新地产对话9大名家:人民币升值 房地产何去何从1
7月22日，人民币上调汇率2%的第二天上午，新地产编辑部第一时间与等业内及金融界九大名家展开对话，现摘录精采观点以飨读者及网友。
谢国忠（摩根士丹利亚洲首席经济学家）
宋国青（北京大学中国经济研究中心教授）
刘晓光（首创集团董事长）
哈继铭（中国国际金融公司首席经济学家）
曹远征（中银国际首席经济学家）
陈基强（基强联行董事总经理）
赵 晓 （国资委研究中心宏观战略部部长）
任志强（华远集团总裁）
高广垣（香港房地产资产资本公司主席）
房地产新政为人民币升值铺路
谢国忠（摩根士丹利亚洲首席经济学家）
● 海外资金会继续等待进一步升值
● 房地产泡沫是由汇率升值的预期引起来的，如果未来还有升值预期的话，未来的泡沫会更大
● 升值前房地产市场已经打过预防针
● 在政府已经出手的情况下，房地产泡沫再变得很大的可能性已经不大，这对于中国的未来才是最重要的
新地产：此次人民币升值，对中国经济能够起到什么样的作用？人民币还会进一步升值吗？
谢国忠：此次人民币升值幅度并不是很大，只有2个百分点。这样的升值及幅度，对外资的流出会相对产生阻挡作用。另外，因为市场预期人民币还会有所升值，所以对市场而言会有产生稳定的影响。海外房地产投资人士会考虑继续等待，等待下一步会不会继续升值。
有关人民币进入一个上升通道的问题，现在还不太可能。长期上升通道的形成，要等到中国的金融体制改革完了之后才能形成。一般而言，没有一个健康的金融体制，形成一个长期上升的体制是不可能的。
汇率政策调整后，人民币汇率的趋势是有可能上，也有可能下。因为是与一蓝子货币挂钩，汇率浮动幅度空间也只是0.3%，也是一种变相的固定汇率，只是盯住的标准不一样了，以前是美元，现在则是一篮子货币。
在这个时候，选择人民币升值，应该说时机是比较好的。首先是货币市场的大环境相对稳定，另外美元近两个月来比较坚挺，这样引起的波动会小一些。
新地产：为什么此次只上升2%？
谢国忠：这要看一看中国内地做手提电脑的企业，尤其是那些台资企业，净利润只有3%，如果三分之一的成本是国内成本的话，人民币升值会使他的净利润从3%下降到2.4%，所以对他们的影响比较大。主要是从这方面的考虑，来确定这次变动的幅度。汇率大动的条件之一，是中国的出口模式要有大的变化。来料加工的模式，使得汇率的大动不可能。要看中国的企业能不能创出自己的品牌。
新地产：人民币升值，对房地产市场的影响大吗？
谢国忠：对房地产行业而言，由于在调整汇率之前，就已经对房地产市场进行了调控，可以视为铺路的行为。因为只是汇率上升，而房地产泡沫已经存在，那么泡沫会越变越大的。在上世纪80年代的日本和台湾身上，我们都看到了这样的情况。一般而言，房地产泡沫是汇率升值的预期引起来的，如果未来还有升值预期的话，未来的泡沫会更大。
而与当年日本和台湾不同的是，中国政府已经采取措施来给房地产降温了。市场已经打了预防针了。下面就看有什么反应了。
新地产：那您觉得在这种情况下，政府会不会进一步出台影响房地产行业的政策？
谢国忠：房地产泡沫重新起来的可能性是有的。但政府不会坐视不理。政府现在对房地产泡沫对金融体系的破坏作用是了然于胸的。升值的预期引起或扩大房地产泡沫，反过来会打击金融体系。在台湾就是这样，新台币对美元从35：1升到25：1，引起了房地产泡沫，把金融体系搞坏了。汇率又大幅下挫，跌回到35，十年时间都难以复兴。
而中国房地产市场，如果未来一段时间是稳定的话，政府应该就不会再出台什么措施了。
新地产：对于外资炒房热钱会相应有什么样的举动呢？
谢国忠：由于外资炒房主要是海外华人在香港炒的，汇率一动的话，他们还将观望一段时间。我之前担心的外资大量流动的情况暂时还不会出现。
但投机的方向会怎么变化？热钱怎么走？这对中国的影响会更大，如果这引起新一轮的投机，会使得中国的经济保持过热的一种状态。如果投机者觉得今后不会大升了，他们就会在获利后把钱撤出去。出于对这种情况的预防，2%的幅度可说是对这种情况的一种平衡，其目的还是希望能够达到稳定。
新地产：那么房地产泡沫会变大吗？
谢国忠：在政府已经出手的情况下，房地产泡沫再变得很大的可能性已经不大，这对于中国的未来才是最重要的。
短期说，出口商的利润和热钱的走向，这两个是短期内比较主要的问题。远期来说，对中国经济肯定有一定的负面影响。因为出口商对未来的预期会变，这种预期会给他未来的成本带来不确定因素，有风险。所以中国出口型行业的投资要放慢的可能性非常大。
所以，长期来看，中国经济会放慢。另外，现在投机因素（热钱）还在。
