开发商不应助长炒房 买房者不要期待房价暴跌
今年房地产市场迎来了“政策年”，政府连续推出力度较大的规范调控政策。5月11日，国务院7部委为稳定房价再出组合拳，《关于做好稳定住房价格工作意见》(被称作“新国八条”)的出台直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题。如果房价不能平抑而继续火爆上扬，房地产行业可能还将面临更为严厉的调控措施。深圳房价下一步走势如何，牵动着每一位置业者的心。
依法经营就不怕调控
王锋深圳市房地产研究所所长
可以看到，目前房地产政策出台的频率是非常高的，在这个过程当中，深圳自己也出台了一些措施。应该说今年出台的很多宏观调控措施已经是非常具体了。各项措施立足的本意，都是对房地产市场秩序的进一步规范，总结起来就是三句话：制止投机性需求，遏制投资性需求，保护自住自用的理性需求。
回顾这两年的调控政策，就会发现都是针对供应的，而今年调控的主要目标则是围绕市场的需求展开的，特别是要规范房地产市场非理性的需求，最关键的问题就是房地产的炒作，这是导致泡沫产生的主要的原因。
深圳房地产市场稳健理性应该是得到社会公认的。在这种政策出台背景下，为了进一步规范市场，进一步使市场减少太多的泡沫和虚假的成分，具有积极的意义。
深圳确实也有一些炒作问题，但是在深圳比较严格的房地产市场管理制度约束下，炒房很多还只是停留在概念阶段。实际上期房转让在深圳的可能性非常小，即使我们没有出台四项公告、备案不予撤出等，即使没有这些，要撤销备案也很难，从各个环节我们都对炒房给予相应的抑制措施，真正有效遏制了这个问题。
另外，深圳的房地产价格确实在涨，主要是因为深圳特区内外政策不一样。深圳经济特区内和特区外是严重的二元机制，导致不正常的价格差异保持了很多年。最近这两年，特别是宝安、龙岗在城市化的进程当中，发展特别快，特别是基础设施的加快和通关的便利，居住需求向特区外转移，使得特区内和特区外的房价拉近的趋势很明显。这是市场内部进行结构调整的结果，是一种合理的因素。
最近有一些机构，包括广东省的有关部门，也在研究“取消预售”的新政策。如果真的能够取消预售，给予深圳以外的城市中那些开发资金短缺的开发商压力是很大的，但是对深圳大部分的开发商来讲却是好事。
“取消预售”也是为了促进产业集中度的提高，不可能人人都来搞房地产，谁都来做房地产开发，这是行业发展的未来走势。有些开发商总是担心调控政策会影响自己公司运作，其实只要依法经营、依法运行和依法操作，发展商根本没有必要担心。
政策刚性越强市场弹性越强
郭建波英联国际不动产董事长
今年3月份英联国际预测2005年是地产政策的拐点，而市场拐点最迟明年上半年会到的。房地产市场现在正属于政策多变，而且不可预期的时期。结合去年的研究，我发现市场的发展正在朝着大多数研究机构的预期在演变，这种演变就是政策的刚性越来越强，市场的弹性越来越强。深圳特区报地产新闻部在这样的市场的敏感期和政策的敏感期召开这样的会议，我觉得非常及时，意义重大，也承担了主流媒体应该承担的责任。
探讨政策拐点对深圳地产的影响更有意义，在我们的市场报告里，我们研究预测是房地产开发增幅会减少，不是市场预测增加10-20%的水平，我们是预测减少8%的价格增长。
深圳的房地产跟其他城市，包括北京上海的房地产不同的是，深圳已经经过了房地产的周期，深圳房地产市场化的过程，市场监管的经验和市场本身的存量结构，都说明深圳对这样政策的调整具有足够稳定的应对经验，所以我相信这对深圳的房价没有什么影响，深圳的房价会持续稳定。
深圳有比较完善的土地和市场管理的制度，在政府控制市场供给和需求方面也有更好的经验，所以深圳不应该和地产过热的地区对比，也不应该和长三角地区以及北京预期相提并论，因为基础不一样，市场不一样。
深圳的房地产还有很多的出路，深圳房地产业在这样市场背景下，投资会更加的稳健，全国的调整也会为深圳房地产的资本提供更好的选择和出路。当然我们也注意到很多资本转向了低房价的地区，比如成都和重庆地区，中部的长沙和武汉地区，包括周围城市的二级城市，当然这只是资金的一种的选择。
