冯仑:地产商在“洞房”之后面对的是无限的煎熬
日前，万通集团董事长冯仑在接受新华社访谈时，谈到了关于房价、企业发展规律、住宅产业商会发展及定位等问题。让人们在思考之余，又一次体味了独具特色的“冯氏语言”。
一、别光看人家在“洞房” 地产商也有流落街头的遭遇
关于房地产商开发利润空间到底有多大的问题，我想第一要加一个时间。假如就静止的一个项目来看，尤其是卖得最好的项目销售完成的阶段，那利润空间大了去了，很吓人。但是从拿到土地到最后结算，那利润又少得可怜。比如我们有个项目，现在利润非常好，但是你不要忘了，这是我1995年拿到的地，再加上两年才能做完，那平均起来太可怜了。我觉得是这样，一个房地产公司的回报和项目的回报也不同，相对来说项目的回报要大于房地产公司的回报。就相当于我们去看别人结婚，都说是幸福的，因为你看到的新娘是最美丽和新郎最温柔的一面，就那么5分钟之后是不是幸福呢？结婚之前是不是吵架，结婚之后是不是闹别扭，大家都走了。现在看到的都是房地产在洞房的状态，但我知道，在洞房之后的时间，多数都是熬着的。虽然最终是有利润的。最终有利润但不是暴利。就是别光看人家在洞房，还有流落街头的。你换一个事情并不以为着增加幸福或者减少困难，所以还要继续坚持。
二、“萨达姆式”的企业无法应对经济周期 万通要做“反周期”的企业
我们一直在研究反周期。也就是说一个企业有四种方式会死掉。第一种是社会革命，比如说萨达姆的企业，美国人推翻了政权，这叫社会变革，企业就没有了。第二种是自然灾害，比如说9.11一炸，好多公司就没有了。第三叫技术革命。比如现在都用纸杯子，那原来做陶瓷杯子的厂子就会困难。第四种就是经济周期波动。前三种让企业死的概率加起来都不如经济周期波动死得多，我们能做的事情就是怎么样正确的应对这个周期。经济学家研究很多，小周期、大周期、长周期、短周期，但是一般商业周期是5-7年，从繁荣、萧条，然后一直到危机，最后再复苏。一般说繁荣时间是2-3年，然后就会进入萧条的时期。对于我们来说，我们还要算一个大周期，中国整体上按照罗斯托的理论，经济起飞阶段是一个大周期，我们在经济起飞这个长周期里面，怎么样计算我们一些小的商业周期，因为万通一直研究这个，所以我们提出来，大周期没有问题，我们现在就看小周期。一个小周期一般来说，繁荣的时间超过三年以后就要特别谨慎，所以万通这几年一直在讲“反周期”，意思非常简单，就是繁荣之后想萧条的事情，萧条的时候要针对繁荣做一些安排。我们提出很多经验的判断。比如繁荣时候卖产品，萧条时候买土地，繁荣时候在郊区买地，萧条时候在城区买地。我们按照这样来判断，原来就有一个投资计划的进度，原来这个进度可能更激进，但总体来说，你们会发现，在2004年以前，万通在市场上几乎没买地。为什么没买？我们认为是繁荣期，应该卖房子，不买地。原来想周期波动比现在大，原来想买十个的，现在可能买五个，从这个角度来说又要放慢一点。就是对波动周期不知道它是继续往下还是往上，我们还要看。总之来说，“反周期”对于任何一个企业都很重要，我们是生存了14年的公司，在这14年的商业生涯当中，经过了两次半的波动，所以我们已经经历过两次非常萧条和泡沫的破灭，所以我们有切身体会应对这个变化。
举例来说，如果做传统的开发，拿到一块地，当年是资产，明年去投资，可能有一个预收帐款，实际上就是客户给你的一部分钱以及未来的应收帐款。到第三年可能才有一部分结算成利润，还要交税等等。我们买地是算这个周期的，比如现在这个市场，我们买一块地，如果在三到五年内不能形成收入，我们就要放慢买地的节奏。按照现在正常来说，三年能形成收入，那就根据这个量来储备我们的土地。现在全国大部分开发企业都明白这个道理，原来有一个误判，似乎是土地越多越好。现在国内一线地产公司储备地是1000万平米，我们给自己定的土地储备基本上是300万平米左右。因为我们不是一个住宅企业，我们是一个专业的房地产投资公司，我们跟一般的开发公司还不一样。另外我们集中在大北京地区，主要是北京、天津，不是全国布局。所以按照我们自己制定的计划，然后储备，再计算经济周期，再安排财务技巧，把这些事情都做好了以后，你会发现做生意完全是一个非常专业的技术工作。 自从泰达投资万通以后，我们一直在致力于推动我们的上市。这个上市应该说是有计划而无时间表。