楼市八大迷局亟待破解 房价涨跌言论令人费解
购买力迷局： 有多少人买得起房子
疑点：目前我国的房价收入比正常吗？
缘起：房价收入比问题一直是业界关注的问题，已经存在多年。在地产新政出台后，房价收入比问题也备受关注。
悬疑色彩：★★
观点一: 我国房价收入比不算高
有人认为，对于我国居民的收入，有两个事实需要考虑：一是纳入中国家庭收入统计的数字，只是全部家庭收入中的一部分，还有很大一块隐性收入没有统计进去；二是我国正处于经济高速发展时期，居民收入增长很快，根据国家统计局的数据，北京人均收入增长连续8年超过10%，而房价年涨幅则低于10%。这个数据是变化性很强，统计数据未必准确。
也有人认为，我国城市居民真实的收入状况并不透明，以至银行在贷款时都无法按其公开的收入评估贷款的风险，只好看这个购房者从事什么职业，估计除公开收入外大致有多少实际收入。多年来，房价收入比并没有多大改变，但房价连年上升，购买支撑力很强，说明光看理论数据未必能很准确地预测市场。
还有一些人认为，虽然按相关统计口径房价收入比有些高，达到10倍以上，但这样的统计方法不合理，合理的房价收入比指标应该是指中等房价与中等家庭年收入之比。现阶段无法做到让所有人都买到自己的房子，因此，商品房只能先考虑中高收入的群体。像北京、上海、杭州这样的中心城市除本地需求外，还有大量高收入的外地置业者，对于这部分中高收入者而言，房价收入比不高。至于低收入者，国家应该更多地去关注，而不仅仅把他们推向市场，因为市场不可能容纳得下所有的低收入者的。
观点二: 我国房价收入比过高
资料表明，2004年年全国35个大中城市大部分套房销售价格（按每套房屋100平方米计算），与户均年可支配收入（按户均３.4人计算），比率都超过６，其中北京、沈阳、贵阳、南京、杭州、温州、大连和西安等城市的比率都超过了10。
有专家认为，其实目前政府更应该考虑的问题是老百姓能不能买得起房，房价与收入是否成合理的比例。按国际公认合理的房价收入比，应该是4至6倍，但我国房价收入比之高，让很多居民都感到难以承受。近一两年时间里，浙江省平均的城镇居民房价收入比已经高达9.6倍，杭州市的房价收入比更是达到11.3倍，既严重偏离了市场规律，又大大超过居民的承受能力。而在上海，有些黄金地段的住宅，普通民众不吃不喝100年也买不起。
经济学者尹中立认为，“在房地产供需两旺的背后，隐含着相当大的危机”，上海房价远超普通市民的收入承受能力，房价收入比达到12至14倍以上，已经到了国际公认的警戒线。一般来说，平均房价与平均家庭收入的比率在5左右比较合理，即使是1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有11倍。
《地产SHOW》总结：房价收入比的争论由来已久，今后也将继续争论下去。只要存在利益分歧，那一定会有利益争端。这场争论的是非其实当事人心中都很清楚。撇开争论本身不提，我们殷切希望能有更多的人可以买到属于自己的房子。
泡沫迷局：房地产泡沫有多大
疑点：房地产业有没有泡沫不再是疑点，大家关注的是泡沫到底有多大。
缘起：2004年10月，谢国忠发表分析报告《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》，这让国内房地产泡沫论争更加如火如荼。
悬疑色彩：★★★
房地产泡沫问题这几年都是讨论热点。早在2001年左右，清华大学教授魏杰就说2002年楼市会出现严重的泡沫，但令人惊异的是，2002年其实正是上海房价开始“腾飞”的一年。某些房地产大腕也得意地说：有人年年都说有泡沫，可是房地产市场年年都健康地发展。这现象让很多人迷惑，不过随着房价飞涨，持“有泡沫论”的声音也越来越高涨。2004年，在关于房地产泡沫的论争达到沸点状态。
到了现在，已经不再是楼市有无泡沫的问题了，而是这个泡沫有多大？是不是正常的范围内？
对于泡沫，社会上一直有截然不同的两种观点在交锋：一种观点认为我国房地产市场固然存在泡沫，但很轻微，房价还应该进一步上涨；另一种观点则认为楼市泡沫已相当严重，已经到了必须高度重视的时候。
观点一： 不存在整个行业的泡沫
北京大学厉以宁教授表示，北京、上海的房价“高得让人承受不了”，但他同时认为，从全国总体来看，中国不存在房地产泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构，城市房地产过热只是局部的，并不存在整个房地产行业泡沫的问题。厉教授曾在2004年称，在未来相当长一段时间内，房价的上涨是一个不可避免的趋势，但这并不意味着房地产行业就存在着泡沫隐患。恰好相反的是，人们的居住水平会随着行业的良性发展稳步提高。
有的人认为，房价的上涨，主要是因为需求过大、地价上涨、建筑成本提高等原因，综合这些因素，房价的上涨是正常的，当然也会有人为炒作的因素。
观点二： 我国房地产泡沫已经很严重
对于从总体来说全国不存在房地产泡沫这个问题，专家易宪容则认为，就房地产泡沫的定义而言，它本来就只能集中在少数城市之内，本来就没有全国都出现房地产泡沫的可能。“在中国大城市出现房地产泡沫，还要用拿小城镇的房地产价格来比较吗？”
一些坚定的“泡沫论”坚持者表示，从过高的房价收入比、住房空置率不高、房租背离房价等等方面考虑，楼市存在泡沫是毫无疑问的，尤其上海这个焦点城市显得更为严重。有细心者甚至分析认为，上海的房价已经快赶上日本东京的房价，但人均收入只有东京人均收入的1/10，这是典型的泡沫症状。
