董藩：楼市到底怎么了？药方究竟如何开？(6)
5 "联合围剿"会如意吗？药方究竟该如何开？
2005年5月12日，国务院转发了建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、中国银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，指出国家将采取强化规划调控、征收房屋交易税等8条措施。我很高兴地看到，此前媒体采访我时我"两个月内房地产交易税将出台"的大胆预言被印证，而且这次新政的精神与我几个月来通过《人民日报》、《光明日报》等多家重要内参和媒体阐述的观点是高度吻合的。
5.1"联合围剿"政策的新意、影响与实施效果七部委联合发文，是新中国历史上罕见的事，这既说明目前房地产市场的调控难度很大，也说明中央政府调控房地产市场的决心很大。这个文件的发布，表明房地产市场调控走向了"联合围剿"阶段。我已经从公开媒体的报道中注意到前一段时间有关部委对房价上升的责任有互相推诿的言论，据说各相关部委报给国务院领导的材料也都有这样的倾向。这是现行管理体制下面临舆论和行政责任压力时各部委的本能反应，但却是我们不愿意看到的。而这次联合发文则表明大家走向合作，这是积极的态度。
在这个文件中，亮点还是很多的，至少有五点可以强调：一是强化计划的调控和指导作用，如强调"尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排"；二是明确了当前房地产业的发展重点，并强调行业的发展要接受社会监督；三是提出了一些明确有力的行政措施，与过去的文件相比操作性明显增强；四是强调政府在解决住房中的社会保障作用，有好几条从不同角度谈到了这个问题，这是不小的进步。我一直认为住房制度改革走过了头，居住问题完全交给市场去解决是不对的，是"大跃进"的作法。从这个文件中我欣喜地看到，中央政府已经开始反思这个问题，而且开始加大政府在住房供应中的参与作用；五是开始动用税收手段抑制投机性交易。这在以前是没有过的。
这个文件的影响是多方面的，每个消费群体都会受到影响，开发商的经营活动至少在短期内也受到了强烈冲击。但作用不一样：首先看炒房者。抑制炒房是近期陆续出台的这些政策的共同目标，我们看到有些行政措施还是比较严厉的，会发挥出明显的作用。上海已经有一些人赶在房屋交易税实施前抛售房子。其次看中低收入阶层。增加中低档次住房供应，对这部分人是有好处的，特别是经济适用房和廉租房的增加意义很大。再次看富裕家庭。高档次的住房开发项目在审批上会受到限制，有些人再想买高档次住房甚至别墅，可能就不容易了。供应的减少会导致这部分住房价格明显上升，购买者不得不支出更多的价格。最后看开发商，他们的经营行为和收益会受到明显影响。例如，严格土地转让，制止"炒买炒卖"土地，制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费，满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权--相比过去，这些都会对开发商的效益产生影响。一些开发商将这次调控比喻为"人为的冬天"，我想，抛开对调控必要性、调控深度的不同认识，在新的形势下，开发商确实到了调整经营战略的时候了。
许多人很想知道这8条措施是否能够被彻底落实。对此，我的基本看法是：
第1、2、3、5条，即"强化规划调控，改善住房供应结构"、"加大土地供应调控力度，严格土地管理"、"调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管"、"明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费"这几项政策大多能够落实，将在调控房地产价格方面发挥积极作用。但要百分之百落实是很难的，因为在政策的实际落实过程中会出现"变异"或"变通"，而这些"变异"或"变通"大多可以理解为排斥甚至对抗中央政府调控精神的反应。另外，有的政策还涉及到操作性问题，如国家要求"明确享受优惠政策的普通住房标准"，最近各个城市基本都出台了具体标准和规定，但操作性仍然不强。北京市享受优惠政策普通住房标准应同时满足三个条件，其中之一是"实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下"，但有些小区按照建筑密度、容积率、规划设计标准、建材质量等明显应属于普通住宅，可能因为邻近很好的中小学，邻近地铁，或者邻近公园，实际成交价高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。这时争议就出来了。还有"住房平均交易价格"怎样计算？如何取样？如果卖房的很少怎么办？出现合同交易价格与实际交易价格不符（私下补差）的情况谁来查处？
