调控暗局－上海楼市5月13日之前的真相与谎言
2005年"五一"长假一过，上海楼市传出日成交均价跌破每平方米7000元的消息。
而在就在5个月前，新华社还发消息说上海日成交均价突破每平方米万元大关。3月份上海的房价还在继续上涨。莫非上海的楼市真的在短短一个月时间跌去了30%？
加压
接近上海市房地局的分析者说，单日成交价格跟当日开盘楼盘的档次相关，并没有太大价值。早在2004年初，单日成交价格突破万元前，单日成交价格突破1.2万元的时候都有。同样的，所谓单日成交价格跌破7000元，主要是近期市中心没有新楼盘开盘，而以远郊的新盘为主。
但是，分析者还是嗅出另一种味道。在3月份，中央要求各地稳定楼市时，包括《财经》杂志、《南方周末》等国内主流媒体都对上海楼市泡沫做了充分的报道。而当时上海媒体则一片唱多的声音。现在，上海本地媒体也一起唱空楼市了。
4月24日至25日，全国部分城市房地产形势座谈会在上海召开。参加会议的包括国务院副总理曾培炎，建设部部长汪光焘、副部长刘志峰、房产司司长谢家瑾，统计局副局长邱晓华、央行副行长吴晓灵、国土资源部主要领导以及全国13个城市相关负责人等人士。
会上，国务院副总理曾培炎对平抑房价问题提出4点要求，被业内称为"曾四点"。会议结束，各部委和地方领导离开上海后，曾培炎总理还继续留在这里，与上海市有关领导探讨平抑房价问题。
此前的2005年2月底，国家建设部等几个重要部委来上海秘密调研房价，带队的是国家建设部副部长刘志峰。此行，刘志峰只带了一个新华社的资深记者，其他媒体均不知情。
随后，上海在2005年3月公开通报多家开发商的违规炒作。紧接着，在全国两会上，温家宝总理提出要稳定房价。
确切地说，从2003年，尽管上海两会就有人大代表就房价飙升向上海市政府提出意见，但是这些并没有引起市政府的高度重视。2004年上海市领导在《财富论坛》上称上海楼市投资回报高，潜力大。就在这一年，上海楼价上涨23%，到2004年，官方公布房产价格涨幅为14%，但多家市场机构分析表明，市中心多个城区的房价涨幅超过50%。直到2005年3月，上海本地媒体依然被要求唱多本地楼市，楼市依然狂涨。
那么是什么力量让上海市对房价的态度发生如此巨大的改变？
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说："长三角现在是全国房价最高的地区，上海又是长三角的龙头，如果上海房价降不下来，全国房价就无法下降。因此，中央今年加大调控力度，各种措施连番下达，这对上海市的压力太大了。"稳定和平抑楼市主要压力不是来自上海内部，而是来自中央。如果放任房价继续飙升，尽管GDP持续增长，但是因为居住消费的在消费结构中占比例过大。20年改革的成果基本上都会被房产商收割，对于普通百姓来说，意味着实际可支配收入的减少。从楼市积累的不满情绪就变成政治压力。但就宏观经济而言，楼市对上海经济增长所作的贡献巨大。而对于基层政府来说，预算外的可支配收入更多的来自土地出让资金。
上海财经大学的施建刚教授所领导的课题组刚刚完成了一个受上海市政府研发中心委托的有关沪上楼市发展规划的报告。施建刚说："上海的楼市并不是上海人的楼市，而是全世界人的楼市。"施建刚认为，由于经济发展和汇制等方面的原因，我们以每平米3万元在上海买房子已经觉得非常昂贵了，但是对那些从发达国家到上海来发展的人来说，上海的房子确实非常便宜。
这也是记者接触的多位官方专家的普遍观点。上海社科院城市发展中心要求匿名的专家说："实事求是地讲，按照房地产行业应该有的合理价格水平来说，目前上海房地产价格确实过高了，应该降下来。但是要把它降下来风险实在是太大了，涉及50多个部门的兴衰、5万多种产品的生产和销售。当今最重要的事情莫过于让它迅速稳定下来，动用一切可能的政策手段让它盘整。"