《地产SHOW》总结：有人说，无泡沫论者主要是开发商、炒房者及其代言人，还有一些地方政府和商业银行的领导，他们只考虑自己所得利益，至于楼市是不是在积累泡沫，有没有可能最终破裂，他们并不关心，甚至为了利益而否认泡沫的存在。这样的看法是否属于偏见？我们无意进行判定，还是让大家去裁决吧。对于这个争论多年的悬疑话题，相信每个人心中都有一杆秤。
中国楼市 八大迷局亟待破解
《地产Show》独家调查来龙去脉
楼市迷局： 怎一个“疑”字了得？
2005年对于楼市来说，是个多事之年。政府的调控措施一招紧接一招，短短两三个月就打出一套有史以来最猛烈的组合拳，威力之大，有些让人喘不过气来。开发商和炒房者，也许会有窒息的感觉，尤其是实力不足者和被深度套牢者。
然而，在《七部委意见》颁布一段时间之后，本以为应该晴空万里，能看得真真切切的楼市，却仍然笼罩着一重接一重的迷雾，没有多少人能看清方向。在这样的一个迷局中，每个群体都在努力争取自己的利益或阐述自己对楼市的观点：有的喊供需关系不平等迟早会引起房价上涨，有的喊北京房价下降30%上海房价应该下降50%，也有的喊房价下跌对老百姓没有好处。从各地楼市中传来的消息也是同样让人摸不着头脑，甚至对同一个城市的同一类事件，居然会有截然相反的报道。
真是混乱的局势，让人疑窦丛生。
这段时间网上流传一个未经证实的小道消息，称上海某高校一位房地产专家，居然也参与炒房，还同时炒了10多套房子。对于这件事情，有人义愤填膺、破口大骂，也有人痛斥为谣言，一时间争论得不亦乐乎。这样充满悬疑的事情不知道还会有多少，我们看看热闹就好。
小道消息传得如此绘声绘色，大道消息也不遑多让。
按常理，在如此严厉的地产新政颁布之后，吃了“药”的楼市怎么也该打几个喷嚏表示一下吧？于是，5月中下旬乃至6月初的时间里，关于房价下跌、中介倒闭、炒家愁得“一夜白头”等情况的消息成为大多数相关媒体的主流报道，上海因为独特的地位也成为举国关注的焦点城市，但没过两天，上海就有房地产局的官员出来辟谣，说上海房价没有下跌，反而稳中有涨。双方观点对碰，留给我们的疑惑是真相究竟如何？房价到底是涨还是跌？
在这样很不明朗清晰的楼市中，还有很多迷局的真相不为我们所知晓，比如“地荒”迷局、热钱迷局、言论迷局、购买力迷局、泡沫迷局……真可谓乱花渐欲迷人眼啊。
其实，在这些迷局的背后，牵涉的是利益博弈的关系，为了尽可能获得最大的利益，每个相关集团都竭尽所能，让局势向有利于自己的方面发展。购房人希望能买到合理价格的房子，开发商和炒房人希望能通过房价上涨获得更大的利润，国家则希望能让过热的房地产实现软着陆，希望实现一个和谐的社会。要实现多方力量共赢的局面非常不容易，但我们觉得，最重要的就是实现国家最大利益，以及在全体人员中所占比例最高的普通人群的最大利益。
政策措施迷局：年内会有新举措
疑点：政府在年内会不会还有新的措施出台？
缘起：去年宏观调控后，房价不降反升。
悬疑色彩：★★
悬疑一： 政府年内还有新的措施出台吗？
前一两年在央行“121”号文和国务院“18”号令出台之后，不少人认为房价将会稳定下来。但宏观调控结果，却让绝大部分人都跌了眼镜，各地房价竟然不跌反涨，特别是上海的房价更陷入了疯狂飚升的时期，价格上涨之快，购房人排队之踊跃，楼市一片牛气冲天。
因此，今年国家在短短两个月的时间里，针对把房价炒高的行为，颁布了一系列更为严厉的调控政策。地产新政的威力如此巨大，让楼市一时间感到不知所措，举目望去，只看见一片混乱状况。很多消息认为，上海等城市的房价已经开始下跌，也有消息认为房价平稳，甚至还有官员出来“辟谣”说上海房价不跌反涨。
显然，这一系列政府调控的杀伤力也许尚未能清楚地获得答案，但政府调控给相关群体的心理压力是有目共睹的。在这样局面尚不明朗的情况下，政府会不会趁热打铁，再出重招，彻底掀开蒙在楼市脸上的面具，还楼市一份真实面目？这是很多圈内外人士关心的话题。
有人认为，就目前我国的经济形势，非常迫切需要扩大内需，高昂的房价是一个障碍，这样就需要把房价降低，因此假如房价在三四个月后没有下降迹象的，应该会有后续政策的出台。也有人认为，政府的目的只是想保持房价的稳定，倘若房价变化幅度太大，对社会和谐会产生影响，因此如果房价能在目前价格的基础上保持相对的稳定的话，短期内不会再出台单纯针对房地产业的政策。
悬疑二：各地措施会有什么样的力度和变化？
配合中央出台的政策，各地也会根据当地的情况，对政策的细则做相应的解释。例如，建设部要求各地公布普通住房标准之后，北京把套内建筑面积140平方米以上的住宅被视为“非普通住宅”，需交纳3%的交易契税；上海定为140平方米；广东定为120平方米；深圳把普通住宅标准分界线定为144平方米。
因此，各地制定的政策细则，会是什么样的情况？有人认为，各地方政府对房价变动的看法会有差异，因此在细则上调控的尺度可能会不一样，这个尺度差异也就成为人们关心的话题，它对各地房价的影响也是存在的。
《地产SHOW》总结：不会有一成不变的政策，政策总是根据相应的情况来调整。就目前形势而言，三四个月内恐怕不会有大的调整，但年底前，预计政府会有针对这几个月房地产发展局面进行调控的措施，估计很可能是金融方面的调整。
房价涨跌 地荒论断 全是谜团
房价涨跌迷局：房价消息令人费解
疑点：真实的房价到底是涨了还是跌了？
缘起：《七部委意见》颁布之后，楼市传来一片看跌的声音。而上海房价下降、中介全线败退的消息也成为各相关媒体、网站争相报道的内容。
但就在各种扑朔迷离的消息层出不穷时候，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元在6月3日却表示：地产新政之后，上海房价并没有大跌，而是稳中调整，总体微涨，上海楼市依然健康发展。