第4条"加强房地产信贷管理，防范金融风险"不够实，缺乏操作性，而且实际执行中会出现商业银行对抗中央政策的可能。以往的经验充分证明了这一点，这也是金融政策的作用不明显的重要原因之一。
第6条强调要加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度，这取决于地方政府的政策取向与财力，应该说从全国来看，要落实好不容易，因为绝大多数地方政府从本质上对此不感兴趣。尽管我们可以通过政绩考核的方式逼着它们在此方面有所作为，但大多数地方政府缺乏投入的财力。说到这里，我想特别强调，不要对房价问题"泛政治化"，否则将造成大量信息失真现象以及其他副作用，已有许多迹象显示出这一点。
第7条强调整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。这是我一直强调的调控原则，其内容是很具体的，但也是很麻烦的工作，落实起来有难度，也不好考核。
第8条强调各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。这项内容比较常规，其效果完全取决于工作的质量。但在当前的行政管理体制和干部任免体制以及房地产市场管理泛政治化倾向下，一些数据肯定会失真。在过去的调研中就已经发现，许多土地管理部门都有三套统计数据，一套是向上级递交的，一套是对社会公布的，一套是内部掌握的。所以，如何做好这项工作，值得认真研究。
可能大家最为关注的还是这个文件发布和逐步实施之后，房地产价格尤其是住房价格的走势？我认为，短期内住房价格的增长趋势会明显趋缓。我估计2005年全年房价水平会控制在5～8％之间，这就很不容易了，是很大的成绩，全面下跌是不可能的，因为需求是巨大的。尽管大家都抱怨房价高，但不让谁买都不行。当然，上海等个别城市房价的下跌是可能的。但是，从中长期来看，在现行政策条件下，需求会很快反弹，至少持币待购的人不会等很久，如果没有新的更为科学有力的政策，很快大家就会看到这种情形的来临。
5.2基于"表里结合，长短对接"宗旨的调控"药方"在短期内，房地产市场调控是否取得成功的标志有两点：其一，房地产价格是否稳定或者被控制在可接受的范围内；其二，"长三角"等有明显"泡沫"的地区房价是否合理回归。从中长期来看，房地产市场调控是否有效也有两个判断指标：其一，房地产价格水平的变动是否与GDP的增长趋势相适应；其二，房地产市场的良好秩序是否形成。
基于这样的认识，我认为，已经出台的这些措施还不够完善，有一些甚至是不科学的，急需补充和校正。前面我提出了当前房地产市场调控的四项基本原则，但如果考虑到房地产业的持续、健康发展问题，特别是立足于整个人口规模上升期和城市化进程（约20～30年的时间跨度），则应稍作调整，遵循"表里结合，长短配合"的宗旨。也就是说除了要出台一些降温、整顿当前市场秩序的措施外，还要基于长期发展的需要，抑制过度膨胀的超出了中国可持续发展支撑能力的需求，疏缓、推延聚积于当前的需求；在强化法制的长期约束的前提下，配合以经济手段和必要的行政手段，随时解决市场运行中出现的临时问题。在这一思路指导下，我认为，必须调整现行的一些政策，并出台一些新的法规和政策，其中，如下三条格外关键：
