张民耕：房地产行业至少还有20年好日子
7月3日14时30分，“富力新论坛：地产大腕vs清华学子两极对话”于清华大学建筑馆隆重举办，这是首届北京大学生建筑文化节的一个重要组成部分，当天到场嘉宾有天津富力城董事长、北京富力城副董事长谢强先生;北京银信投资董事长张民耕;北京实际华侨城的总经理丁新;加拿大LVC国际投资集团总裁魏建军先生和东道主清华大学城市规划研究院院长、博士生导师、教授尹稚老师。参加讨论的有100多名来自于清华大学、北京大学、北京工业大学、首都经贸大学、北京建工学院等几所大学的学生。
论坛共持续了近三个小时，学生们就自己感兴趣的问题进行了踊跃提问，地产大腕们则一一作答，场面火爆而有趣。
谢强： 大部分发展商是好的
今天在这里跟清华学子对话，我感到惶恐，感到忐忑不安，因为清华学子都是全国各地的精英。
发展城市化最主要的方面是发展房地产，房地产带动了城市化，这是不争的事实。前年温家宝总理在人代会上隆重提出，房地产业是我们国家的支柱产业之一。因为这个行业对整个国民经济起到很重要的作用，我们国家连续多年的GDP增长，开发商是有功劳的。当然，这个行业要有序科学的发展。有个别城市房价比较高，我认为有五种原因，第一是我们国家的经济增长过快，第二是居民没有一个合理的投资渠道，第三个原因是我们商品房的结构不合理，还有监督方面的问题，还有恶意炒作的原因。
最近由于国八条的出台，我认为是个政策安排的问题，它对房地产造成一些影响，中央是希望稳定房价，不希望大起大落。房地产是成长性的产业，从产生到现在才十五年时间，所以很多人对它有一些偏见，但是我认为大部分发展商是好的，有良心有良知。
魏建军： 给富人盖房子具有挑战性
中国的地产业是个新兴行业，是个没有经验、不会做事的小孩子，所以被人误解很正常。地产是个非常特殊的行业，它既不是工业，也不是服务业，是卡在工业和服务业中间的行业。地产商是把社会资源组合成一种产品供应给各位，供应给客户。由于地产的特殊特征，构成了一个特点，第一是做不小，再一个是做不大。
我承认我是一个专门为富人盖房子的人，原因有两个，第一个是挑战性很大，富人的要求比较高，一套房子三居室是两百平方米到三百平方米，如果盖得他们看不上，那就完了，因为这卖给老百姓，老百姓不要。第二是给富人盖房子非常好赚钱，这也显而易见。
张民耕： 房地产还有20年好日子
到了清华，很激动，感触很多，自己离开校门也有十五年。既然论坛主题是“要讲一个真实的开发商”，于是我认真想了想，这些年做地产，一直讲究三个化，第一个是现代化，第二个是住宅郊区化，第三个是城市化。
现代化是什么，其中很重要的一点是，现代化是要盖房子。各位学生都年轻，我是真正经历过住房短缺的人，当时真叫城里有房，心里不慌。
在北京做了几个城里的楼盘之后，又与国外比较，觉得中国中产阶级在郊区也能有个别墅，那时候郊区地也便宜，于是我就提出住宅郊区化，就是做康城出租，康城当时在五环之外。
说到城市化，我觉得现代化和城市化是整个中国经济发展的重要动力，我认为，从整个城市化进程来说，房地产行业还至少有20年的好日子。
丁新： 做地产商要对社会负责任
如果在座的学子想做地产商，要注意三点。首先你只要做了地产，就是有了承诺，这是对社会的承诺，要存在敬畏之心；其次，地产商除了必须承担很多城市运营的功能，还要承担对业主负责70年的责任；再次，希望你们的专业能够先强化一下，比如最好先到设计院锻炼三年，打下扎实的基础，同时也了解你自己到底适合做地产还是更适合做设计。
如果大家有时间,我想推荐三种类型的书：第一是时尚类的书，可以了解社会和人们需要什么；第二是《读者》一类的书，让你在浮躁的环境下，净化一下心灵和思想；第三是关于星座、运程的书，要成事除能力之外也需要一定运气。