悬疑色彩：★★★★☆
消息一：上海房价下跌
2005年，政府出台一系列地产新政，矛头直指这几年急剧上扬的房价，尤其以《七部委意见》最为严厉。一时间，楼市“风声鹤唳”，但“空方”看跌的声音更为响亮一点，尤其是关于“焦点城市”上海房地产业的报道，更是让人感觉“楼市寒流”已经来临。
各大小媒体纷纷传来《新政令上海楼市交易几近停顿，火爆场面一夜蒸发》、《居民买房意愿降至历史最低，上海居民反应最强烈》、《上海炒房人“一夜白头”，中介难撑炒家被套》等消息，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容甚至撰文大胆提出：房价哪里曾大涨哪里必大跌，上海房价应该下跌50%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。
消息二：上海房价稳中有涨
然而，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元在6月3日却直接否定了媒体说法———有报道称上海6月1日比前一天房价下降1426元/平方米。他认为，评价房地产市场不能以偏概全，不能以个别楼盘的涨跌论述整个市场的涨跌，“这里有一个权重关系，还要分析在上海所有的2228个楼盘中，位于内环、内外环之间以及外环的楼盘比例，综合各种数据才能得出结论。”庞元还称：“上海的房地产市场不会大起大落这是肯定的，政府会很好地把握调控力度。”
同时，也有一些媒体报道“上海楼市降价不降温，中低价房在追捧下走热”、“中介巨头从容应对楼市低潮，争上海楼市的未来”等等。
《地产SHOW》总结：在短时期内，报道上海房价涨跌的消息可谓漫天飞，而内容相左的消息也比比皆是，让人无所适从，仿佛正处在房地产的乱世之中。“看空”和“看多”的声音都很强大，究竟哪一方会取得最后的胜利呢，让我们过四五个月后再看答案吧，估计基本可以水落石出了。
地荒迷局：土地供应是否满足开发
疑点：到底存在不存在地荒？
缘起：地产商结成“地荒论”联盟，一致称房价上涨是因为地荒，而国土部官员则表示，根本不存在地荒。
悬疑色彩：★★
消息一：开发商的地荒论
今年初，有开发商称，房价猛涨是由于国家对土地实行了严管的政策，房地产用地供应不足，“地荒”使得老百姓对未来房地产的预期价格看涨。
潘石屹在房价上涨是否因为土地供应紧张的问题上认为：北京的土地供应不足，尤其是北京四环之内的土地供应不足。任志强则表示，在今年3月30日公布的2005年1至2月份房地产开发统计月报中，找不到土地供给充足的任何信息，让市场担心未来的土地供给预期和市场商品房供给预期。
消息二：国土部官员驳地荒论
对于开发商的地荒论，国土部官员称：事实上，全国土地供应面积与房地产公司的购置土地面积都没有减少。国家统计局的统计显示，2004年土地购置面积4亿平方米，比上年增长5.9％，国土资源部统计显示，2004年土地“招拍挂”总数比上年增长1.2％。
据权威人士估算，北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活，即使今年、明年和后年不新开工一平方米住宅，现有施工面积竣工后，仍可保持每年2000万平方米以上的供应规模。北京市官员也表示，北京市用于房地产开发的土地供应充足，北京房价不会大涨。
《地产SHOW》总结：呵呵，两方观点真是针锋相对啊。有位网友是这么分析的：喊“地荒论”声音最大的肯定是两种人，一是没有圈到地的开发商，想借着公众的呼声让政府把土地放开；二是开发商蓄意引发公众对“房源不足”的恐慌，借机涨价。这个网友的分析是否正确，大家自个儿判断吧。
持币待购迷局：买房还是待购
疑问：近段时间是不是买房的好时机？
缘起：张宝全近日说：“供需严重失衡，买房人钱包还能捂多久？”
悬疑色彩：★★★★☆
观点一：买吧
在购房人的钱包还要捂多久这个问题上，今典集团董事长张宝全的回答是：钱包不会捂很久。张宝全认为，在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。去年上海房价的暴涨，主要有两个方面的原因：一是供需不平衡；二是供需不对位，高端房产的供应不能满足需求，导致房价快速拉升并波及中低端房产，最终出现投机。但上海具备很特殊的城市背景，房价逐年上涨，一方面是由人们改善居住条件的需求所推动，另一方面是和中国GDP快速增长的背景相吻合。因此随着上海房价的快速调整，“短期阵痛”后市场会逐渐明晰，供需关系仍然是房价的主导，人们的钱包也就自然正常打开。
观点二：暂时不买
根据央行6月7日公布的全国城镇储户问卷调查报告，居民买房意愿降至历史最低。近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数占的比例双双回落，未来3个月打算购买住房的居民人数占比为19.1%，较上季下降2.9个百分点，较上年同期下降2.2个百分点，降到历史最低点。其中上海居民反响最强烈，未来3个月准备购买住房的人数占的比例较上季下降了12个百分点。
《地产SHOW》总结：有句话说得很好，“房子还是那个房子，市场已不是那个市场”。买还是不买，确实是一个两难问题，对于有刚性购房需求的人来说没有选择，但对于可以暂时不买的人来说，难决定啊。不过，观望一下，也许不是坏事吧。
热钱涌入 大佬言论 都有蹊跷
热钱迷局：被夸大的神话 疑点：究竟有多少“热钱”（这里特指以短期投机获利为目的的境外资金）进入我国楼市？
缘起：央行权威报告称：去年1至11月，超过222亿元境外资金通过多种途径流入上海房地产市场，较上年增长13.5%。