其一，高度重视按揭贷款首付比例的调控作用。金融政策在这场调控过程中，表现得有些力不从心。2005年4月央行副行长吴晓灵就曾无奈地表态：抑制房地产业过快增长不能仅仅依靠货币政策。我认为，在需求膨胀的情况下，利率调控的作用确实有限，因为它的提高受制于基准利率水平，但首付比例的调控作用却非常强。将首付比例由20％调到30％，对需求的抑制将是非常明显的，不行可以继续提高。以北京市场为例，购买一套价格100万元的房子，20万首付可能比较容易筹集到，但如果提高到30万甚至40万，许多人将不得不推迟购买时间。1998年，央行曾宣布取消对国有独资商业银行贷款规模的限额控制，实行资产负债比例管理和风险管理，商业银行根据信贷原则自主决定发放贷款。现在看来，在转轨时期，基于保障金融安全和宏观调控的需要，将国有银行和国有控股银行首付比例决定权掌握在央行手中很有必要。其实，单就短期内控制房价上涨，动用这项措施可以"一招致胜"。当然，首付比例应试探性地提升，以免造成需求的过度萎缩。
其二，通过法律和经济手段严格限制住房的过度需求。中国城镇人均住宅建筑面积增长速度太快。1978年，该指标只有6.7M2，1997年提高到17.6 M 2，2001年达到21 M 2，2002年达到22 M 2，2003年达到23.7 M 2（这个水平相当于同期中高收入国家的居住水平，但中国只是一个低收入国家），目前该指标估计在25 M 2左右。单套住房的建筑设计标准也急剧提高。1990年，在许多地方一套85 M 2的住房对正处级干部来说就超标了。到1995年，100 M 2左右的商品房就随处可见了。1998年，许多开发商把120 M 2左右的住房作为主要开发对象；2002年，该标准提高到140～160 M 2，现在200 M 2以上的商品房也常见。2002年全国户均住宅建筑面积为70 M 2，现在已经达到80 M 2。如果孤立地看，居住条件改善是好事。但人多地少、人口继续增长、城市化进程加快等基本国情不允许居住消费欲望继续膨胀。中国人的炫耀性消费习惯是很强的，一些人买了很大的房子用于自居；有的买了房子空着，偶尔一住，甚至根本不住，也不出租。对这种过度消费没有约束是不行的，否则将来有人就会买下大片土地盖公馆、庄园，甚至造坟墓（其实这种情况已经出现）。由于中国土地资源的公共属性和稀缺性，这就会出现私权对抗公权，侵犯他人居住权的情况。现在中国城镇户均人口只有3人，户均建筑面积达到90 M 2已经足矣，我更不赞同到2020年非要实现人均35 M 2的小康目标。中国应该、必须考虑通过行政立法严格限制新开发单套住宅标准150 M 2以上项目，超过标准的需由省级人大或者政府审批，居住者在行政级别、职称和纳税额上也必须达到规定条件，并考虑用累进幅度较高的物业税来抑制面积的扩大。另外要通过立法严格禁止一个家庭名下拥有三套以上住宅的情况。这对抑制过度需求、促进房地产业健康发展将大有好处--需求下来了，投资过热问题也就解决了。
其三，调整居住社保思路，取消实物保障，实施货币补助，并施以科学和严格管理。在理论上，住房的社会保障内容可以划分为三个层次：一是实施公积金制度，通过配套补助和贷款优惠的方式对普通市民购买商品房实施一定的帮助；二是开发经济适用房，通过减免土地出让费和其他税费方式，帮助低收入家庭解决居住问题；三是开发或购买廉租房，无偿或者以象征性价格出租给极端困难家庭和无收入家庭。这里我着重谈一谈经济适用房和廉租房问题。虽然我认为经济适用房、廉租房不足，房改走过了头，但从内心来说我主张改变补助形式。我不主张集中建设、发售经济适用房，更不主张由开发商来发售。在大中城市，集中建设的经济适用房可能给购买者带来工作、小孩上学、照顾老人等诸多不便之处。例如，某个具备购买经济适用房条件的北京人，他原来住在朝阳区，住在年迈、需要照顾的父母身边，工作也在附近，但现在政府在海淀区建设、发售经济适用房，他不买就失去了获得政府帮助的机会，买了他如何上班、照顾父母？所以，可以考虑给他补贴，由他自己决定在何处买房、买多大面积、新房还是旧房，政府只要确定补贴标准就行了（例如每户补贴90 M 2，每M 2补贴2000元），补贴的钱来自土地拍卖所得。买到的房子必须到房产部门登记，其处理权受到限制，例如必须先交回补贴及利息才允许个人出售。这样做可以减轻政府工作压力，也减少当权者寻租的机会。当然，要采取科学、严格的措施遴选到底谁具有购买经济适用房的资格，不能象现在这个弄法，谁都能搞出证明。政府手中既然已经没有了廉租房源，也没有必要非得收购或者新建，也可以根据市场行情对应该获得这个补贴层次的居民按年补贴，严格管理这部分资金的使用就可以了。而且一旦发现居民收入增加，不该继续资助，可以随时中止。
