细化解读惠民效应 房产新政：带给我们多大利好？
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。日前，上自国土资源部、国家建设部下至各地政府、各级房产主管部门，就土地、金融、税收等方面出台了一系列政策与措施，旨在打击投资性和投机性的炒房群体，让日益升温的房价降温，让整个房地产市场变得更公平、更公正、更透明，满足普通百姓居者有其屋的愿望。本栏今日将关注的视角聚集在近期以来青岛出台的房产新政，将这些政策带给市民的利好做一番细化和解读，以期让广大市民明晰这些新政策的“惠民效应”。
住房转让营业税：让炒房者早日住手
背景：我市下发通知要求，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外，对个人出售住房取得的所得依法征收个人所得税。
解读：市有关部门下发的关于征收营业税的具体贯彻意见中规定，我市同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）两个条件的住房为普通住房；个人购买住房的时间，以其购买住房取得房屋产权证的时间或契税完税证明上注明的时间为准。另外还规定个人转让自有住房取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20％；对于个人转让住房原值难以确定、不能提供完整的资料档案及其他相关凭据使个人出售住房所得难以计算、虚报房产成交价格或转让房产成交价格明显低于评估或计税价格又无正当理由以及其他特殊情况，市地税部门将实行核定征收个人所得税，核定方式采用定率征收。其计算公式为：应纳所得税额＝转让住房的计税收入额×核定征收率。具体的核定征收率为：对个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房首次出售所得，个人所得税核定征收率不低于1％；其他核定征收率不低于2％。对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。营业税和个人所得税的征收对于真正有购房需求的市民来说影响并不是很大，不过对于税费究竟该由谁负担成了近期买卖双方争论的焦点。
普通商品房：满足中等收入市民需求
背景：今年，我市创造性地启动了普通商品房的试点项目，以满足中等收入家庭的购房需求。5月份，首批普通商品房“圈定”“实验田”：市南区山东路西、宁夏路北，四方区萍乡路26号、28号，李沧区虎山路11号、夏庄路7号等三块地块的挂牌出让手续正在进行中，这些地段建起的房子将销售重心侧重于青岛的一些“中层”收入市民。
解读：青岛市新的住房政策将原来过于宽泛的经济适用房供应范围一分为二，向低收入家庭供应经济适用房，向中等收入家庭供应普通商品房。为了使普通商品房与商品房有严格区分，我市决定给普通商品房制定限价，同时购买普通商品房也要像购买经济适用房一样必须要有购房许可证。在这三块地建起的普通商品房将以低于同等地段商品房的价格向中等收入家庭销售。具有市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者才可提出购买普通商品房的申请。按规定，符合条件的申请人只能购买一套，普通商品住房自办理房屋权属登记之日起5年后，方可上市交易。
售前公示：让市民知情权得到尊重
背景：哪些房地产项目已核准开工？哪些项目已取得了预售许可证？近日，包含这些信息在内的房产预警预报系统查询在青岛住宅房地产信息网（www．515home．com）中正式起用。市民可以通过系统查询正在预售的项目名单，有关可预售的房屋“花名册”已在报纸、网络等媒体中公布，为意欲买房的市民提供查询。
解读：房产市场的不规范很大程度上源自供需双方的信息不透明和不对称，许多违规商品房之所以有市场，与市民的知情权得不到满足有很大关联。早在年初召开的有关房地产发展专题会议上，我市就明确提出今年将借鉴上海、杭州等地的经验，以房产项目和楼盘表为核心，建立房地产业发展预警预报制度，引导市民理性投资和消费。我市新出台的政策规定就体现了这一原则，增加了对可预售房屋的透明度，同时还要求建设、发改、规划、金融、税务、土地等部门要加强信息沟通与整合，通过电视、报纸、网络等媒体，披露土地供应，各类住房的发展布局、规模总量和年度建设计划，以及土地和住房价格涨落等信息，为市民购房提供便利。
预售房实名制：让市民规避交易风险
