六一大限 青岛房地产市场如何过坎
就在新政实施进入倒计时的非常时刻，上周六（5月28日），青啤瀚海华庭在贵州路开盘（左下图），虽然没有任何开盘仪式，前期也没做太多广告宣传，当天依然吸引了大批客户前往看房，有的客户甚至在早上7时之前就等候在售楼处门口。
同样在5月28日，开征营业税前的最后一次二手房交易大集在市房地产交易中心举行，当天到场的客户依然超过10000人次，当天成交18套。
6月1日，一个原本属于儿童的节日，但因为与人们密切关注的房地产挂上了钩，今年就变得沉重起来———“六一大限”，是目前房地产界最流行的词汇；持币观望，是目前多数购房者的普遍心态；交易缩水，是目前开发商们面临的普遍窘境……
继“国八条”、“新八条”之后，5月27日，建设部又进一步下发了《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》，对各地做好调控房地产市场、稳定住房价格的工作，提出了6个工作时间表。
这个《〈通知〉的通知》，让那些本想再观望一段时间的各地政府和开发商们，越发感到紧张：中央政府到底是要打压房价，还是仅仅打压房价的涨幅？在开征营业税、期房限转等多重因素的综合作用下，6月份是否将成为楼市的一道“槛儿”？消费者持币观望的气氛还会持续多久？市场还会不会出现“反弹”或恢复常态？……随着6月1日的临近，这一系列疑问逐渐变得清晰起来。
好房子不怕调控
“我们没有特意考虑开盘时间，也没有考虑新政策对楼市有哪些影响，我只相信我们楼盘的品质，这样的楼盘不愁卖。”青啤地产的销售经理自信地告诉记者。
作为“新八条”之后、“六一”大限之前开盘的又一个项目，青啤瀚海华庭依然显示出逆市上扬的发展态势，当天售楼处人满为患，根本找不到一个可以坐下来的位子；而那些打算及早到工地上看一看的准购房者，也要一拨一拨排队才能上得去楼。
联想到几天前开盘的慧博园二期，这两个在“六一”大限之前开盘的项目，似乎都没有受到太多冲击，业内人士认为，这说明青岛需要房子的人还很多，老百姓的住房需求还没有得到有效满足。
房价总体依然坚挺
28日的二手房大集是在一场特殊政策背景下举行的。新诚信房产总经理翟玉军在大集前已做好了充分的思想准备，他介绍说，举办大集目的并非希望达到多高的经济效益，而是希望此次大集能够缓和一下新政实施前市场中紧张的气氛，并能通过大集对买卖双方的心态做些许了解，以便掌握正确的市场讯息，为实际工作服务。
总结此次大集，翟经理介绍说，本次大集主要表现出三个特点：一、房东期望值降低；二、房价总体依然坚挺；三、买房需求依然不减。
翟经理从大集当天成交的一处海门路的房子分析，此房建成年代为1999年，合同成交价还不到5000元／平方米。由此可以看出，虽然此房成交单价与前些日子相比下降了300—400元，但这并不能说明整个市场的状况，只能说明房价在新政的影响下已逐渐回归真实，不再是漫天要价的情况。购房者在这个时机买房，还是合算的。
原先在卖房时，房东挂牌价格因为互相攀比而不断上涨，由此引发了购房者“望房兴叹”的局面。如今，新政策即将实施，先不论新政会给房地产市场的价格带来多少影响，但可以肯定，新政将对规范市场操作、净化市场炒作行为起到积极作用。
市场分析
楼市真实需求依然旺盛
在一些买房者看来，房子的价格是受多种因素的影响，一些地角相对不错、配套设施齐备的房子可能并没有太大的降价空间，所以遇到合适的房子，还是会考虑一下。
从青啤瀚海华庭开盘当天旺盛的人气和本次二手房交易大集的统计数据可以看出，虽然不少购房者在新政出台前保持一种观望态度，但事实上，买房需求依然存在，不会因为出台新政策而停止购房需求。
家住李村的李女士一早就乘车来到房产交易中心，因为儿子准备明年结婚，可房子还没有着落，所以她想趁着大集选选房。李女士认为新政实施在即，在这个时候买房子，价格上能和房东好沟通、好商量。
据新诚信房产最新统计，28日大集当天，现场登记房源1557套，意向成交87套，当场交定金成交18套。很多市民抱着楼市新政出台能给百姓带来明显实惠的心态来淘房，但看到房价依然坚挺，有些人想再等等看。
业内人士认为，一系列新政策的实施，有利于让房地产市场趋于冷静，卖房者不再漫天要价，买房者也不再盲目跟风。在这样的情势下，市场所反映出来的才是真实的需求状况。
业内对话（1）
真实需求会释放