深圳房地产在这样新的背景下，显然也需要有一个正确的判断，这种判断首先是排除暴利，其次理性的面对市场。我最近注意到高档楼盘，不恰当的市场预期出现了一些问题，这对市场本身是有杀伤力的。媒体的理性可能在这个时候显得更加重要，所以我们希望能够组织更多对政策和市场动态的研讨和分析，有助于业内更快更及时、更准确的把握政策和市场的脉搏。
不要期待房价暴跌
罗守坤世联地产总经理
网友问，现在感觉是越调控越涨价，下半年深圳特区内推盘还是豪宅为主，特区外的房价看不出降价趋势，“新国八条”作用多大，现在该买房还是持币观望？
房子是涨还是跌？这是个很现实的问题。我会提醒开发商注意考虑自用需求和长期投资市场，之一提醒对消费者同样管用。该买房还是要买，不要希望价格大幅度下跌，价格不会突然涨得很厉害，跌得很厉害。
调控政策出台之后，现在成交确实受到一些影响，但是观望的情况不会持续太久。我认为市场会有几点变化，第一个就是买房人的变化，你买房是不是投机，如果是投机确实该撤了。第二是开发商开始有些分化。有些是做豪宅市场，有些是专注普通住宅市场，现在又会有一些人选择开发经济适用房。是不是政策有变化，豪宅就不做了，这肯定不会。这同开发商的能力有关，比如不擅长豪宅的，看到房价上涨都去开发豪宅，这就需要小心了。
这次调控主要打击短期投机性炒楼，开发商也要关注自用需求和长期投资。我们还是要以积极的态度面对地产新政，机会永远眷顾积极的人。
开发商不应助长“炒房”
潘军花样年地产总经理、星彦地产董事长
面对地产“新政”，我们的房地产开发战略步伐应该现在刹住还是继续走，确实挺困惑的。
现在深圳房价猛增是由两个方面带动的，一个是特区内豪宅市场价格的拉动，这个层面的炒房热，如香蜜湖这个区域的炒房比较明显。但是跟上海比，在深圳要想炒房，对期房更名有些难度。豪宅市场上一套房子价格增幅比较大，一套别墅抽到后马上转手，增值500万元还有人要。但是作为发展商，不能帮他更名，作为开发商如果我给他做更名了就有责任了。如果炒房者交了100万元定金，转手拿500万走，开发商就要担责任了。
政策出台以后，我到上海去看了看，去了万科开发的两个楼盘，跑了金地的两个楼盘，看了正大的项目，感觉上海炒房阶层信心很足，短时期的下跌属于振荡调整，他们觉得是跟
需求有关系。对于炒房，我觉得发展商应该承担起一定的责任，发展商不应该鼓励炒房，不应该参与炒房。
行业在低潮的时候，尤其是政策环境低潮之时，现在的销售量并没有下降，但是发展商有一点心虚。比如我们两位老总到北京开会，问他们是干什么的，他们说是做投资的，都不敢说做房地产的。从行业的利润率来讲，房地产行业同其他的行业，如能源、石油等等相比还要低很多。
政策调整过程中，开发商会不会有所妥协，房价会不会降下来？我觉得看得环境，有些发展商嘴软，是他们学聪明了。在房地产市场化程度不够成熟的城市，房价可能会产生波动，但是在房地产市场化程度很高的城市，比如让万科降价，让我们降价，不太可能，开发成本在那呢？
价格方面的分析，深圳每年仍然有8%-10%的涨幅是比较合理的。今年一季度深圳宝安和龙岗房价增幅比较大，这是自然性的涨幅，确实由于城市功能进一步完善带来的，属于成长性的。龙岗中心城和宝安中心区房价上涨，是经济增长最直接的表征。
房价存在上涨压力
黄志安佳置业集团董事长
任何一个市场都有内因和外力判断市场发展的因素，内因取决于供求的关系，外力则是对政策和经济的判断。利率、汇率、通货膨胀率看出经济的影响，土地的政策开发交易的政策，土地金融的政策，基本上可以判断未来发展走势。
汇率现在有人民币升值的压力，上海对市场的判断完全是两种声音，当地的消费者会说房地产太高了，消费水平太高了，但是另外一种声音，港澳台的，国外都不是这样的声音。他们认为，世界上经济发展最好是中国，中国经济最活跃的城市是上海，上海应该和东京、香港看齐，上海房地产如果这样比当然有大大的升值空间。几项调控政策出台以后，上海抛盘大量增加，但是很多境外人士在趁机接盘，他们是金融投机。从汇率理论角度来说，未来的市场存在价格上涨的压力。