背景：在市政府日前下发的通知中要求，市民购买的预售房要实名制，备案后不得更名。通知规定，开发企业在取得预售许可证之前，不得以任何方式进行销售，不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金（订金）和预付款。取得预售许可证后，采取先认购后签约方式的必须实行实名制。
解读：房产更名是一种避税手段，但却隐含着诸多风险。新的政策规定预售房屋的认购协议签订10日内，开发企业应当与购房者签订商品房销售合同，并于3日内到房地产开发和国土资源房管部门办理商品房销售合同备案；商品房销售合同备案后，不得更改购房者姓名。通知还明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。要求在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，金融部门不予办理“转按揭”手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。同时规定我市还将逐步推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。这些政策在很大程度上保障了市民权益，为市民规避了交易风险。
服务承诺牌：让市民明白消费理性维权
背景：市建委5月初向各房地产企业下发通知，要求企业建立服务承诺和服务告知制度，将服务内容上墙明示。通知要求，自即日起各开发商必须在售楼处明显位置设置服务告知牌和服务承诺牌，还要在售楼处明示《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》等证件和文件，确保购房者的知情权。
解读：近年来，购房者对商品房质量、面积、产权证办理等方面的投诉较多，对商品房销售中出现的虚假广告、霸王条款、一房多售等问题反映强烈。为保护购房者合法权益，规范房地产开发企业的开发经营行为，市建委出台了开发商必须在售楼处显著位置悬挂服务承诺牌这一举措。这预示着，开发企业在商品房销售时要接受社会监督，并把购买商品房应当注意的事项告知购房者，以避免不必要的合同纠纷。同时，购房者也要增强权益意识，主动向开发商索要有关的服务承诺和销售许可等证件。此外，今后市民如果发现开发商存在着违规销售、欺骗消费者等不良行为，也应积极向主管部门投诉举报，要掌握好有关证据材料理性维权。
公积金“活用”：给市民置业以更大便利
背景：青岛近日出台的关于进一步完善住房公积金管理意见中规定，只要由本市的住房公积金管理部门出具相关的住房公积金缴存证明，就能办理住房贷款，为更多到异地置业的市民提供了方便。同时规定在外地缴纳公积金、具有本市户籍的市民也可以在青申请公积金贷款。另外，我市市内四区和崂山区、城阳区、黄岛区的二手房公积金贷款政策有所调整。商品房公积金贷款的最高额度、二手房公积金贷款最高额度的政策没有变化，房龄越“大”首付款比例也越高，首付款比例比过去相应提高了10％。
解读：过去规定，市民如在青岛以外的其他地区购买房子，不能使用个人的公积金申请贷款。而近日本市出台的有关公积金使用管理规定中，取消了这一限制。规定过去在本市缴存住房公积金的职工，到异地城市申请住房公积金贷款用于购买异地房屋的，由各住房公积金管理处向缴存职工出具统一文本的住房公积金缴存证明，市民可拿着相关证明申请贷款。另外，对于一些在外地缴纳公积金、具有本市户籍的市民在青申请公积金贷款，也取消了限制。新规定指出，对于具有本市户籍但不在本市缴存住房公积金的职工，需在青岛申请住房公积金贷款用于购买自住住房的，若符合规定的贷款条件，可凭借缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明以及单位出具的收入证明申请本市住房公积金贷款，但购房首付款比例应在原规定比例基础上增加十个百分点。其中，商品房贷款首付款比例根据不同要求分别为40％~60％，二手房贷款首付款比例分别为40％~80％。
住房调查：为住房政策提供理论依据
背景：从今年5月开始，我市在全市范围开展了一次住房状况调查。调查分为三个阶段、五个步骤进行。截至目前，5000余名调查员已完成了60余万户的住房调查，相关的录入工作也在展开。本次调查范围是青岛市市内四区居住、具有本市市内四区常住户籍的居民家庭成员，调查内容包括住房状况、收入状况、住房需求等内容。
解读：我市第一次大型住房普查是在1985年，其中很多数据已经与事实发展不相符合。这是我市进行的第二次较大规模的房产状况调查，旨在摸清青岛居民家庭住房收入和住房需求的基本状况，为下一步制定我市住房发展规划和年度建设计划提供准确真实的数据性依据。预计六月底，市住房调查办公室将形成综合性的调研报告，届时青岛居民的总体住房状况将“一清二楚”。住房调查是规范我市房产市场的一个重要“分支”动作，可以预见，青岛市的住房政策将更加以人为本，增加对市民刚性住房需求的满足力度，从长远来看是惠泽青岛市民的一个利好。
