上海地产市场调查报告 5万亿楼市下跌空间(2)
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金钱逐利的本能却在上海的房地产里找到了答案。记者遇到一位1996年拆迁的居民，在上海的外环虹桥机场附近安置，当时安置房房价8万元，现在价值40万元，不到10年间，房价增值了4倍。虹桥机场距离市中心南京路近15公里，这里的二手房房屋价格已经八九千元一平方米了。沿着延安路向东，在外环和中环线之间的新泾板块，以老工房为主的区域，房屋的挂牌价格多在1万元/平方米上下浮动，个别房源的价格达到了12000元/平方米。再向内，过了内环线，到了中山公园区域，这里多是新建不久的楼盘，高大的住宅楼环伺中山公园，楼价一下子蹿升到两万元一平方米。
沿着延安路向外滩方向，路两边已经形成了密集的钢筋水泥玻璃幕墙的森林。新楼的价格由2万元一级级向3万元进发，旧房子则在1万～2万元之间逐级上升，老工房和现代化公寓中间或有传统里弄建筑，有些挂牌单价接近3万元/平方米。高档公寓是房地产市场的主角，在内环无论是否临街，已经很少有两万以内的高档公寓。“中共一大”会址的新天地板块是上海房价最贵的区段之一，那里，2004年底房价已经涨到了38000元/平方米。这里催生了全上海最贵的房子华府天地，价格7000美元/平方米。网上备案显示该楼盘销售价格为58000元/平方米，自从5月8日开盘后，46套可售房中售出了4套。
上海市公布的2004年住宅商品房平均销售价格为6385元，比上年上涨14.6%，但面对着动辄上万元的商品房价格，有谁还会在意这个将远郊低价房统计在内的，旨在“平抑”物价的统计数字呢？按统计数字，上海外环内房屋价格去年为8627元，内环内不仅新盘，就连二手房都鲜有万元以下的，而这些数字，在今年5月，国家调控了房地产后仍没有改观。到处都在传说上海房价下跌了，但到了当地，普通居民并没有感受到房价真实的下跌，即使是官方统计的下跌5%或者地产中介常提到的降价10%或20%的房源，仍不能使人感到价格便宜。华府天地所在的卢湾区，上海最贵的区域，房地产成交量甚至有些回升。不过，黄浦、静安、长宁和徐汇等4个中心区域都处于下滑状态。直到风声鹤唳的今天，仍有人认为中心区域的购房人群对价格的敏感度并不像人们想象的那样高。
有人依据上海住宅存量房两亿平方米计算，若以万元为均价，上海的房地产总价值达到了两万亿元。上海人均住房使用面积20.4平方米，换算成建筑面积接近30平方米。常住人口接近1800万，由此可以换算出上海的住宅建筑面积将近5亿平方米，按万元每平方米的价格，整个上海的房地产累计价值达到5万亿元。如果我们按最严格的，可能得出最小数字的上海户籍人口1352万，使用面积转建筑面积系数1.33计算，上海存量房的建筑面积仍达到3.67亿平方米，在此基础上，若再严格地按照上海市公布的住宅商品房平均销售价格6385元计算，也能得到一个2.4万亿元的数字。
2.4万亿意味着什么？意味着2001年高峰状态深沪股市总的流通市值，有了这许多财富，足可使全国的投资者重温两次当年的辉煌。而现在，包括中石油、中石化、三峡电力等诸多我国命脉企业的股市总市值不过3万多亿元。5万亿元则是我国去年国民生产总值的37%，一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果了。
涨？落？
在浦东，2号地铁线接近起始站的地方有一个巨大的人工公园，建于世纪之交，因此取名世纪公园，公园周围是高达30余层的景观高楼带。现在，能看到公园的房屋价格每平方米2万元，看不到公园的1.5万元。房地产中介多如牛毛，密布在高楼大厦之间，提示路人两个月前炒楼的辉煌。据房产中介讲，这里的楼盘挂牌价格下降了10%，因为没有生意，还看不出具体变化。世纪公园建成的时候，这里的楼盘均价不过4200元，去年底涨到了17400元，二三月份又狂涨了2000～3000元，现在，价格也就是回到了2004年底的水平。
卢湾区新天地板块的价格变动更典型，那里2000年还是12500元，2001年变成18300元，2002年变成24300元，2003年涨到32400元，到了去年年底，就涨到了38300元。今年5月间交易稀少，似乎只有华府天地几套房屋售出，但均价接近5万元。上海市房地产飞速上涨的地产多集中在内环寸土寸金的市中心地带，那里，2000年房地产均价不过5000元，到了去年底均价达到13500元，上涨了近两倍。
炒房最剧烈的地区多集中在交通结点上，一条地铁线的修通往往带来一大片地产升值。但上海的独特之处还在于炒家们对景观概念的执著。去年10月房展会上，北外滩区域出现了总价838万元的景观房，单价达到每平方米4万元。11月房展会上，纪录被打破，一套总价达到1300万元、每平方米单价为5万元左右的北外滩“天价”房引起轰动。很快，黄浦江畔江景房的最高售价升到了每平方米8万元，总价升至5000万元。价格越高，买家似乎越踊跃，很短时间内，轰动了上海的12套天价江景房就售出了一半。此类江景房多带有圆形客厅以便于多角度观赏江景。虽然黄浦江浑浊不堪，毫无湖蓝或碧绿的爽心悦目之处，但毕竟属于稀缺资源，江景于是成为地产里难得的题材。