拆解组合拳
2005年3月开始，上海市政府随后出台了稳定上海楼价的几项举措。
一是增加交易税费；二是一年内购买的按揭房不能转按揭；三是按揭购房须在付清余款后才能过户转让并重新办理按揭。以上三条措施中，起实质性作用的是第三条，它增加了用银行资金进行炒房的交易难度。
仔细分析该项政策，发现它在限制房价炒作的同时，也在起保护现有房价的作用，因为它减弱了二手房上市的压力，从而避免了恐慌性抛盘的出现。从这项政策中可以看出上海相关部门调控房价的良苦用心--既要控制房价猛涨，又要避免房价大跌。
2005年5月13日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，《意见》规定从2006年6月1日起，预售楼盘2年内不转让；严禁炒卖地皮，政府出售土地一年不开发将征收，2年不开发将收回土地使用权。
"如果当一项政策被公布时便以为从此万事大吉，那就实在过于天真了。"一位开发商说。
过去的几年里，建设部一直是中国楼市健康论的鼓吹者。建设部住宅与房地产业司司长谢家谨一直称楼市健康，而建设部政策研究中心陈淮主任主持的《怎样认识当前房地产市场形势》报告，曾经彻底否认中国房产市场存在泡沫。
或许人们还记得2002年的"土地革命"和2004年的"831大限"。
2002年5月9日，国土资源部颁布了被业界称为"土地革命"的11号文件，文件对国有土地出让过程中的协议转让叫停，规定国有土地必须进行招标拍卖。但是北京市还保留了四项可以协议转让的内容，在四个"口子"被彻底堵死的一年多时间里，北京房地产商用了一年半时间拿的地，相当于之前北京市10年卖地的总和。
在上海，2003年，当上海首富周正毅被捕后，人们看到周正毅旗下房产公司的土地清单时大吃一惊，名不见经传的周正毅在通过协议转让拿到了大量优质土地。同样在2004年3月，国土部和监察部发出"71号令"，要求2004年8月31日前，对于此前协议土地转让的历史遗留问题进行清理。但是因为土地大量集中的政府和政府相关企业手上，清理结果也是不了了之。
初步的估计，截至2004年7月，上海的房产商囤积了大约6000公顷的土地。《财经》此前的消息为3600公顷，但记者接触的上海多位地产界人士则倾向于6000公顷这个数字。而且这些土地中大量是超过2年的，有些甚至是90年代末期协议出让的土地。
如果按照2.5：1的容积率开发，则可以建设15亿平方米的住宅，而上海市每年上市住房总量也不过3000万平方米，够上海市出售整整5年。
假如这个政策被完全执行，即使上海不供应新的土地，未来2年内可供应的面积将增加2倍以上。
"你觉得可能么？嘿嘿。"上海一家著名中介公司的老总说。
根据《财经》的报道，由政府直接投资管理的上海城开集团在上海本地拥有600公顷的土地项目，而上海土地储备中心控股的上市公司--中华企业(600675)在上海的土地储备更多达930公顷。"大量的土地都在区一级政府和下属房产公司手中，你让他怎么回收？国有公司的土地不回收，怎么去收其他企业的？"这位老总说。
要彻底改变上海楼市的供求关系，核心的问题还是在土地上。上海市在清理土地上有多大的力度，更多的还取决于中央政府的压力。至少目前看来，预言上海楼市大跌过于简单。
《意见》也存在这样的问题。尽管在6月1日之前，出现了集中抛盘放量，但是当6月1日之后，是不是还有如此大的抛盘，还需要市场进一步观察。
上海市房屋土地资源管理局宣布，今年上海市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。开始从供求关系上抑制房地产价格涨幅。
但是，上海市目前还没有公布这些地价普通商品房的区域，一般认为这些低价商品房会集中在远郊，或者购买门槛过高，甚至用作动拆迁用房，那么对整个市场影响力还是有限的。
