赵晓:房地产的确存在泡沫 近期跌价会逐步出现
【编者按】:2004,房地产政策年,虽已离去,但相信大家都不会忘记那场旷持一年的争论----房地产泡沫之争: “孤独的预言者”摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发表研究报告,预计中国房地产泡沫将在数月内破裂，最长不会超过一年，上海是震中；建设部政策研究中心则出台了调研报告称房地产市场只是“局部过热”；国内房地产行业的大腕们更是群起反驳，认为纯粹是“胡说八道”......种种争论始终没有结论,而外资却是一边唱空中国地产一边大举投资。
时隔五个月,中国房地产市场依然没有崩盘,不过房价的过快上涨确实引起了政府高层的关注,今年以来,相关政策频频出台,政府调控房地产业的决心坚定。
目前的房地产市场健康状况究竟如何?当前政策能否见效?下一步的形势又将如何发展?昨日,在新地产举办的05年中国房地产上市公司10强颁奖典礼上,国资委宏观研究部部长赵晓首次发表了他对于房地产泡沫的有关结论.以下是赵晓博士的全部发言实录:
【赵晓】：非常感谢有这样一个机会跟各位房地产界的朋友一起来交流。我谈几个观点，第一个观点我认为房地产的问题，三分之一其实是宏观经济的问题，三分之一是金融的问题，剩下三分之一才是房地产真正的问题。
从这个问题就导出另外一个问题，就是目前房地产市场是不是健康，特别是它有没有泡沫的问题。最近我做了一些研究，在做这个研究之前，其实我一直没有对房地产泡沫发表任何评论，但是我一直在关注这场争论。现在我想把一个大体的结论告诉大家。这个结论是这样的:
第一点我们认为中国房地产的确已经出现泡沫；第二点就泡沫的严重程度来说，用全面过热来形容未免太重，局部过热就未免太轻。是泡沫就有破裂的时候，近期来看跌价会逐步出现。
昨天在中央电视台《对话》节目我们和任志强、潘石屹、冯仑三位房地产老总有唇枪舌剑的争论，我们每谈一个观点，任志强就会拿出很多的观点试图来说服我们，但是有一点始终没有说服我们。
过去几年中国的物价我们以CPI计算，经历了700多点的波动，但是我们的利率基本上没有太大的变化只有微调，0.27的调整，这么大700多点的波动，证明我们真实利率有了非常大的波动。这个波动导致的结果，就是在实际利率过低，甚至可以说超低的情况下，导致的虚假的繁荣和虚假的需求，所有的需求都是货币的需求，所有的需求是和价格联系在一起，而我们目前的价格是超低的价格，超低的价格支持的需求是虚假的需求，因此繁荣也是虚假的繁荣。总需求膨胀过热还有集中体现在某些领域，我们知道主要就是在资产的领域。好比说我们证券市场机会不太好，没有人能够涨得起来，最后所有万千宠爱在一身，这万千宠爱就在房地产，我想这是第一点。
第二点我们知道房价的租售比，就是房子的价格是越来越高，而租金在很多地方越来越低，这两者的背离就像PE值一样，PE值就是反映股票市场有没有泡沫的值，租金和销售市场的价格就能体现目前房地产泡沫有多么严重，这是两个最基本的问题。
第三个观点就是当我们出现了这么一个泡沫，或者出现总需求的膨胀，采取什么办法调控，政府采取价格调控的手段和非价格调控的手段，就目前为止，实际上是以非价格调控手段为主，这是可以理解的。因为我们目前价格调控包括利率和汇率的问题比较复杂，特别是涉及到汇率的问题，更加复杂。所以我们在目前实际上就采取了一种非价格调控的手段。
在我看来，我们七大部委八条意见，《关于做好稳定住房价格工作的意见》，最新的政策实际上它主要是一种行政的调控，或者是一种非价格的调控，它调控的手段也就是那么几种，一个是提高供给，主要是反映在第二条加大土地的供应；第二就是改善结构，就是说我把中低档的房，包括经济适用房，加大他们的面积，加大他们在整个生产中的比重，带来的一个结果就是均价会下降。就好比北京所有的房子，三环以内的房子，四环以内的房子全部停建，所有的房子都在四环以外开工，北京市的房价就下来了。那么这种下来，其实是一种什么？是一种数字游戏，不是真正的房价的下降。房价下降应该是指就好象我们脚下这片地，明年的价格比今年的价格低，我认为这才是真正的下降，但是目前主要采取的办法是结构调整。在这个意见里面，第一条、第五条、第六条都反映了这样一个思路。