为什么呢？因为很多要等待政府的批准，批准的时间不在我手里。比如现在要批，经过四道才能批完，现在可能第一道才批完，后面三道什么时候能够批完？我们希望是快，但是还有企业自身条件够不够以及政策法律的一些变化。目标是能够在海外上市，目前是有计划，但是很难给出具体时间表。目前上市，从政策层面来看，对于我们目前业务的影响不是很大，但是我们要去上市的市场，比如海外、香港等等，他们对房地产企业，包括会计准则的方法等这些东西发生了变化，这些对我们在上市上面都会有一些影响。国内这边最新政策就是四部委对于中国企业在海外上市设立离岸公司、外汇注进等等有一些新的规定，这些新的规定对我们来说都增加了我们跟政府沟通的时间成本以及公司上市时资产重组和注入到海外上市平台上时需要报批的一些工作。
三、万通面对新的战略规划总是长存检讨与敬畏之心 在不断地“摧残自己”
首先从万通来说，实际上一直在做的一件工作是从2001年开始，我们有一个新的战略规划，也就是按照所谓美国模式来做我们的房地产业务。从那儿开始到现在一直按照这个方式做。按照这个方式做，其实当时的潜台词就是对传统房地产行业大起大落、高负债、波动性比较长、反周期能力比较差，像这些东西我们做了一个澄清，然后制定了新的战略，就是要解决这些问题。近几年以来，特别是宏观调控以来政策都在调整，121号文件一直到这次国八条之前，对供应方面有些调整，最近这段，新的国八条出来之后，实际上对需求方面也做了一些控制。我们直接的反映和采取的办法大约有这么几个。第一，完善我们的战略，完善三个业务，也就是住宅建设、商用物业和按照客户要求的定制服务。第二，在宏观调控的背景下，我们进行检讨来应对市场的波动和改进我们的工作。
为什么说是检讨呢？因为当一个波动来了以后，我们首先要检讨两方面，就是你对商业模式以及你以前的决策是对的还是错的，这要检讨。另外要预测未来环境的变化，比如未来市场需求更加理性，供应方面政府干预越来越多。我们要根据这个变化检讨我们以前的战略安排，哪些要改的，哪些是不改的。我们在这方面做了一系列的工作。包括我们在万科也召开了中城联盟总经理的会议，包括住宅商会组织的一些活动，这种检讨既是万通自己关起门来自己检讨，也是在这个行业大的背景下进行检讨。这样万通自己就明确了，我们有几个不变的，有几个要变的。第一，我们的战略不变。第二，坚持在高端市场的竞争原则不变。第三，坚持着眼于未来的竞争，改进我们的服务和产品品质不变。这些不变。我们要改的是什么呢？第一，我们的投资节奏要放慢，因为我们对未来市场的变化做了判断，投资节奏要放慢，比如：原来一年可能要做五个新项目，我们现在可能会做两到三个。第二，财务安排的方式要改变。以前的财务安排方式比较简单，一部分资本金，然后是银行、预售等等。现在着眼于土地的变化，对这个项目我们会跟踪一年半或者两年，在这期间用直接融资的方法进行财务安排，给理性的财务安排留出很多时间。所以财务安排的一些方法要改变。第三，公司团队的组成、架构方式和流程上要做一些变化。在未来的竞争当中，不仅前台这边要整合好，比如整合所有的客户资源，而且后台的供应链要保证品质。所以在这段时期，万通地产把客户资源做了整合。后台的供应链组成一个集中采购的安排方法。这些都是因应未来的竞争环境变化做的一些调整。至于具体的事情，我们在北京、天津不断增加新项目，十天以前我们在天津又投标了一块土地，这样使我们在天津的规模有一个较大的增长。在北京也在投标一些项目，近期还会有进展。所以从公司来说，到目前为止，我们觉得这个环境的变化可以促进企业的进步，我们永远都是要着眼于环境的变化来改进企业，而不是去埋怨，更何况现在的宏观调控总的方向是一个健康的调控方向，调整产品结构，抑制过快的房价上涨，这些作为任何一个优秀的企业来说，在这样的环境下都是更容易生存的。比如说以前房价比较不清楚，比如说社会保障功能这部分，经济适用房、廉租屋和高档房都混在一起，消费者混在一起，开发商也混在一起，这样市场非常混乱，客户也分得不清楚，这对于企业来说，作为市场的供应者、产品的提供者，也会误判，这样造成市场的过渡虚热以后，造成萝卜快了不洗泥，什么企业都做房地产，专业的能力就会被低估，诚信的品质被忽略，客户的需求变化被放在次要的位置。