北京购房者冷战开发商 持币待购成购房主流(二)
京城开发商利润超过15%
除了开发商有意提高房价的因素外，对于京城房价居高不下，有关专家在接受新华社记者采访时认为，这还出于北京存在着一些特殊情况。
北京师范大学管理学院教授董藩指出，北京有全国最大的公务员群体、有规模最为庞大的涉外机构、有数量最多的外省市驻京办事机构、有全国人数最多的白领阶层、有全国规模最大的科教队伍，还有数量最多的文化艺术机构和从业人员。“这‘六最’的存在，大大增加了北京商品房的需求量，进而在一定程度上拉高了北京的房价。”
此外，代理行认为造成京城高房价的还有一个重要原因是供给不足。大地房地产顾问公司总经理段枚焱表示，2003年前4个月北京市场的商品房供应量约为890万平方米，2004年同期的供应量为1000万平方米，而2005年前4个月供应量只有730万平方米。“今年前4个月，北京市房地产的供应量比去年同期下降了近30%，因此价格上升是市场正常的一种反应。”
但据有关部门介绍，北京市房地产开发行业的平均利润超过房价的15%，二三环之间黄金地段的利润比例更是超过20%。而在国外成熟的房地产市场上，这一比例一般被控制在5%左右。
二手房猛增挤掉商品房泡沫
国家连续出台控制房价的新政策中，都提到了要稳定房价，这使得上海等地的房价出现了明显下降。北京的一些开发商尽管声称近期不会出现房价下跌的情况，但也不得不承认，京城房价上涨的幅度相对减缓。
楼市评论专家李小宁认为，新政策将会给京城房价带来下降，预计在年底就会有所显现。他认为，如果现在购房人持币观望，那么到了业内所说下半年京城楼市集中放量的时候，将会形成有效反应，因为新政策都提到了要“有效供给”，在房源供应加大的同时，一旦购房人数量减少，就会造成供需关系的倒置，从而带来房价的回落。
其他业内人士也认为，今年二季度京城二手房成交量将会比一季度上升25%左右。二手房市场交易量猛增，将在一定程度上遏制一级市场冲高的势头，从而挤垮商品房市场中的一些泡沫。本版撰文／记者 吴焕
开发商营销解密
网友们的言论表达出目前购房人的情绪。记者在采访中发现，目前，京城楼市热销的局面，的确有很大一部分是开发商刻意营造出来的。按照开发商的行话，这叫做“营销手段”。
招式一：“高开低走”
被开发商挂在嘴边、也是最常使用的手段之一是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子升值了，而加快购买速度。
动作分解
先卖差的后卖好的
采用这种手段的往往是开发面积较大的楼盘。这种楼盘一般都有一些位置相对差的房子，比如靠近铁路、距交通干道较远等。在开盘时，主要先销售这些房子，然后依次销售位置好一些的，最后才销售位置最好的房子。
招数效应
顺理成章提高售价
这样一来，开发商不但营造出售价较低的开盘价，以吸引购房人抢购，而且还把位置不好的房子也卖了出去。同时在销售位置不错的房子时，“顺理成章”地提高售价，让购房人以为此项目迅速升值了，购房人往往出于“买涨不买落”的心理而提前了购房计划。事实上，后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在什么太多的升值。
招式二：“房屋售罄”
开发商还经常使用的一个“营销手段”是故意称房源不足，让购房人误认为房子销售十分紧俏。记者曾电话咨询过朝阳区东部一个大型楼盘，销售人员在电话中称现在只有一套两居室了，其他的均已售罄。但是在不久连着举办的两场大型房展会上，记者发现该项目都大张旗鼓地参展了。
动作分解
销售四成夸口全部
据业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，没有了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。
招数效应
打造热销引诱消费
开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。这时候，销售人员通常会对购房人十分和蔼地说：“您留下联系方式，我们看看有没有退房的，帮您留一套。”但所谓帮购房人找到的房子，其实就是还没有售出的房。
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法制晚报