以上是我对当前以及今后房地产市场和房地产业的部分想法，我的这些想法可能引起争论，但我是希望站在科学的角度，既考虑房地产业的发展，也考虑政府管理的需要；既考虑已购房者的利益，也考虑未购房者的苦楚；既考虑我们这一代，也考虑我们的子孙。当发现开发商有不当之处时，我希望政府加以规范；当发现政府的改革和决策有失误时，我要提出供政府参考；当发现大众消费者的认识和消费行为出现偏差时，我也想提出来，让大家一起讨论。
我想起了《诗经o王风》中的一句话："知我者谓我心忧，不知我者谓我何求"。也许会有许多人对我写此文的目的产生误解，但作为一个研究房地产业的学者，作为一个民主党派成员，当房地产业面临大是大非的境地时，我又有什么理由为了自己的安静而回避矛盾呢？
参考文献[1] Brown,Lester R. 2030,Who Will Feed China?【J】.World Watch,September/October,1994.[2]国家统计局.中国城市化率已达40.5%【EB/OL】.http://www.people.com.cn/GB/shizheng/1027/2954258.html/2004-10-30/2005-03-10.[3]董藩.缘西边境国际经济合作带的构建依据与发展规划【J】.北京师范大学学报（社科版），2004，（5）：114～121.[4]董藩，张奇，王世涛.房地产经济概说【M】.大连：东北财经大学出版社，2001.349～366.[5]杨文.论城乡差别和城乡差别效应[J].兰州学刊，2003(6)：149～151.
注：董藩系民革中央委员、北京师范大学管理学院教授、博士生导师。曾在国际会议和《经济研究》等海内外发表论文、调查报告等300余篇，其中数十篇被ISTP、ISSHP、CSSCI、《中国社会科学文摘》等收录、转载，多项科研成果直接上报国家领导人，多次受到温家宝、李岚清等人的批示。1993年开始从事房地产高等教育事业，其主编的房地产系列教材累计发行量已达30万册。
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2005年5月12日，国务院转发了建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、中国银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，指出国家将采取强化规划调控、征收房屋交易税等8条措施。我很高兴地看到，此前媒体采访我时我"两个月内房地产交易税将出台"的大胆预言被印证，而且这次新政的精神与我几个月来通过《人民日报》、《光明日报》等多家重要内参和媒体阐述的观点是高度吻合的。
5.1"联合围剿"政策的新意、影响与实施效果七部委联合发文，是新中国历史上罕见的事，这既说明目前房地产市场的调控难度很大，也说明中央政府调控房地产市场的决心很大。这个文件的发布，表明房地产市场调控走向了"联合围剿"阶段。我已经从公开媒体的报道中注意到前一段时间有关部委对房价上升的责任有互相推诿的言论，据说各相关部委报给国务院领导的材料也都有这样的倾向。这是现行管理体制下面临舆论和行政责任压力时各部委的本能反应，但却是我们不愿意看到的。而这次联合发文则表明大家走向合作，这是积极的态度。
在这个文件中，亮点还是很多的，至少有五点可以强调：一是强化计划的调控和指导作用，如强调"尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排"；二是明确了当前房地产业的发展重点，并强调行业的发展要接受社会监督；三是提出了一些明确有力的行政措施，与过去的文件相比操作性明显增强；四是强调政府在解决住房中的社会保障作用，有好几条从不同角度谈到了这个问题，这是不小的进步。我一直认为住房制度改革走过了头，居住问题完全交给市场去解决是不对的，是"大跃进"的作法。从这个文件中我欣喜地看到，中央政府已经开始反思这个问题，而且开始加大政府在住房供应中的参与作用；五是开始动用税收手段抑制投机性交易。这在以前是没有过的。