新地产：您对下半年房地产市场有什么预期，特别是上海市场？
谢国忠（笑了笑）：我现在没有什么预期。
长期短期论升值
宋国青（北京大学中国经济研究中心教授）
● 短期来看，人民币升值是个负面因素
● 长期而言，人民币升值有助于房价水平的上升
新地产：您觉得人民币升值对房地产市场有影响吗？
宋国青：短期来看，人民币升值本身是个负面因素。因为它对总需求而言，是抑制的。对经济景气、对个人收入都是如此。也加大了通缩的可能性。也就是说物价水平会下跌，而像房地产这样弹性大的资产，其上升和下降的幅度都会超过物价指数的。
这个观点有三个说明，一是上述的情况是在目前的总需求疲软之下才会发生的；二、这次上调的幅度是2%，不足引起上述情况的发生；三、如果期间政府调控得当的话，也会控制或避免上述情况的发生。
长期而言，人民币升值当然是有助于房价水平的上升，因为贸易顺差属于资本的净流出，人民币升值后，出口会相应减少，这样会减少资本的净流出，增加国内的生产，国内居民的收入也会增加，包括房地产在内的各种资产的价格水平也会上升。
我合算了！我赚了！（小标题）
刘晓光（首创集团董事长）
● 对于目前市场的影响不是很大，因为对市场或房价影响最为根本的还是市场的供求
● 对于具有较大比重海外融资的大型企业来说，将来偿还外资的时候，在汇率上明显占了很大的便宜，因为偿还同样金额的外币，所用的人民币少了
新地产：请问人民币升值对房地产市场的影响有多大？
刘晓光：对于目前市场的影响不是很大，因为对市场或房价影响最为根本的还是市场的供求，如果需求是真实的，供应情况不能在短期内改变，那么形势并不难估计。
对将进入中国房地产市场的机构和人士而言，现在进入的成本高了一些，而对于已进入者也是利好，但第一，汇率上升的幅度（2%）尚未至于投资（或投机者）获利回吐；第二，市场对于汇率的再度上调还有进一步预期。
这次汇率的上调，并不是表明人民币汇率已绝对进入了上升通道。但这个（长期上升的）信号应该是已经出来了。
新地产：首创作为海外融资企业，是不是要受到一些影响？
刘晓光：不管怎么说，对于首创置业这样具有较大比重海外融资的大型企业来说，其好处是不言而喻的。将来偿还外资的时候，在汇率上明显占了很大的便宜，因为偿还同样金额的外币，所用的人民币就少了。
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新地产
谢国忠（摩根士丹利亚洲首席经济学家）
宋国青（北京大学中国经济研究中心教授）
刘晓光（首创集团董事长）
哈继铭（中国国际金融公司首席经济学家）
曹远征（中银国际首席经济学家）
陈基强（基强联行董事总经理）
赵 晓 （国资委研究中心宏观战略部部长）
任志强（华远集团总裁）
高广垣（香港房地产资产资本公司主席）
房地产新政为人民币升值铺路
谢国忠（摩根士丹利亚洲首席经济学家）
● 海外资金会继续等待进一步升值
● 房地产泡沫是由汇率升值的预期引起来的，如果未来还有升值预期的话，未来的泡沫会更大
● 升值前房地产市场已经打过预防针
● 在政府已经出手的情况下，房地产泡沫再变得很大的可能性已经不大，这对于中国的未来才是最重要的
新地产：此次人民币升值，对中国经济能够起到什么样的作用？人民币还会进一步升值吗？
谢国忠：此次人民币升值幅度并不是很大，只有2个百分点。这样的升值及幅度，对外资的流出会相对产生阻挡作用。另外，因为市场预期人民币还会有所升值，所以对市场而言会有产生稳定的影响。海外房地产投资人士会考虑继续等待，等待下一步会不会继续升值。
有关人民币进入一个上升通道的问题，现在还不太可能。长期上升通道的形成，要等到中国的金融体制改革完了之后才能形成。一般而言，没有一个健康的金融体制，形成一个长期上升的体制是不可能的。
汇率政策调整后，人民币汇率的趋势是有可能上，也有可能下。因为是与一蓝子货币挂钩，汇率浮动幅度空间也只是0.3%，也是一种变相的固定汇率，只是盯住的标准不一样了，以前是美元，现在则是一篮子货币。
在这个时候，选择人民币升值，应该说时机是比较好的。首先是货币市场的大环境相对稳定，另外美元近两个月来比较坚挺，这样引起的波动会小一些。
新地产：为什么此次只上升2%？
谢国忠：这要看一看中国内地做手提电脑的企业，尤其是那些台资企业，净利润只有3%，如果三分之一的成本是国内成本的话，人民币升值会使他的净利润从3%下降到2.4%，所以对他们的影响比较大。主要是从这方面的考虑，来确定这次变动的幅度。汇率大动的条件之一，是中国的出口模式要有大的变化。来料加工的模式，使得汇率的大动不可能。要看中国的企业能不能创出自己的品牌。
