二手房买卖中 意向书并不是正式的契约
我购买了一间二手房, 但业主还没有拿到产证, 她手中只有预售合同, 所以我经过房产公司和她签订了一份购房意向书, 支付了其三万元的定金, 但是还未签订购房协议, 但今天开始增殖税调整, 她不同意出售此房给我了, 请问: 她这种行为违法吗? 我能采取什么措施或能得到什么赔偿. 非常感谢给我解答的律师.
北京兰台律师事务所 贾静
当今理论界和实务界比较一致的观点认为意向书并不是正式的契约。除非意向书具备了构成正式契约的要件。我国新合同法规定，一项契约通过要约和承诺两个阶段就契约的主要条款达成一致，则契约成立。契约成立应具备的要件：1、主体方面，具有相应的民事权利能力和民事行为能力。2、内容方面，双方就商谈的主要内容形成一致意见。3、形式方面，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或其他形式。采用书面形式订立的合同，自双方当事人签字或盖章时成立。
购房意向书只是缔约过程中的阶段性产物，并不具备正式合同应具备的法律要素。而且，意向书具有不确定性，随着缔约过程的发展随时可以发生变更。因此，购房意向书除表明双方已进入缔约商谈阶段外，再无其他法律意义。
虽然购房意向书并不能产生购房协议的法律效果。但是本案当事人却可以通过向业主主张缔约过失责任，而维护自己的合法权益。缔约过失责任是以当事人在缔结契约过程中的过失为基础的，这个过失不是以侵权法来衡量，而是以契约法所要求的缔结契约过程中的诚信义务来衡量。缔约过失责任与当事人之间的合同是否有效成立无关，而是以当事人之间的真实存在的交易关系为基础，并以法定的缔约过程中的诚实信用义务为前提。
北京兰台律师事务所 贾静
当今理论界和实务界比较一致的观点认为意向书并不是正式的契约。除非意向书具备了构成正式契约的要件。我国新合同法规定，一项契约通过要约和承诺两个阶段就契约的主要条款达成一致，则契约成立。契约成立应具备的要件：1、主体方面，具有相应的民事权利能力和民事行为能力。2、内容方面，双方就商谈的主要内容形成一致意见。3、形式方面，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或其他形式。采用书面形式订立的合同，自双方当事人签字或盖章时成立。
购房意向书只是缔约过程中的阶段性产物，并不具备正式合同应具备的法律要素。而且，意向书具有不确定性，随着缔约过程的发展随时可以发生变更。因此，购房意向书除表明双方已进入缔约商谈阶段外，再无其他法律意义。
虽然购房意向书并不能产生购房协议的法律效果。但是本案当事人却可以通过向业主主张缔约过失责任，而维护自己的合法权益。缔约过失责任是以当事人在缔结契约过程中的过失为基础的，这个过失不是以侵权法来衡量，而是以契约法所要求的缔结契约过程中的诚信义务来衡量。缔约过失责任与当事人之间的合同是否有效成立无关，而是以当事人之间的真实存在的交易关系为基础，并以法定的缔约过程中的诚实信用义务为前提。
