百姓购房成本再次增加 梯级消费观念再渡崩溃
■新政剑指二手房市场难打压一级市场
■压抑市场需求，增加购房者负担
■最终税费还是要转稼到买方头上
今后，北京部分卖房人很难再“逃缴”个人所得税了。日前，笔者从相关部门了解到，北京正在准备加大对卖房者征收20%个人所得税的力度。
百姓购房成本再次增加 梯级消费观念再渡崩溃
有消息称，北京市地税局马上要开征个人房产转让中的个人所得税 ，其实我们知道早在 1999年，财政部、建设部、国家税务总局就联合发布过《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》并对“个人出售自有住房取得的所得，按照‘财产转让所得’项目征收个人所得税”进行了明确规定。然而却一直没有执行。
个税严控影响供需双方 二手房市场供应受牵连
伟业房地产投资顾问有限公司市场研究中心负责人孙强认为，随着近期个税政策的逐渐严控，对于北京二手房市场产生了较大的影响，纵观全市一、二手房市场的综合影响情况，增强个人所得税的管理，带来了以下较为明显的影响特征：
1、较大的影响二手房的交易，主要体现在对二手房市场的供需双方面影响上，既抑制了二手房的市场供应，同时由于增加了购房者的负担，压抑了一定的市场需求。（详见下面的举例 ）2、侧面影响一手新房市场的需求。由于目前北京主流的购房者中，特别是首次置业的购房群体中，较大一部分的人群是在新房、二手房市场之间来回观望，二手房购房成本的增加，势必会带动一手房市场的交易，将一部分游离于一二手房之间的客户推向新房市场。
北京千万家总经理华国强分析认为，这主要是由于两个方面的原因造成的：1、是房税优惠政策繁杂，对于如何界定家庭唯一住房、如何界定房产是进行出租受益还是自住，都没有科学统一的界定标准，因此造成执行难的问题。2、是过去的两年里，北京市政府一直在致力于促进二手房市场的发展。众所周知，二级市场的发展 是房地产发展的杠杆， 既能促进新房市场的成长(多数居民是卖旧房买新房)，又能支撑租房市场(旧房是出租房屋的主要来源)，促进住房市场活跃，使之具有持续的增长潜能和发展空间，更有利于资源的最佳配置以及住房梯级消费的合理架构的形成，所以北京市政府才在过去的两年内，步步打开二手房交易的一些桎梏：2002年契税的征收比例由3％降至1.5％，2003年3月取消收已购公房业主与原单位的收益分成，2003年10月央产房交易放开、加快办证速度，海淀区实行立等可取。在这样一个背景下，当诸如营业税，个人所得税等因没有相关的执行细则指导，税务部门也就顺应时势，将优惠政策一优到底，干脆免征，政府、企业、个人心照不宣。
然而就在目前二级市场遭受两年大限与开征营业税的重创之际，房地局突然进入工作状态，做起了清楚遗留问题的大扫除。华国强认为，税收是调节经济的杠杆，个人所得税隶属法律范畴，是政府为构筑一个公平的社会环境而对市场收益主体施加的刚性约束，个税的征收，将更有效地控制房地产的投机行为，避免房价就像上海一样出现大起大落，有利于市场的稳定健康发展，但同时也应看到，个税的征收政策不够深入与细致，如果政府不能深入研究以制定人性化实施细则，不考虑老百姓的实际问题，个税的征收必定不能服众。
个税征收应区别对待 公房当免征
华国强认为，公房是不应征收个人所得税的。按照公房的分配政策，单位分配给职工房子，一定用于职工自住的，是他的唯一住房，而且国家取消福利分房开始于98年，也就是说，凡是公房，90％以上都应居住满五年才对，按照个税优惠政策应该免征，而今却要开这样的证明，开那样的证明，这只能增加百姓办理上市交易手续的程序与困难，给百姓带来不必要的负担。给二手房交易重新加上一道门槛，从而制约二级市场朝健康的方向发展。
如果有人说， 有些人一人拥有多套公房 ，应该征收他的个人所得税才对，那我们倒想反问：当年少数企业公房分配体制的不公平，凭什么让老实人跟着一块遭泱？凭什么当年犯下的糊涂帐要让老实人一块跟着受惩罚？
个税开征，百姓购房成本再次增加
政府一直打着平稳房价的旗号开征各种税费，但民众却并不希望政府出台如此重的税负，因为在北京这样一个供求比例悬殊的卖方市场里，最终税费还是要转稼到买方头上，这是新政实施以来，已被经纪公司众多的案例证实了的结论。
二级市场客户流失，一级市场受宠 梯级消费观念再渡崩溃
两年大限、开征营业税、开征个人所得税， 此次新政出台的种种条款，大部分是针对二手房市场的，二级市场购房如此多的税费与制约，必定会使消费者对二手房产生失望， 部分二级市场的客户转向一级市场。但是没了二级市场的竞争，一级市场客户骤增，这样一来，开发商的价格又能降到哪里去呢？。
“一次购买，使用终生”的消费观念不仅不利于个人财富的规划，也不利于房地产一、二级市场的良性互动 ，从住宅市场的供给来看，由租赁市场，二手房市场到新增商品房市场，从“安置型”、“适用型”，再到“舒适型”，形成 产品的梯级供给。住宅市场的梯级供给与消费者的梯级消费，彼此对应，动态升级 形成房地产一、二、三级市场的联动效应，从而为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥能量，但二级市场太多的税赋与桎梏，会使北京市场刚刚要培育起来的梯级消费观念流产，不利于整体房地产行业的发展。
二手房市场房源供给缩水 供需比例越拉越高
