北京二手房交易跌入低谷 租赁市场供需扩大
交易量骤减
据有关数据显示，6月1日开征房产营业税以来，北京二手房市场的成交量与上个月比较下降了一半以上，房源挂牌量和需求登记量分别下降了26．2％和38．7％。
根据中大恒基市场研究中心最新数据显示：截至6月20日，二手房交易量比上月同期下降了62．6％。在成交的二手房中，超过140平米的二手房仅占成交总量的8．3％。在“我爱我家”的统计中，新政实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15％，客户委托量下降20％，成交量总体下降30％。6月份二手房交易量比4月份同期下降了30％。
其中，占二手房源主体的公房交易量骤减是北京二手房交易总量下滑的直接原因。5月31日，市建委发布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》，明确规定北京市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1．0含以上单套建筑面积在140含平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。
但“通知”未对公房交易营业税标准、细则做出具体解释。问题是已购公房由于历史原因购买价格大都比较低，而进入目前的二手房市场后，其售价往往远高于购买价，如果交易可能要征收几万甚至数十万的营业税。这对以公房交易为支柱的北京二手房市场是一个不小的冲击。
由于新的房产税征收细则没有出台，此次征税的根据依然是2003年北京地税局发布的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》，具体征收标准为：商品房收费标准为销售额减购买价款减合理费用后再乘以20％；公房收费标准为销售额减4000乘以建筑面积减合理费用后再乘以20％。
目前，朝阳区规定在征收个税时如遇到销售额少于区域指导价的情况，按区域指导价计算销售额。由于在不同区域二手公房的指导价也不同，指导价较高的区域，将面临缴纳为数不少个税的情况。
记者从我爱我家、链家、中大恒基几家中介公司了解到，征收个税区域内的公房交易几乎全部搁置，其中有一部分交易则直接撤销。
交易细则尚待明确
在营业税、契税征收政策公布以后，北京市陆续出台了两种税费的征收细则，各相关征收部门已开始执行。据调查，关于营业税的开征标准，除丰台区以外，北京其他地区已做出规定，以购房发票或收据上的日期计算年限，如没有，则以房产证日期计算；契税征收细则是，8月1日后征收契税的（5月31前签订购房合同的），容积率以开发商所开证明为准。
关于个税的征收，仍有许多需要完善、明确的地方，市场人士呼吁应尽快出台相应的执行细则，比如政策规定“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”，那么，如何调查所售房屋是否自住、是否为唯一住房？合理费用到底包括哪些具体费用？
买卖双方现在关心的是政府关于二手房交易的相关政策的细则什么时候出台、内容如何、是否可以降低交易成本。
交易价格初显上扬
根据中大恒基市场研究中心最新数据显示：新政出台至6月13日，北京市二手房交易价格未降反升，由政策前两周的6213元／平米上升到6618元／平米，每平米上涨了405元，涨幅为6．5％。
链家市场总监金育松表示，就目前链家二手房交易的情况来看，交易价格还未出现明显的上涨，但已经有走高的苗头。据链家各门面店的反馈情况，很多业主考虑到卖房时自己增加了营业税、个税等成本，便希望把这部分增加的费用转移到总房款上，由买方承担。而买主往往也不愿意承担这笔费用，使得交易被迫中止。目前，整个二手房交易市场的买卖双方处于相互对峙、观望的心理状态。
租赁市场活跃
记者从我爱我家、链家、中大恒基了解到，租赁市场并未因二手房交易市场遇冷而受到影响，反而十分活跃，房源与需求均有提升，租金价格基本平稳。
据中大恒基市场研究数据显示：从6月初，房屋租赁的成交量比5月份上涨24．5％，租赁房源上涨了18％。市场人员介绍，平均每天有10多个人打电话咨询如何出租房屋，这种情况在5月份是没有的。
尤其值得注意的是，高档公寓在租赁市场的供应量和需求量剧增。据链家市场部统计，6月份高档公寓的客户需求量增加了15％，房源登记量上升了18％；我爱我家的别墅供应量6月份增加了近10％。
