房价下跌会导致家庭资产缩水 谁家利益受损？
“我们什么时候变成房地产开发商的利益共同体了？我们难道真的是房地产开发商的利益共同体？！”最近两天，接连有朋友打进电话来，向我咨询这个问题。
在房地产市场上，开发商希望房价上涨，购房者希望房价下跌，这自然是个显而易见的事实。但是，最近，却有专家说：现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价下跌，许多家庭就会资产缩水。言下之意，无非是——为大部分拥有房产的家庭利益计，房价跌不得。
房价下跌，拥有房产的家庭，资产是否真的会缩水，利益是否真的会受损？其实，对于这个问题，不能一概而论，得具体问题，具体分析，针对不同的对象，会有不同的结论。
资产的概念是什么？
对于“资产”的释义，《现代汉语词典》（1998版）是这样解释的：1、财产。2、企业资金。3、资产负债表所列的一方，表示资金的运用情况。
《辞海》（1989年版）对“资产”的释义，则是这样的：“负债”的对称。*资金运用的同义语。指单位所拥有的各种财产、债权和其他将会带来经济利益的权利。
一般来说，非专业人士所说的“资产”，所指的大多是《现代汉语词典》释义中的第一个义项——财产；而对于专业人士来说，所说的“资产”大多接近于《辞海》对“资产”的释义，或《现代汉语词典》释义中的后二个义项。
对会计学、经济学和资产评估理论方面的知识，大体有所了解的人都知道，从这些学科的专业角度来讲，对“资产”的释义，《辞海》比《现代汉语词典》的解释来得更专业一些。
会计学方面，对于“资产”的定义，原先只侧重于“历史成本原则”，不过现在已经开始与经济学越来越相近了，也注意起“预期收益原则”了。如我国1992年发布的《企业会计准则》，将资产定义为：资产是企业拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。而我国最新的《企业财务会计报告条例》（2000年发布）和《企业会计制度》（2001年发布），对“资产”都是这样定义的：资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。
在经济学中，虽然不同的流派对“资产”有着不同的解说，但是有着一个共同的特点，那就是经济学家们都是着眼于资产的内在经济价值，强调资产为企业带来未来的经济利益。
“资产”应当存在“预期经济收益”，这一点，在资产评估领域得到了更加明确的深化。资产评估认为资产是未来能够为其所有者或使用者带来经济利益的资源。评估资产价格（如房地产价格）时，最基本的一种方法，叫做收益还原法，其公式是：
P＝a/r×[1－1/（1+r）n]
这里P是指资产（房地产）价格；a为资产（房地产）的年收益；r为资产（房地产）综合还原利率；n是指资产可收益年限。
了解了不同学科“资产”的内涵后，就会助于我们从经济学理论和资产评估学说的角度入手，真正搞清楚——房价下跌，拥有房产的家庭，资产是否缩水，利益是否受损了。
房价下跌 谁家利益受损？
拥有房产的家庭，按其拥有房屋的目的，大体上可以分为三大类，即：自住者，投资者，投机者。
为有利于将复杂问题讲明白、讲清楚，在这里，我们采用经济学上将复杂问题简单化的方法，在此先作一界定：房屋不租不售自用的是自住者；房屋只租不售的是投资者；房屋买进卖出中转手赚取差价的是投机者。当然，在实际生活中，这三者有时往往是交叉重叠的，会复杂得多。
房价下跌，对于自住者、投资者、投机者，谁家资产真正缩水、谁家利益真正受损呢？
自住者
对于自住者来说，购买房屋的目的，是不租不售自用的，房屋自然不会给其带来经济利益。因此，按照经济学和资产评估理论有关“资产”的定义，对于自住者来说，由于其“房屋”不具备“预期经济收益”，因此不属于“资产”，而是属于消费品，属于生活必需品。既然不属于“资产”，只是属于消费品，属于生活必需品，那么，房价不论涨跌如何，对“自住者”来说，都不存在“资产缩水”、“利益受损”的问题。