5月11日晚上，上海的一些经济学家得到通知，第二天将与上海市房屋土地资源管理局副局长庞元紧急会面。"议题很简单，就是：中央的意图；上海的对策；投资者的选择。"知情人士透露道，或许庞元的这一举动，预示着上海下一轮政策将在近期出台。
回升与反弹
2004年元旦前，上海21世纪不动产的经理王皓在接受记者采访时曾经预估，上海的房产价格将在2005年3月盘整下调。
但是这位资深的分析师也指出，上海的房价在8-10月可能出现反弹。"因为总体的住宅需求还是很旺盛的。而近期的楼市供给也不是很充足，尤其内环线以内，新开的楼盘很少。"根据房产之窗发布的4月份监测报告显示，相比上个月，4月新房成交面积下降了37%；黄浦、静安等中心城区的房价也出现了回调。而上海的中原房产公布的数字甚至说销售量下跌了60%。
但本地的分析者指出，政策的生效需要3个月左右的时间来观察，目前的数据变化还只是一种"无量空跌"。事实上，记者接触的多位投资者都是获利退出，跟外界猜测的"割肉"还有距离。
尽管有一系列的"组合拳"，同样存在另一种可能，政府为了平抑房价抬高的交易门槛极有可能转嫁到下家身上，从而导致楼市的回升和反弹。
中国城市经济学会秘书长、中国社科院研究员刘维新指出："还是要看看，至少要等三个月。如果效果还不显著的话，国家可能会再次加息。"华东师范大学教授余南平早先接受记者采访时指出，楼市的问题，单纯的行政干预，都不足以解决楼价飙升的问题。根本的解决之道，在于用公共政策来解决房地产市场"非饱和问题"。
即一般认为消费者对于改善居住条件的需求与其他产品不同，不可能出现市场饱和的问题，因此房地产市场是一个"非饱和市场"。而解决这个问题的办法，就是物业税，如果一个人占用的社会资源越多，付出代价也应该更多，并且是长期的。
刘维新说："如果不用严格的税收杠杆调节，炒作将很难控制。"
地产新闻 朴抱一
而在就在5个月前，新华社还发消息说上海日成交均价突破每平方米万元大关。3月份上海的房价还在继续上涨。莫非上海的楼市真的在短短一个月时间跌去了30%？
加压
接近上海市房地局的分析者说，单日成交价格跟当日开盘楼盘的档次相关，并没有太大价值。早在2004年初，单日成交价格突破万元前，单日成交价格突破1.2万元的时候都有。同样的，所谓单日成交价格跌破7000元，主要是近期市中心没有新楼盘开盘，而以远郊的新盘为主。
但是，分析者还是嗅出另一种味道。在3月份，中央要求各地稳定楼市时，包括《财经》杂志、《南方周末》等国内主流媒体都对上海楼市泡沫做了充分的报道。而当时上海媒体则一片唱多的声音。现在，上海本地媒体也一起唱空楼市了。
4月24日至25日，全国部分城市房地产形势座谈会在上海召开。参加会议的包括国务院副总理曾培炎，建设部部长汪光焘、副部长刘志峰、房产司司长谢家瑾，统计局副局长邱晓华、央行副行长吴晓灵、国土资源部主要领导以及全国13个城市相关负责人等人士。
会上，国务院副总理曾培炎对平抑房价问题提出4点要求，被业内称为"曾四点"。会议结束，各部委和地方领导离开上海后，曾培炎总理还继续留在这里，与上海市有关领导探讨平抑房价问题。
此前的2005年2月底，国家建设部等几个重要部委来上海秘密调研房价，带队的是国家建设部副部长刘志峰。此行，刘志峰只带了一个新华社的资深记者，其他媒体均不知情。
随后，上海在2005年3月公开通报多家开发商的违规炒作。紧接着，在全国两会上，温家宝总理提出要稳定房价。
确切地说，从2003年，尽管上海两会就有人大代表就房价飙升向上海市政府提出意见，但是这些并没有引起市政府的高度重视。2004年上海市领导在《财富论坛》上称上海楼市投资回报高，潜力大。就在这一年，上海楼价上涨23%，到2004年，官方公布房产价格涨幅为14%，但多家市场机构分析表明，市中心多个城区的房价涨幅超过50%。直到2005年3月，上海本地媒体依然被要求唱多本地楼市，楼市依然狂涨。