悬疑色彩：★★★★
现象一： “热钱”说法由来已久
其实，早在一两年前，就有关于境外热钱进入国内房地产市场特别是上海市场的说法。摩根学者谢国忠在2004年就认为全球有多达1万亿美元的“热钱”在豪赌人民币大幅升值。而中国经济的持续快速增长，人民币的坚挺，令不少豪赌人民币升值的国际游资想方设法进入中国市场，其中一部分购买了房地产。一旦人民币升值，这些“热钱”就会变卖物业，套现后迅速撤出。有人分析，这些国际“热钱”，相当一部分来自海外华侨或国内有亲属的海外华人，一部分来自国际基金、机构。
有专家说，在这几年拉动上海、杭州房价快速上涨的因素中，很重要的一个因素便是“热钱”投机所致，因此必须狙击“热钱”，抑制房地产投机。
现象二： 央行报告显示“热钱”存在
按中国人民银行5月25日公布的2004年上海市金融运行报告，基本证实了热钱的存在。央行称，2004年1月至11月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较上年增长13.5％。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元，约占境外资金流入上海房地产市场总量的1/3。
根据央行报告，从2003年下半年开始，由于海外对人民币汇率升值预期上升，大量境外热钱进入内地，这些境外逐利资金和内地投机资金一起，在上海等城市的楼市中角逐，从那时起，内地各大城市的房价便开始节节攀升。2005年一季度，由于海外对人民币汇率升值预期进一步升温，境外热钱流入内地的速度进一步加快。这些热钱的大量流入对内地房地产市场的过热状况起了推波助澜的作用，进而促使国家出台了一系列调控房地产市场的政策。国家外汇管理局于今年3月时指出，一些海外个人在上海购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。
现象三： 热钱是夸大的神话？
但有人认为房价上涨的既得利益集团夸大了关于“热钱”的情况，比如开发商、炒房者等都希望通过这类消息让房价继续上扬，从中获取更大利益。房地产是众人皆知的低流动性资产，并不符合“热钱”快进快出的高流动性需求，对于从资金投入到资金回笼的周期一般在二三年以上的房地产，“热钱”是不愿意去碰的。况且，从央行公布的消息，2004年用于购房的境外资金仅70亿元，对于上海这个极为庞大的市场，显然是非常微小的，远不足以掀起房价上涨的波涛。即使在楼市中“赌博”的热钱全部撤出房地产市场，恐怕还不足以影响房价的张跌。
《地产SHOW》总结：综合各方面的消息，应该说来自境外的楼市“热钱”是存在的。但“热钱”的作用是否被夸大？能不能列入上海、杭州等城市房价上涨的一个重要因素？这是一个让人关注的悬疑。不同的利益群体对此有不同的说辞，要辩明真相，恐非易事。仁者见仁，智者见智吧。
言论迷局：“见机行事”的江湖大佬
疑点：楼市江湖中的大佬前后言论不一，良心发现或者“识时务者为俊杰”？为什么会有此突兀的转变？
缘起：近来，一批叱咤江湖的地产大佬们发出“一年内房价必跌无疑”的声音。
悬疑色彩：★★
现象一： 曾经，大佬们喊“涨”
2005年1月至4月间，地产江湖众大佬们在各种场合下不约而同地表示今年的房价还得上涨。
4月11日，任志强“公车上书”，就“国八条”内容展开了长达25000字的阐述，其基本要旨是：房价的高速上涨，是因为供求平衡被打破，进入了“供应危机的阶段”。言外之意似乎是房价的上涨是合理的，是健康的。
4月下旬，在博鳌亚洲论坛2005年年会房地产分论坛上，各大佬就房价上涨问题纷纷各抒己见，基本持看涨的姿态。万通集团董事长冯仑认为中国房地产已经进入到理性、健康、持续增长的阶段，“行业、商会、大房地产公司继续高歌猛进，对一些学者的泡沫论不以为然。”融创董事长孙宏斌明确地表示，房价还会涨，因为房价涨落一直是市场在起作用，因为需求量巨大而供应量一直是少的。同时，首创置业董事长刘晓光也认为市场需求决定房价。
而据广东方面传来的消息，广州、深圳等地的一些地产巨头在不久前也一致认为今年要涨价。广州方面认为“至少上涨15％”，深圳方面认为，涨幅不会太大，普遍预测在5％至8％之间。
现象二： 现在，大佬们喊“跌”
5月份《七部委意见》出台之后，仿佛一夜之间风云突变，这些身份尊贵的地产大佬们要么沉默寡言，要么则换一种说法：房价必跌无疑。
有报道称，潘石屹、冯仑、任志强等大佬在5月26日中央电视台《对话》节目的录制大厅里，“坚定”地预言：一年内房价必跌无疑。
早在5月中旬，在西安召开的中城联盟2005年董事长联席会议上，据说王石率先表示：新八条的出台表明政府控制房价过快的决心已下，一切都已明朗化，“还有幻想的发展商要重新认识了。”冯仑则富有哲理性地说：“建立一个健康的、和谐的社会是一门研究妥协的艺术，做出利益的适当妥协，是解决阶段性利益不均衡的手段。”任志强认为要“老实一点”，“未来尽管是美好的，可是现在应该小心一点！”刘晓光则表示：“我觉得还是应该以大局为主，和谐发展整个经济。”
《地产SHOW》总结：对于不明就理的人来说，江湖大佬态度的180度大转变确实有让人如坠云端之感。有人认为大佬们在说违心话，但我们觉得不管这些话是不是出自他们的本意，但能配合形势发表言论，也算很不错了。毕竟，房价问题不仅仅是价钱方面的问题，还是一个社会问题，关系到社会的稳定、社会的和谐。每一个开发商，都应该具备一定的责任感，不能一味考虑赚取利润，也要充分考虑自身的社会责任。