万通从创业之初到现在就有自己的“反省日”，我们每年9月13日都组织公司所有员工进行“反省”，所以一遇到这些事总是想自己，总是检讨自己，自己进步了，挣了钱了，别人也不说你。如果你老说别人，又招人又惹人，万一挣钱了，别人也认为是你不该挣的。我们老是“摧残自己”，挣了钱也是“摧残自己”的结果。生产厂商对于消费者的最终需求要有敬畏之心，你要不断满足他，这样才能倒过来推动企业内部体系的健康发展。第二，对于公司人性的关怀以及对道德的追求和公司利益怎么协调，应该说从长期角度来看，这件事情是协调的，一般出现问题的情况都是短期决策的结果。比如说世界上最好的企业，从长期来看他们对遵循这样一个基本原则就是对消费者的人性关怀，但是在短期每一件事情的决策上是冲突的。比如强生，强生曾经有一个产品被投诉，是因为该产品可能会引起一些健康问题。从长期来说，它的价值观，它做药品、护肤品，当然更注重人性关怀，所以短期的决策就是全部收回销毁，这样利益就有冲突。这些损失要多少年才能摊销完呢？可能要很多年，但是这样一个举动赢得了未来的市场。所以这个利益又回来了。对于这个问题关键取决于企业的创造者和领导人，如果把它当做权谋，拿来糊弄消费者的，那在短期决策时已经退缩了。万通正在做一件事情，我们对于已经交付的产品，我们花钱做“二次规划”，就是开发商自己出钱对已经交付使用的社区物业再进行规划整理。比如说五年前交付的社区，可能是不错的，但是过了五年可能有点落后，那我们花钱对这个社区进行重新规划。按道理来说不应该我们来花钱，但是我们让客户相信，万通可能是有缺点的，但是万通是进步的，愿意跟你们一起好好过日子，我花钱就是让你们信任我。作为一个企业来说，再没有什么通过花钱来让人相信你的办法了。我们对客户的需求是很敬畏的，然后我们才能够不断地改进，而我们的价值观和客户的根本利益是一致的，所以我们才敢于在短期决策当中牺牲眼前的利益，去追求更长远的价值。这样才能协调好。我认为长期的价值决定了一个公司必须将关怀客户作为一个基本人的要求和符合人性伦理的要求。
四、我们也属于弱势群体 商会将成为开发商的“妇联”
全国工商联产业组织由聂会长最早发起成立，到现在已经有四年了。 而商会做得最多的事情是沟通，就是桥梁和管道。一方面代表从业者，因为商会的成员主要是房地产企业，把他们的研究成果、意愿、建议加以整理，第一时间通过工商联和其它渠道传达给中央政府和各地方政府的有关部门。还有就是跟专业机构的沟通讨论。我觉得商会这个作用是其他房地产机构不能取代的作用。规范的市场状态下都应该有一个意见市场，但是现在公开的意见市场还不够发达、不够成熟，所以内部市场就非常重要。商会相当于组织起一个房地产领域的意见市场，但它是一个内部意见市场，这个内部意见市场使很多政府相关部门能够在这个市场上找到大家想什么、说什么，目前商会这个事情做得非常好。第二，推动行业的科技进步，这跟聂会长长期的自身努力以及个人的经验、经历、才能有非常大的关系。第三，商会最近在推动全国各地区商会的建立。现在全国将近有十几二十家的地方商会，这样除了全国住宅商会以外，就形成一个特别有意思的景观，就是在各地还有商会，这些商会并不隶属于全国住宅商会，但是都在全国住宅商会指导下独立成立和运作的。所以全国住宅商会很容易跟他们形成互动，召开一些全国性的会议。比如说每年商会的年会，这个年会上，各地的住宅商会领导都会来参与。这件工作相当于在全国范围内自下而上的推动成立了以开发企业为主的商业团体，当然这些团体是登记过的。除此之外，商会还在积极推进其它一些工作，包括代表开发商利益维权的工作。至于商会究竟还能做什么，商会作为正常工商团体联合成员的一个机构，有四件事情。第一，推动政策的改进和立法。第二，维权。第三，推动行业标准的确立，带动行业进步。第四，建立成员内和成员外的互动交流的机制。我觉得商会把这四件事情做好就比较像一个商会。否则商会就是组织我们传达十六大文件，学习两报一刊社论，这就太不成熟了。这些工作仅仅是商会的一项工作，仅仅是推动交流，但它不能代表所有的工作。
举例来说，消费者的权利应该是消协来代表，就像妇女的权利由妇联来维护。而商会维护开发商的权益绝不是针对消费者的，主要是针对地方政府的主要管理部门以及包括其它能够伤害到开发商的一些机构。相当多的开发商跟商会抱怨，比如说地方政府的违约行为，拍了一块地，钱都交了，政府手续拖着不给办，你说要不要维权？要么跟政府讨，要么算利息，要么把钱退给我，要么把土地手续办给我。商会代表开发企业跟地方政府维权，你不给地，钱又拿走了，我们到时候不能开发你又怪罪开发商。像这些方面，我们要跟地方政府维权，让地方政府诚信。