再一个思路就是降低流动性，打一个比方就是朝高速运转的车子掺沙子，比如说征税，银行贷款等等，这些都有掺沙子的办法，这里面第三条、第四条、第七条都有这个管理；
最后就是信息的管理体现在第八条，所有这些都是非价格调控的办法，可以降低流动性，可以使得房地产的杠杆效应下来，使得对需求也有作用效果。两者可以替代。
最后就是下一步的走势是什么？首先有一个好消息，好消息就是我们从内心来看，实际上已经下来了，现在经济增长之所以还可以保持在比较高的位置上，主要是外息，外息是出乎所有人的意料，前一段的宏观调控，特别是非价格性的宏观调控已经带来了效果，这是一个好消息，但是也有坏消息。
坏消息在我看来，房地产的情况非常像股票市场、证券市场，比如说股票市场上的制度不规范，房地产市场制度也不规范，股票市场曾经有一段出现股价息高的问题，现在房地产价格息高也同样存在。房地产在国外是有独特的功能，而在中国是圈钱的工具，房地产在很多政府那里同样也是圈钱的工具，政府曾经对股票市场有所调控，现在对房地产市场也有所调控，调控的手段也是价格调控和非价格调控相并列。到目前为止我们主要是用非价格型的调控，具体到我们新八条来看，在我看来，从我的判断来说不可能真正调控需求，不可能真正调控房价，它更多的是一种数字游戏带来的结果，调控房价的目的，很可能新八条不能够完全达到，我们会看到房价下来，但是这种房价下来是数字游戏，这是第一点。
第二点新八条也不能解决深层制度的问题，所以这个政策是一个好的政策，我并不是说这个政策不好，也不是说不欢迎它，但是这个政策的效果非常有限，既不能真正解决息高的房价，所以带来的坏消息就是下一步可能出台新的政策。新政策在哪里，陈淮主任已经透露，比如说利率的调整，而利率的调整我相信对房地产带来的影响，会比我们现在很多人想象的要大得多，我的观点陈述就到这里，谢谢大家！
焦点房地产网
时隔五个月,中国房地产市场依然没有崩盘,不过房价的过快上涨确实引起了政府高层的关注,今年以来,相关政策频频出台,政府调控房地产业的决心坚定。
目前的房地产市场健康状况究竟如何?当前政策能否见效?下一步的形势又将如何发展?昨日,在新地产举办的05年中国房地产上市公司10强颁奖典礼上,国资委宏观研究部部长赵晓首次发表了他对于房地产泡沫的有关结论.以下是赵晓博士的全部发言实录:
【赵晓】：非常感谢有这样一个机会跟各位房地产界的朋友一起来交流。我谈几个观点，第一个观点我认为房地产的问题，三分之一其实是宏观经济的问题，三分之一是金融的问题，剩下三分之一才是房地产真正的问题。
从这个问题就导出另外一个问题，就是目前房地产市场是不是健康，特别是它有没有泡沫的问题。最近我做了一些研究，在做这个研究之前，其实我一直没有对房地产泡沫发表任何评论，但是我一直在关注这场争论。现在我想把一个大体的结论告诉大家。这个结论是这样的:
第一点我们认为中国房地产的确已经出现泡沫；第二点就泡沫的严重程度来说，用全面过热来形容未免太重，局部过热就未免太轻。是泡沫就有破裂的时候，近期来看跌价会逐步出现。
昨天在中央电视台《对话》节目我们和任志强、潘石屹、冯仑三位房地产老总有唇枪舌剑的争论，我们每谈一个观点，任志强就会拿出很多的观点试图来说服我们，但是有一点始终没有说服我们。