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疑点：目前我国的房价收入比正常吗？
缘起：房价收入比问题一直是业界关注的问题，已经存在多年。在地产新政出台后，房价收入比问题也备受关注。
悬疑色彩：★★
观点一: 我国房价收入比不算高
有人认为，对于我国居民的收入，有两个事实需要考虑：一是纳入中国家庭收入统计的数字，只是全部家庭收入中的一部分，还有很大一块隐性收入没有统计进去；二是我国正处于经济高速发展时期，居民收入增长很快，根据国家统计局的数据，北京人均收入增长连续8年超过10%，而房价年涨幅则低于10%。这个数据是变化性很强，统计数据未必准确。
也有人认为，我国城市居民真实的收入状况并不透明，以至银行在贷款时都无法按其公开的收入评估贷款的风险，只好看这个购房者从事什么职业，估计除公开收入外大致有多少实际收入。多年来，房价收入比并没有多大改变，但房价连年上升，购买支撑力很强，说明光看理论数据未必能很准确地预测市场。
还有一些人认为，虽然按相关统计口径房价收入比有些高，达到10倍以上，但这样的统计方法不合理，合理的房价收入比指标应该是指中等房价与中等家庭年收入之比。现阶段无法做到让所有人都买到自己的房子，因此，商品房只能先考虑中高收入的群体。像北京、上海、杭州这样的中心城市除本地需求外，还有大量高收入的外地置业者，对于这部分中高收入者而言，房价收入比不高。至于低收入者，国家应该更多地去关注，而不仅仅把他们推向市场，因为市场不可能容纳得下所有的低收入者的。
观点二: 我国房价收入比过高
资料表明，2004年年全国35个大中城市大部分套房销售价格（按每套房屋100平方米计算），与户均年可支配收入（按户均３.4人计算），比率都超过６，其中北京、沈阳、贵阳、南京、杭州、温州、大连和西安等城市的比率都超过了10。
有专家认为，其实目前政府更应该考虑的问题是老百姓能不能买得起房，房价与收入是否成合理的比例。按国际公认合理的房价收入比，应该是4至6倍，但我国房价收入比之高，让很多居民都感到难以承受。近一两年时间里，浙江省平均的城镇居民房价收入比已经高达9.6倍，杭州市的房价收入比更是达到11.3倍，既严重偏离了市场规律，又大大超过居民的承受能力。而在上海，有些黄金地段的住宅，普通民众不吃不喝100年也买不起。
经济学者尹中立认为，“在房地产供需两旺的背后，隐含着相当大的危机”，上海房价远超普通市民的收入承受能力，房价收入比达到12至14倍以上，已经到了国际公认的警戒线。一般来说，平均房价与平均家庭收入的比率在5左右比较合理，即使是1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有11倍。
《地产SHOW》总结：房价收入比的争论由来已久，今后也将继续争论下去。只要存在利益分歧，那一定会有利益争端。这场争论的是非其实当事人心中都很清楚。撇开争论本身不提，我们殷切希望能有更多的人可以买到属于自己的房子。
泡沫迷局：房地产泡沫有多大
疑点：房地产业有没有泡沫不再是疑点，大家关注的是泡沫到底有多大。
缘起：2004年10月，谢国忠发表分析报告《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》，这让国内房地产泡沫论争更加如火如荼。
悬疑色彩：★★★
房地产泡沫问题这几年都是讨论热点。早在2001年左右，清华大学教授魏杰就说2002年楼市会出现严重的泡沫，但令人惊异的是，2002年其实正是上海房价开始“腾飞”的一年。某些房地产大腕也得意地说：有人年年都说有泡沫，可是房地产市场年年都健康地发展。这现象让很多人迷惑，不过随着房价飞涨，持“有泡沫论”的声音也越来越高涨。2004年，在关于房地产泡沫的论争达到沸点状态。
到了现在，已经不再是楼市有无泡沫的问题了，而是这个泡沫有多大？是不是正常的范围内？
对于泡沫，社会上一直有截然不同的两种观点在交锋：一种观点认为我国房地产市场固然存在泡沫，但很轻微，房价还应该进一步上涨；另一种观点则认为楼市泡沫已相当严重，已经到了必须高度重视的时候。
观点一： 不存在整个行业的泡沫
北京大学厉以宁教授表示，北京、上海的房价“高得让人承受不了”，但他同时认为，从全国总体来看，中国不存在房地产泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构，城市房地产过热只是局部的，并不存在整个房地产行业泡沫的问题。厉教授曾在2004年称，在未来相当长一段时间内，房价的上涨是一个不可避免的趋势，但这并不意味着房地产行业就存在着泡沫隐患。恰好相反的是，人们的居住水平会随着行业的良性发展稳步提高。
有的人认为，房价的上涨，主要是因为需求过大、地价上涨、建筑成本提高等原因，综合这些因素，房价的上涨是正常的，当然也会有人为炒作的因素。
观点二： 我国房地产泡沫已经很严重
对于从总体来说全国不存在房地产泡沫这个问题，专家易宪容则认为，就房地产泡沫的定义而言，它本来就只能集中在少数城市之内，本来就没有全国都出现房地产泡沫的可能。“在中国大城市出现房地产泡沫，还要用拿小城镇的房地产价格来比较吗？”
一些坚定的“泡沫论”坚持者表示，从过高的房价收入比、住房空置率不高、房租背离房价等等方面考虑，楼市存在泡沫是毫无疑问的，尤其上海这个焦点城市显得更为严重。有细心者甚至分析认为，上海的房价已经快赶上日本东京的房价，但人均收入只有东京人均收入的1/10，这是典型的泡沫症状。