所以说我们要去讨论，要去说，要给他们施加一点压力。这个工作由企业提出来，商会会通过媒体或者私下沟通，或者通过法律渠道跟地方政府方面申诉，否则也可以形成诉讼，就是你要帮助开发商解决问题，这是维权最核心的事情。消费者的权益有消协，消费者跟我们是利益共同体，消费者的权益得到保护，那我们的权益也得到保护了。消费者的权益在每一条保护条款上都对应的是政府责任，比如按时交房，这是消费者的权益，政府不能耽误我的事，否则就损害了消费者的权益。目前，商会谈到的维权更多是针对政府管理部门的。再有就是非理性的侵害开发商利益的一些活动。比如有一个外地的开发商向我们反映，拆迁工作五年前都结束了，钱都付了，法律程序都做完了，拆迁户因为其它什么原因，又开始闹，而政府不作为，拆迁户围困开发商，甚至是在开发商大楼里随便支起账篷，甚至让开发商老板已经有人身危险，而对其他已经拿到房产证的客户，已经拿到财产的这些业主，他们的物业价值全部都在贬值。这样的事情，政府必须有作为，政府不有所作为，纵容甚至是不公平政策，那就侵害了开发商的财产权，公民的人身安全权利。在这种情况下，作为商会就要关注这样的事情，然后帮助这些企业去跟地方政府进行沟通甚至依法捍卫大家的权益。我说的这些事情实际上都是开发商作为弱势群体面对政府的时候出现的，所以商会有责任来维护这些开发商的权益，而维护这些权益跟消费者应该说是不对立的。当我们遭遇这种情况时，作为万通来说，更多的情况是采取隐忍的态度。比如说交易的不公平，我们买一个国有资产，当时的价格假如净资产是1块钱，然后不批或者说批的非常慢，批了两三年时间才批完，在这时间里我们把净资产做到两块钱了，在这个时候他要溢价,保证国有资产不能流失，但那就意味着我们的资产要流失，这就叫不公平。因为在完整的法律保障的市场经济条件下，交易主体是一样，不能有身份的差别。凭什么不管好坏他要溢价。像这种事情我们都忍了。但是如果诉诸商会，商会就会替我们去维权，替我们去讲，我们当然高兴。但是我自己不能讲，我自己讲，别人老认为你光讲自己的理。因为这里面有很多潜规则。
五、党校的经历让我永远服从自己的“角色” 善于从经验中汲取智慧
总体来说，它的影响对人的一生都是致深致远的。第一，在党校对我的党性锻炼很大。所谓党性就是服从性，让你干啥就干啥。举个例子，我经常参加国际性的商务活动，很多国内民营企业坐在那儿，有时候是英文，听不懂，不高兴就走了，我是听不懂也坐在那儿。在中央党校上课有一条特别好的纪律要求，不管你自己有什么意见都得坐在那儿。你要永远服从你的角色，你要清楚你处在什么位置。所以党性训练对我来说非常重要。比如我做生意也特别注意跟政府各个部门的沟通。第二，党的政策和机构运作方式比较清楚。比如一个很简单的事，我们大家跟国外商人打交道，跟港澳台地区做生意，在这个过程中，我可能比一般人对很多事情更警觉一些，遇到一些比较蹊跷的事，我会跟有关部门去沟通，很多民营企业家可能会忘了这些事，那事后可能就会给你带来很多麻烦。因为在开放的环境下，一个国家的利益还会受到很多侵害，在这种情况下，作为一个公民或者企业领导人，必须要有国家安全意识，要有自主的公民意识，这样碰到复杂的问题知道怎么处理。第三，整体来说，在中央党校里边的训练，比如说我们的理论训练、逻辑的表达，包括组织能力、宣传动员能力，相对来说都有系统的训练，这样面对很多复杂事情的时候，表现出一个党员敢说、爱说、能说的本色。还有一个最重要的，中国的民营企业有一个特别有意思的现象，这一代的民营企业都特别爱谈共产党的历史，爱谈毛泽东，爱谈中国近代的一些历史。我们在中央党校这几年，大约从1981年底到1988年，这段时间，对大量的知识、历史、故事非常熟悉，这些对我们来说都是最初的教材。比如说企业怎么从非契约化的组织进入到一个契约型的组织，内部人事管理的系统性等等。当然有很多人在部队里面呆过，可能会在部队里学习到一些东西。比如说柳传志、王石等等这些人都是部队出来的，所以每个人都在过去的经验当中和知识当中吸取自己能用到的一些智慧。