对此问题，有一位网友的贴子，曾有一个形象生动而又深入浅出的说法，那个贴子发表在我的文章《现阶段房价下跌真的不是好事？》（2004年12月4日人民网房产城建频道首发）后面的评论上，这贴子是这样写的：
……，房价如果跌下来，真是不得了！如果下跌50%，我家的面积就会从70平米变成35平米。不得了，我的衣柜，我的马桶……就会跑到马路上去……不可想象，不可想象，千万不要下跌啊。……
这个贴子，是针对 “房价下跌居民资产缩水论”的讽刺，虽然说得厉害了一点，或许过分了一点，但是，对于问题的说明，却是言简意赅、一针见血的。
投资者
对于投资者来说，其购买房屋的目的是收取租金的。因此，根据有关“资产”的定义，对于投资者来说，其“房屋”毫无疑问属于“标准”的“资产”。
从计算“资产”最基本的公式P＝a/r×[1－1/（1+r）n]，可以知道，房地产价格P，只与房地产的年收益即年租金a，房地产综合还原利率r，房屋可收房租年限n等有关，而与其他无关。
这就是说，对于只租不售的“投资者”来说，当房地产综合还原利率r、房屋可收房租年限n一定的时候，其房屋这个“资产”是否缩水，取决于房地产租赁市场中房租的高低，而不是取决于房地产交易市场中房价的涨跌。
（当然，房地产交易市场房价的涨跌，对于房地产租赁市场也存在着一定的影响，但由于其影响是间接的，限于篇幅，我们在此不作展开。）
投机者
投机者购房的目的，是准备赚取买进卖出转手时的差价。因此，对照有关“资产”的定义，对于投机者来说，其“房屋”应当也算属于“资产”。
对于投机者来说，其收益Ｃ＝Ｂ－Ａ。其中：Ｃ为收益，Ｂ为出售价，Ａ为购入价。显然，当出售价Ｂ大于购入价Ａ时，即房价上涨时，其房屋这个“资产”是“增殖”的，增殖额是前面公式中的收益Ｃ。而当出售价Ｂ小于购入价Ａ时，即房价下降时，其房屋这个“资产”是“缩水”的，缩水额也是前面公式中的收益Ｃ，只不过此时的Ｃ，是个负值了。
题外话
现阶段，有部分购房者，购买房屋是出于改变住房条件的需要。对于该部分购房者中的大多数人来说，卖房购房是出于改善住房的需要，他们往往是卖出小房而购进大房；对于该部分购房者中的少数人来说，是出于将部分住房变现（以部分房屋换取现金）的需要，他们往往是卖出大房而购进小房。（注：这里之所以不考虑大小房屋的新旧差别，主要是为了说明问题的方便，而且房屋新旧对此问题的分析，本质上并没有多大影响）。那么，房价涨跌，对于这部分改变住房者来说，存在什么影响呢？我们试举一个例子来加以简单说明。
如果某人原有住房50平方米，其计划出售原有住房后，换购100平方米住房，当地原先房屋的平均单价为10000元／平方米，后降到了5000元／平方米。
我们经简单计算，就可知道，房屋降价前，此人欲由50平方米转住100平方米，需付出50万元。而房屋降价后，此人欲由50平方米转住100平方米，则只需付出25万元。
当然，如果某人原有住房100平方米，其计划出售原有住房后，换购50平方米住房，当地原先房屋的平均单位为10000元／平方米，后降到了5000元／平方米。
我们同样经简单计算，就可知道，房屋降价前，此人由100平方米转住50平方米房屋，可获得资金50万元。而房屋降价后，此人由100平方米转住50平方米房屋，只可获得资金25万元。
按照自住者、投资者、投机者的界定，从本质意义上来说，由小房换大房者，其新增部分面积，相当于无房者新购住房自住，房价下降，自然是“利好”；而由大房换小房者，其减少部分面积，相当于“投机者”脱手卖出其原先购入的住房，房价下降，自然是“缩水”。
分析到此，我们可以清楚地知道，房价下跌，对于拥有房产的家庭来说，如果是用于自住或投资，则几乎不存在“资产缩水”、“利益受损”的问题；而如果是用于投机，则房价一旦下跌，其“资产”毫无疑问是“缩水”，“利益受损”了。
房价下跌，拥有房产的家庭，资产是否真的会缩水，利益是否真的会受损？市场经济存在不同的利益主体，角度不同、立场不同，得出的结论自然也不同。关键是从谁的角度出发，站在谁的立场说话。这个问题，我们不得不察。
