上海地产市场调查报告 5万亿楼市下跌空间(3)
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江景虽然独特，从外滩向浦东方向望去，目力所及，陆家嘴东南的江岸上“海景楼”何止二三十栋，再加上被部分遮蔽的江景楼，具江景价值的楼盘可能又要成倍增加。江景中于是又多了复式概念，在大楼顶部面向黄浦江一面辟有跃层客厅，俯瞰黄浦江和外滩景色。如此稀缺，使顶层业主与下面平层业主区别开来。结果，平层江景的价格每平方米不过5万元，跃层江景每平方米就高达8万元。江景是稀缺资源，属于顶级炒家的筹码，而公园风光相对丰沛，既可提神醒脑，又相对难得。炒房者甚至总结出了风光的价值规律，以中山公园为例，想从客厅看到公园，一平方米加价3000元;只从主卧室看到公园，加价2000元;若是从阳台转头看到公园的景色，最多也就加价1800元了。
一个上海人，2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为5万元，而一套外环内的住房动辄百万，本地人买房几乎没有可能。采访中，大多上海人都表示他们是房价上涨的旁观者，“只有看的分!”房价即使下降10%和20%，仍在普通市民的购买力之外。
炒房的资金来自何处？2000年，将深沪股市炒高一倍的资金多达万亿，那是来自全国游资的合力。房地产市场不是股市，流动性差，但把一个1万余亿元的市值炒高到2万亿乃至5万亿，想必也少不了巨大规模的资金。而肯于在这样一个流动性相对差，信息不对等，充满灰色地带的市场里游走，又一定是投机性更强的资本力量了。短短5年，我国游资的规模和数量的急剧膨胀可见一斑。
正是因为流动性差，楼市才有了现在的胶着观望状态。成交量成了比价位还要重要的风向标。还是以盛大金磐为例，该楼盘去年11月共卖出67套，均价在26800元/平方米。今年2月份售出8套，均价为29816元/平方米。3月仅售出7套，成交均价为32503元/平方米。盛大金磐前段时间以“香港推介会”为由暂时封盘，虽然重新开盘后价格有一定涨幅，但最近销售一直维持在每月不过10套的水平上。可售套数405套，还有170套没有出售。据沃顿商学院对香港楼市泡沫的研究，流动性差的房地产泡沫更伴以成交量的急剧变化，成交量下跌预示着价格下跌的开始。
与国际接轨？
世纪公园附近，一家房地产中介为卖出房子，为记者算了这样一笔账:一套141平方米的房子，带装修200万元，已经比过去优惠了15%，买到手后若不能转手，可以考虑出租，租金每个月7000元。且不管这个价格是否租得出去，以这个价格，收回成本也要24年。若是按年均回报率计算，只有4.2%，还不足银行贷款的利息。在上海，这样荒谬的现象比比皆是，每月出租价格2000元的老公房，卖价却高达60余万元，比北京整整高出了一半多。同一个街区，高层高档公寓两万多元一平方米，普通住房只有一万多元，整整高出一倍。
以投资的角度，在上海，买房出租不划算，再考虑到寻找房客，可能断租的成本，所得甚至不如把钱存在银行。以成本的角度，同一地段的房屋，高档公寓成本虽高，却绝不可能比普通房屋价高一万元，尤其房屋的成本主要是地价，而非建筑价格。如此多不合情理的现象出现，甚至不能从供给的角度去解释，因为多年来上海房市变化平稳，供给没有大的变动。惟一的解释就只有从需求面找，是高端需求拉高了房屋的价格。
高端需求主要来自国际上，在投资上海房地产的时候，他们首先参照的是国际市场的价格。热炒江景房的时候，有人拿旧金山做参照，那里，一般可以看到海景的房屋，售价基本都保持在每平方米1万美元的价格。开发商或许正是受到启发，给他们的顶级江景房定价。今年的香港住宅均价在5500～6000港币/平方英尺，折合人民币50000～60000元/平方米，而在地产价格的巅峰，住宅均价曾摸高至约10万元/平方米。SARS过后，香港楼市飙升，平均升值了60%～150%，香港房价至高点香港岛南区的山顶区，已逼近20万元/平方米。上海楼市的另一个参照是台北，均价35000元/平方米。而一些中心区域的物业约合人民币72000元/平方米。东南亚第三个可成上海未来参照的区域是新加坡，那里房屋均价在3万元/平方米。更远的参照是纽约，那里是本轮全球房地产炒作的龙头，10年间曼哈顿地产价格上升近4倍，公寓楼价格平均水平提升到1万美元/平方米。
如果以以上城市做比价，再考虑上海的人均国民产值4000美元，上海房价的上涨有其合理的一面。但比价上，新加坡与中国的香港、台湾地区均超上海六七倍，上海房价1万元，比价上就不合理。3年前，香港豪宅的价格还是上海的8倍，但到今年已经只是3倍，并且这个差距还在不断缩小。
提到上海地产，专家们经常提及的是香港地区和日本地产泡沫。但上海显然与那些国家和地区的泡沫不同，日本和香港地区，都是在接近了工业化国家后发展速度放缓，而资产价格刹不住车，反而加速，引起价格与价值高度背离。上海却是在发展之中，依赖的是长三角、长江流域乃至全国的发展。理解上海的地产价格，需要的还是本地的智慧，游资越来越膨胀，四处寻找出口，先是邮票市场，再是股票市场，再是艺术品市场，再是房市，一浪浪炒高。在这样一个资金四处游走，越聚越多的市场，需求永远是增长的，只要控制好供给，这个市场就会波动着发展下去。相对着看邮市和股市，也正因控制不好供给，一蹶不振下去。