青岛日报 记者周建亮
住房转让营业税：让炒房者早日住手
背景：我市下发通知要求，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。另外，对个人出售住房取得的所得依法征收个人所得税。
解读：市有关部门下发的关于征收营业税的具体贯彻意见中规定，我市同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）两个条件的住房为普通住房；个人购买住房的时间，以其购买住房取得房屋产权证的时间或契税完税证明上注明的时间为准。另外还规定个人转让自有住房取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20％；对于个人转让住房原值难以确定、不能提供完整的资料档案及其他相关凭据使个人出售住房所得难以计算、虚报房产成交价格或转让房产成交价格明显低于评估或计税价格又无正当理由以及其他特殊情况，市地税部门将实行核定征收个人所得税，核定方式采用定率征收。其计算公式为：应纳所得税额＝转让住房的计税收入额×核定征收率。具体的核定征收率为：对个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房首次出售所得，个人所得税核定征收率不低于1％；其他核定征收率不低于2％。对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。营业税和个人所得税的征收对于真正有购房需求的市民来说影响并不是很大，不过对于税费究竟该由谁负担成了近期买卖双方争论的焦点。
普通商品房：满足中等收入市民需求
背景：今年，我市创造性地启动了普通商品房的试点项目，以满足中等收入家庭的购房需求。5月份，首批普通商品房“圈定”“实验田”：市南区山东路西、宁夏路北，四方区萍乡路26号、28号，李沧区虎山路11号、夏庄路7号等三块地块的挂牌出让手续正在进行中，这些地段建起的房子将销售重心侧重于青岛的一些“中层”收入市民。
解读：青岛市新的住房政策将原来过于宽泛的经济适用房供应范围一分为二，向低收入家庭供应经济适用房，向中等收入家庭供应普通商品房。为了使普通商品房与商品房有严格区分，我市决定给普通商品房制定限价，同时购买普通商品房也要像购买经济适用房一样必须要有购房许可证。在这三块地建起的普通商品房将以低于同等地段商品房的价格向中等收入家庭销售。具有市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者才可提出购买普通商品房的申请。按规定，符合条件的申请人只能购买一套，普通商品住房自办理房屋权属登记之日起5年后，方可上市交易。
售前公示：让市民知情权得到尊重
背景：哪些房地产项目已核准开工？哪些项目已取得了预售许可证？近日，包含这些信息在内的房产预警预报系统查询在青岛住宅房地产信息网（www．515home．com）中正式起用。市民可以通过系统查询正在预售的项目名单，有关可预售的房屋“花名册”已在报纸、网络等媒体中公布，为意欲买房的市民提供查询。
解读：房产市场的不规范很大程度上源自供需双方的信息不透明和不对称，许多违规商品房之所以有市场，与市民的知情权得不到满足有很大关联。早在年初召开的有关房地产发展专题会议上，我市就明确提出今年将借鉴上海、杭州等地的经验，以房产项目和楼盘表为核心，建立房地产业发展预警预报制度，引导市民理性投资和消费。我市新出台的政策规定就体现了这一原则，增加了对可预售房屋的透明度，同时还要求建设、发改、规划、金融、税务、土地等部门要加强信息沟通与整合，通过电视、报纸、网络等媒体，披露土地供应，各类住房的发展布局、规模总量和年度建设计划，以及土地和住房价格涨落等信息，为市民购房提供便利。
预售房实名制：让市民规避交易风险
背景：在市政府日前下发的通知中要求，市民购买的预售房要实名制，备案后不得更名。通知规定，开发企业在取得预售许可证之前，不得以任何方式进行销售，不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金（订金）和预付款。取得预售许可证后，采取先认购后签约方式的必须实行实名制。