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一、别光看人家在“洞房” 地产商也有流落街头的遭遇
关于房地产商开发利润空间到底有多大的问题，我想第一要加一个时间。假如就静止的一个项目来看，尤其是卖得最好的项目销售完成的阶段，那利润空间大了去了，很吓人。但是从拿到土地到最后结算，那利润又少得可怜。比如我们有个项目，现在利润非常好，但是你不要忘了，这是我1995年拿到的地，再加上两年才能做完，那平均起来太可怜了。我觉得是这样，一个房地产公司的回报和项目的回报也不同，相对来说项目的回报要大于房地产公司的回报。就相当于我们去看别人结婚，都说是幸福的，因为你看到的新娘是最美丽和新郎最温柔的一面，就那么5分钟之后是不是幸福呢？结婚之前是不是吵架，结婚之后是不是闹别扭，大家都走了。现在看到的都是房地产在洞房的状态，但我知道，在洞房之后的时间，多数都是熬着的。虽然最终是有利润的。最终有利润但不是暴利。就是别光看人家在洞房，还有流落街头的。你换一个事情并不以为着增加幸福或者减少困难，所以还要继续坚持。
二、“萨达姆式”的企业无法应对经济周期 万通要做“反周期”的企业
我们一直在研究反周期。也就是说一个企业有四种方式会死掉。第一种是社会革命，比如说萨达姆的企业，美国人推翻了政权，这叫社会变革，企业就没有了。第二种是自然灾害，比如说9.11一炸，好多公司就没有了。第三叫技术革命。比如现在都用纸杯子，那原来做陶瓷杯子的厂子就会困难。第四种就是经济周期波动。前三种让企业死的概率加起来都不如经济周期波动死得多，我们能做的事情就是怎么样正确的应对这个周期。经济学家研究很多，小周期、大周期、长周期、短周期，但是一般商业周期是5-7年，从繁荣、萧条，然后一直到危机，最后再复苏。一般说繁荣时间是2-3年，然后就会进入萧条的时期。对于我们来说，我们还要算一个大周期，中国整体上按照罗斯托的理论，经济起飞阶段是一个大周期，我们在经济起飞这个长周期里面，怎么样计算我们一些小的商业周期，因为万通一直研究这个，所以我们提出来，大周期没有问题，我们现在就看小周期。一个小周期一般来说，繁荣的时间超过三年以后就要特别谨慎，所以万通这几年一直在讲“反周期”，意思非常简单，就是繁荣之后想萧条的事情，萧条的时候要针对繁荣做一些安排。我们提出很多经验的判断。比如繁荣时候卖产品，萧条时候买土地，繁荣时候在郊区买地，萧条时候在城区买地。我们按照这样来判断，原来就有一个投资计划的进度，原来这个进度可能更激进，但总体来说，你们会发现，在2004年以前，万通在市场上几乎没买地。为什么没买？我们认为是繁荣期，应该卖房子，不买地。原来想周期波动比现在大，原来想买十个的，现在可能买五个，从这个角度来说又要放慢一点。就是对波动周期不知道它是继续往下还是往上，我们还要看。总之来说，“反周期”对于任何一个企业都很重要，我们是生存了14年的公司，在这14年的商业生涯当中，经过了两次半的波动，所以我们已经经历过两次非常萧条和泡沫的破灭，所以我们有切身体会应对这个变化。
举例来说，如果做传统的开发，拿到一块地，当年是资产，明年去投资，可能有一个预收帐款，实际上就是客户给你的一部分钱以及未来的应收帐款。到第三年可能才有一部分结算成利润，还要交税等等。我们买地是算这个周期的，比如现在这个市场，我们买一块地，如果在三到五年内不能形成收入，我们就要放慢买地的节奏。按照现在正常来说，三年能形成收入，那就根据这个量来储备我们的土地。现在全国大部分开发企业都明白这个道理，原来有一个误判，似乎是土地越多越好。现在国内一线地产公司储备地是1000万平米，我们给自己定的土地储备基本上是300万平米左右。因为我们不是一个住宅企业，我们是一个专业的房地产投资公司，我们跟一般的开发公司还不一样。另外我们集中在大北京地区，主要是北京、天津，不是全国布局。所以按照我们自己制定的计划，然后储备，再计算经济周期，再安排财务技巧，把这些事情都做好了以后，你会发现做生意完全是一个非常专业的技术工作。 自从泰达投资万通以后，我们一直在致力于推动我们的上市。这个上市应该说是有计划而无时间表。为什么呢？因为很多要等待政府的批准，批准的时间不在我手里。比如现在要批，经过四道才能批完，现在可能第一道才批完，后面三道什么时候能够批完？