新地产对话9大名家:人民币升值 房地产何去何从2
海外热钱短期内不会撤出中国房地产市场
哈继铭（中国国际金融公司首席经济学家）
● 升值幅度太小不足以刺激热钱套利回流
● 美元和港元存款利率的提高，提示大家不要把资产全放在房地产上
新地产：您觉得人民币升值和房地产宏观调控政策，哪个对房地产的影响大？
哈继铭：对外资流入流出的影响都是比较小的，因为调控政策本身对房地产市场的影响更大。这个升值幅度太小了，这也表明是在宏观意义上的渐进，当然，升值幅度也不应该很大。客观上说，这些不足以刺激海外热钱套利回流。
今后的汇率形成机制灵活性增加了，可以往上走，也可以向下走。不能说绝对地进入了一个上升通道。根据中国经济的实际情况，如果是通货膨胀，那么就可能升值，如果通缩的危险会很大，不但不会升值，相反还要贬值。这次行动就创造了这样一个条件：打破了汇率不能动，有通胀或通缩压力也只能扛着的惯性思维。
新地产：同时提高美元和港元的存款比率又是为什么呢？
哈继铭：同时提高美元和港元的存款利率，会增加居民其他的投资渠道，不用全放在房地产上，这个影响虽然是轻微的，但确是一个方向上的东西。利率提高对房价的影响也不会很明显，因为目前买房子的大多数还只是国内的老百姓，外资是少数。汇率的升跌对国内居民购房的决定影响不大。
新地产：人民币升值及汇率形成机制的改变，与房地产宏观调控有关吗？
哈继铭：应该是有关系的，它将抑制房地产短机炒作行为，尤其是赌人民币升值的行为。
人民币升值总体上对市场无负面影响
曹远征（中银国际控股有限公司副执行总裁、首席经济学家）
升值因素在相当程度上已经得到市场消化
人民币升值的效应对于境外热钱进入国内寻找投机机会而言，对冲效应明显
新地产：您觉得此次人民币升值，利弊关系如何？
曹远征：本次人民币升值对市场的影响，总体来看是正面和中性的。
首先是从升值的时间安排看，市场对人民币升值预期已久，升值因素在相当大程度上，已得到了市场的消化。
其次，本次人民币升值的幅度不大——2%。此前，国内人民币和美元的存款利差是2.25%，国内一年期美元存款利率，低于同期人民币存款利率2.25%。从本次人民币升值空间和利息差的空间看，人民币升值的效应存在对冲。尤其对于境外热钱进入国内寻找投机机会而言，对冲效应明显。
人民币仍将进一步升值
陈基强（基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理）
本次升值不是今年的最后一次，人民币升值很可能还将继续
人民币小幅升值2%的情况下，不会造成外资购房者的退出
从资金流向看，外资进入内地房地产呈现增长的趋势
人民币汇率本次升值，对于房地产市场发展是好事情
新地产：您觉得下一步，人民币还会再升值吗？
陈基强：据我们了解的情况，目前市场对本次人民币汇率调整的看法是，本次升值不是今年的最后一次，人民币升值很可能还将继续。例如预期今年年内调整两次，幅度在5%左右是合理的。
从本次升值的时机看，在美国对人民币升值压力最大的时候，政府在汇率上并没有动作。从本次升值时机的一系列情况看，本次升值是试探性的。
另外，在中国目前由于贸易顺差，成为世界性的热点话题的情况下，采取适当的措施，缓和贸易摩擦，是适宜的举措。
新地产：那么，升值对房地产市场有影响吗？
陈基强：可以看出，前一时期的宏观调控，及对房地产市场的调控，均有为人民币升值做铺垫的意图。对房地产市场的调控，一方面是出于减少银行的系统风险，另一方面也是为人民币升值做铺垫。避免因为人民币升值问题，由于资本流动给房地产市场带来不合理的波动。
新地产：人民币升值后，是否会促使投资房地产的外资流出：