通货膨胀压力越大，对地产的需求也越来越多，从这个角度来说，房地产价格存在上涨的压力。另外，利率的上升也会支撑地产价格的坚挺。三率从经济的角度来说，未来的房地产存在上涨的压力。
从内部来说，供需是市场经济很重要的指标，供需的判断要依据房地产产品的独特性，房地产产品具有两种功能，一个是消费的功能，一个是投资的功能。在消费的供需来看，城市化和进程，经济的发展必然带来土地的进一步的需求，会引起房地产需求的增长，必然推动价格的上涨。从投资的角度来说，现在大量民营资本进入房地产领域，必然推动价格的上涨，所以内需的推动力是非常大的，对地产价格的上升影响是非常大的。
市场面临两个转折
王波同致行地产董事长
此次地产新政将成为两个转折点，第一个转折点成为整个房地产业发展从高速成长期向成熟期过度的转折点，第二个转折点就是房地产市场运行从高潮期向调整期或者收缩期的转折点。
中国的房地产已经经历了两个阶段，一个是起步期，然后是高速发展期，向成熟期转变是必然的趋势。成熟期的房地产市场投资会变得比较理性，消费者也会变得理性。而价格波动的幅度会减小，市场交易规模会越来越大，楼盘的品质会越来越高。
中国的房地产这几年的表现应该是很典型的高潮期的表现，接下来调整是必然的。房地产基于调整期是什么表现？比如消费者需求的欲望会变得比较冷淡，投资的欲望变得比较冷淡，市场的交易比较清淡，价格有了回调。中国房地产市场还要加强对住房消费的引导的问题，户型面积不能过大。今后市场会向成熟期转变的话，非理性消费行为一定会变得越来越少。
提升市场纯净度
朱虎合大国际董事长
地产调控政策出台以后，到地方执行层面还是有一定难度的。首先是强化规划的调控，然后就是要把住宅产品的结构调整好，实际上这对深圳来说就执行很困难，因为深圳的房子基本上是通过拍卖拿到土地然后进行开发，开发成本相对透明，这时房价怎么降，如果做亏本买卖开发商肯定不干。
深圳的房地产市场一直是比较理性的，投机炒作的也有，但是不多。深圳的房地产价格，我感觉还会继续往上走，但是国家出台宏观调控政策，短期内会持平。
从规划设计角度考虑，国家出台调控政策对整个项目的纯净会有好处，能够出精品建设出规划设计比较出色的项目。因为新的政策出台以后，人们对房地产的要求也高了，对产品的要求也高了，对规划设计也更高了，住宅设计产品的质量的提高，以及出好的作品和精品肯定会有帮助。
深圳特区报
依法经营就不怕调控
王锋深圳市房地产研究所所长
可以看到，目前房地产政策出台的频率是非常高的，在这个过程当中，深圳自己也出台了一些措施。应该说今年出台的很多宏观调控措施已经是非常具体了。各项措施立足的本意，都是对房地产市场秩序的进一步规范，总结起来就是三句话：制止投机性需求，遏制投资性需求，保护自住自用的理性需求。
回顾这两年的调控政策，就会发现都是针对供应的，而今年调控的主要目标则是围绕市场的需求展开的，特别是要规范房地产市场非理性的需求，最关键的问题就是房地产的炒作，这是导致泡沫产生的主要的原因。
深圳房地产市场稳健理性应该是得到社会公认的。在这种政策出台背景下，为了进一步规范市场，进一步使市场减少太多的泡沫和虚假的成分，具有积极的意义。
深圳确实也有一些炒作问题，但是在深圳比较严格的房地产市场管理制度约束下，炒房很多还只是停留在概念阶段。实际上期房转让在深圳的可能性非常小，即使我们没有出台四项公告、备案不予撤出等，即使没有这些，要撤销备案也很难，从各个环节我们都对炒房给予相应的抑制措施，真正有效遏制了这个问题。
另外，深圳的房地产价格确实在涨，主要是因为深圳特区内外政策不一样。深圳经济特区内和特区外是严重的二元机制，导致不正常的价格差异保持了很多年。最近这两年，特别是宝安、龙岗在城市化的进程当中，发展特别快，特别是基础设施的加快和通关的便利，居住需求向特区外转移，使得特区内和特区外的房价拉近的趋势很明显。这是市场内部进行结构调整的结果，是一种合理的因素。
最近有一些机构，包括广东省的有关部门，也在研究“取消预售”的新政策。如果真的能够取消预售，给予深圳以外的城市中那些开发资金短缺的开发商压力是很大的，但是对深圳大部分的开发商来讲却是好事。