尹稚： 高校教育存在空白
今天我是客串的，我干的行当与主题比较远，作为东道主，我对同学们和老总们的光临表示感谢。
我们国家对房地产的培训，绝大部分高校都还是空白，所以每当房地产界有点风吹草动，学术界、高校界都从负面看房地产。因为我们国家改革开放以后才引入房地产这个行业，引入之初，在学术界曾经有过激烈的辩论和争论，把房地产妖魔化这样的过程，一直到现在学术界仍然是这样。我要讲这是非常错误的。
我经历过中国的住房短缺，改革开放以来，随着房地产业的兴起，极大的改变了城市的面貌。一个成熟的社会，由三种力量构成，政权力、市场力和公众的力量。房地产作为市场力量的代表之一，无论从做学问的角度，还是从城市规划及建筑的角度，如果不了解它，很难在建立和谐社会的过程中摆正政府、市场、市民三者的关系，我很高兴，有这个机会，让青年学子和房产大腕能面对面的互动交流。希望能让大家摘掉有色眼睛，了解行业，了解它在国家城市化进程当中发挥的重要作用，以及了解这个市场力量是如何建立起与另外两种力量之间的关系。我也希望这个论坛能够成为房地产业和高校学生之间交流的开始，希望这个活动以后能够做得更多更好。
清华学子踊跃参会
上午组委会在现场布展，吸引了很多正在上空调与制冷课的同学。同学们下课后，三五成群地跑过来看展架，又咨询工作人员，问活动是几点，他们不是建筑专业的能不能参加等等。工作人员给予肯定的答复之后，他们再次询问时间，怕记错了。同时，工作人员在建筑馆外张贴海报时，也吸引了很多同学的目光，纷纷打听活动如何参加。下午一点半，距离对话会开始还有一个小时，就已经有几位同学赶到了会场，他们说怕人多，占个好位置。
笑声化解一切误解
魏建军就地产是否暴利回答了清华学子的提问。“我们中国大城市的房价和东京、纽约同类城市比偏低，你不能和一个相当于青海、吉林的城市比，大西北需要人才，为什么不去？我们要符合规律。是的，大西北需要人才，我们为什么不去呢？清华学子在爆笑中消除了对地产大腕们的误解。
大学生现场发难地产大腕
商业行为靠人文精神支撑
清华学子：请问谢强，你以前做主编，你怎么从主编过渡到地产开发商的？
谢强：是问我怎么样从酸文人成为沾满铜臭气的商人吧。可能大家对商人的误解很多，过去我们说无商不奸，从中国传统来说，对商人确实是嗤之以鼻的。我过去做媒体，在政府也工作了一段时间，过渡到做房地产业，这确实是非常有趣的事，但我觉得过渡也是很自然的。我认为任何一个商业行为，说到底都是要有一种强大的人文精神作为一个背景支撑着，任何一个行为，没有这种人文背景支撑，就很难做好。我们做总经理或者董事长，主要体现的是综合素质、领导能力，怎么把团队搞好。其实不仅搞文学的可以做房地产，搞经济的也可以做房地产，做任何一个行业，只要有心进入这个行业，都是有可能的。
媒体记者：请问谢强，房地产里面是否存在暴利？对于富力来说，是否也存在暴利？
谢强：其实，一味谈暴利、谈价格，不完全合理。至于富力这个企业，从1992年成立到现在，也就10来年的时间，是很年轻的企业。有点像汉朝，这是中国历史上最富有朝气的朝代。我们企业也富有朝气，富力在广州做了28个盘，在北京5个盘，在西安、南京也都有项目，2004年富力被国家统计局评为中国地产业综合实力第三名，我认为我们富力城肯定有利润，但没有暴利。
我梦想给白领建别墅
清华学子：你说房地产还有20年好日子，丁新则说也许有200年。但现在有人说房地产处在淡季，你是否考虑过怎么渡过这个淡季的方法策略？
张民耕：现在确实有点淡季的感觉，不过我还是很乐观，我们都感觉到，现在不是没有人买房，而是人们不太愿意下单，大家总是觉得如果现在买了，明天就没准跌，买涨不买跌，这是市场的毒药，丁总说调整好节奏，房地产业可以把20年的好日子拉长到200年，我想政府也这样想。我觉得房价很有趣，它不能跌也不能涨得太快，因为它跟社会的劳动力价值提高要相适应。