人民网 章林晓
在房地产市场上，开发商希望房价上涨，购房者希望房价下跌，这自然是个显而易见的事实。但是，最近，却有专家说：现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价下跌，许多家庭就会资产缩水。言下之意，无非是——为大部分拥有房产的家庭利益计，房价跌不得。
房价下跌，拥有房产的家庭，资产是否真的会缩水，利益是否真的会受损？其实，对于这个问题，不能一概而论，得具体问题，具体分析，针对不同的对象，会有不同的结论。
资产的概念是什么？
对于“资产”的释义，《现代汉语词典》（1998版）是这样解释的：1、财产。2、企业资金。3、资产负债表所列的一方，表示资金的运用情况。
《辞海》（1989年版）对“资产”的释义，则是这样的：“负债”的对称。*资金运用的同义语。指单位所拥有的各种财产、债权和其他将会带来经济利益的权利。
一般来说，非专业人士所说的“资产”，所指的大多是《现代汉语词典》释义中的第一个义项——财产；而对于专业人士来说，所说的“资产”大多接近于《辞海》对“资产”的释义，或《现代汉语词典》释义中的后二个义项。
对会计学、经济学和资产评估理论方面的知识，大体有所了解的人都知道，从这些学科的专业角度来讲，对“资产”的释义，《辞海》比《现代汉语词典》的解释来得更专业一些。
会计学方面，对于“资产”的定义，原先只侧重于“历史成本原则”，不过现在已经开始与经济学越来越相近了，也注意起“预期收益原则”了。如我国1992年发布的《企业会计准则》，将资产定义为：资产是企业拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。而我国最新的《企业财务会计报告条例》（2000年发布）和《企业会计制度》（2001年发布），对“资产”都是这样定义的：资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。
在经济学中，虽然不同的流派对“资产”有着不同的解说，但是有着一个共同的特点，那就是经济学家们都是着眼于资产的内在经济价值，强调资产为企业带来未来的经济利益。
“资产”应当存在“预期经济收益”，这一点，在资产评估领域得到了更加明确的深化。资产评估认为资产是未来能够为其所有者或使用者带来经济利益的资源。评估资产价格（如房地产价格）时，最基本的一种方法，叫做收益还原法，其公式是：
P＝a/r×[1－1/（1+r）n]
这里P是指资产（房地产）价格；a为资产（房地产）的年收益；r为资产（房地产）综合还原利率；n是指资产可收益年限。
了解了不同学科“资产”的内涵后，就会助于我们从经济学理论和资产评估学说的角度入手，真正搞清楚——房价下跌，拥有房产的家庭，资产是否缩水，利益是否受损了。
房价下跌 谁家利益受损？
拥有房产的家庭，按其拥有房屋的目的，大体上可以分为三大类，即：自住者，投资者，投机者。
为有利于将复杂问题讲明白、讲清楚，在这里，我们采用经济学上将复杂问题简单化的方法，在此先作一界定：房屋不租不售自用的是自住者；房屋只租不售的是投资者；房屋买进卖出中转手赚取差价的是投机者。当然，在实际生活中，这三者有时往往是交叉重叠的，会复杂得多。
房价下跌，对于自住者、投资者、投机者，谁家资产真正缩水、谁家利益真正受损呢？
自住者
对于自住者来说，购买房屋的目的，是不租不售自用的，房屋自然不会给其带来经济利益。因此，按照经济学和资产评估理论有关“资产”的定义，对于自住者来说，由于其“房屋”不具备“预期经济收益”，因此不属于“资产”，而是属于消费品，属于生活必需品。既然不属于“资产”，只是属于消费品，属于生活必需品，那么，房价不论涨跌如何，对“自住者”来说，都不存在“资产缩水”、“利益受损”的问题。
