。找售楼人员商量，他们也比较好说话，就把钱拿回来了。这两天，听其他朋友说，房价新政出台后很多人都去找开发商退房子，售楼处已经贴出告示，定金一概不退，不履行合同还要交违约金。
半岛都市报
南京已经出现房产抛售热，上海部分新盘价格回调 30％，广州有人降价 10万元抛售二手房……房价新政出台后，有人是“真惊了！”
作为国内房地产市场中一个颇具代表性的城市，青岛房地产对于新“国八条”的反响如何？房价的坚挺涨势是否有所松动？购房消费由被动走向理性是否已经有了一些苗头？地产界的实力人物们对这一政策的影响又有什么样的见解？搜集近期青岛房地产市场出现的变化和业内人士的声音，为大家献上新“国八条”时代青岛地产写真。
新房市场：购房观望心态初显
新房市场是整个房地产市场的风向标，它的变化将对包括二手房出租、出售等相关市场产生明显影响。在房价新政出台的背景下，青岛新房市场出现了哪些变化？
一位不愿透露姓名的地产代理商给记者讲述了近期发生在青岛某楼盘销售过程中的一件事情。位于市区黄金地段的该楼盘去年年底接受了几十个人的内部认购，近期，该楼盘推出了两三个楼座试探市场反应，并优先向内部认购客户销售。尽管该楼盘的定价与周边同级楼盘价格接近，但市场反响并不好，那些当初托关系订房的内部认购客户，到目前为止，大部分都没去签订认购合同。开发商在大受打击之后，正在考虑是否要调整楼盘开售价格。
据了解，这种情况不仅出现在这一个项目上，无论是市区楼盘还是郊区楼盘，近期都出现了退认购的情况，尤其是在一些近年来房价上涨较快的郊区市，这种情况尤为突出。
青岛启典代理机构市场部经理张密阁向记者反应，他们代理的一些郊区市老盘，近期遭遇了不同程度的市场冷遇。张密阁介绍说，很明显的情况是，炒房子的人成批量退出，以前去即墨、胶州等地购房的，炒家能占到四成多，现在能达到两成就不错了。这部分仍在炒的人，其出手买房速度和周转效率也大大降低。以前，这部分人只要看好了某处楼盘的房子，当天就会现款买下，现在很多人都会考虑再三。张密阁认为，这种情况的出现，一方面是因为房价新政对期房转让的禁止和未满两年新房转让全额征税的规定；另一方面也是因为部分郊区房产价格已经相对较高，投资风险较大。而现在这种风险又被政策因素扩大，所以在摸不清潮水的情况下，才会出现这种购房者持币观望的情况。
购房者在观望，开发商也在观望。面对销售速度放缓的楼盘，一些按原计划应该调高售价的楼盘现在都按兵不动了。据了解，一些担心自己楼盘定价偏高的开发商，正在考虑应对措施，但他们也不敢轻易调低价格，因为楼市一直有“买涨不买跌”的说法。
但据了解，一些位置较好、定价合理的新房，还是维持了供销两旺的局面。“这说明，”业内人士龙江认为，“市场的需求还在，定价合理的房子还是能够热销的！”
二手市场：房源骤增价格松动
二手房是房地产市场的另一面镜子，有的时候，它对政策的反应，较新房更加明显。这一次房价新政的出台，二手房市场的反应较新房市场更快、更强烈。
据青岛广宇房产总经理段涛介绍说，房价新政出台后，入市房源明显增多，特别是很多已办理按揭的客户，纷纷找到中介，要求把房子出手。与此相反，二手房的求购情况却不乐观，较以往出现了明显的下降，很多房价新政出台前已经达成意向的客户，政策出台后就失去了音讯。一进一出，二手房的成交量较去年同期出现了比较大的下滑。段涛透露，近期成交量下滑的数字超过了 30％。但段涛表示，政策带来的变化在房价上的反应并不是很明显，尽管成交量下降，需求有一定抑制，但卖房者同样处于一个观望状态，虽然有个别降价的，但多数人并不急于降价出手，不过涨价的情况几乎销声匿迹。
青岛 22世纪不动产有限公司副总经理李雁告诉记者，22世纪方面的二手房交易情况也不是很乐观。房源的增加是很明显的，据他们公司业务员反映，现在的房源信息登记量较去年同期增加了一倍还多，很多门店的信息录入电话成了热线，但求购状况同样不佳。以往，一个合适的房源信息公布出去，最多一天能收到 70多个咨询电话，现在电话少多了，有个别房情较差的，甚至一连几天都无人问津。
李雁说，市场的变化在房价方面也表现出来，部分房产出现了不同程度的降价。当然，这种降价多是卖房者主动提出的，有的房东一周之内两三次来电调整价格，还有人向中介人员表示，一定要告诉买房人，价格可以商量。其中价格下降最大的是近期录入的东部某楼盘的一处二手房，房东将初始录入价格每平方米降了 1000元，团岛附近一房主也主动把初始价格每平方米让了400元。
房子交易放缓，租赁市场却出现了相应上扬的局面。广宇房产总经理段涛介绍说，目前二手房租赁市场的情况向好，出租率比较高，价格也略有微调。