住宅确实是商品，但也算是一个社会保险品。所以既然这样，咱们抱着平稳的心，调整合适的节奏和步伐，争取把20年的好日子“拖”成200年。
北大学子：你刚才提出在郊区给白领盖房子，但如果这些白领住在郊区，工作在城里，那么就可能会让小区变成睡城，这样的话，相关的配套设施就会闲置，对于这种闲置的矛盾你怎么看待？
张民耕：解决这个问题，第一是通过TOD方案来解决，也就是公共交通主导的社区建设，比如建设轻轨或完善汽车公交系统，第二是解决就地的配套设施，从根本上说，是要在当地产生就业机会。现在做新城一定要解决这个问题，实际要求的就是政府提前介入，现在是开发商推动政府走，今后是政府带着开发商走，这样才能把预先的设计提前，就可以避免睡城的出现。
另外我觉得我是给白领做别墅，大学生可能还没有这种体会，到30多岁以后，拥有了第一套房子和车，就会想做其他方面的投资。我做过调查，在CBD区域，有6%至10%的夫妇两个人年薪超过10万美金，这不是小的数字，这些人就有在郊区购房的需求，如果有合适的高速路，他们可以考虑更远一点的房子，我的距离概念是40到50公里，可以专门用来度假，或者把父母从家乡接来，星期天能够享受天伦之乐。对于这样的产品，因为是5＋2的需求，所以对配套设施要求不严格，时间也有弹性，在那些区域做那样的房子，是有可能的，也是有市场的。
给富人盖房子是社会再分配
清华学子：现在很多数据显示，别墅、高档住宅已经是供大于求，实际短缺房子的人群是中低收入的居民。你主张给富人盖房子，这是锦上添花，但开发经济适用房的商人很少，你为什么不做雪中送炭的事情？
魏建军：我们的市场非常大，每个人都应该干每个人应该干的事情。富人也要消费，总得有人给富人盖房子，我觉得给富人盖房子，实际上是对社会最大的贡献,一套房子就能让富人掏出几百万元乃至上千万元。所以，给富人盖房子是社会再分配的模式，我给富人盖房子，比给穷人盖房子，对社会贡献大。
另外，假如我们把北京的房子卖成100元/平方米，大家都能买得起，你们设想北京的经济会变成什么样子？我认为，北京的经济会全面崩溃。解决个别无力购买房子的人，这是我们政府的事情，每个国家都有这个责任。
清华学子：如果房地产价格降到大众水平，经济会崩溃，那像汽车行业、IT行业为什么没崩溃呢？比如我此前买个摩托罗拉的手机，当初卖几千元，现在变成一千元，难道手机行业崩溃了？
魏建军：大家都说房地产是暴利，这下我找到根据了。IT行业才是暴利，房地产根本没法比。一张微软公司的光盘，成本也就1元左右，卖多少钱？他们把它卖到5000元，然后降到10元，大家还说便宜。还有手机的双向收费合理吗？只不过因为那些行业在一点一点侵蚀消费者，而消费者没注意罢了。
房地产价格组成很复杂，普通人可能不懂，而房产的价格要跟劳动生产力的水平相适应。和东京、纽约同类城市比，我们中国大城市的房价还是偏低，你不能拿类似青海这样的地区比较，那边房价低，可你为什么不去买？所以我们要符合规律。我是甘肃人，调查过甘肃的房价，像酒泉商品房最便宜是800元，土地几乎是政府送给你的，建楼房600元，卖800元，交完税还能赚100元。我想把这个你们为什么不去那边买房的问题交给你们，能告诉我吗？
设计师需要舒适的生活体验
清华学子：请教一下,国内设计师怎样才能胜任华侨城的设计工作？
丁新：国内设计师专业知识已经足够，但对时尚的把握也许不够好，可能跟他们还不属于高收入阶层有关，缺乏很舒适的生活体验，对超前理念的把握，还有一定欠缺。而且中国正处在快速发展阶段，设计师有太多的项目，来不及进行更深入的思考，导致一些设计师的作品不是特别令人满意。此外，我觉得如果适当调整一下地产业发展的节奏，地产业也许还有200年的好日子。