陈基强：目前国内房地产市场上的外资，不会因为人民币小幅度的升值，而有很大的改变。首先，外资在国内购买房地产的税收等交易成本，已经接近高达5%。在人民币小幅升值2%的情况下，不会造成外资的退出。此外，房地产投资是不容变现的投资，不炒外汇，而去炒房地产显然是愚蠢的举动。
新地产：那未来外资进入房地产市场，和此前会有所不同吗？
陈基强：目前外资投资房地产，主要有两个原因：
近三年来，非住宅物业和住宅物业存在的价差。例如，上海同一地段的住宅达到三、四万人民币/平方米，而写字楼只有4000美元/平方米。
大量境外资金寻找投资机会。在香港、新加坡启动REITs的情况下， 2004年底、2005年1季度，国内外资投资增长非常迅速，出现大量整栋购买写字楼、商业物业的情况。但4、5月份政府对房地产的调控，减缓了外资的进入步伐。
目前在亚洲的房地产的国际资金，主要集中投资在日本东京。不过，这些资金经过3-5年的投资周期，其资金规模已经很大；而且伴随东京房地产投资机会的减少，资本逐渐进入退出阶段，开始寻找新的投资机会。目前香港、新加坡、台湾，都已成为选择的对象。
从目前的情况评估，最有可能成为这些资金选择的房地产区域市场，是中国内地和印度。从资金流向看，外资进入内地房地产呈现增长的趋势。
目前全球房地产基金在亚洲有投资的大概在30%，其中内地的市场份额在1％-2%，从内地的市场吸引力看，有可能达到5％-10%。但由于内地的房地产调控，目前资金进入比较谨慎。
新地产：人民币升值，对房地产影响到底如何呢？
陈基强：人民币汇率本次升值，对于房地产市场发展是好事情，人民币升值从预期成为现实，在心理上给外资以希望。人民币升值2％-4%，在收益上，给外资进入房地产市场提供了成本支持，是利好因素。
对于人民币升值对上海房价的影响，由于上海房价在调整中，人民币升值对上海房价形不成实质的支撑。
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新地产
哈继铭（中国国际金融公司首席经济学家）
● 升值幅度太小不足以刺激热钱套利回流
● 美元和港元存款利率的提高，提示大家不要把资产全放在房地产上
新地产：您觉得人民币升值和房地产宏观调控政策，哪个对房地产的影响大？
哈继铭：对外资流入流出的影响都是比较小的，因为调控政策本身对房地产市场的影响更大。这个升值幅度太小了，这也表明是在宏观意义上的渐进，当然，升值幅度也不应该很大。客观上说，这些不足以刺激海外热钱套利回流。
今后的汇率形成机制灵活性增加了，可以往上走，也可以向下走。不能说绝对地进入了一个上升通道。根据中国经济的实际情况，如果是通货膨胀，那么就可能升值，如果通缩的危险会很大，不但不会升值，相反还要贬值。这次行动就创造了这样一个条件：打破了汇率不能动，有通胀或通缩压力也只能扛着的惯性思维。
新地产：同时提高美元和港元的存款比率又是为什么呢？
哈继铭：同时提高美元和港元的存款利率，会增加居民其他的投资渠道，不用全放在房地产上，这个影响虽然是轻微的，但确是一个方向上的东西。利率提高对房价的影响也不会很明显，因为目前买房子的大多数还只是国内的老百姓，外资是少数。汇率的升跌对国内居民购房的决定影响不大。
新地产：人民币升值及汇率形成机制的改变，与房地产宏观调控有关吗？
哈继铭：应该是有关系的，它将抑制房地产短机炒作行为，尤其是赌人民币升值的行为。
人民币升值总体上对市场无负面影响
曹远征（中银国际控股有限公司副执行总裁、首席经济学家）
升值因素在相当程度上已经得到市场消化
人民币升值的效应对于境外热钱进入国内寻找投机机会而言，对冲效应明显
新地产：您觉得此次人民币升值，利弊关系如何？
曹远征：本次人民币升值对市场的影响，总体来看是正面和中性的。
首先是从升值的时间安排看，市场对人民币升值预期已久，升值因素在相当大程度上，已得到了市场的消化。