那么是什么力量让上海市对房价的态度发生如此巨大的改变？
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说："长三角现在是全国房价最高的地区，上海又是长三角的龙头，如果上海房价降不下来，全国房价就无法下降。因此，中央今年加大调控力度，各种措施连番下达，这对上海市的压力太大了。"稳定和平抑楼市主要压力不是来自上海内部，而是来自中央。如果放任房价继续飙升，尽管GDP持续增长，但是因为居住消费的在消费结构中占比例过大。20年改革的成果基本上都会被房产商收割，对于普通百姓来说，意味着实际可支配收入的减少。从楼市积累的不满情绪就变成政治压力。但就宏观经济而言，楼市对上海经济增长所作的贡献巨大。而对于基层政府来说，预算外的可支配收入更多的来自土地出让资金。
上海财经大学的施建刚教授所领导的课题组刚刚完成了一个受上海市政府研发中心委托的有关沪上楼市发展规划的报告。施建刚说："上海的楼市并不是上海人的楼市，而是全世界人的楼市。"施建刚认为，由于经济发展和汇制等方面的原因，我们以每平米3万元在上海买房子已经觉得非常昂贵了，但是对那些从发达国家到上海来发展的人来说，上海的房子确实非常便宜。
这也是记者接触的多位官方专家的普遍观点。上海社科院城市发展中心要求匿名的专家说："实事求是地讲，按照房地产行业应该有的合理价格水平来说，目前上海房地产价格确实过高了，应该降下来。但是要把它降下来风险实在是太大了，涉及50多个部门的兴衰、5万多种产品的生产和销售。当今最重要的事情莫过于让它迅速稳定下来，动用一切可能的政策手段让它盘整。"
拆解组合拳
2005年3月开始，上海市政府随后出台了稳定上海楼价的几项举措。
一是增加交易税费；二是一年内购买的按揭房不能转按揭；三是按揭购房须在付清余款后才能过户转让并重新办理按揭。以上三条措施中，起实质性作用的是第三条，它增加了用银行资金进行炒房的交易难度。
仔细分析该项政策，发现它在限制房价炒作的同时，也在起保护现有房价的作用，因为它减弱了二手房上市的压力，从而避免了恐慌性抛盘的出现。从这项政策中可以看出上海相关部门调控房价的良苦用心--既要控制房价猛涨，又要避免房价大跌。
2005年5月13日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，《意见》规定从2006年6月1日起，预售楼盘2年内不转让；严禁炒卖地皮，政府出售土地一年不开发将征收，2年不开发将收回土地使用权。
"如果当一项政策被公布时便以为从此万事大吉，那就实在过于天真了。"一位开发商说。
过去的几年里，建设部一直是中国楼市健康论的鼓吹者。建设部住宅与房地产业司司长谢家谨一直称楼市健康，而建设部政策研究中心陈淮主任主持的《怎样认识当前房地产市场形势》报告，曾经彻底否认中国房产市场存在泡沫。
或许人们还记得2002年的"土地革命"和2004年的"831大限"。
2002年5月9日，国土资源部颁布了被业界称为"土地革命"的11号文件，文件对国有土地出让过程中的协议转让叫停，规定国有土地必须进行招标拍卖。但是北京市还保留了四项可以协议转让的内容，在四个"口子"被彻底堵死的一年多时间里，北京房地产商用了一年半时间拿的地，相当于之前北京市10年卖地的总和。
在上海，2003年，当上海首富周正毅被捕后，人们看到周正毅旗下房产公司的土地清单时大吃一惊，名不见经传的周正毅在通过协议转让拿到了大量优质土地。同样在2004年3月，国土部和监察部发出"71号令"，要求2004年8月31日前，对于此前协议土地转让的历史遗留问题进行清理。但是因为土地大量集中的政府和政府相关企业手上，清理结果也是不了了之。