我们希望是快，但是还有企业自身条件够不够以及政策法律的一些变化。目标是能够在海外上市，目前是有计划，但是很难给出具体时间表。目前上市，从政策层面来看，对于我们目前业务的影响不是很大，但是我们要去上市的市场，比如海外、香港等等，他们对房地产企业，包括会计准则的方法等这些东西发生了变化，这些对我们在上市上面都会有一些影响。国内这边最新政策就是四部委对于中国企业在海外上市设立离岸公司、外汇注进等等有一些新的规定，这些新的规定对我们来说都增加了我们跟政府沟通的时间成本以及公司上市时资产重组和注入到海外上市平台上时需要报批的一些工作。
三、万通面对新的战略规划总是长存检讨与敬畏之心 在不断地“摧残自己”
首先从万通来说，实际上一直在做的一件工作是从2001年开始，我们有一个新的战略规划，也就是按照所谓美国模式来做我们的房地产业务。从那儿开始到现在一直按照这个方式做。按照这个方式做，其实当时的潜台词就是对传统房地产行业大起大落、高负债、波动性比较长、反周期能力比较差，像这些东西我们做了一个澄清，然后制定了新的战略，就是要解决这些问题。近几年以来，特别是宏观调控以来政策都在调整，121号文件一直到这次国八条之前，对供应方面有些调整，最近这段，新的国八条出来之后，实际上对需求方面也做了一些控制。我们直接的反映和采取的办法大约有这么几个。第一，完善我们的战略，完善三个业务，也就是住宅建设、商用物业和按照客户要求的定制服务。第二，在宏观调控的背景下，我们进行检讨来应对市场的波动和改进我们的工作。
为什么说是检讨呢？因为当一个波动来了以后，我们首先要检讨两方面，就是你对商业模式以及你以前的决策是对的还是错的，这要检讨。另外要预测未来环境的变化，比如未来市场需求更加理性，供应方面政府干预越来越多。我们要根据这个变化检讨我们以前的战略安排，哪些要改的，哪些是不改的。我们在这方面做了一系列的工作。包括我们在万科也召开了中城联盟总经理的会议，包括住宅商会组织的一些活动，这种检讨既是万通自己关起门来自己检讨，也是在这个行业大的背景下进行检讨。这样万通自己就明确了，我们有几个不变的，有几个要变的。第一，我们的战略不变。第二，坚持在高端市场的竞争原则不变。第三，坚持着眼于未来的竞争，改进我们的服务和产品品质不变。这些不变。我们要改的是什么呢？第一，我们的投资节奏要放慢，因为我们对未来市场的变化做了判断，投资节奏要放慢，比如：原来一年可能要做五个新项目，我们现在可能会做两到三个。第二，财务安排的方式要改变。以前的财务安排方式比较简单，一部分资本金，然后是银行、预售等等。现在着眼于土地的变化，对这个项目我们会跟踪一年半或者两年，在这期间用直接融资的方法进行财务安排，给理性的财务安排留出很多时间。所以财务安排的一些方法要改变。第三，公司团队的组成、架构方式和流程上要做一些变化。在未来的竞争当中，不仅前台这边要整合好，比如整合所有的客户资源，而且后台的供应链要保证品质。所以在这段时期，万通地产把客户资源做了整合。后台的供应链组成一个集中采购的安排方法。这些都是因应未来的竞争环境变化做的一些调整。至于具体的事情，我们在北京、天津不断增加新项目，十天以前我们在天津又投标了一块土地，这样使我们在天津的规模有一个较大的增长。在北京也在投标一些项目，近期还会有进展。所以从公司来说，到目前为止，我们觉得这个环境的变化可以促进企业的进步，我们永远都是要着眼于环境的变化来改进企业，而不是去埋怨，更何况现在的宏观调控总的方向是一个健康的调控方向，调整产品结构，抑制过快的房价上涨，这些作为任何一个优秀的企业来说，在这样的环境下都是更容易生存的。比如说以前房价比较不清楚，比如说社会保障功能这部分，经济适用房、廉租屋和高档房都混在一起，消费者混在一起，开发商也混在一起，这样市场非常混乱，客户也分得不清楚，这对于企业来说，作为市场的供应者、产品的提供者，也会误判，这样造成市场的过渡虚热以后，造成萝卜快了不洗泥，什么企业都做房地产，专业的能力就会被低估，诚信的品质被忽略，客户的需求变化被放在次要的位置。万通从创业之初到现在就有自己的“反省日”，我们每年9月13日都组织公司所有员工进行“反省”，所以一遇到这些事总是想自己，总是检讨自己，自己进步了，挣了钱了，别人也不说你。