《地产SHOW》总结：有人说，无泡沫论者主要是开发商、炒房者及其代言人，还有一些地方政府和商业银行的领导，他们只考虑自己所得利益，至于楼市是不是在积累泡沫，有没有可能最终破裂，他们并不关心，甚至为了利益而否认泡沫的存在。这样的看法是否属于偏见？我们无意进行判定，还是让大家去裁决吧。对于这个争论多年的悬疑话题，相信每个人心中都有一杆秤。
中国楼市 八大迷局亟待破解
《地产Show》独家调查来龙去脉
楼市迷局： 怎一个“疑”字了得？
2005年对于楼市来说，是个多事之年。政府的调控措施一招紧接一招，短短两三个月就打出一套有史以来最猛烈的组合拳，威力之大，有些让人喘不过气来。开发商和炒房者，也许会有窒息的感觉，尤其是实力不足者和被深度套牢者。
然而，在《七部委意见》颁布一段时间之后，本以为应该晴空万里，能看得真真切切的楼市，却仍然笼罩着一重接一重的迷雾，没有多少人能看清方向。在这样的一个迷局中，每个群体都在努力争取自己的利益或阐述自己对楼市的观点：有的喊供需关系不平等迟早会引起房价上涨，有的喊北京房价下降30%上海房价应该下降50%，也有的喊房价下跌对老百姓没有好处。从各地楼市中传来的消息也是同样让人摸不着头脑，甚至对同一个城市的同一类事件，居然会有截然相反的报道。
真是混乱的局势，让人疑窦丛生。
这段时间网上流传一个未经证实的小道消息，称上海某高校一位房地产专家，居然也参与炒房，还同时炒了10多套房子。对于这件事情，有人义愤填膺、破口大骂，也有人痛斥为谣言，一时间争论得不亦乐乎。这样充满悬疑的事情不知道还会有多少，我们看看热闹就好。
小道消息传得如此绘声绘色，大道消息也不遑多让。
按常理，在如此严厉的地产新政颁布之后，吃了“药”的楼市怎么也该打几个喷嚏表示一下吧？于是，5月中下旬乃至6月初的时间里，关于房价下跌、中介倒闭、炒家愁得“一夜白头”等情况的消息成为大多数相关媒体的主流报道，上海因为独特的地位也成为举国关注的焦点城市，但没过两天，上海就有房地产局的官员出来辟谣，说上海房价没有下跌，反而稳中有涨。双方观点对碰，留给我们的疑惑是真相究竟如何？房价到底是涨还是跌？
在这样很不明朗清晰的楼市中，还有很多迷局的真相不为我们所知晓，比如“地荒”迷局、热钱迷局、言论迷局、购买力迷局、泡沫迷局……真可谓乱花渐欲迷人眼啊。
其实，在这些迷局的背后，牵涉的是利益博弈的关系，为了尽可能获得最大的利益，每个相关集团都竭尽所能，让局势向有利于自己的方面发展。购房人希望能买到合理价格的房子，开发商和炒房人希望能通过房价上涨获得更大的利润，国家则希望能让过热的房地产实现软着陆，希望实现一个和谐的社会。要实现多方力量共赢的局面非常不容易，但我们觉得，最重要的就是实现国家最大利益，以及在全体人员中所占比例最高的普通人群的最大利益。
政策措施迷局：年内会有新举措
疑点：政府在年内会不会还有新的措施出台？
缘起：去年宏观调控后，房价不降反升。
悬疑色彩：★★
悬疑一： 政府年内还有新的措施出台吗？
前一两年在央行“121”号文和国务院“18”号令出台之后，不少人认为房价将会稳定下来。但宏观调控结果，却让绝大部分人都跌了眼镜，各地房价竟然不跌反涨，特别是上海的房价更陷入了疯狂飚升的时期，价格上涨之快，购房人排队之踊跃，楼市一片牛气冲天。
因此，今年国家在短短两个月的时间里，针对把房价炒高的行为，颁布了一系列更为严厉的调控政策。地产新政的威力如此巨大，让楼市一时间感到不知所措，举目望去，只看见一片混乱状况。很多消息认为，上海等城市的房价已经开始下跌，也有消息认为房价平稳，甚至还有官员出来“辟谣”说上海房价不跌反涨。
显然，这一系列政府调控的杀伤力也许尚未能清楚地获得答案，但政府调控给相关群体的心理压力是有目共睹的。在这样局面尚不明朗的情况下，政府会不会趁热打铁，再出重招，彻底掀开蒙在楼市脸上的面具，还楼市一份真实面目？这是很多圈内外人士关心的话题。
有人认为，就目前我国的经济形势，非常迫切需要扩大内需，高昂的房价是一个障碍，这样就需要把房价降低，因此假如房价在三四个月后没有下降迹象的，应该会有后续政策的出台。也有人认为，政府的目的只是想保持房价的稳定，倘若房价变化幅度太大，对社会和谐会产生影响，因此如果房价能在目前价格的基础上保持相对的稳定的话，短期内不会再出台单纯针对房地产业的政策。
悬疑二：各地措施会有什么样的力度和变化？
配合中央出台的政策，各地也会根据当地的情况，对政策的细则做相应的解释。例如，建设部要求各地公布普通住房标准之后，北京把套内建筑面积140平方米以上的住宅被视为“非普通住宅”，需交纳3%的交易契税；上海定为140平方米；广东定为120平方米；深圳把普通住宅标准分界线定为144平方米。
因此，各地制定的政策细则，会是什么样的情况？有人认为，各地方政府对房价变动的看法会有差异，因此在细则上调控的尺度可能会不一样，这个尺度差异也就成为人们关心的话题，它对各地房价的影响也是存在的。
《地产SHOW》总结：不会有一成不变的政策，政策总是根据相应的情况来调整。就目前形势而言，三四个月内恐怕不会有大的调整，但年底前，预计政府会有针对这几个月房地产发展局面进行调控的措施，估计很可能是金融方面的调整。
房价涨跌 地荒论断 全是谜团
房价涨跌迷局：房价消息令人费解
疑点：真实的房价到底是涨了还是跌了？
缘起：《七部委意见》颁布之后，楼市传来一片看跌的声音。而上海房价下降、中介全线败退的消息也成为各相关媒体、网站争相报道的内容。
但就在各种扑朔迷离的消息层出不穷时候，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元在6月3日却表示：地产新政之后，上海房价并没有大跌，而是稳中调整，总体微涨，上海楼市依然健康发展。