这个文件的影响是多方面的，每个消费群体都会受到影响，开发商的经营活动至少在短期内也受到了强烈冲击。但作用不一样：首先看炒房者。抑制炒房是近期陆续出台的这些政策的共同目标，我们看到有些行政措施还是比较严厉的，会发挥出明显的作用。上海已经有一些人赶在房屋交易税实施前抛售房子。其次看中低收入阶层。增加中低档次住房供应，对这部分人是有好处的，特别是经济适用房和廉租房的增加意义很大。再次看富裕家庭。高档次的住房开发项目在审批上会受到限制，有些人再想买高档次住房甚至别墅，可能就不容易了。供应的减少会导致这部分住房价格明显上升，购买者不得不支出更多的价格。最后看开发商，他们的经营行为和收益会受到明显影响。例如，严格土地转让，制止"炒买炒卖"土地，制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费，满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权--相比过去，这些都会对开发商的效益产生影响。一些开发商将这次调控比喻为"人为的冬天"，我想，抛开对调控必要性、调控深度的不同认识，在新的形势下，开发商确实到了调整经营战略的时候了。
许多人很想知道这8条措施是否能够被彻底落实。对此，我的基本看法是：
第1、2、3、5条，即"强化规划调控，改善住房供应结构"、"加大土地供应调控力度，严格土地管理"、"调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管"、"明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费"这几项政策大多能够落实，将在调控房地产价格方面发挥积极作用。但要百分之百落实是很难的，因为在政策的实际落实过程中会出现"变异"或"变通"，而这些"变异"或"变通"大多可以理解为排斥甚至对抗中央政府调控精神的反应。另外，有的政策还涉及到操作性问题，如国家要求"明确享受优惠政策的普通住房标准"，最近各个城市基本都出台了具体标准和规定，但操作性仍然不强。北京市享受优惠政策普通住房标准应同时满足三个条件，其中之一是"实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下"，但有些小区按照建筑密度、容积率、规划设计标准、建材质量等明显应属于普通住宅，可能因为邻近很好的中小学，邻近地铁，或者邻近公园，实际成交价高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。这时争议就出来了。还有"住房平均交易价格"怎样计算？如何取样？如果卖房的很少怎么办？出现合同交易价格与实际交易价格不符（私下补差）的情况谁来查处？
第4条"加强房地产信贷管理，防范金融风险"不够实，缺乏操作性，而且实际执行中会出现商业银行对抗中央政策的可能。以往的经验充分证明了这一点，这也是金融政策的作用不明显的重要原因之一。
第6条强调要加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度，这取决于地方政府的政策取向与财力，应该说从全国来看，要落实好不容易，因为绝大多数地方政府从本质上对此不感兴趣。尽管我们可以通过政绩考核的方式逼着它们在此方面有所作为，但大多数地方政府缺乏投入的财力。说到这里，我想特别强调，不要对房价问题"泛政治化"，否则将造成大量信息失真现象以及其他副作用，已有许多迹象显示出这一点。
第7条强调整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。这是我一直强调的调控原则，其内容是很具体的，但也是很麻烦的工作，落实起来有难度，也不好考核。
第8条强调各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。这项内容比较常规，其效果完全取决于工作的质量。但在当前的行政管理体制和干部任免体制以及房地产市场管理泛政治化倾向下，一些数据肯定会失真。在过去的调研中就已经发现，许多土地管理部门都有三套统计数据，一套是向上级递交的，一套是对社会公布的，一套是内部掌握的。所以，如何做好这项工作，值得认真研究。