北京二级市场的房源本来就是奇货可居，供需比例高达1：6，而此次两年大限，营业税、个税的征收都将进一步将一部份房源限制在门槛外，供需矛盾激增，供需比例越接越高，而供需比例的拉大，结果必然是房价居高不下。
从我爱我家提供的数据表明：
举例一：符合普通住宅标准的：（即：①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；②单套建筑面积在140(含)平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。）
以一套135平方米的三居室商品房，以6000元/平方米的市场价格出售此套房屋，按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：（业主两年前购买价格为5200元/平方米）
（1）个人购买住房不足２年转手交易的：
①营业税＝售房价×5%
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡＝810，000元
营业税：810，000×5%=40500元
②印花税＝售房价×0.5‰
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡＝810，000元
印花税：810,000×0.5‰＝405元
③个人所得税：｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡＝810，000元
原购房价：135㎡×5200元/㎡＝702，000元
契 税：702，000×1.5%＝10530元
印花税：702，000×0.5‰＝351元
合理费用：契税+印花税＝10881元
个人所得税：（810,000-702，000-10881）×20%＝19423.8元
①+③合计：59923.8元
占售房收入的7.4%，成本是比较高的
（2）个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的：
① 个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡＝810，000元
原购房价：135㎡×5200元/㎡＝702，000元
契 税：702，000×1.5%＝10530元
印花税：702，000×0.5‰＝351元
合理费用：契税+印花税＝10881元
个人所得税：（810,000-702，000-10881）×20%＝19423.8元
②印花税＝售房价×0.5‰
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡＝810，000元
印花税：810,000×0.5‰＝405元
占售房收入的2.4%，成本是也比较高的
举例二：不符合普通住宅标准的：
以一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋，按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：（业主两年前购买价格为5800元/平方米）
（1）个人购买住房不足２年转手交易的：
①营业税=售房价×5%
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡＝942，500元
营业税：942,500×5%=47125元
②印花税＝售房价×0.5‰
其中：售房价： 145㎡×6500元/㎡＝942，500元
印花税：942,500 ×0.5‰＝471.25元
③个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡＝942，500元
原购房价：145㎡×5800元/㎡＝841，000元
契 税：841，000×1.5%＝12615元
印花税：841，000×0.5‰＝420.5元
合理费用：契税+印花税＝13035.5元
个人所得税：（942,500 －841，000－13035.5）×20%＝17692.9元
①+③合计：64817.9元
占售房收入的8%，增加成本是非常高的
（2）个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的:
① 营业税＝（售房价-原购房价）×5%
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡＝942，500元
原购房价：145㎡×5800元/㎡＝841，000元
营业税：（942,500-841，000）×5%=5075元
② 印花税＝售房价×0.5‰
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡＝942，500元
印花税：942,500 ×0.5‰＝471.25元
③个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡＝942，500元
原购房价：145㎡×5800元/㎡＝841，000元
契 税：841，000×1.5%＝12615元
印花税：841，000×0.5‰＝420.5元
合理费用：契税+印花税＝13035.5元
个人所得税：（942,500－841，000－13035.5）×20%＝17692.9元
①+③合计：23239.15元