悬疑色彩：★★★★☆
消息一：上海房价下跌
2005年，政府出台一系列地产新政，矛头直指这几年急剧上扬的房价，尤其以《七部委意见》最为严厉。一时间，楼市“风声鹤唳”，但“空方”看跌的声音更为响亮一点，尤其是关于“焦点城市”上海房地产业的报道，更是让人感觉“楼市寒流”已经来临。
各大小媒体纷纷传来《新政令上海楼市交易几近停顿，火爆场面一夜蒸发》、《居民买房意愿降至历史最低，上海居民反应最强烈》、《上海炒房人“一夜白头”，中介难撑炒家被套》等消息，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容甚至撰文大胆提出：房价哪里曾大涨哪里必大跌，上海房价应该下跌50%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。
消息二：上海房价稳中有涨
然而，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元在6月3日却直接否定了媒体说法———有报道称上海6月1日比前一天房价下降1426元/平方米。他认为，评价房地产市场不能以偏概全，不能以个别楼盘的涨跌论述整个市场的涨跌，“这里有一个权重关系，还要分析在上海所有的2228个楼盘中，位于内环、内外环之间以及外环的楼盘比例，综合各种数据才能得出结论。”庞元还称：“上海的房地产市场不会大起大落这是肯定的，政府会很好地把握调控力度。”
同时，也有一些媒体报道“上海楼市降价不降温，中低价房在追捧下走热”、“中介巨头从容应对楼市低潮，争上海楼市的未来”等等。
《地产SHOW》总结：在短时期内，报道上海房价涨跌的消息可谓漫天飞，而内容相左的消息也比比皆是，让人无所适从，仿佛正处在房地产的乱世之中。“看空”和“看多”的声音都很强大，究竟哪一方会取得最后的胜利呢，让我们过四五个月后再看答案吧，估计基本可以水落石出了。
地荒迷局：土地供应是否满足开发
疑点：到底存在不存在地荒？
缘起：地产商结成“地荒论”联盟，一致称房价上涨是因为地荒，而国土部官员则表示，根本不存在地荒。
悬疑色彩：★★
消息一：开发商的地荒论
今年初，有开发商称，房价猛涨是由于国家对土地实行了严管的政策，房地产用地供应不足，“地荒”使得老百姓对未来房地产的预期价格看涨。
潘石屹在房价上涨是否因为土地供应紧张的问题上认为：北京的土地供应不足，尤其是北京四环之内的土地供应不足。任志强则表示，在今年3月30日公布的2005年1至2月份房地产开发统计月报中，找不到土地供给充足的任何信息，让市场担心未来的土地供给预期和市场商品房供给预期。
消息二：国土部官员驳地荒论
对于开发商的地荒论，国土部官员称：事实上，全国土地供应面积与房地产公司的购置土地面积都没有减少。国家统计局的统计显示，2004年土地购置面积4亿平方米，比上年增长5.9％，国土资源部统计显示，2004年土地“招拍挂”总数比上年增长1.2％。
据权威人士估算，北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活，即使今年、明年和后年不新开工一平方米住宅，现有施工面积竣工后，仍可保持每年2000万平方米以上的供应规模。北京市官员也表示，北京市用于房地产开发的土地供应充足，北京房价不会大涨。
《地产SHOW》总结：呵呵，两方观点真是针锋相对啊。有位网友是这么分析的：喊“地荒论”声音最大的肯定是两种人，一是没有圈到地的开发商，想借着公众的呼声让政府把土地放开；二是开发商蓄意引发公众对“房源不足”的恐慌，借机涨价。这个网友的分析是否正确，大家自个儿判断吧。
持币待购迷局：买房还是待购
疑问：近段时间是不是买房的好时机？
缘起：张宝全近日说：“供需严重失衡，买房人钱包还能捂多久？”
悬疑色彩：★★★★☆
观点一：买吧
在购房人的钱包还要捂多久这个问题上，今典集团董事长张宝全的回答是：钱包不会捂很久。张宝全认为，在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。去年上海房价的暴涨，主要有两个方面的原因：一是供需不平衡；二是供需不对位，高端房产的供应不能满足需求，导致房价快速拉升并波及中低端房产，最终出现投机。但上海具备很特殊的城市背景，房价逐年上涨，一方面是由人们改善居住条件的需求所推动，另一方面是和中国GDP快速增长的背景相吻合。因此随着上海房价的快速调整，“短期阵痛”后市场会逐渐明晰，供需关系仍然是房价的主导，人们的钱包也就自然正常打开。
观点二：暂时不买
根据央行6月7日公布的全国城镇储户问卷调查报告，居民买房意愿降至历史最低。近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数占的比例双双回落，未来3个月打算购买住房的居民人数占比为19.1%，较上季下降2.9个百分点，较上年同期下降2.2个百分点，降到历史最低点。其中上海居民反响最强烈，未来3个月准备购买住房的人数占的比例较上季下降了12个百分点。
《地产SHOW》总结：有句话说得很好，“房子还是那个房子，市场已不是那个市场”。买还是不买，确实是一个两难问题，对于有刚性购房需求的人来说没有选择，但对于可以暂时不买的人来说，难决定啊。不过，观望一下，也许不是坏事吧。
热钱涌入 大佬言论 都有蹊跷
热钱迷局：被夸大的神话 疑点：究竟有多少“热钱”（这里特指以短期投机获利为目的的境外资金）进入我国楼市？
缘起：央行权威报告称：去年1至11月，超过222亿元境外资金通过多种途径流入上海房地产市场，较上年增长13.5%。