可能大家最为关注的还是这个文件发布和逐步实施之后，房地产价格尤其是住房价格的走势？我认为，短期内住房价格的增长趋势会明显趋缓。我估计2005年全年房价水平会控制在5～8％之间，这就很不容易了，是很大的成绩，全面下跌是不可能的，因为需求是巨大的。尽管大家都抱怨房价高，但不让谁买都不行。当然，上海等个别城市房价的下跌是可能的。但是，从中长期来看，在现行政策条件下，需求会很快反弹，至少持币待购的人不会等很久，如果没有新的更为科学有力的政策，很快大家就会看到这种情形的来临。
5.2基于"表里结合，长短对接"宗旨的调控"药方"在短期内，房地产市场调控是否取得成功的标志有两点：其一，房地产价格是否稳定或者被控制在可接受的范围内；其二，"长三角"等有明显"泡沫"的地区房价是否合理回归。从中长期来看，房地产市场调控是否有效也有两个判断指标：其一，房地产价格水平的变动是否与GDP的增长趋势相适应；其二，房地产市场的良好秩序是否形成。
基于这样的认识，我认为，已经出台的这些措施还不够完善，有一些甚至是不科学的，急需补充和校正。前面我提出了当前房地产市场调控的四项基本原则，但如果考虑到房地产业的持续、健康发展问题，特别是立足于整个人口规模上升期和城市化进程（约20～30年的时间跨度），则应稍作调整，遵循"表里结合，长短配合"的宗旨。也就是说除了要出台一些降温、整顿当前市场秩序的措施外，还要基于长期发展的需要，抑制过度膨胀的超出了中国可持续发展支撑能力的需求，疏缓、推延聚积于当前的需求；在强化法制的长期约束的前提下，配合以经济手段和必要的行政手段，随时解决市场运行中出现的临时问题。在这一思路指导下，我认为，必须调整现行的一些政策，并出台一些新的法规和政策，其中，如下三条格外关键：
其一，高度重视按揭贷款首付比例的调控作用。金融政策在这场调控过程中，表现得有些力不从心。2005年4月央行副行长吴晓灵就曾无奈地表态：抑制房地产业过快增长不能仅仅依靠货币政策。我认为，在需求膨胀的情况下，利率调控的作用确实有限，因为它的提高受制于基准利率水平，但首付比例的调控作用却非常强。将首付比例由20％调到30％，对需求的抑制将是非常明显的，不行可以继续提高。以北京市场为例，购买一套价格100万元的房子，20万首付可能比较容易筹集到，但如果提高到30万甚至40万，许多人将不得不推迟购买时间。1998年，央行曾宣布取消对国有独资商业银行贷款规模的限额控制，实行资产负债比例管理和风险管理，商业银行根据信贷原则自主决定发放贷款。现在看来，在转轨时期，基于保障金融安全和宏观调控的需要，将国有银行和国有控股银行首付比例决定权掌握在央行手中很有必要。其实，单就短期内控制房价上涨，动用这项措施可以"一招致胜"。当然，首付比例应试探性地提升，以免造成需求的过度萎缩。
其二，通过法律和经济手段严格限制住房的过度需求。中国城镇人均住宅建筑面积增长速度太快。1978年，该指标只有6.7M2，1997年提高到17.6 M 2，2001年达到21 M 2，2002年达到22 M 2，2003年达到23.7 M 2（这个水平相当于同期中高收入国家的居住水平，但中国只是一个低收入国家），目前该指标估计在25 M 2左右。单套住房的建筑设计标准也急剧提高。1990年，在许多地方一套85 M 2的住房对正处级干部来说就超标了。到1995年，100 M 2左右的商品房就随处可见了。1998年，许多开发商把120 M 2左右的住房作为主要开发对象；2002年，该标准提高到140～160 M 2，现在200 M 2以上的商品房也常见。2002年全国户均住宅建筑面积为70 M 2，现在已经达到80 M 2。如果孤立地看，居住条件改善是好事。但人多地少、人口继续增长、城市化进程加快等基本国情不允许居住消费欲望继续膨胀。中国人的炫耀性消费习惯是很强的，一些人买了很大的房子用于自居；有的买了房子空着，偶尔一住，甚至根本不住，也不出租。对这种过度消费没有约束是不行的，否则将来有人就会买下大片土地盖公馆、庄园，甚至造坟墓（其实这种情况已经出现）。由于中国土地资源的公共属性和稀缺性，这就会出现私权对抗公权，侵犯他人居住权的情况。现在中国城镇户均人口只有3人，户均建筑面积达到90 M 2已经足矣，我更不赞同到2020年非要实现人均35 M 2的小康目标。中国应该、必须考虑通过行政立法严格限制新开发单套住宅标准150 M 2以上项目，超过标准的需由省级人大或者政府审批，居住者在行政级别、职称和纳税额上也必须达到规定条件，并考虑用累进幅度较高的物业税来抑制面积的扩大。另外要通过立法严格禁止一个家庭名下拥有三套以上住宅的情况。这对抑制过度需求、促进房地产业健康发展将大有好处--需求下来了，投资过热问题也就解决了。