清华学子：华侨城的内涵是什么？
丁新：华侨城跟城市概念有所不同，华侨城是个商号，集团的名字也叫华侨城。我们在全国的发展，主要是以旅游加地产的模式，这是混合开发的概念。从我们二十年来的经验，这种混合的开发，需要很好的掌控力，这也是我们的核心竞争力。今后，我们希望加强跟政府的交流，把区域规划、开发工作做好，减轻政府的压力。
今日财富•地产SHOW
论坛共持续了近三个小时，学生们就自己感兴趣的问题进行了踊跃提问，地产大腕们则一一作答，场面火爆而有趣。
谢强： 大部分发展商是好的
今天在这里跟清华学子对话，我感到惶恐，感到忐忑不安，因为清华学子都是全国各地的精英。
发展城市化最主要的方面是发展房地产，房地产带动了城市化，这是不争的事实。前年温家宝总理在人代会上隆重提出，房地产业是我们国家的支柱产业之一。因为这个行业对整个国民经济起到很重要的作用，我们国家连续多年的GDP增长，开发商是有功劳的。当然，这个行业要有序科学的发展。有个别城市房价比较高，我认为有五种原因，第一是我们国家的经济增长过快，第二是居民没有一个合理的投资渠道，第三个原因是我们商品房的结构不合理，还有监督方面的问题，还有恶意炒作的原因。
魏建军： 给富人盖房子具有挑战性
中国的地产业是个新兴行业，是个没有经验、不会做事的小孩子，所以被人误解很正常。地产是个非常特殊的行业，它既不是工业，也不是服务业，是卡在工业和服务业中间的行业。地产商是把社会资源组合成一种产品供应给各位，供应给客户。由于地产的特殊特征，构成了一个特点，第一是做不小，再一个是做不大。
我承认我是一个专门为富人盖房子的人，原因有两个，第一个是挑战性很大，富人的要求比较高，一套房子三居室是两百平方米到三百平方米，如果盖得他们看不上，那就完了，因为这卖给老百姓，老百姓不要。第二是给富人盖房子非常好赚钱，这也显而易见。
张民耕： 房地产还有20年好日子
到了清华，很激动，感触很多，自己离开校门也有十五年。既然论坛主题是“要讲一个真实的开发商”，于是我认真想了想，这些年做地产，一直讲究三个化，第一个是现代化，第二个是住宅郊区化，第三个是城市化。
现代化是什么，其中很重要的一点是，现代化是要盖房子。各位学生都年轻，我是真正经历过住房短缺的人，当时真叫城里有房，心里不慌。
在北京做了几个城里的楼盘之后，又与国外比较，觉得中国中产阶级在郊区也能有个别墅，那时候郊区地也便宜，于是我就提出住宅郊区化，就是做康城出租，康城当时在五环之外。
说到城市化，我觉得现代化和城市化是整个中国经济发展的重要动力，我认为，从整个城市化进程来说，房地产行业还至少有20年的好日子。
丁新： 做地产商要对社会负责任
如果在座的学子想做地产商，要注意三点。首先你只要做了地产，就是有了承诺，这是对社会的承诺，要存在敬畏之心；其次，地产商除了必须承担很多城市运营的功能，还要承担对业主负责70年的责任；再次，希望你们的专业能够先强化一下，比如最好先到设计院锻炼三年，打下扎实的基础，同时也了解你自己到底适合做地产还是更适合做设计。
如果大家有时间,我想推荐三种类型的书：第一是时尚类的书，可以了解社会和人们需要什么；第二是《读者》一类的书，让你在浮躁的环境下，净化一下心灵和思想；第三是关于星座、运程的书，要成事除能力之外也需要一定运气。
尹稚： 高校教育存在空白
今天我是客串的，我干的行当与主题比较远，作为东道主，我对同学们和老总们的光临表示感谢。
我们国家对房地产的培训，绝大部分高校都还是空白，所以每当房地产界有点风吹草动，学术界、高校界都从负面看房地产。因为我们国家改革开放以后才引入房地产这个行业，引入之初，在学术界曾经有过激烈的辩论和争论，把房地产妖魔化这样的过程，一直到现在学术界仍然是这样。我要讲这是非常错误的。