悬疑色彩：★★★★
现象一： “热钱”说法由来已久
其实，早在一两年前，就有关于境外热钱进入国内房地产市场特别是上海市场的说法。摩根学者谢国忠在2004年就认为全球有多达1万亿美元的“热钱”在豪赌人民币大幅升值。而中国经济的持续快速增长，人民币的坚挺，令不少豪赌人民币升值的国际游资想方设法进入中国市场，其中一部分购买了房地产。一旦人民币升值，这些“热钱”就会变卖物业，套现后迅速撤出。有人分析，这些国际“热钱”，相当一部分来自海外华侨或国内有亲属的海外华人，一部分来自国际基金、机构。
有专家说，在这几年拉动上海、杭州房价快速上涨的因素中，很重要的一个因素便是“热钱”投机所致，因此必须狙击“热钱”，抑制房地产投机。
现象二： 央行报告显示“热钱”存在
按中国人民银行5月25日公布的2004年上海市金融运行报告，基本证实了热钱的存在。央行称，2004年1月至11月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较上年增长13.5％。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元，约占境外资金流入上海房地产市场总量的1/3。
根据央行报告，从2003年下半年开始，由于海外对人民币汇率升值预期上升，大量境外热钱进入内地，这些境外逐利资金和内地投机资金一起，在上海等城市的楼市中角逐，从那时起，内地各大城市的房价便开始节节攀升。2005年一季度，由于海外对人民币汇率升值预期进一步升温，境外热钱流入内地的速度进一步加快。这些热钱的大量流入对内地房地产市场的过热状况起了推波助澜的作用，进而促使国家出台了一系列调控房地产市场的政策。国家外汇管理局于今年3月时指出，一些海外个人在上海购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。
现象三： 热钱是夸大的神话？
但有人认为房价上涨的既得利益集团夸大了关于“热钱”的情况，比如开发商、炒房者等都希望通过这类消息让房价继续上扬，从中获取更大利益。房地产是众人皆知的低流动性资产，并不符合“热钱”快进快出的高流动性需求，对于从资金投入到资金回笼的周期一般在二三年以上的房地产，“热钱”是不愿意去碰的。况且，从央行公布的消息，2004年用于购房的境外资金仅70亿元，对于上海这个极为庞大的市场，显然是非常微小的，远不足以掀起房价上涨的波涛。即使在楼市中“赌博”的热钱全部撤出房地产市场，恐怕还不足以影响房价的张跌。
《地产SHOW》总结：综合各方面的消息，应该说来自境外的楼市“热钱”是存在的。但“热钱”的作用是否被夸大？能不能列入上海、杭州等城市房价上涨的一个重要因素？这是一个让人关注的悬疑。不同的利益群体对此有不同的说辞，要辩明真相，恐非易事。仁者见仁，智者见智吧。
言论迷局：“见机行事”的江湖大佬
疑点：楼市江湖中的大佬前后言论不一，良心发现或者“识时务者为俊杰”？为什么会有此突兀的转变？
缘起：近来，一批叱咤江湖的地产大佬们发出“一年内房价必跌无疑”的声音。
悬疑色彩：★★
现象一： 曾经，大佬们喊“涨”
2005年1月至4月间，地产江湖众大佬们在各种场合下不约而同地表示今年的房价还得上涨。
4月11日，任志强“公车上书”，就“国八条”内容展开了长达25000字的阐述，其基本要旨是：房价的高速上涨，是因为供求平衡被打破，进入了“供应危机的阶段”。言外之意似乎是房价的上涨是合理的，是健康的。
4月下旬，在博鳌亚洲论坛2005年年会房地产分论坛上，各大佬就房价上涨问题纷纷各抒己见，基本持看涨的姿态。万通集团董事长冯仑认为中国房地产已经进入到理性、健康、持续增长的阶段，“行业、商会、大房地产公司继续高歌猛进，对一些学者的泡沫论不以为然。”融创董事长孙宏斌明确地表示，房价还会涨，因为房价涨落一直是市场在起作用，因为需求量巨大而供应量一直是少的。同时，首创置业董事长刘晓光也认为市场需求决定房价。
而据广东方面传来的消息，广州、深圳等地的一些地产巨头在不久前也一致认为今年要涨价。广州方面认为“至少上涨15％”，深圳方面认为，涨幅不会太大，普遍预测在5％至8％之间。
现象二： 现在，大佬们喊“跌”
5月份《七部委意见》出台之后，仿佛一夜之间风云突变，这些身份尊贵的地产大佬们要么沉默寡言，要么则换一种说法：房价必跌无疑。
有报道称，潘石屹、冯仑、任志强等大佬在5月26日中央电视台《对话》节目的录制大厅里，“坚定”地预言：一年内房价必跌无疑。
早在5月中旬，在西安召开的中城联盟2005年董事长联席会议上，据说王石率先表示：新八条的出台表明政府控制房价过快的决心已下，一切都已明朗化，“还有幻想的发展商要重新认识了。”冯仑则富有哲理性地说：“建立一个健康的、和谐的社会是一门研究妥协的艺术，做出利益的适当妥协，是解决阶段性利益不均衡的手段。”任志强认为要“老实一点”，“未来尽管是美好的，可是现在应该小心一点！”刘晓光则表示：“我觉得还是应该以大局为主，和谐发展整个经济。”
《地产SHOW》总结：对于不明就理的人来说，江湖大佬态度的180度大转变确实有让人如坠云端之感。有人认为大佬们在说违心话，但我们觉得不管这些话是不是出自他们的本意，但能配合形势发表言论，也算很不错了。毕竟，房价问题不仅仅是价钱方面的问题，还是一个社会问题，关系到社会的稳定、社会的和谐。每一个开发商，都应该具备一定的责任感，不能一味考虑赚取利润，也要充分考虑自身的社会责任。
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