除了开发商有意提高房价的因素外，对于京城房价居高不下，有关专家在接受新华社记者采访时认为，这还出于北京存在着一些特殊情况。
北京师范大学管理学院教授董藩指出，北京有全国最大的公务员群体、有规模最为庞大的涉外机构、有数量最多的外省市驻京办事机构、有全国人数最多的白领阶层、有全国规模最大的科教队伍，还有数量最多的文化艺术机构和从业人员。“这‘六最’的存在，大大增加了北京商品房的需求量，进而在一定程度上拉高了北京的房价。”
此外，代理行认为造成京城高房价的还有一个重要原因是供给不足。大地房地产顾问公司总经理段枚焱表示，2003年前4个月北京市场的商品房供应量约为890万平方米，2004年同期的供应量为1000万平方米，而2005年前4个月供应量只有730万平方米。“今年前4个月，北京市房地产的供应量比去年同期下降了近30%，因此价格上升是市场正常的一种反应。”
但据有关部门介绍，北京市房地产开发行业的平均利润超过房价的15%，二三环之间黄金地段的利润比例更是超过20%。而在国外成熟的房地产市场上，这一比例一般被控制在5%左右。
二手房猛增挤掉商品房泡沫
国家连续出台控制房价的新政策中，都提到了要稳定房价，这使得上海等地的房价出现了明显下降。北京的一些开发商尽管声称近期不会出现房价下跌的情况，但也不得不承认，京城房价上涨的幅度相对减缓。
楼市评论专家李小宁认为，新政策将会给京城房价带来下降，预计在年底就会有所显现。他认为，如果现在购房人持币观望，那么到了业内所说下半年京城楼市集中放量的时候，将会形成有效反应，因为新政策都提到了要“有效供给”，在房源供应加大的同时，一旦购房人数量减少，就会造成供需关系的倒置，从而带来房价的回落。
其他业内人士也认为，今年二季度京城二手房成交量将会比一季度上升25%左右。二手房市场交易量猛增，将在一定程度上遏制一级市场冲高的势头，从而挤垮商品房市场中的一些泡沫。本版撰文／记者 吴焕
开发商营销解密
网友们的言论表达出目前购房人的情绪。记者在采访中发现，目前，京城楼市热销的局面，的确有很大一部分是开发商刻意营造出来的。按照开发商的行话，这叫做“营销手段”。
招式一：“高开低走”
被开发商挂在嘴边、也是最常使用的手段之一是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子升值了，而加快购买速度。
动作分解
先卖差的后卖好的
采用这种手段的往往是开发面积较大的楼盘。这种楼盘一般都有一些位置相对差的房子，比如靠近铁路、距交通干道较远等。在开盘时，主要先销售这些房子，然后依次销售位置好一些的，最后才销售位置最好的房子。
招数效应
顺理成章提高售价
这样一来，开发商不但营造出售价较低的开盘价，以吸引购房人抢购，而且还把位置不好的房子也卖了出去。同时在销售位置不错的房子时，“顺理成章”地提高售价，让购房人以为此项目迅速升值了，购房人往往出于“买涨不买落”的心理而提前了购房计划。事实上，后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在什么太多的升值。
招式二：“房屋售罄”
开发商还经常使用的一个“营销手段”是故意称房源不足，让购房人误认为房子销售十分紧俏。记者曾电话咨询过朝阳区东部一个大型楼盘，销售人员在电话中称现在只有一套两居室了，其他的均已售罄。但是在不久连着举办的两场大型房展会上，记者发现该项目都大张旗鼓地参展了。
动作分解
销售四成夸口全部
据业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，没有了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。
招数效应
打造热销引诱消费
开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。这时候，销售人员通常会对购房人十分和蔼地说：“您留下联系方式，我们看看有没有退房的，帮您留一套。”但所谓帮购房人找到的房子，其实就是还没有售出的房。
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