我经历过中国的住房短缺，改革开放以来，随着房地产业的兴起，极大的改变了城市的面貌。一个成熟的社会，由三种力量构成，政权力、市场力和公众的力量。房地产作为市场力量的代表之一，无论从做学问的角度，还是从城市规划及建筑的角度，如果不了解它，很难在建立和谐社会的过程中摆正政府、市场、市民三者的关系，我很高兴，有这个机会，让青年学子和房产大腕能面对面的互动交流。希望能让大家摘掉有色眼睛，了解行业，了解它在国家城市化进程当中发挥的重要作用，以及了解这个市场力量是如何建立起与另外两种力量之间的关系。我也希望这个论坛能够成为房地产业和高校学生之间交流的开始，希望这个活动以后能够做得更多更好。
清华学子踊跃参会
上午组委会在现场布展，吸引了很多正在上空调与制冷课的同学。同学们下课后，三五成群地跑过来看展架，又咨询工作人员，问活动是几点，他们不是建筑专业的能不能参加等等。工作人员给予肯定的答复之后，他们再次询问时间，怕记错了。同时，工作人员在建筑馆外张贴海报时，也吸引了很多同学的目光，纷纷打听活动如何参加。下午一点半，距离对话会开始还有一个小时，就已经有几位同学赶到了会场，他们说怕人多，占个好位置。
笑声化解一切误解
魏建军就地产是否暴利回答了清华学子的提问。“我们中国大城市的房价和东京、纽约同类城市比偏低，你不能和一个相当于青海、吉林的城市比，大西北需要人才，为什么不去？我们要符合规律。是的，大西北需要人才，我们为什么不去呢？清华学子在爆笑中消除了对地产大腕们的误解。
大学生现场发难地产大腕
商业行为靠人文精神支撑
清华学子：请问谢强，你以前做主编，你怎么从主编过渡到地产开发商的？
谢强：是问我怎么样从酸文人成为沾满铜臭气的商人吧。可能大家对商人的误解很多，过去我们说无商不奸，从中国传统来说，对商人确实是嗤之以鼻的。我过去做媒体，在政府也工作了一段时间，过渡到做房地产业，这确实是非常有趣的事，但我觉得过渡也是很自然的。我认为任何一个商业行为，说到底都是要有一种强大的人文精神作为一个背景支撑着，任何一个行为，没有这种人文背景支撑，就很难做好。我们做总经理或者董事长，主要体现的是综合素质、领导能力，怎么把团队搞好。其实不仅搞文学的可以做房地产，搞经济的也可以做房地产，做任何一个行业，只要有心进入这个行业，都是有可能的。
媒体记者：请问谢强，房地产里面是否存在暴利？对于富力来说，是否也存在暴利？
谢强：其实，一味谈暴利、谈价格，不完全合理。至于富力这个企业，从1992年成立到现在，也就10来年的时间，是很年轻的企业。有点像汉朝，这是中国历史上最富有朝气的朝代。我们企业也富有朝气，富力在广州做了28个盘，在北京5个盘，在西安、南京也都有项目，2004年富力被国家统计局评为中国地产业综合实力第三名，我认为我们富力城肯定有利润，但没有暴利。
我梦想给白领建别墅
清华学子：你说房地产还有20年好日子，丁新则说也许有200年。但现在有人说房地产处在淡季，你是否考虑过怎么渡过这个淡季的方法策略？
张民耕：现在确实有点淡季的感觉，不过我还是很乐观，我们都感觉到，现在不是没有人买房，而是人们不太愿意下单，大家总是觉得如果现在买了，明天就没准跌，买涨不买跌，这是市场的毒药，丁总说调整好节奏，房地产业可以把20年的好日子拉长到200年，我想政府也这样想。我觉得房价很有趣，它不能跌也不能涨得太快，因为它跟社会的劳动力价值提高要相适应。
住宅确实是商品，但也算是一个社会保险品。所以既然这样，咱们抱着平稳的心，调整合适的节奏和步伐，争取把20年的好日子“拖”成200年。
北大学子：你刚才提出在郊区给白领盖房子，但如果这些白领住在郊区，工作在城里，那么就可能会让小区变成睡城，这样的话，相关的配套设施就会闲置，对于这种闲置的矛盾你怎么看待？