初步的估计，截至2004年7月，上海的房产商囤积了大约6000公顷的土地。《财经》此前的消息为3600公顷，但记者接触的上海多位地产界人士则倾向于6000公顷这个数字。而且这些土地中大量是超过2年的，有些甚至是90年代末期协议出让的土地。
如果按照2.5：1的容积率开发，则可以建设15亿平方米的住宅，而上海市每年上市住房总量也不过3000万平方米，够上海市出售整整5年。
假如这个政策被完全执行，即使上海不供应新的土地，未来2年内可供应的面积将增加2倍以上。
"你觉得可能么？嘿嘿。"上海一家著名中介公司的老总说。
根据《财经》的报道，由政府直接投资管理的上海城开集团在上海本地拥有600公顷的土地项目，而上海土地储备中心控股的上市公司--中华企业(600675)在上海的土地储备更多达930公顷。"大量的土地都在区一级政府和下属房产公司手中，你让他怎么回收？国有公司的土地不回收，怎么去收其他企业的？"这位老总说。
要彻底改变上海楼市的供求关系，核心的问题还是在土地上。上海市在清理土地上有多大的力度，更多的还取决于中央政府的压力。至少目前看来，预言上海楼市大跌过于简单。
《意见》也存在这样的问题。尽管在6月1日之前，出现了集中抛盘放量，但是当6月1日之后，是不是还有如此大的抛盘，还需要市场进一步观察。
上海市房屋土地资源管理局宣布，今年上海市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。开始从供求关系上抑制房地产价格涨幅。
但是，上海市目前还没有公布这些地价普通商品房的区域，一般认为这些低价商品房会集中在远郊，或者购买门槛过高，甚至用作动拆迁用房，那么对整个市场影响力还是有限的。
5月11日晚上，上海的一些经济学家得到通知，第二天将与上海市房屋土地资源管理局副局长庞元紧急会面。"议题很简单，就是：中央的意图；上海的对策；投资者的选择。"知情人士透露道，或许庞元的这一举动，预示着上海下一轮政策将在近期出台。
回升与反弹
2004年元旦前，上海21世纪不动产的经理王皓在接受记者采访时曾经预估，上海的房产价格将在2005年3月盘整下调。
但是这位资深的分析师也指出，上海的房价在8-10月可能出现反弹。"因为总体的住宅需求还是很旺盛的。而近期的楼市供给也不是很充足，尤其内环线以内，新开的楼盘很少。"根据房产之窗发布的4月份监测报告显示，相比上个月，4月新房成交面积下降了37%；黄浦、静安等中心城区的房价也出现了回调。而上海的中原房产公布的数字甚至说销售量下跌了60%。
但本地的分析者指出，政策的生效需要3个月左右的时间来观察，目前的数据变化还只是一种"无量空跌"。事实上，记者接触的多位投资者都是获利退出，跟外界猜测的"割肉"还有距离。
尽管有一系列的"组合拳"，同样存在另一种可能，政府为了平抑房价抬高的交易门槛极有可能转嫁到下家身上，从而导致楼市的回升和反弹。
中国城市经济学会秘书长、中国社科院研究员刘维新指出："还是要看看，至少要等三个月。如果效果还不显著的话，国家可能会再次加息。"华东师范大学教授余南平早先接受记者采访时指出，楼市的问题，单纯的行政干预，都不足以解决楼价飙升的问题。根本的解决之道，在于用公共政策来解决房地产市场"非饱和问题"。
即一般认为消费者对于改善居住条件的需求与其他产品不同，不可能出现市场饱和的问题，因此房地产市场是一个"非饱和市场"。而解决这个问题的办法，就是物业税，如果一个人占用的社会资源越多，付出代价也应该更多，并且是长期的。
刘维新说："如果不用严格的税收杠杆调节，炒作将很难控制。"
地产新闻 朴抱一