如果你老说别人，又招人又惹人，万一挣钱了，别人也认为是你不该挣的。我们老是“摧残自己”，挣了钱也是“摧残自己”的结果。生产厂商对于消费者的最终需求要有敬畏之心，你要不断满足他，这样才能倒过来推动企业内部体系的健康发展。第二，对于公司人性的关怀以及对道德的追求和公司利益怎么协调，应该说从长期角度来看，这件事情是协调的，一般出现问题的情况都是短期决策的结果。比如说世界上最好的企业，从长期来看他们对遵循这样一个基本原则就是对消费者的人性关怀，但是在短期每一件事情的决策上是冲突的。比如强生，强生曾经有一个产品被投诉，是因为该产品可能会引起一些健康问题。从长期来说，它的价值观，它做药品、护肤品，当然更注重人性关怀，所以短期的决策就是全部收回销毁，这样利益就有冲突。这些损失要多少年才能摊销完呢？可能要很多年，但是这样一个举动赢得了未来的市场。所以这个利益又回来了。对于这个问题关键取决于企业的创造者和领导人，如果把它当做权谋，拿来糊弄消费者的，那在短期决策时已经退缩了。万通正在做一件事情，我们对于已经交付的产品，我们花钱做“二次规划”，就是开发商自己出钱对已经交付使用的社区物业再进行规划整理。比如说五年前交付的社区，可能是不错的，但是过了五年可能有点落后，那我们花钱对这个社区进行重新规划。按道理来说不应该我们来花钱，但是我们让客户相信，万通可能是有缺点的，但是万通是进步的，愿意跟你们一起好好过日子，我花钱就是让你们信任我。作为一个企业来说，再没有什么通过花钱来让人相信你的办法了。我们对客户的需求是很敬畏的，然后我们才能够不断地改进，而我们的价值观和客户的根本利益是一致的，所以我们才敢于在短期决策当中牺牲眼前的利益，去追求更长远的价值。这样才能协调好。我认为长期的价值决定了一个公司必须将关怀客户作为一个基本人的要求和符合人性伦理的要求。
四、我们也属于弱势群体 商会将成为开发商的“妇联”
全国工商联产业组织由聂会长最早发起成立，到现在已经有四年了。 而商会做得最多的事情是沟通，就是桥梁和管道。一方面代表从业者，因为商会的成员主要是房地产企业，把他们的研究成果、意愿、建议加以整理，第一时间通过工商联和其它渠道传达给中央政府和各地方政府的有关部门。还有就是跟专业机构的沟通讨论。我觉得商会这个作用是其他房地产机构不能取代的作用。规范的市场状态下都应该有一个意见市场，但是现在公开的意见市场还不够发达、不够成熟，所以内部市场就非常重要。商会相当于组织起一个房地产领域的意见市场，但它是一个内部意见市场，这个内部意见市场使很多政府相关部门能够在这个市场上找到大家想什么、说什么，目前商会这个事情做得非常好。第二，推动行业的科技进步，这跟聂会长长期的自身努力以及个人的经验、经历、才能有非常大的关系。第三，商会最近在推动全国各地区商会的建立。现在全国将近有十几二十家的地方商会，这样除了全国住宅商会以外，就形成一个特别有意思的景观，就是在各地还有商会，这些商会并不隶属于全国住宅商会，但是都在全国住宅商会指导下独立成立和运作的。所以全国住宅商会很容易跟他们形成互动，召开一些全国性的会议。比如说每年商会的年会，这个年会上，各地的住宅商会领导都会来参与。这件工作相当于在全国范围内自下而上的推动成立了以开发企业为主的商业团体，当然这些团体是登记过的。除此之外，商会还在积极推进其它一些工作，包括代表开发商利益维权的工作。至于商会究竟还能做什么，商会作为正常工商团体联合成员的一个机构，有四件事情。第一，推动政策的改进和立法。第二，维权。第三，推动行业标准的确立，带动行业进步。第四，建立成员内和成员外的互动交流的机制。我觉得商会把这四件事情做好就比较像一个商会。否则商会就是组织我们传达十六大文件，学习两报一刊社论，这就太不成熟了。这些工作仅仅是商会的一项工作，仅仅是推动交流，但它不能代表所有的工作。
举例来说，消费者的权利应该是消协来代表，就像妇女的权利由妇联来维护。而商会维护开发商的权益绝不是针对消费者的，主要是针对地方政府的主要管理部门以及包括其它能够伤害到开发商的一些机构。相当多的开发商跟商会抱怨，比如说地方政府的违约行为，拍了一块地，钱都交了，政府手续拖着不给办，你说要不要维权？要么跟政府讨，要么算利息，要么把钱退给我，要么把土地手续办给我。商会代表开发企业跟地方政府维权，你不给地，钱又拿走了，我们到时候不能开发你又怪罪开发商。像这些方面，我们要跟地方政府维权，让地方政府诚信。