张民耕：解决这个问题，第一是通过TOD方案来解决，也就是公共交通主导的社区建设，比如建设轻轨或完善汽车公交系统，第二是解决就地的配套设施，从根本上说，是要在当地产生就业机会。现在做新城一定要解决这个问题，实际要求的就是政府提前介入，现在是开发商推动政府走，今后是政府带着开发商走，这样才能把预先的设计提前，就可以避免睡城的出现。
另外我觉得我是给白领做别墅，大学生可能还没有这种体会，到30多岁以后，拥有了第一套房子和车，就会想做其他方面的投资。我做过调查，在CBD区域，有6%至10%的夫妇两个人年薪超过10万美金，这不是小的数字，这些人就有在郊区购房的需求，如果有合适的高速路，他们可以考虑更远一点的房子，我的距离概念是40到50公里，可以专门用来度假，或者把父母从家乡接来，星期天能够享受天伦之乐。对于这样的产品，因为是5＋2的需求，所以对配套设施要求不严格，时间也有弹性，在那些区域做那样的房子，是有可能的，也是有市场的。
给富人盖房子是社会再分配
清华学子：现在很多数据显示，别墅、高档住宅已经是供大于求，实际短缺房子的人群是中低收入的居民。你主张给富人盖房子，这是锦上添花，但开发经济适用房的商人很少，你为什么不做雪中送炭的事情？
魏建军：我们的市场非常大，每个人都应该干每个人应该干的事情。富人也要消费，总得有人给富人盖房子，我觉得给富人盖房子，实际上是对社会最大的贡献,一套房子就能让富人掏出几百万元乃至上千万元。所以，给富人盖房子是社会再分配的模式，我给富人盖房子，比给穷人盖房子，对社会贡献大。
另外，假如我们把北京的房子卖成100元/平方米，大家都能买得起，你们设想北京的经济会变成什么样子？我认为，北京的经济会全面崩溃。解决个别无力购买房子的人，这是我们政府的事情，每个国家都有这个责任。
清华学子：如果房地产价格降到大众水平，经济会崩溃，那像汽车行业、IT行业为什么没崩溃呢？比如我此前买个摩托罗拉的手机，当初卖几千元，现在变成一千元，难道手机行业崩溃了？
魏建军：大家都说房地产是暴利，这下我找到根据了。IT行业才是暴利，房地产根本没法比。一张微软公司的光盘，成本也就1元左右，卖多少钱？他们把它卖到5000元，然后降到10元，大家还说便宜。还有手机的双向收费合理吗？只不过因为那些行业在一点一点侵蚀消费者，而消费者没注意罢了。
房地产价格组成很复杂，普通人可能不懂，而房产的价格要跟劳动生产力的水平相适应。和东京、纽约同类城市比，我们中国大城市的房价还是偏低，你不能拿类似青海这样的地区比较，那边房价低，可你为什么不去买？所以我们要符合规律。我是甘肃人，调查过甘肃的房价，像酒泉商品房最便宜是800元，土地几乎是政府送给你的，建楼房600元，卖800元，交完税还能赚100元。我想把这个你们为什么不去那边买房的问题交给你们，能告诉我吗？
设计师需要舒适的生活体验
清华学子：请教一下,国内设计师怎样才能胜任华侨城的设计工作？
丁新：国内设计师专业知识已经足够，但对时尚的把握也许不够好，可能跟他们还不属于高收入阶层有关，缺乏很舒适的生活体验，对超前理念的把握，还有一定欠缺。而且中国正处在快速发展阶段，设计师有太多的项目，来不及进行更深入的思考，导致一些设计师的作品不是特别令人满意。此外，我觉得如果适当调整一下地产业发展的节奏，地产业也许还有200年的好日子。
清华学子：华侨城的内涵是什么？
丁新：华侨城跟城市概念有所不同，华侨城是个商号，集团的名字也叫华侨城。我们在全国的发展，主要是以旅游加地产的模式，这是混合开发的概念。从我们二十年来的经验，这种混合的开发，需要很好的掌控力，这也是我们的核心竞争力。今后，我们希望加强跟政府的交流，把区域规划、开发工作做好，减轻政府的压力。
今日财富•地产SHOW