链家市场总监金育松表示，租赁市场的活跃主要因为夏季是租赁旺季，也有一小部分原因是许多业主因受税收政策的影响将原计划出售的房屋投向租赁市场，诸多购房者则选择租房以等待房价的下降，租赁市场的供需双方在一定程度上扩大。高档公寓供应量的增加主要因为高档公寓是炒房人的主要投资类型，一般用来买进卖出而非自住，新政对其调控力度较大，致使其出售成本高昂，所以只能选择从交易市场流向租赁市场。
对存量房市场要有针对性调控和管理
据链家市场部调查，一系列调控政策的实施使得整个二手房市场交易量大幅下降，一些不具备实力的中小中介成交量下降幅度在平均水准之下，甚至有中介公司出现“0”成单量现象。这种情况加大了二手房市场的交易风险
一位业内人士指出，在目前市场发展的“非常”时期，部分不法中介迫于资金压力，极有可能“穷则思变”，因此买卖双方要防范交易风险，以防2003年“坚石事件”的重演。
他认为，政府应该采取一些管理措施，以规避一些中介可能会出现的非法行为。如实行合同备案，推行标准合同；防止中介吃差价，掌握市场一手交易数据；实行交易资金银行托管。可以在办理产权过户时要求出具银行托管单，如果不出具，要求买卖双方签署“放弃托管，后果自负”之类的文件。
业内人士透露，商品房交易的个税是在买卖差价基础上征收，如果买卖双方原价转让，然后再私下签一张借款协议，也就是业内流行的“黑白合同”，由于表面上没有形成增值和所得，可以逃避个税。
公房交易由于有区域指导价的硬性限制，目前虽还没有可行的避税方法，但个税对公房交易市场造成的冲击很大，将来业内可能会出现相应的规避方法。但是，诸如黑白合同等私下交易避税的协议不受法律的保护，如果出现不诚信的行为，容易产生纠纷，致使交易人的利益受到侵害。
“链家”市场部认为，政府出台一系列政策目的是为了抑制房价的过快增长，这些政策均是站在增量房市场来进行调控、引导，而对于存量房市场则是加大了交易成本和风险，减少了供应量，形成促进房价上涨的力量。因此，应该依据增量市场和存量市场的不同特点，有区别地进行针对性的政策调控和管理。
中大恒基企划部经理吴海兵认为，二手房市场的繁荣发展能够有效地分流市场需求、平衡总体房价，应该得到推动而非抑制。■见习记者 谢丽佳
中国经济时报
据有关数据显示，6月1日开征房产营业税以来，北京二手房市场的成交量与上个月比较下降了一半以上，房源挂牌量和需求登记量分别下降了26．2％和38．7％。
根据中大恒基市场研究中心最新数据显示：截至6月20日，二手房交易量比上月同期下降了62．6％。在成交的二手房中，超过140平米的二手房仅占成交总量的8．3％。在“我爱我家”的统计中，新政实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15％，客户委托量下降20％，成交量总体下降30％。6月份二手房交易量比4月份同期下降了30％。
其中，占二手房源主体的公房交易量骤减是北京二手房交易总量下滑的直接原因。5月31日，市建委发布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》，明确规定北京市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1．0含以上单套建筑面积在140含平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。
但“通知”未对公房交易营业税标准、细则做出具体解释。问题是已购公房由于历史原因购买价格大都比较低，而进入目前的二手房市场后，其售价往往远高于购买价，如果交易可能要征收几万甚至数十万的营业税。这对以公房交易为支柱的北京二手房市场是一个不小的冲击。
由于新的房产税征收细则没有出台，此次征税的根据依然是2003年北京地税局发布的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》，具体征收标准为：商品房收费标准为销售额减购买价款减合理费用后再乘以20％；公房收费标准为销售额减4000乘以建筑面积减合理费用后再乘以20％。
目前，朝阳区规定在征收个税时如遇到销售额少于区域指导价的情况，按区域指导价计算销售额。由于在不同区域二手公房的指导价也不同，指导价较高的区域，将面临缴纳为数不少个税的情况。
记者从我爱我家、链家、中大恒基几家中介公司了解到，征收个税区域内的公房交易几乎全部搁置，其中有一部分交易则直接撤销。