占售房收入的2.8%，成本是相对仍然较高。
焦点房地产网
■压抑市场需求，增加购房者负担
■最终税费还是要转稼到买方头上
今后，北京部分卖房人很难再“逃缴”个人所得税了。日前，笔者从相关部门了解到，北京正在准备加大对卖房者征收20%个人所得税的力度。
百姓购房成本再次增加 梯级消费观念再渡崩溃
有消息称，北京市地税局马上要开征个人房产转让中的个人所得税 ，其实我们知道早在 1999年，财政部、建设部、国家税务总局就联合发布过《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》并对“个人出售自有住房取得的所得，按照‘财产转让所得’项目征收个人所得税”进行了明确规定。然而却一直没有执行。
伟业房地产投资顾问有限公司市场研究中心负责人孙强认为，随着近期个税政策的逐渐严控，对于北京二手房市场产生了较大的影响，纵观全市一、二手房市场的综合影响情况，增强个人所得税的管理，带来了以下较为明显的影响特征：
1、较大的影响二手房的交易，主要体现在对二手房市场的供需双方面影响上，既抑制了二手房的市场供应，同时由于增加了购房者的负担，压抑了一定的市场需求。（详见下面的举例 ）2、侧面影响一手新房市场的需求。由于目前北京主流的购房者中，特别是首次置业的购房群体中，较大一部分的人群是在新房、二手房市场之间来回观望，二手房购房成本的增加，势必会带动一手房市场的交易，将一部分游离于一二手房之间的客户推向新房市场。
北京千万家总经理华国强分析认为，这主要是由于两个方面的原因造成的：1、是房税优惠政策繁杂，对于如何界定家庭唯一住房、如何界定房产是进行出租受益还是自住，都没有科学统一的界定标准，因此造成执行难的问题。2、是过去的两年里，北京市政府一直在致力于促进二手房市场的发展。众所周知，二级市场的发展 是房地产发展的杠杆， 既能促进新房市场的成长(多数居民是卖旧房买新房)，又能支撑租房市场(旧房是出租房屋的主要来源)，促进住房市场活跃，使之具有持续的增长潜能和发展空间，更有利于资源的最佳配置以及住房梯级消费的合理架构的形成，所以北京市政府才在过去的两年内，步步打开二手房交易的一些桎梏：2002年契税的征收比例由3％降至1.5％，2003年3月取消收已购公房业主与原单位的收益分成，2003年10月央产房交易放开、加快办证速度，海淀区实行立等可取。在这样一个背景下，当诸如营业税，个人所得税等因没有相关的执行细则指导，税务部门也就顺应时势，将优惠政策一优到底，干脆免征，政府、企业、个人心照不宣。
然而就在目前二级市场遭受两年大限与开征营业税的重创之际，房地局突然进入工作状态，做起了清楚遗留问题的大扫除。华国强认为，税收是调节经济的杠杆，个人所得税隶属法律范畴，是政府为构筑一个公平的社会环境而对市场收益主体施加的刚性约束，个税的征收，将更有效地控制房地产的投机行为，避免房价就像上海一样出现大起大落，有利于市场的稳定健康发展，但同时也应看到，个税的征收政策不够深入与细致，如果政府不能深入研究以制定人性化实施细则，不考虑老百姓的实际问题，个税的征收必定不能服众。
个税征收应区别对待 公房当免征
华国强认为，公房是不应征收个人所得税的。按照公房的分配政策，单位分配给职工房子，一定用于职工自住的，是他的唯一住房，而且国家取消福利分房开始于98年，也就是说，凡是公房，90％以上都应居住满五年才对，按照个税优惠政策应该免征，而今却要开这样的证明，开那样的证明，这只能增加百姓办理上市交易手续的程序与困难，给百姓带来不必要的负担。给二手房交易重新加上一道门槛，从而制约二级市场朝健康的方向发展。
如果有人说， 有些人一人拥有多套公房 ，应该征收他的个人所得税才对，那我们倒想反问：当年少数企业公房分配体制的不公平，凭什么让老实人跟着一块遭泱？凭什么当年犯下的糊涂帐要让老实人一块跟着受惩罚？
个税开征，百姓购房成本再次增加
政府一直打着平稳房价的旗号开征各种税费，但民众却并不希望政府出台如此重的税负，因为在北京这样一个供求比例悬殊的卖方市场里，最终税费还是要转稼到买方头上，这是新政实施以来，已被经纪公司众多的案例证实了的结论。
二级市场客户流失，一级市场受宠 梯级消费观念再渡崩溃
两年大限、开征营业税、开征个人所得税， 此次新政出台的种种条款，大部分是针对二手房市场的，二级市场购房如此多的税费与制约，必定会使消费者对二手房产生失望， 部分二级市场的客户转向一级市场。但是没了二级市场的竞争，一级市场客户骤增，这样一来，开发商的价格又能降到哪里去呢？。
“一次购买，使用终生”的消费观念不仅不利于个人财富的规划，也不利于房地产一、二级市场的良性互动 ，从住宅市场的供给来看，由租赁市场，二手房市场到新增商品房市场，从“安置型”、“适用型”，再到“舒适型”，形成 产品的梯级供给。住宅市场的梯级供给与消费者的梯级消费，彼此对应，动态升级 形成房地产一、二、三级市场的联动效应，从而为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥能量，但二级市场太多的税赋与桎梏，会使北京市场刚刚要培育起来的梯级消费观念流产，不利于整体房地产行业的发展。
二手房市场房源供给缩水 供需比例越拉越高
北京二级市场的房源本来就是奇货可居，供需比例高达1：6，而此次两年大限，营业税、个税的征收都将进一步将一部份房源限制在门槛外，供需矛盾激增，供需比例越接越高，而供需比例的拉大，结果必然是房价居高不下。