解读：房产更名是一种避税手段，但却隐含着诸多风险。新的政策规定预售房屋的认购协议签订10日内，开发企业应当与购房者签订商品房销售合同，并于3日内到房地产开发和国土资源房管部门办理商品房销售合同备案；商品房销售合同备案后，不得更改购房者姓名。通知还明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。要求在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，金融部门不予办理“转按揭”手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。同时规定我市还将逐步推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。这些政策在很大程度上保障了市民权益，为市民规避了交易风险。
服务承诺牌：让市民明白消费理性维权
背景：市建委5月初向各房地产企业下发通知，要求企业建立服务承诺和服务告知制度，将服务内容上墙明示。通知要求，自即日起各开发商必须在售楼处明显位置设置服务告知牌和服务承诺牌，还要在售楼处明示《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》等证件和文件，确保购房者的知情权。
解读：近年来，购房者对商品房质量、面积、产权证办理等方面的投诉较多，对商品房销售中出现的虚假广告、霸王条款、一房多售等问题反映强烈。为保护购房者合法权益，规范房地产开发企业的开发经营行为，市建委出台了开发商必须在售楼处显著位置悬挂服务承诺牌这一举措。这预示着，开发企业在商品房销售时要接受社会监督，并把购买商品房应当注意的事项告知购房者，以避免不必要的合同纠纷。同时，购房者也要增强权益意识，主动向开发商索要有关的服务承诺和销售许可等证件。此外，今后市民如果发现开发商存在着违规销售、欺骗消费者等不良行为，也应积极向主管部门投诉举报，要掌握好有关证据材料理性维权。
公积金“活用”：给市民置业以更大便利
背景：青岛近日出台的关于进一步完善住房公积金管理意见中规定，只要由本市的住房公积金管理部门出具相关的住房公积金缴存证明，就能办理住房贷款，为更多到异地置业的市民提供了方便。同时规定在外地缴纳公积金、具有本市户籍的市民也可以在青申请公积金贷款。另外，我市市内四区和崂山区、城阳区、黄岛区的二手房公积金贷款政策有所调整。商品房公积金贷款的最高额度、二手房公积金贷款最高额度的政策没有变化，房龄越“大”首付款比例也越高，首付款比例比过去相应提高了10％。
解读：过去规定，市民如在青岛以外的其他地区购买房子，不能使用个人的公积金申请贷款。而近日本市出台的有关公积金使用管理规定中，取消了这一限制。规定过去在本市缴存住房公积金的职工，到异地城市申请住房公积金贷款用于购买异地房屋的，由各住房公积金管理处向缴存职工出具统一文本的住房公积金缴存证明，市民可拿着相关证明申请贷款。另外，对于一些在外地缴纳公积金、具有本市户籍的市民在青申请公积金贷款，也取消了限制。新规定指出，对于具有本市户籍但不在本市缴存住房公积金的职工，需在青岛申请住房公积金贷款用于购买自住住房的，若符合规定的贷款条件，可凭借缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明以及单位出具的收入证明申请本市住房公积金贷款，但购房首付款比例应在原规定比例基础上增加十个百分点。其中，商品房贷款首付款比例根据不同要求分别为40％~60％，二手房贷款首付款比例分别为40％~80％。
住房调查：为住房政策提供理论依据
背景：从今年5月开始，我市在全市范围开展了一次住房状况调查。调查分为三个阶段、五个步骤进行。截至目前，5000余名调查员已完成了60余万户的住房调查，相关的录入工作也在展开。本次调查范围是青岛市市内四区居住、具有本市市内四区常住户籍的居民家庭成员，调查内容包括住房状况、收入状况、住房需求等内容。
解读：我市第一次大型住房普查是在1985年，其中很多数据已经与事实发展不相符合。这是我市进行的第二次较大规模的房产状况调查，旨在摸清青岛居民家庭住房收入和住房需求的基本状况，为下一步制定我市住房发展规划和年度建设计划提供准确真实的数据性依据。预计六月底，市住房调查办公室将形成综合性的调研报告，届时青岛居民的总体住房状况将“一清二楚”。住房调查是规范我市房产市场的一个重要“分支”动作，可以预见，青岛市的住房政策将更加以人为本，增加对市民刚性住房需求的满足力度，从长远来看是惠泽青岛市民的一个利好。
青岛日报 记者周建亮