其次，本次人民币升值的幅度不大——2%。此前，国内人民币和美元的存款利差是2.25%，国内一年期美元存款利率，低于同期人民币存款利率2.25%。从本次人民币升值空间和利息差的空间看，人民币升值的效应存在对冲。尤其对于境外热钱进入国内寻找投机机会而言，对冲效应明显。
人民币仍将进一步升值
陈基强（基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理）
本次升值不是今年的最后一次，人民币升值很可能还将继续
人民币小幅升值2%的情况下，不会造成外资购房者的退出
从资金流向看，外资进入内地房地产呈现增长的趋势
人民币汇率本次升值，对于房地产市场发展是好事情
新地产：您觉得下一步，人民币还会再升值吗？
陈基强：据我们了解的情况，目前市场对本次人民币汇率调整的看法是，本次升值不是今年的最后一次，人民币升值很可能还将继续。例如预期今年年内调整两次，幅度在5%左右是合理的。
从本次升值的时机看，在美国对人民币升值压力最大的时候，政府在汇率上并没有动作。从本次升值时机的一系列情况看，本次升值是试探性的。
另外，在中国目前由于贸易顺差，成为世界性的热点话题的情况下，采取适当的措施，缓和贸易摩擦，是适宜的举措。
新地产：那么，升值对房地产市场有影响吗？
陈基强：可以看出，前一时期的宏观调控，及对房地产市场的调控，均有为人民币升值做铺垫的意图。对房地产市场的调控，一方面是出于减少银行的系统风险，另一方面也是为人民币升值做铺垫。避免因为人民币升值问题，由于资本流动给房地产市场带来不合理的波动。
新地产：人民币升值后，是否会促使投资房地产的外资流出：
陈基强：目前国内房地产市场上的外资，不会因为人民币小幅度的升值，而有很大的改变。首先，外资在国内购买房地产的税收等交易成本，已经接近高达5%。在人民币小幅升值2%的情况下，不会造成外资的退出。此外，房地产投资是不容变现的投资，不炒外汇，而去炒房地产显然是愚蠢的举动。
新地产：那未来外资进入房地产市场，和此前会有所不同吗？
陈基强：目前外资投资房地产，主要有两个原因：
近三年来，非住宅物业和住宅物业存在的价差。例如，上海同一地段的住宅达到三、四万人民币/平方米，而写字楼只有4000美元/平方米。
大量境外资金寻找投资机会。在香港、新加坡启动REITs的情况下， 2004年底、2005年1季度，国内外资投资增长非常迅速，出现大量整栋购买写字楼、商业物业的情况。但4、5月份政府对房地产的调控，减缓了外资的进入步伐。
目前在亚洲的房地产的国际资金，主要集中投资在日本东京。不过，这些资金经过3-5年的投资周期，其资金规模已经很大；而且伴随东京房地产投资机会的减少，资本逐渐进入退出阶段，开始寻找新的投资机会。目前香港、新加坡、台湾，都已成为选择的对象。
从目前的情况评估，最有可能成为这些资金选择的房地产区域市场，是中国内地和印度。从资金流向看，外资进入内地房地产呈现增长的趋势。
目前全球房地产基金在亚洲有投资的大概在30%，其中内地的市场份额在1％-2%，从内地的市场吸引力看，有可能达到5％-10%。但由于内地的房地产调控，目前资金进入比较谨慎。
新地产：人民币升值，对房地产影响到底如何呢？
陈基强：人民币汇率本次升值，对于房地产市场发展是好事情，人民币升值从预期成为现实，在心理上给外资以希望。人民币升值2％-4%，在收益上，给外资进入房地产市场提供了成本支持，是利好因素。
对于人民币升值对上海房价的影响，由于上海房价在调整中，人民币升值对上海房价形不成实质的支撑。
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