业内人士分析说，房价新政规定，从 6月 1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，而现行税收政策对营业税缴纳的要求是，个人购买自用一年以上的普通住房出售时免征营业税不足一年的差额征收，这一点影响非常大。如果一套价值50万元的房子不足两年要交易，按照5％的营业税计算，仅此一项就要多付 2．5万元的交易成本。再加上其他税费，炒房成本大大提高了。因此，很多“房虫”加快在征税前“出手”就不难理解了。
业内人士纵论新政影响
房价新政出台，青岛地产界业内人士有什么反响？他们心目中，新“国八条”的影响如何？
■房价不会走下坡路
青岛百通城市建设有限公司董事局主席吴国徽：房价新政出台后，我们的客户也在观望，对于房价新政出台的目的，我是这样理解的：在消费层面，它要限制过分炒作。其实，作为开发企业，我们也不愿意看到过分炒作。我们的房子，卖给真正去住它的消费者，才算是完成了销售。炒房者进入，则会影响开发商的定位，所以我们不支持过度炒作。但我们并不歧视炒房者，房产也是一种投资，只要不过分，也是可以理解的。
对于这个针对过分投资或投机而出台的新“国八条”，我认为，它规定的“两年门槛”是有道理的，这就可以限制炒作的范围，对整个市场的稳定和健康是有利的。
至于房价新政是否会导致房价下降，我认为，这有待市场检验，我个人的观点是，房价涨还是跌，和政策没有直接联系，是供求关系真正在影响着房价。卖的少，买的多，自然房价就会上涨。所以在我看来，要想房价下跌，必须有足够的供应量。一是土地，二是房子，有了土地，才能有房子。这次出台的新“国八条”一个重要内容就是调整房产供应结构，加大中低价房的建设，我认为这样稳定下来的只是一个平均价格。
■房价新政影响三方面
龙江工作室总经理龙江：房价新政的影响可以分为三个方面。
一是政府，在新“国八条”的规定下，政府在控制炒房、增加经济适用房和普通商品住宅比例的责任更加明确，随着围绕新“国八条”的一系列地方法规的出台，政府在抑制过度炒房、规范开发商行为等方面工作的力度将更大。
二是开发商。市场过分向好，造成的一个负面影响就是开发商的盲目与自大。没有目的，胡乱定价，囤积房产，人为造成市场供应紧张的情况以前也出现过。有了新“国八条”，开发商会理性一些，他们也正在直面各种风险，相应的，定价会更合理，销售策略会追求速度，楼盘的各种附加值也会在一定程度上得到完善。
三是购房者。长期投资、靠租金盈利的投资者，面临着租金下降，还贷压力增加等局面，投资会更保守。对炒房者来者，税金和贷款的压力，会让不少人收手。而对于买房自住者来说，原先早买便宜的思想受到抑制，二手房市场房源增多，一手房市场供求关系出现的变化，会让他们的心态更加稳定，加上新“国八条”出台后，舆论导向的变化这一人群很可能会出现持币待购心理。
■影响大小取决政策持续与否
广宇房产总经理段涛宏观调控并非直接的行政干预，它的影响应该有一个周期性。立竿见影的只是人们的心理，要想新“国八条”真正全面影响二手房市场还需要一个时间。我认为如果房价新政带来的“严厉”空气如果持续3个月到6个月，二手房市场价格的回落就不可阻挡。当然，回落的幅度很难判断。
购房者观望心态渐重
房价新政的出台，除了开发商等操盘者十分关注外，在商品房买卖中处于弱势地位、随波逐流惯了的购房者们同样也因为房价新政的出台有了很多想法。
■年初没买就对了
购房者林先生：从网上看了新“国八条”，我的想法是，好险！我们家那个60多平方米的房子住了快10年了，老早就想换房子，现在青岛的房子不便宜，买了房子就要背一屁股贷款。但年初时我们的想法是，今天不买明天就涨，越等越买不起。我们本来看好了东部某楼盘的房子，认购可以，开盘再定价，可到了开盘一看，房子超出了我们的承受范围。我犹豫再三，还是没有掏钱，为此，妻子还跟我唠叨了好几天。现在好了，房价新政一出，那天老婆去中介公司看了看，不少房子都降价了。我们寻思着，等它再便宜点，我们就换套房子。
■多亏退掉了
购房者丁女士：去年年底，我在郊区替父母看中了套房子，交了定金。今年年初的时候，父亲突然中风，这一病，那套房子就没有用了。正好我的公司需要用钱，我就想把房子退了，拿回定金不说，也不用再花那笔房款了。当时朋友都劝我，房子肯定能升值，退了可惜了。我考虑再三，还是把房子退了。找售楼人员商量，他们也比较好说话，就把钱拿回来了。这两天，听其他朋友说，房价新政出台后很多人都去找开发商退房子，售楼处已经贴出告示，定金一概不退，不履行合同还要交违约金。
半岛都市报