所以说我们要去讨论，要去说，要给他们施加一点压力。这个工作由企业提出来，商会会通过媒体或者私下沟通，或者通过法律渠道跟地方政府方面申诉，否则也可以形成诉讼，就是你要帮助开发商解决问题，这是维权最核心的事情。消费者的权益有消协，消费者跟我们是利益共同体，消费者的权益得到保护，那我们的权益也得到保护了。消费者的权益在每一条保护条款上都对应的是政府责任，比如按时交房，这是消费者的权益，政府不能耽误我的事，否则就损害了消费者的权益。目前，商会谈到的维权更多是针对政府管理部门的。再有就是非理性的侵害开发商利益的一些活动。比如有一个外地的开发商向我们反映，拆迁工作五年前都结束了，钱都付了，法律程序都做完了，拆迁户因为其它什么原因，又开始闹，而政府不作为，拆迁户围困开发商，甚至是在开发商大楼里随便支起账篷，甚至让开发商老板已经有人身危险，而对其他已经拿到房产证的客户，已经拿到财产的这些业主，他们的物业价值全部都在贬值。这样的事情，政府必须有作为，政府不有所作为，纵容甚至是不公平政策，那就侵害了开发商的财产权，公民的人身安全权利。在这种情况下，作为商会就要关注这样的事情，然后帮助这些企业去跟地方政府进行沟通甚至依法捍卫大家的权益。我说的这些事情实际上都是开发商作为弱势群体面对政府的时候出现的，所以商会有责任来维护这些开发商的权益，而维护这些权益跟消费者应该说是不对立的。当我们遭遇这种情况时，作为万通来说，更多的情况是采取隐忍的态度。比如说交易的不公平，我们买一个国有资产，当时的价格假如净资产是1块钱，然后不批或者说批的非常慢，批了两三年时间才批完，在这时间里我们把净资产做到两块钱了，在这个时候他要溢价,保证国有资产不能流失，但那就意味着我们的资产要流失，这就叫不公平。因为在完整的法律保障的市场经济条件下，交易主体是一样，不能有身份的差别。凭什么不管好坏他要溢价。像这种事情我们都忍了。但是如果诉诸商会，商会就会替我们去维权，替我们去讲，我们当然高兴。但是我自己不能讲，我自己讲，别人老认为你光讲自己的理。因为这里面有很多潜规则。
五、党校的经历让我永远服从自己的“角色” 善于从经验中汲取智慧
总体来说，它的影响对人的一生都是致深致远的。第一，在党校对我的党性锻炼很大。所谓党性就是服从性，让你干啥就干啥。举个例子，我经常参加国际性的商务活动，很多国内民营企业坐在那儿，有时候是英文，听不懂，不高兴就走了，我是听不懂也坐在那儿。在中央党校上课有一条特别好的纪律要求，不管你自己有什么意见都得坐在那儿。你要永远服从你的角色，你要清楚你处在什么位置。所以党性训练对我来说非常重要。比如我做生意也特别注意跟政府各个部门的沟通。第二，党的政策和机构运作方式比较清楚。比如一个很简单的事，我们大家跟国外商人打交道，跟港澳台地区做生意，在这个过程中，我可能比一般人对很多事情更警觉一些，遇到一些比较蹊跷的事，我会跟有关部门去沟通，很多民营企业家可能会忘了这些事，那事后可能就会给你带来很多麻烦。因为在开放的环境下，一个国家的利益还会受到很多侵害，在这种情况下，作为一个公民或者企业领导人，必须要有国家安全意识，要有自主的公民意识，这样碰到复杂的问题知道怎么处理。第三，整体来说，在中央党校里边的训练，比如说我们的理论训练、逻辑的表达，包括组织能力、宣传动员能力，相对来说都有系统的训练，这样面对很多复杂事情的时候，表现出一个党员敢说、爱说、能说的本色。还有一个最重要的，中国的民营企业有一个特别有意思的现象，这一代的民营企业都特别爱谈共产党的历史，爱谈毛泽东，爱谈中国近代的一些历史。我们在中央党校这几年，大约从1981年底到1988年，这段时间，对大量的知识、历史、故事非常熟悉，这些对我们来说都是最初的教材。比如说企业怎么从非契约化的组织进入到一个契约型的组织，内部人事管理的系统性等等。当然有很多人在部队里面呆过，可能会在部队里学习到一些东西。比如说柳传志、王石等等这些人都是部队出来的，所以每个人都在过去的经验当中和知识当中吸取自己能用到的一些智慧。
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