其三，调整居住社保思路，取消实物保障，实施货币补助，并施以科学和严格管理。在理论上，住房的社会保障内容可以划分为三个层次：一是实施公积金制度，通过配套补助和贷款优惠的方式对普通市民购买商品房实施一定的帮助；二是开发经济适用房，通过减免土地出让费和其他税费方式，帮助低收入家庭解决居住问题；三是开发或购买廉租房，无偿或者以象征性价格出租给极端困难家庭和无收入家庭。这里我着重谈一谈经济适用房和廉租房问题。虽然我认为经济适用房、廉租房不足，房改走过了头，但从内心来说我主张改变补助形式。我不主张集中建设、发售经济适用房，更不主张由开发商来发售。在大中城市，集中建设的经济适用房可能给购买者带来工作、小孩上学、照顾老人等诸多不便之处。例如，某个具备购买经济适用房条件的北京人，他原来住在朝阳区，住在年迈、需要照顾的父母身边，工作也在附近，但现在政府在海淀区建设、发售经济适用房，他不买就失去了获得政府帮助的机会，买了他如何上班、照顾父母？所以，可以考虑给他补贴，由他自己决定在何处买房、买多大面积、新房还是旧房，政府只要确定补贴标准就行了（例如每户补贴90 M 2，每M 2补贴2000元），补贴的钱来自土地拍卖所得。买到的房子必须到房产部门登记，其处理权受到限制，例如必须先交回补贴及利息才允许个人出售。这样做可以减轻政府工作压力，也减少当权者寻租的机会。当然，要采取科学、严格的措施遴选到底谁具有购买经济适用房的资格，不能象现在这个弄法，谁都能搞出证明。政府手中既然已经没有了廉租房源，也没有必要非得收购或者新建，也可以根据市场行情对应该获得这个补贴层次的居民按年补贴，严格管理这部分资金的使用就可以了。而且一旦发现居民收入增加，不该继续资助，可以随时中止。
以上是我对当前以及今后房地产市场和房地产业的部分想法，我的这些想法可能引起争论，但我是希望站在科学的角度，既考虑房地产业的发展，也考虑政府管理的需要；既考虑已购房者的利益，也考虑未购房者的苦楚；既考虑我们这一代，也考虑我们的子孙。当发现开发商有不当之处时，我希望政府加以规范；当发现政府的改革和决策有失误时，我要提出供政府参考；当发现大众消费者的认识和消费行为出现偏差时，我也想提出来，让大家一起讨论。
我想起了《诗经o王风》中的一句话："知我者谓我心忧，不知我者谓我何求"。也许会有许多人对我写此文的目的产生误解，但作为一个研究房地产业的学者，作为一个民主党派成员，当房地产业面临大是大非的境地时，我又有什么理由为了自己的安静而回避矛盾呢？
参考文献[1] Brown,Lester R. 2030,Who Will Feed China?【J】.World Watch,September/October,1994.[2]国家统计局.中国城市化率已达40.5%【EB/OL】.http://www.people.com.cn/GB/shizheng/1027/2954258.html/2004-10-30/2005-03-10.[3]董藩.缘西边境国际经济合作带的构建依据与发展规划【J】.北京师范大学学报（社科版），2004，（5）：114～121.[4]董藩，张奇，王世涛.房地产经济概说【M】.大连：东北财经大学出版社，2001.349～366.[5]杨文.论城乡差别和城乡差别效应[J].兰州学刊，2003(6)：149～151.
注：董藩系民革中央委员、北京师范大学管理学院教授、博士生导师。曾在国际会议和《经济研究》等海内外发表论文、调查报告等300余篇，其中数十篇被ISTP、ISSHP、CSSCI、《中国社会科学文摘》等收录、转载，多项科研成果直接上报国家领导人，多次受到温家宝、李岚清等人的批示。1993年开始从事房地产高等教育事业，其主编的房地产系列教材累计发行量已达30万册。
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