从我爱我家提供的数据表明：
举例一：符合普通住宅标准的：（即：①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；②单套建筑面积在140(含)平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。）
以一套135平方米的三居室商品房，以6000元/平方米的市场价格出售此套房屋，按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：（业主两年前购买价格为5200元/平方米）
（1）个人购买住房不足２年转手交易的：
①营业税＝售房价×5%
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡＝810，000元
营业税：810，000×5%=40500元
②印花税＝售房价×0.5‰
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡＝810，000元
印花税：810,000×0.5‰＝405元
③个人所得税：｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡＝810，000元
原购房价：135㎡×5200元/㎡＝702，000元
契 税：702，000×1.5%＝10530元
印花税：702，000×0.5‰＝351元
合理费用：契税+印花税＝10881元
个人所得税：（810,000-702，000-10881）×20%＝19423.8元
①+③合计：59923.8元
占售房收入的7.4%，成本是比较高的
（2）个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的：
① 个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡＝810，000元
原购房价：135㎡×5200元/㎡＝702，000元
契 税：702，000×1.5%＝10530元
印花税：702，000×0.5‰＝351元
合理费用：契税+印花税＝10881元
个人所得税：（810,000-702，000-10881）×20%＝19423.8元
②印花税＝售房价×0.5‰
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡＝810，000元
印花税：810,000×0.5‰＝405元
占售房收入的2.4%，成本是也比较高的
举例二：不符合普通住宅标准的：
以一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋，按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：（业主两年前购买价格为5800元/平方米）
（1）个人购买住房不足２年转手交易的：
①营业税=售房价×5%
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡＝942，500元
营业税：942,500×5%=47125元
②印花税＝售房价×0.5‰
其中：售房价： 145㎡×6500元/㎡＝942，500元
印花税：942,500 ×0.5‰＝471.25元
③个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡＝942，500元
原购房价：145㎡×5800元/㎡＝841，000元
契 税：841，000×1.5%＝12615元
印花税：841，000×0.5‰＝420.5元
合理费用：契税+印花税＝13035.5元
个人所得税：（942,500 －841，000－13035.5）×20%＝17692.9元
①+③合计：64817.9元
占售房收入的8%，增加成本是非常高的
（2）个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的:
① 营业税＝（售房价-原购房价）×5%
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡＝942，500元
原购房价：145㎡×5800元/㎡＝841，000元
营业税：（942,500-841，000）×5%=5075元
② 印花税＝售房价×0.5‰
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡＝942，500元
印花税：942,500 ×0.5‰＝471.25元
③个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡＝942，500元
原购房价：145㎡×5800元/㎡＝841，000元
契 税：841，000×1.5%＝12615元
印花税：841，000×0.5‰＝420.5元
合理费用：契税+印花税＝13035.5元
个人所得税：（942,500－841，000－13035.5）×20%＝17692.9元
①+③合计：23239.15元
占售房收入的2.8%，成本是相对仍然较高。
焦点房地产网