“取消预售”也是为了促进产业集中度的提高，不可能人人都来搞房地产，谁都来做房地产开发，这是行业发展的未来走势。有些开发商总是担心调控政策会影响自己公司运作，其实只要依法经营、依法运行和依法操作，发展商根本没有必要担心。
政策刚性越强市场弹性越强
郭建波英联国际不动产董事长
今年3月份英联国际预测2005年是地产政策的拐点，而市场拐点最迟明年上半年会到的。房地产市场现在正属于政策多变，而且不可预期的时期。结合去年的研究，我发现市场的发展正在朝着大多数研究机构的预期在演变，这种演变就是政策的刚性越来越强，市场的弹性越来越强。深圳特区报地产新闻部在这样的市场的敏感期和政策的敏感期召开这样的会议，我觉得非常及时，意义重大，也承担了主流媒体应该承担的责任。
探讨政策拐点对深圳地产的影响更有意义，在我们的市场报告里，我们研究预测是房地产开发增幅会减少，不是市场预测增加10-20%的水平，我们是预测减少8%的价格增长。
深圳的房地产跟其他城市，包括北京上海的房地产不同的是，深圳已经经过了房地产的周期，深圳房地产市场化的过程，市场监管的经验和市场本身的存量结构，都说明深圳对这样政策的调整具有足够稳定的应对经验，所以我相信这对深圳的房价没有什么影响，深圳的房价会持续稳定。
深圳有比较完善的土地和市场管理的制度，在政府控制市场供给和需求方面也有更好的经验，所以深圳不应该和地产过热的地区对比，也不应该和长三角地区以及北京预期相提并论，因为基础不一样，市场不一样。
深圳的房地产还有很多的出路，深圳房地产业在这样市场背景下，投资会更加的稳健，全国的调整也会为深圳房地产的资本提供更好的选择和出路。当然我们也注意到很多资本转向了低房价的地区，比如成都和重庆地区，中部的长沙和武汉地区，包括周围城市的二级城市，当然这只是资金的一种的选择。
深圳房地产在这样新的背景下，显然也需要有一个正确的判断，这种判断首先是排除暴利，其次理性的面对市场。我最近注意到高档楼盘，不恰当的市场预期出现了一些问题，这对市场本身是有杀伤力的。媒体的理性可能在这个时候显得更加重要，所以我们希望能够组织更多对政策和市场动态的研讨和分析，有助于业内更快更及时、更准确的把握政策和市场的脉搏。
不要期待房价暴跌
罗守坤世联地产总经理
网友问，现在感觉是越调控越涨价，下半年深圳特区内推盘还是豪宅为主，特区外的房价看不出降价趋势，“新国八条”作用多大，现在该买房还是持币观望？
房子是涨还是跌？这是个很现实的问题。我会提醒开发商注意考虑自用需求和长期投资市场，之一提醒对消费者同样管用。该买房还是要买，不要希望价格大幅度下跌，价格不会突然涨得很厉害，跌得很厉害。
调控政策出台之后，现在成交确实受到一些影响，但是观望的情况不会持续太久。我认为市场会有几点变化，第一个就是买房人的变化，你买房是不是投机，如果是投机确实该撤了。第二是开发商开始有些分化。有些是做豪宅市场，有些是专注普通住宅市场，现在又会有一些人选择开发经济适用房。是不是政策有变化，豪宅就不做了，这肯定不会。这同开发商的能力有关，比如不擅长豪宅的，看到房价上涨都去开发豪宅，这就需要小心了。
这次调控主要打击短期投机性炒楼，开发商也要关注自用需求和长期投资。我们还是要以积极的态度面对地产新政，机会永远眷顾积极的人。
开发商不应助长“炒房”
潘军花样年地产总经理、星彦地产董事长
面对地产“新政”，我们的房地产开发战略步伐应该现在刹住还是继续走，确实挺困惑的。
现在深圳房价猛增是由两个方面带动的，一个是特区内豪宅市场价格的拉动，这个层面的炒房热，如香蜜湖这个区域的炒房比较明显。但是跟上海比，在深圳要想炒房，对期房更名有些难度。豪宅市场上一套房子价格增幅比较大，一套别墅抽到后马上转手，增值500万元还有人要。但是作为发展商，不能帮他更名，作为开发商如果我给他做更名了就有责任了。如果炒房者交了100万元定金，转手拿500万走，开发商就要担责任了。
政策出台以后，我到上海去看了看，去了万科开发的两个楼盘，跑了金地的两个楼盘，看了正大的项目，感觉上海炒房阶层信心很足，短时期的下跌属于振荡调整，他们觉得是跟