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三联生活周刊 邢海洋
江景虽然独特，从外滩向浦东方向望去，目力所及，陆家嘴东南的江岸上“海景楼”何止二三十栋，再加上被部分遮蔽的江景楼，具江景价值的楼盘可能又要成倍增加。江景中于是又多了复式概念，在大楼顶部面向黄浦江一面辟有跃层客厅，俯瞰黄浦江和外滩景色。如此稀缺，使顶层业主与下面平层业主区别开来。结果，平层江景的价格每平方米不过5万元，跃层江景每平方米就高达8万元。江景是稀缺资源，属于顶级炒家的筹码，而公园风光相对丰沛，既可提神醒脑，又相对难得。炒房者甚至总结出了风光的价值规律，以中山公园为例，想从客厅看到公园，一平方米加价3000元;只从主卧室看到公园，加价2000元;若是从阳台转头看到公园的景色，最多也就加价1800元了。
一个上海人，2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为5万元，而一套外环内的住房动辄百万，本地人买房几乎没有可能。采访中，大多上海人都表示他们是房价上涨的旁观者，“只有看的分!”房价即使下降10%和20%，仍在普通市民的购买力之外。
炒房的资金来自何处？2000年，将深沪股市炒高一倍的资金多达万亿，那是来自全国游资的合力。房地产市场不是股市，流动性差，但把一个1万余亿元的市值炒高到2万亿乃至5万亿，想必也少不了巨大规模的资金。而肯于在这样一个流动性相对差，信息不对等，充满灰色地带的市场里游走，又一定是投机性更强的资本力量了。短短5年，我国游资的规模和数量的急剧膨胀可见一斑。
正是因为流动性差，楼市才有了现在的胶着观望状态。成交量成了比价位还要重要的风向标。还是以盛大金磐为例，该楼盘去年11月共卖出67套，均价在26800元/平方米。今年2月份售出8套，均价为29816元/平方米。3月仅售出7套，成交均价为32503元/平方米。盛大金磐前段时间以“香港推介会”为由暂时封盘，虽然重新开盘后价格有一定涨幅，但最近销售一直维持在每月不过10套的水平上。可售套数405套，还有170套没有出售。据沃顿商学院对香港楼市泡沫的研究，流动性差的房地产泡沫更伴以成交量的急剧变化，成交量下跌预示着价格下跌的开始。
与国际接轨？
世纪公园附近，一家房地产中介为卖出房子，为记者算了这样一笔账:一套141平方米的房子，带装修200万元，已经比过去优惠了15%，买到手后若不能转手，可以考虑出租，租金每个月7000元。且不管这个价格是否租得出去，以这个价格，收回成本也要24年。若是按年均回报率计算，只有4.2%，还不足银行贷款的利息。在上海，这样荒谬的现象比比皆是，每月出租价格2000元的老公房，卖价却高达60余万元，比北京整整高出了一半多。同一个街区，高层高档公寓两万多元一平方米，普通住房只有一万多元，整整高出一倍。
以投资的角度，在上海，买房出租不划算，再考虑到寻找房客，可能断租的成本，所得甚至不如把钱存在银行。以成本的角度，同一地段的房屋，高档公寓成本虽高，却绝不可能比普通房屋价高一万元，尤其房屋的成本主要是地价，而非建筑价格。如此多不合情理的现象出现，甚至不能从供给的角度去解释，因为多年来上海房市变化平稳，供给没有大的变动。惟一的解释就只有从需求面找，是高端需求拉高了房屋的价格。
高端需求主要来自国际上，在投资上海房地产的时候，他们首先参照的是国际市场的价格。热炒江景房的时候，有人拿旧金山做参照，那里，一般可以看到海景的房屋，售价基本都保持在每平方米1万美元的价格。开发商或许正是受到启发，给他们的顶级江景房定价。今年的香港住宅均价在5500～6000港币/平方英尺，折合人民币50000～60000元/平方米，而在地产价格的巅峰，住宅均价曾摸高至约10万元/平方米。SARS过后，香港楼市飙升，平均升值了60%～150%，香港房价至高点香港岛南区的山顶区，已逼近20万元/平方米。上海楼市的另一个参照是台北，均价35000元/平方米。而一些中心区域的物业约合人民币72000元/平方米。东南亚第三个可成上海未来参照的区域是新加坡，那里房屋均价在3万元/平方米。更远的参照是纽约，那里是本轮全球房地产炒作的龙头，10年间曼哈顿地产价格上升近4倍，公寓楼价格平均水平提升到1万美元/平方米。
如果以以上城市做比价，再考虑上海的人均国民产值4000美元，上海房价的上涨有其合理的一面。但比价上，新加坡与中国的香港、台湾地区均超上海六七倍，上海房价1万元，比价上就不合理。3年前，香港豪宅的价格还是上海的8倍，但到今年已经只是3倍，并且这个差距还在不断缩小。
提到上海地产，专家们经常提及的是香港地区和日本地产泡沫。但上海显然与那些国家和地区的泡沫不同，日本和香港地区，都是在接近了工业化国家后发展速度放缓，而资产价格刹不住车，反而加速，引起价格与价值高度背离。上海却是在发展之中，依赖的是长三角、长江流域乃至全国的发展。理解上海的地产价格，需要的还是本地的智慧，游资越来越膨胀，四处寻找出口，先是邮票市场，再是股票市场，再是艺术品市场，再是房市，一浪浪炒高。在这样一个资金四处游走，越聚越多的市场，需求永远是增长的，只要控制好供给，这个市场就会波动着发展下去。相对着看邮市和股市，也正因控制不好供给，一蹶不振下去。
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三联生活周刊 邢海洋