■青岛百通城市建设有限公司董事局主席吴国徽
问：政策对你们在售的项目有没有影响？影响多大？
答：确实有影响，但不是很大，百通馨苑的销售量下滑了约1／3,以前每周16到20套，现在只有10套出头的样子。但我认为这是正常的市场反应，新政策出来，老百姓总要观望一段时间。
问：你认为老百姓会观望多长时间？市场下一步会怎样发展？房价会下跌吗？
答：青岛的房价不可能跌，因为还有很多老百姓没有买上房子，还有很多外来人口想在青岛买房子，这些需求是真实的需求，不是泡沫。这种需求迟早会释放出来。我认为可能过不了一两个月，市场还会恢复常态。
问：您对接连出台的调控政策怎么看？
答：新政策打击的是炒房者，但不一定适合所有的城市，因为每个城市的市场状况都不一样。
房价偏高，说明老百姓的住房需求还没有得到满足，政府应该增加供给，而不应该限制需求。从这些政策来看，有些还可能增加开发商的成本，成本增加了，房价怎么降？而且，市场的问题迟早还要靠市场来解决，目前的政策更多的是行政干预，而不是市场化的手段。
业内对话（2）
有需求才有炒作
■青岛永嘉物产（咨询）有限公司总经理李飞
问：最近开发商普遍感到市场清冷，你对这个问题怎么看？
答：老百姓只是在持币观望，并不代表市场没有需求，我认为2个月之内，该买房子的人还会继续买。
问：根据你的理解，青岛市场有没有泡沫？青岛有多少炒房的人？
答：有炒房存在，说明老百姓的真实住房需求还没有得到满足，如果老百姓家家都有房子住，还会有人去炒房子吗？我认为青岛的房价没有泡沫，尤其是市区还会保持稳中有升的发展态势。
问：你如何理解中央最近接连出台的这些调控政策？
答：上海的房价可能确实偏高，但更多的城市房地产才刚刚起步，像平度、莱西，1000元出头的价格，能有多少泡沫？而且据我了解，开发商的毛利也就在15－20％之间，能有多大下降空间？
业内对话（3）
“平抑”而非“打压”
■青岛银盛泰集团董事长任军
问：新政策有没有对你们开发的盛世家园造成影响？
答：说没有影响那是假的，但波动并不是很大，客户到访量和成交量甚至高于上月的同期水平，销售市场的前景依然乐观。
问：你认为新政策能给青岛的房地产市场带来什么影响？
答：青岛的房地产市场发展时间并不长，而且是一边探索一边前进的。虽然近几年发展速度较快，且已经超出了由市场供求关系自行调节的能力，导致价格体系不严谨、价位虚高乃至部分泡沫，但这都是发展中的问题。随着市场化程度的深化，这些问题都不难解决。新政策的出台，只会加快规范市场。
问：你认为未来的房地产走势是个什么样子？开发商和消费者应保持一种什么心态？
答：无论消费者还是开发商，都应该理性看待这次新政策，恐慌、测猜、悲观都是不必要。特别是对房地产价格的调整，更多的还是受供求关系的直接作用，这是经济规律。
“国八条”和“新八条”的出台，首先可以看到政府是善意的，平抑房价而非打压房价，规范市场而非控制市场；其次，楼市关乎国计民生，不仅关系到保护国家宏观调控已取得的成果，保证国家经济安全、金融安全的需要，同时也是出于保障老百姓的切身利益出发的。其三，对开发商而言，规范市场、平抑房价从近期看消费市场会变得更为理性而略显清淡，但从长期来看，对控制危机、使行业健康、有序的发展是十分必要的。
业内对话（4）
改变房地产开发模式
■市委党校教授 程国有
问：最近国家接连出台了一系列调控房价的举措，你怎么理解这些政策？你认为这些政策会给青岛房地产市场造成什么影响？
答：国家的政策接连不断，目的就是稳定房价。但最近青岛提高了公积金贷款的首付比例，我认为这和国家的初衷相矛盾。国家要打击的是炒房的人，而那些用公积金买房的人，十有八九是真正自己住，提高首付比例，相当于提高了他们的买房门槛。
问：青岛的房价会受影响吗？
答：楼市就像股市一样，大盘跌了，个股也很难支撑。青岛的房价，应该也会顺应国家的大势。
问：那老百姓的真实住房需求会不会受到影响？
答：青岛要在2010年率先达到居住小康即人均住房面积35平方米，每年的供给量应该在1400万平方米，但现在每年的市场供给量只有500万平方米，显然不能满足需求。这个就很矛盾，市场有需求，供给又不能满足，还要求房价降，怎么办？我建议尽快改变房地产开发模式，不能单纯靠开发商来开发，还要鼓励集资建房、合作建房、自拆自建等模式。比如一些多年的老楼，可不可以允许里面的居民拆掉重建高楼，既改善他们的居住条件，多出来的房子又能满足一部分市场需求。