对此问题，有一位网友的贴子，曾有一个形象生动而又深入浅出的说法，那个贴子发表在我的文章《现阶段房价下跌真的不是好事？》（2004年12月4日人民网房产城建频道首发）后面的评论上，这贴子是这样写的：
……，房价如果跌下来，真是不得了！如果下跌50%，我家的面积就会从70平米变成35平米。不得了，我的衣柜，我的马桶……就会跑到马路上去……不可想象，不可想象，千万不要下跌啊。……
这个贴子，是针对 “房价下跌居民资产缩水论”的讽刺，虽然说得厉害了一点，或许过分了一点，但是，对于问题的说明，却是言简意赅、一针见血的。
投资者
对于投资者来说，其购买房屋的目的是收取租金的。因此，根据有关“资产”的定义，对于投资者来说，其“房屋”毫无疑问属于“标准”的“资产”。
从计算“资产”最基本的公式P＝a/r×[1－1/（1+r）n]，可以知道，房地产价格P，只与房地产的年收益即年租金a，房地产综合还原利率r，房屋可收房租年限n等有关，而与其他无关。
这就是说，对于只租不售的“投资者”来说，当房地产综合还原利率r、房屋可收房租年限n一定的时候，其房屋这个“资产”是否缩水，取决于房地产租赁市场中房租的高低，而不是取决于房地产交易市场中房价的涨跌。
（当然，房地产交易市场房价的涨跌，对于房地产租赁市场也存在着一定的影响，但由于其影响是间接的，限于篇幅，我们在此不作展开。）
投机者
投机者购房的目的，是准备赚取买进卖出转手时的差价。因此，对照有关“资产”的定义，对于投机者来说，其“房屋”应当也算属于“资产”。
对于投机者来说，其收益Ｃ＝Ｂ－Ａ。其中：Ｃ为收益，Ｂ为出售价，Ａ为购入价。显然，当出售价Ｂ大于购入价Ａ时，即房价上涨时，其房屋这个“资产”是“增殖”的，增殖额是前面公式中的收益Ｃ。而当出售价Ｂ小于购入价Ａ时，即房价下降时，其房屋这个“资产”是“缩水”的，缩水额也是前面公式中的收益Ｃ，只不过此时的Ｃ，是个负值了。
题外话
现阶段，有部分购房者，购买房屋是出于改变住房条件的需要。对于该部分购房者中的大多数人来说，卖房购房是出于改善住房的需要，他们往往是卖出小房而购进大房；对于该部分购房者中的少数人来说，是出于将部分住房变现（以部分房屋换取现金）的需要，他们往往是卖出大房而购进小房。（注：这里之所以不考虑大小房屋的新旧差别，主要是为了说明问题的方便，而且房屋新旧对此问题的分析，本质上并没有多大影响）。那么，房价涨跌，对于这部分改变住房者来说，存在什么影响呢？我们试举一个例子来加以简单说明。
如果某人原有住房50平方米，其计划出售原有住房后，换购100平方米住房，当地原先房屋的平均单价为10000元／平方米，后降到了5000元／平方米。
我们经简单计算，就可知道，房屋降价前，此人欲由50平方米转住100平方米，需付出50万元。而房屋降价后，此人欲由50平方米转住100平方米，则只需付出25万元。
当然，如果某人原有住房100平方米，其计划出售原有住房后，换购50平方米住房，当地原先房屋的平均单位为10000元／平方米，后降到了5000元／平方米。
我们同样经简单计算，就可知道，房屋降价前，此人由100平方米转住50平方米房屋，可获得资金50万元。而房屋降价后，此人由100平方米转住50平方米房屋，只可获得资金25万元。
按照自住者、投资者、投机者的界定，从本质意义上来说，由小房换大房者，其新增部分面积，相当于无房者新购住房自住，房价下降，自然是“利好”；而由大房换小房者，其减少部分面积，相当于“投机者”脱手卖出其原先购入的住房，房价下降，自然是“缩水”。
分析到此，我们可以清楚地知道，房价下跌，对于拥有房产的家庭来说，如果是用于自住或投资，则几乎不存在“资产缩水”、“利益受损”的问题；而如果是用于投机，则房价一旦下跌，其“资产”毫无疑问是“缩水”，“利益受损”了。
房价下跌，拥有房产的家庭，资产是否真的会缩水，利益是否真的会受损？市场经济存在不同的利益主体，角度不同、立场不同，得出的结论自然也不同。关键是从谁的角度出发，站在谁的立场说话。这个问题，我们不得不察。
人民网 章林晓
