关于《青岛市城市房屋拆迁管理条例(修订草案)》的说明
(2005年6月日在市人大常委会第 次会议上)
青岛市建设委员会主任 王爱国
主任、副主任、秘书长、各位委员:
我受市人民政府委托,对《青岛市城市房屋拆迁管理条例(修订草案)》作如下说明:
一、修订的必要性
我市现行的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》是2000年8月修订实施的,由于与当时的社会经济发展条件衔接得比较好,对促进我市拆迁工作发挥了积极作用。近几年来,房地产市场发生了重大变化,特别是国务院于2001年颁布实施了拆迁法规后,我市现行拆迁法规在执行中遇到了困难。一是由于我市现行的拆迁法规出台时间早于国务院《城市房屋拆迁管理条例》,因此无论从程序上,还是实体内容上,存在与国家拆迁法规不一致的地方,造成法律适用中的混乱。如拆迁许可的条件、对于拆迁裁决诉讼时效、对于解决拆迁纠纷的规定等内容需要进行修订,以与上位法保持一致;二是国家近年来拆迁政策有了重大调整,特别是去年国务院64号文件对拆迁的计划管理作了硬性规定,应当根据国家政策对我市条例进行相应的修订补充和完善;三是随着我市房地产业和城市建设的发展变化,特别是近两年房地产价格的快速上涨,我市拆迁法规的某些规定难以适应具体拆迁工作的需要,主要表现在拆迁补偿标准的调整机制难以反映不断变化的市场情况,政府无法及时对补偿价格标准进行调整,而沿用房改类区确定拆迁补偿标准也不能准确反映我市区位变化等,拆迁中价格补偿的矛盾越来越突出,导致上访事件时有发生,严重制约了我市拆迁工作的顺利进行。基于以上主要原因,有必要对我市现行拆迁法规进行相应的修订。
二、修订起草过程和协调论证情况
拆迁条例修订是今年我市地方性法规立法计划中的制定项目。为作好修订工作,2004年12月15日至19日,市人大常委会副主任程友新、宗和同志带领市人大城建环保工作室、法制工作室、市社科院城市所、市政府法制办和市建委的有关同志先后到建设部和天津、南京、扬州三市进行了调研,了解了建设部领导关于拆迁管理改革的指导性意见以及兄弟城市在城市房屋拆迁管理方面的先进做法和经验。市建委专门成立了法规修订稿起草小组,通过广泛调研、召开立法论证会等形式广泛征求意见,形成法规修订草稿,并于4月18日将修订草案提交市政府。市政府法制办在审查过程中,书面征求了五市七区政府和市政府有关部门的意见,又对修订草案进行了修改完善;5月8日,罗永明副市长召集建设、法制、物价、财政、国土资源与房屋管理等部门进行了进一步研究,确定了修改的原则和主要内容,会后,市法制办会同市建委根据会议精神对草案作了进一步完善,于2005年5月10日经市政府第17次常务会议讨论通过,形成了本条例修订草案,提交本次会议审议。
三、有关问题的说明
(一)修订的总体思路
本次修订切实落实以人为本、执政为民的管理理念,切实保障被拆迁人的安置问题,规范拆迁行为,减少政府在拆迁补偿问题上的干预,充分发挥市场的调节作用。具体表现在以下三点:一是遵循法制统一原则,凡我市拆迁条例与国家拆迁条例不一致的地方,按国家条例进行相应的修订。二是坚持立法服务于社会需要的原则,凡是经实践检验,不符合社会需要的规定,都要做必要的修订,如对政府规定补偿标准的做法等;符合实际的,予以保留,如对拆迁补偿资金的监管等。三是认真借鉴南京等城市先进管理经验,建立和完善最低总额保障制度和市场评估制度,这也是本次修订的核心内容。
(二)修订的主要内容
1.关于拆迁公示制度
为了提高拆迁工作透明度,维护被拆迁居民的知情权,草案第十八条规定了拆迁公示制度,要求拆迁申请人在申请拆迁许可之前公示规划方案、拆迁方案等。
2.关于拆迁补偿制度为了建立既能反映市场实际,又能充分保障被拆迁居民合法权益的拆迁补偿制度,我们结合我市实际,借鉴南京等城市的做法,草案第三十条就我市拆迁补偿制度作了如下规定:一是被拆迁房屋的财产权实行市场化补偿,以市场评估价格作为补偿依据;二是提高以体现市民因经济社会发展而收益的住房改善费基价基数,由以前的6平方米提高到10平方米;三是确定以45平方米为最低保障线,保障居者有其屋。
以上做法基本借鉴南京的保障方法,虽然没有按照南京规定最低单价保障的做法,但由于采用了普通商品房价格作为基价标准,提高了住房改善费计价面积,并且采用最低总额保障,能够从制度上保障被拆迁人的权益。以普通商品房价格而不是经济适用房价格作为基价标准,主要是考虑到我市目前经济适用房建设的发展现状,各县级市、区基本没有实施经济适用房制度,在实际中难以操作;同时,这样规定,也避免了政府定价,减少行政干预色彩。
最低补偿总额的规定与原来法规的规定有了很大的进步,其着眼点在于弱势群体的保护,对于房屋面积较大的被拆迁人来说,其额外所得似有不足,但其财产权利也得到最大程度的保护,与目前的保障制度相比,总体水平没有降低。
要确保拆迁工作的顺利进行,没有充足的安置房源做保障是我市目前面临的最大难题。因此,修订草案对拆迁人的房源保障提出明确要求,将其作为发放拆迁许可的一个重要前提,以保障安置工作的顺利进行。
3.关于市场评估机制
草案专门增加一章,就拆迁房屋评估机构资质、评估机构的选定、评估原则和具体办法等作了相应规定,将拆迁补偿标准由原来的政府定价修改为市场定价,形成评估价格的市场化、评估机构选定的自主化、监管的公开化的评估机制,把应当通过市场运作而且市场能做好的事情全部交给市场,从而实现政府职能的转变,让政府部门把工作重点放在加强监管上。
4.关于被拆迁房屋的分家析产问题。
被拆迁居民为了在拆迁时得到更多的住房改善费,往往在拆迁之前或拆迁过程中对被拆迁房屋进行分家、析产等权力分割行为,增加了拆迁成本,无益于我市房地产市场的健康发展和城市建设的顺利进行。在此次法规修订中,增加了第十三条,规定对已列入拆迁年度计划的房屋进行权利限制,分割后建筑面积小于45平方米的房屋不允许单独发放产权证,只能由房管部门为当事人办理共有权证。同时,对租赁公房的分租也作了相应的限定。
另外,在本次修订过程中,我们也对城市规划区内集体土地上的拆迁问题进行了探索研究,鉴于这方面国家尚无明确的法律规定,目前管理中的经验也不足,因此没有将集体土地上的拆迁问题纳入本次修订范围。
对《青岛市城市房屋拆迁管理条例(修订草案)》及以上说明,请审议。