记者 薛雅方 陈呈晓 张鑫《青岛早报》
同样在5月28日，开征营业税前的最后一次二手房交易大集在市房地产交易中心举行，当天到场的客户依然超过10000人次，当天成交18套。
6月1日，一个原本属于儿童的节日，但因为与人们密切关注的房地产挂上了钩，今年就变得沉重起来———“六一大限”，是目前房地产界最流行的词汇；持币观望，是目前多数购房者的普遍心态；交易缩水，是目前开发商们面临的普遍窘境……
继“国八条”、“新八条”之后，5月27日，建设部又进一步下发了《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》，对各地做好调控房地产市场、稳定住房价格的工作，提出了6个工作时间表。
这个《〈通知〉的通知》，让那些本想再观望一段时间的各地政府和开发商们，越发感到紧张：中央政府到底是要打压房价，还是仅仅打压房价的涨幅？在开征营业税、期房限转等多重因素的综合作用下，6月份是否将成为楼市的一道“槛儿”？消费者持币观望的气氛还会持续多久？市场还会不会出现“反弹”或恢复常态？……随着6月1日的临近，这一系列疑问逐渐变得清晰起来。
好房子不怕调控
“我们没有特意考虑开盘时间，也没有考虑新政策对楼市有哪些影响，我只相信我们楼盘的品质，这样的楼盘不愁卖。”青啤地产的销售经理自信地告诉记者。
作为“新八条”之后、“六一”大限之前开盘的又一个项目，青啤瀚海华庭依然显示出逆市上扬的发展态势，当天售楼处人满为患，根本找不到一个可以坐下来的位子；而那些打算及早到工地上看一看的准购房者，也要一拨一拨排队才能上得去楼。
联想到几天前开盘的慧博园二期，这两个在“六一”大限之前开盘的项目，似乎都没有受到太多冲击，业内人士认为，这说明青岛需要房子的人还很多，老百姓的住房需求还没有得到有效满足。
房价总体依然坚挺
28日的二手房大集是在一场特殊政策背景下举行的。新诚信房产总经理翟玉军在大集前已做好了充分的思想准备，他介绍说，举办大集目的并非希望达到多高的经济效益，而是希望此次大集能够缓和一下新政实施前市场中紧张的气氛，并能通过大集对买卖双方的心态做些许了解，以便掌握正确的市场讯息，为实际工作服务。
总结此次大集，翟经理介绍说，本次大集主要表现出三个特点：一、房东期望值降低；二、房价总体依然坚挺；三、买房需求依然不减。
翟经理从大集当天成交的一处海门路的房子分析，此房建成年代为1999年，合同成交价还不到5000元／平方米。由此可以看出，虽然此房成交单价与前些日子相比下降了300—400元，但这并不能说明整个市场的状况，只能说明房价在新政的影响下已逐渐回归真实，不再是漫天要价的情况。购房者在这个时机买房，还是合算的。
原先在卖房时，房东挂牌价格因为互相攀比而不断上涨，由此引发了购房者“望房兴叹”的局面。如今，新政策即将实施，先不论新政会给房地产市场的价格带来多少影响，但可以肯定，新政将对规范市场操作、净化市场炒作行为起到积极作用。
市场分析
楼市真实需求依然旺盛
在一些买房者看来，房子的价格是受多种因素的影响，一些地角相对不错、配套设施齐备的房子可能并没有太大的降价空间，所以遇到合适的房子，还是会考虑一下。
从青啤瀚海华庭开盘当天旺盛的人气和本次二手房交易大集的统计数据可以看出，虽然不少购房者在新政出台前保持一种观望态度，但事实上，买房需求依然存在，不会因为出台新政策而停止购房需求。
家住李村的李女士一早就乘车来到房产交易中心，因为儿子准备明年结婚，可房子还没有着落，所以她想趁着大集选选房。李女士认为新政实施在即，在这个时候买房子，价格上能和房东好沟通、好商量。
据新诚信房产最新统计，28日大集当天，现场登记房源1557套，意向成交87套，当场交定金成交18套。很多市民抱着楼市新政出台能给百姓带来明显实惠的心态来淘房，但看到房价依然坚挺，有些人想再等等看。
业内人士认为，一系列新政策的实施，有利于让房地产市场趋于冷静，卖房者不再漫天要价，买房者也不再盲目跟风。在这样的情势下，市场所反映出来的才是真实的需求状况。
业内对话（1）
真实需求会释放
■青岛百通城市建设有限公司董事局主席吴国徽
问：政策对你们在售的项目有没有影响？影响多大？