需求有关系。对于炒房，我觉得发展商应该承担起一定的责任，发展商不应该鼓励炒房，不应该参与炒房。
行业在低潮的时候，尤其是政策环境低潮之时，现在的销售量并没有下降，但是发展商有一点心虚。比如我们两位老总到北京开会，问他们是干什么的，他们说是做投资的，都不敢说做房地产的。从行业的利润率来讲，房地产行业同其他的行业，如能源、石油等等相比还要低很多。
政策调整过程中，开发商会不会有所妥协，房价会不会降下来？我觉得看得环境，有些发展商嘴软，是他们学聪明了。在房地产市场化程度不够成熟的城市，房价可能会产生波动，但是在房地产市场化程度很高的城市，比如让万科降价，让我们降价，不太可能，开发成本在那呢？
价格方面的分析，深圳每年仍然有8%-10%的涨幅是比较合理的。今年一季度深圳宝安和龙岗房价增幅比较大，这是自然性的涨幅，确实由于城市功能进一步完善带来的，属于成长性的。龙岗中心城和宝安中心区房价上涨，是经济增长最直接的表征。
房价存在上涨压力
黄志安佳置业集团董事长
任何一个市场都有内因和外力判断市场发展的因素，内因取决于供求的关系，外力则是对政策和经济的判断。利率、汇率、通货膨胀率看出经济的影响，土地的政策开发交易的政策，土地金融的政策，基本上可以判断未来发展走势。
汇率现在有人民币升值的压力，上海对市场的判断完全是两种声音，当地的消费者会说房地产太高了，消费水平太高了，但是另外一种声音，港澳台的，国外都不是这样的声音。他们认为，世界上经济发展最好是中国，中国经济最活跃的城市是上海，上海应该和东京、香港看齐，上海房地产如果这样比当然有大大的升值空间。几项调控政策出台以后，上海抛盘大量增加，但是很多境外人士在趁机接盘，他们是金融投机。从汇率理论角度来说，未来的市场存在价格上涨的压力。
通货膨胀压力越大，对地产的需求也越来越多，从这个角度来说，房地产价格存在上涨的压力。另外，利率的上升也会支撑地产价格的坚挺。三率从经济的角度来说，未来的房地产存在上涨的压力。
从内部来说，供需是市场经济很重要的指标，供需的判断要依据房地产产品的独特性，房地产产品具有两种功能，一个是消费的功能，一个是投资的功能。在消费的供需来看，城市化和进程，经济的发展必然带来土地的进一步的需求，会引起房地产需求的增长，必然推动价格的上涨。从投资的角度来说，现在大量民营资本进入房地产领域，必然推动价格的上涨，所以内需的推动力是非常大的，对地产价格的上升影响是非常大的。
市场面临两个转折
王波同致行地产董事长
此次地产新政将成为两个转折点，第一个转折点成为整个房地产业发展从高速成长期向成熟期过度的转折点，第二个转折点就是房地产市场运行从高潮期向调整期或者收缩期的转折点。
中国的房地产已经经历了两个阶段，一个是起步期，然后是高速发展期，向成熟期转变是必然的趋势。成熟期的房地产市场投资会变得比较理性，消费者也会变得理性。而价格波动的幅度会减小，市场交易规模会越来越大，楼盘的品质会越来越高。
中国的房地产这几年的表现应该是很典型的高潮期的表现，接下来调整是必然的。房地产基于调整期是什么表现？比如消费者需求的欲望会变得比较冷淡，投资的欲望变得比较冷淡，市场的交易比较清淡，价格有了回调。中国房地产市场还要加强对住房消费的引导的问题，户型面积不能过大。今后市场会向成熟期转变的话，非理性消费行为一定会变得越来越少。
提升市场纯净度
朱虎合大国际董事长
地产调控政策出台以后，到地方执行层面还是有一定难度的。首先是强化规划的调控，然后就是要把住宅产品的结构调整好，实际上这对深圳来说就执行很困难，因为深圳的房子基本上是通过拍卖拿到土地然后进行开发，开发成本相对透明，这时房价怎么降，如果做亏本买卖开发商肯定不干。
深圳的房地产市场一直是比较理性的，投机炒作的也有，但是不多。深圳的房地产价格，我感觉还会继续往上走，但是国家出台宏观调控政策，短期内会持平。
从规划设计角度考虑，国家出台调控政策对整个项目的纯净会有好处，能够出精品建设出规划设计比较出色的项目。因为新的政策出台以后，人们对房地产的要求也高了，对产品的要求也高了，对规划设计也更高了，住宅设计产品的质量的提高，以及出好的作品和精品肯定会有帮助。
深圳特区报