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三联生活周刊 邢海洋
金钱逐利的本能却在上海的房地产里找到了答案。记者遇到一位1996年拆迁的居民，在上海的外环虹桥机场附近安置，当时安置房房价8万元，现在价值40万元，不到10年间，房价增值了4倍。虹桥机场距离市中心南京路近15公里，这里的二手房房屋价格已经八九千元一平方米了。沿着延安路向东，在外环和中环线之间的新泾板块，以老工房为主的区域，房屋的挂牌价格多在1万元/平方米上下浮动，个别房源的价格达到了12000元/平方米。再向内，过了内环线，到了中山公园区域，这里多是新建不久的楼盘，高大的住宅楼环伺中山公园，楼价一下子蹿升到两万元一平方米。
沿着延安路向外滩方向，路两边已经形成了密集的钢筋水泥玻璃幕墙的森林。新楼的价格由2万元一级级向3万元进发，旧房子则在1万～2万元之间逐级上升，老工房和现代化公寓中间或有传统里弄建筑，有些挂牌单价接近3万元/平方米。高档公寓是房地产市场的主角，在内环无论是否临街，已经很少有两万以内的高档公寓。“中共一大”会址的新天地板块是上海房价最贵的区段之一，那里，2004年底房价已经涨到了38000元/平方米。这里催生了全上海最贵的房子华府天地，价格7000美元/平方米。网上备案显示该楼盘销售价格为58000元/平方米，自从5月8日开盘后，46套可售房中售出了4套。
上海市公布的2004年住宅商品房平均销售价格为6385元，比上年上涨14.6%，但面对着动辄上万元的商品房价格，有谁还会在意这个将远郊低价房统计在内的，旨在“平抑”物价的统计数字呢？按统计数字，上海外环内房屋价格去年为8627元，内环内不仅新盘，就连二手房都鲜有万元以下的，而这些数字，在今年5月，国家调控了房地产后仍没有改观。到处都在传说上海房价下跌了，但到了当地，普通居民并没有感受到房价真实的下跌，即使是官方统计的下跌5%或者地产中介常提到的降价10%或20%的房源，仍不能使人感到价格便宜。华府天地所在的卢湾区，上海最贵的区域，房地产成交量甚至有些回升。不过，黄浦、静安、长宁和徐汇等4个中心区域都处于下滑状态。直到风声鹤唳的今天，仍有人认为中心区域的购房人群对价格的敏感度并不像人们想象的那样高。
有人依据上海住宅存量房两亿平方米计算，若以万元为均价，上海的房地产总价值达到了两万亿元。上海人均住房使用面积20.4平方米，换算成建筑面积接近30平方米。常住人口接近1800万，由此可以换算出上海的住宅建筑面积将近5亿平方米，按万元每平方米的价格，整个上海的房地产累计价值达到5万亿元。如果我们按最严格的，可能得出最小数字的上海户籍人口1352万，使用面积转建筑面积系数1.33计算，上海存量房的建筑面积仍达到3.67亿平方米，在此基础上，若再严格地按照上海市公布的住宅商品房平均销售价格6385元计算，也能得到一个2.4万亿元的数字。
2.4万亿意味着什么？意味着2001年高峰状态深沪股市总的流通市值，有了这许多财富，足可使全国的投资者重温两次当年的辉煌。而现在，包括中石油、中石化、三峡电力等诸多我国命脉企业的股市总市值不过3万多亿元。5万亿元则是我国去年国民生产总值的37%，一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果了。
涨？落？
在浦东，2号地铁线接近起始站的地方有一个巨大的人工公园，建于世纪之交，因此取名世纪公园，公园周围是高达30余层的景观高楼带。现在，能看到公园的房屋价格每平方米2万元，看不到公园的1.5万元。房地产中介多如牛毛，密布在高楼大厦之间，提示路人两个月前炒楼的辉煌。据房产中介讲，这里的楼盘挂牌价格下降了10%，因为没有生意，还看不出具体变化。世纪公园建成的时候，这里的楼盘均价不过4200元，去年底涨到了17400元，二三月份又狂涨了2000～3000元，现在，价格也就是回到了2004年底的水平。
卢湾区新天地板块的价格变动更典型，那里2000年还是12500元，2001年变成18300元，2002年变成24300元，2003年涨到32400元，到了去年年底，就涨到了38300元。今年5月间交易稀少，似乎只有华府天地几套房屋售出，但均价接近5万元。上海市房地产飞速上涨的地产多集中在内环寸土寸金的市中心地带，那里，2000年房地产均价不过5000元，到了去年底均价达到13500元，上涨了近两倍。
炒房最剧烈的地区多集中在交通结点上，一条地铁线的修通往往带来一大片地产升值。但上海的独特之处还在于炒家们对景观概念的执著。去年10月房展会上，北外滩区域出现了总价838万元的景观房，单价达到每平方米4万元。11月房展会上，纪录被打破，一套总价达到1300万元、每平方米单价为5万元左右的北外滩“天价”房引起轰动。很快，黄浦江畔江景房的最高售价升到了每平方米8万元，总价升至5000万元。价格越高，买家似乎越踊跃，很短时间内，轰动了上海的12套天价江景房就售出了一半。此类江景房多带有圆形客厅以便于多角度观赏江景。虽然黄浦江浑浊不堪，毫无湖蓝或碧绿的爽心悦目之处，但毕竟属于稀缺资源，江景于是成为地产里难得的题材。
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