答：确实有影响，但不是很大，百通馨苑的销售量下滑了约1／3,以前每周16到20套，现在只有10套出头的样子。但我认为这是正常的市场反应，新政策出来，老百姓总要观望一段时间。
问：你认为老百姓会观望多长时间？市场下一步会怎样发展？房价会下跌吗？
答：青岛的房价不可能跌，因为还有很多老百姓没有买上房子，还有很多外来人口想在青岛买房子，这些需求是真实的需求，不是泡沫。这种需求迟早会释放出来。我认为可能过不了一两个月，市场还会恢复常态。
问：您对接连出台的调控政策怎么看？
答：新政策打击的是炒房者，但不一定适合所有的城市，因为每个城市的市场状况都不一样。
房价偏高，说明老百姓的住房需求还没有得到满足，政府应该增加供给，而不应该限制需求。从这些政策来看，有些还可能增加开发商的成本，成本增加了，房价怎么降？而且，市场的问题迟早还要靠市场来解决，目前的政策更多的是行政干预，而不是市场化的手段。
业内对话（2）
有需求才有炒作
■青岛永嘉物产（咨询）有限公司总经理李飞
问：最近开发商普遍感到市场清冷，你对这个问题怎么看？
答：老百姓只是在持币观望，并不代表市场没有需求，我认为2个月之内，该买房子的人还会继续买。
问：根据你的理解，青岛市场有没有泡沫？青岛有多少炒房的人？
答：有炒房存在，说明老百姓的真实住房需求还没有得到满足，如果老百姓家家都有房子住，还会有人去炒房子吗？我认为青岛的房价没有泡沫，尤其是市区还会保持稳中有升的发展态势。
问：你如何理解中央最近接连出台的这些调控政策？
答：上海的房价可能确实偏高，但更多的城市房地产才刚刚起步，像平度、莱西，1000元出头的价格，能有多少泡沫？而且据我了解，开发商的毛利也就在15－20％之间，能有多大下降空间？
业内对话（3）
“平抑”而非“打压”
■青岛银盛泰集团董事长任军
问：新政策有没有对你们开发的盛世家园造成影响？
答：说没有影响那是假的，但波动并不是很大，客户到访量和成交量甚至高于上月的同期水平，销售市场的前景依然乐观。
问：你认为新政策能给青岛的房地产市场带来什么影响？
答：青岛的房地产市场发展时间并不长，而且是一边探索一边前进的。虽然近几年发展速度较快，且已经超出了由市场供求关系自行调节的能力，导致价格体系不严谨、价位虚高乃至部分泡沫，但这都是发展中的问题。随着市场化程度的深化，这些问题都不难解决。新政策的出台，只会加快规范市场。
问：你认为未来的房地产走势是个什么样子？开发商和消费者应保持一种什么心态？
答：无论消费者还是开发商，都应该理性看待这次新政策，恐慌、测猜、悲观都是不必要。特别是对房地产价格的调整，更多的还是受供求关系的直接作用，这是经济规律。
“国八条”和“新八条”的出台，首先可以看到政府是善意的，平抑房价而非打压房价，规范市场而非控制市场；其次，楼市关乎国计民生，不仅关系到保护国家宏观调控已取得的成果，保证国家经济安全、金融安全的需要，同时也是出于保障老百姓的切身利益出发的。其三，对开发商而言，规范市场、平抑房价从近期看消费市场会变得更为理性而略显清淡，但从长期来看，对控制危机、使行业健康、有序的发展是十分必要的。
业内对话（4）
改变房地产开发模式
■市委党校教授 程国有
问：最近国家接连出台了一系列调控房价的举措，你怎么理解这些政策？你认为这些政策会给青岛房地产市场造成什么影响？
答：国家的政策接连不断，目的就是稳定房价。但最近青岛提高了公积金贷款的首付比例，我认为这和国家的初衷相矛盾。国家要打击的是炒房的人，而那些用公积金买房的人，十有八九是真正自己住，提高首付比例，相当于提高了他们的买房门槛。
问：青岛的房价会受影响吗？
答：楼市就像股市一样，大盘跌了，个股也很难支撑。青岛的房价，应该也会顺应国家的大势。
问：那老百姓的真实住房需求会不会受到影响？
答：青岛要在2010年率先达到居住小康即人均住房面积35平方米，每年的供给量应该在1400万平方米，但现在每年的市场供给量只有500万平方米，显然不能满足需求。这个就很矛盾，市场有需求，供给又不能满足，还要求房价降，怎么办？我建议尽快改变房地产开发模式，不能单纯靠开发商来开发，还要鼓励集资建房、合作建房、自拆自建等模式。比如一些多年的老楼，可不可以允许里面的居民拆掉重建高楼，既改善他们的居住条件，多出来的房子又能满足一部分市场需求。
记者 薛雅方 陈呈晓 张鑫《青岛早报》