过去几年中国的物价我们以CPI计算，经历了700多点的波动，但是我们的利率基本上没有太大的变化只有微调，0.27的调整，这么大700多点的波动，证明我们真实利率有了非常大的波动。这个波动导致的结果，就是在实际利率过低，甚至可以说超低的情况下，导致的虚假的繁荣和虚假的需求，所有的需求都是货币的需求，所有的需求是和价格联系在一起，而我们目前的价格是超低的价格，超低的价格支持的需求是虚假的需求，因此繁荣也是虚假的繁荣。总需求膨胀过热还有集中体现在某些领域，我们知道主要就是在资产的领域。好比说我们证券市场机会不太好，没有人能够涨得起来，最后所有万千宠爱在一身，这万千宠爱就在房地产，我想这是第一点。
第二点我们知道房价的租售比，就是房子的价格是越来越高，而租金在很多地方越来越低，这两者的背离就像PE值一样，PE值就是反映股票市场有没有泡沫的值，租金和销售市场的价格就能体现目前房地产泡沫有多么严重，这是两个最基本的问题。
第三个观点就是当我们出现了这么一个泡沫，或者出现总需求的膨胀，采取什么办法调控，政府采取价格调控的手段和非价格调控的手段，就目前为止，实际上是以非价格调控手段为主，这是可以理解的。因为我们目前价格调控包括利率和汇率的问题比较复杂，特别是涉及到汇率的问题，更加复杂。所以我们在目前实际上就采取了一种非价格调控的手段。
在我看来，我们七大部委八条意见，《关于做好稳定住房价格工作的意见》，最新的政策实际上它主要是一种行政的调控，或者是一种非价格的调控，它调控的手段也就是那么几种，一个是提高供给，主要是反映在第二条加大土地的供应；第二就是改善结构，就是说我把中低档的房，包括经济适用房，加大他们的面积，加大他们在整个生产中的比重，带来的一个结果就是均价会下降。就好比北京所有的房子，三环以内的房子，四环以内的房子全部停建，所有的房子都在四环以外开工，北京市的房价就下来了。那么这种下来，其实是一种什么？是一种数字游戏，不是真正的房价的下降。房价下降应该是指就好象我们脚下这片地，明年的价格比今年的价格低，我认为这才是真正的下降，但是目前主要采取的办法是结构调整。在这个意见里面，第一条、第五条、第六条都反映了这样一个思路。
再一个思路就是降低流动性，打一个比方就是朝高速运转的车子掺沙子，比如说征税，银行贷款等等，这些都有掺沙子的办法，这里面第三条、第四条、第七条都有这个管理；
最后就是信息的管理体现在第八条，所有这些都是非价格调控的办法，可以降低流动性，可以使得房地产的杠杆效应下来，使得对需求也有作用效果。两者可以替代。
最后就是下一步的走势是什么？首先有一个好消息，好消息就是我们从内心来看，实际上已经下来了，现在经济增长之所以还可以保持在比较高的位置上，主要是外息，外息是出乎所有人的意料，前一段的宏观调控，特别是非价格性的宏观调控已经带来了效果，这是一个好消息，但是也有坏消息。
坏消息在我看来，房地产的情况非常像股票市场、证券市场，比如说股票市场上的制度不规范，房地产市场制度也不规范，股票市场曾经有一段出现股价息高的问题，现在房地产价格息高也同样存在。房地产在国外是有独特的功能，而在中国是圈钱的工具，房地产在很多政府那里同样也是圈钱的工具，政府曾经对股票市场有所调控，现在对房地产市场也有所调控，调控的手段也是价格调控和非价格调控相并列。到目前为止我们主要是用非价格型的调控，具体到我们新八条来看，在我看来，从我的判断来说不可能真正调控需求，不可能真正调控房价，它更多的是一种数字游戏带来的结果，调控房价的目的，很可能新八条不能够完全达到，我们会看到房价下来，但是这种房价下来是数字游戏，这是第一点。
第二点新八条也不能解决深层制度的问题，所以这个政策是一个好的政策，我并不是说这个政策不好，也不是说不欢迎它，但是这个政策的效果非常有限，既不能真正解决息高的房价，所以带来的坏消息就是下一步可能出台新的政策。新政策在哪里，陈淮主任已经透露，比如说利率的调整，而利率的调整我相信对房地产带来的影响，会比我们现在很多人想象的要大得多，我的观点陈述就到这里，谢谢大家！
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