交易细则尚待明确
在营业税、契税征收政策公布以后，北京市陆续出台了两种税费的征收细则，各相关征收部门已开始执行。据调查，关于营业税的开征标准，除丰台区以外，北京其他地区已做出规定，以购房发票或收据上的日期计算年限，如没有，则以房产证日期计算；契税征收细则是，8月1日后征收契税的（5月31前签订购房合同的），容积率以开发商所开证明为准。
关于个税的征收，仍有许多需要完善、明确的地方，市场人士呼吁应尽快出台相应的执行细则，比如政策规定“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”，那么，如何调查所售房屋是否自住、是否为唯一住房？合理费用到底包括哪些具体费用？
买卖双方现在关心的是政府关于二手房交易的相关政策的细则什么时候出台、内容如何、是否可以降低交易成本。
交易价格初显上扬
根据中大恒基市场研究中心最新数据显示：新政出台至6月13日，北京市二手房交易价格未降反升，由政策前两周的6213元／平米上升到6618元／平米，每平米上涨了405元，涨幅为6．5％。
链家市场总监金育松表示，就目前链家二手房交易的情况来看，交易价格还未出现明显的上涨，但已经有走高的苗头。据链家各门面店的反馈情况，很多业主考虑到卖房时自己增加了营业税、个税等成本，便希望把这部分增加的费用转移到总房款上，由买方承担。而买主往往也不愿意承担这笔费用，使得交易被迫中止。目前，整个二手房交易市场的买卖双方处于相互对峙、观望的心理状态。
租赁市场活跃
记者从我爱我家、链家、中大恒基了解到，租赁市场并未因二手房交易市场遇冷而受到影响，反而十分活跃，房源与需求均有提升，租金价格基本平稳。
据中大恒基市场研究数据显示：从6月初，房屋租赁的成交量比5月份上涨24．5％，租赁房源上涨了18％。市场人员介绍，平均每天有10多个人打电话咨询如何出租房屋，这种情况在5月份是没有的。
尤其值得注意的是，高档公寓在租赁市场的供应量和需求量剧增。据链家市场部统计，6月份高档公寓的客户需求量增加了15％，房源登记量上升了18％；我爱我家的别墅供应量6月份增加了近10％。
链家市场总监金育松表示，租赁市场的活跃主要因为夏季是租赁旺季，也有一小部分原因是许多业主因受税收政策的影响将原计划出售的房屋投向租赁市场，诸多购房者则选择租房以等待房价的下降，租赁市场的供需双方在一定程度上扩大。高档公寓供应量的增加主要因为高档公寓是炒房人的主要投资类型，一般用来买进卖出而非自住，新政对其调控力度较大，致使其出售成本高昂，所以只能选择从交易市场流向租赁市场。
对存量房市场要有针对性调控和管理
据链家市场部调查，一系列调控政策的实施使得整个二手房市场交易量大幅下降，一些不具备实力的中小中介成交量下降幅度在平均水准之下，甚至有中介公司出现“0”成单量现象。这种情况加大了二手房市场的交易风险
一位业内人士指出，在目前市场发展的“非常”时期，部分不法中介迫于资金压力，极有可能“穷则思变”，因此买卖双方要防范交易风险，以防2003年“坚石事件”的重演。
他认为，政府应该采取一些管理措施，以规避一些中介可能会出现的非法行为。如实行合同备案，推行标准合同；防止中介吃差价，掌握市场一手交易数据；实行交易资金银行托管。可以在办理产权过户时要求出具银行托管单，如果不出具，要求买卖双方签署“放弃托管，后果自负”之类的文件。
业内人士透露，商品房交易的个税是在买卖差价基础上征收，如果买卖双方原价转让，然后再私下签一张借款协议，也就是业内流行的“黑白合同”，由于表面上没有形成增值和所得，可以逃避个税。
公房交易由于有区域指导价的硬性限制，目前虽还没有可行的避税方法，但个税对公房交易市场造成的冲击很大，将来业内可能会出现相应的规避方法。但是，诸如黑白合同等私下交易避税的协议不受法律的保护，如果出现不诚信的行为，容易产生纠纷，致使交易人的利益受到侵害。
“链家”市场部认为，政府出台一系列政策目的是为了抑制房价的过快增长，这些政策均是站在增量房市场来进行调控、引导，而对于存量房市场则是加大了交易成本和风险，减少了供应量，形成促进房价上涨的力量。因此，应该依据增量市场和存量市场的不同特点，有区别地进行针对性的政策调控和管理。
中大恒基企划部经理吴海兵认为，二手房市场的繁荣发展能够有效地分流市场需求、平衡总体房价，应该得到推动而非抑制。■见习记者 谢丽佳
中国经济时报