新地产：人民币升值，对房地产市场的影响大吗？
谢国忠：对房地产行业而言，由于在调整汇率之前，就已经对房地产市场进行了调控，可以视为铺路的行为。因为只是汇率上升，而房地产泡沫已经存在，那么泡沫会越变越大的。在上世纪80年代的日本和台湾身上，我们都看到了这样的情况。一般而言，房地产泡沫是汇率升值的预期引起来的，如果未来还有升值预期的话，未来的泡沫会更大。
而与当年日本和台湾不同的是，中国政府已经采取措施来给房地产降温了。市场已经打了预防针了。下面就看有什么反应了。
新地产：那您觉得在这种情况下，政府会不会进一步出台影响房地产行业的政策？
谢国忠：房地产泡沫重新起来的可能性是有的。但政府不会坐视不理。政府现在对房地产泡沫对金融体系的破坏作用是了然于胸的。升值的预期引起或扩大房地产泡沫，反过来会打击金融体系。在台湾就是这样，新台币对美元从35：1升到25：1，引起了房地产泡沫，把金融体系搞坏了。汇率又大幅下挫，跌回到35，十年时间都难以复兴。
而中国房地产市场，如果未来一段时间是稳定的话，政府应该就不会再出台什么措施了。
新地产：对于外资炒房热钱会相应有什么样的举动呢？
谢国忠：由于外资炒房主要是海外华人在香港炒的，汇率一动的话，他们还将观望一段时间。我之前担心的外资大量流动的情况暂时还不会出现。
但投机的方向会怎么变化？热钱怎么走？这对中国的影响会更大，如果这引起新一轮的投机，会使得中国的经济保持过热的一种状态。如果投机者觉得今后不会大升了，他们就会在获利后把钱撤出去。出于对这种情况的预防，2%的幅度可说是对这种情况的一种平衡，其目的还是希望能够达到稳定。
新地产：那么房地产泡沫会变大吗？
谢国忠：在政府已经出手的情况下，房地产泡沫再变得很大的可能性已经不大，这对于中国的未来才是最重要的。
短期说，出口商的利润和热钱的走向，这两个是短期内比较主要的问题。远期来说，对中国经济肯定有一定的负面影响。因为出口商对未来的预期会变，这种预期会给他未来的成本带来不确定因素，有风险。所以中国出口型行业的投资要放慢的可能性非常大。
所以，长期来看，中国经济会放慢。另外，现在投机因素（热钱）还在。
新地产：您对下半年房地产市场有什么预期，特别是上海市场？
谢国忠（笑了笑）：我现在没有什么预期。
长期短期论升值
宋国青（北京大学中国经济研究中心教授）
● 短期来看，人民币升值是个负面因素
● 长期而言，人民币升值有助于房价水平的上升
新地产：您觉得人民币升值对房地产市场有影响吗？
宋国青：短期来看，人民币升值本身是个负面因素。因为它对总需求而言，是抑制的。对经济景气、对个人收入都是如此。也加大了通缩的可能性。也就是说物价水平会下跌，而像房地产这样弹性大的资产，其上升和下降的幅度都会超过物价指数的。
这个观点有三个说明，一是上述的情况是在目前的总需求疲软之下才会发生的；二、这次上调的幅度是2%，不足引起上述情况的发生；三、如果期间政府调控得当的话，也会控制或避免上述情况的发生。
长期而言，人民币升值当然是有助于房价水平的上升，因为贸易顺差属于资本的净流出，人民币升值后，出口会相应减少，这样会减少资本的净流出，增加国内的生产，国内居民的收入也会增加，包括房地产在内的各种资产的价格水平也会上升。
我合算了！我赚了！（小标题）
刘晓光（首创集团董事长）
● 对于目前市场的影响不是很大，因为对市场或房价影响最为根本的还是市场的供求
● 对于具有较大比重海外融资的大型企业来说，将来偿还外资的时候，在汇率上明显占了很大的便宜，因为偿还同样金额的外币，所用的人民币少了
新地产：请问人民币升值对房地产市场的影响有多大？
刘晓光：对于目前市场的影响不是很大，因为对市场或房价影响最为根本的还是市场的供求，如果需求是真实的，供应情况不能在短期内改变，那么形势并不难估计。
对将进入中国房地产市场的机构和人士而言，现在进入的成本高了一些，而对于已进入者也是利好，但第一，汇率上升的幅度（2%）尚未至于投资（或投机者）获利回吐；第二，市场对于汇率的再度上调还有进一步预期。
这次汇率的上调，并不是表明人民币汇率已绝对进入了上升通道。但这个（长期上升的）信号应该是已经出来了。
新地产：首创作为海外融资企业，是不是要受到一些影响？
刘晓光：不管怎么说，对于首创置业这样具有较大比重海外融资的大型企业来说，其好处是不言而喻的。将来偿还外资的时候，在汇率上明显占了很大的便宜，因为偿还同样金额的外币，所用的人民币就少了。
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新地产
