汇率机制调整风声再起 外资购房将日趋踊跃
央行近日公布的最新金融数据显示，到6月末，中国外汇储备余额为7110亿美元，同比增长51.1%。人民币汇率机制是否调整再次成为关注焦点。与此同时，在北京市场，安静了几个月的外资购房也开始出现抬头趋势。
海外购买近期增加
据悉，7月20日，位于朝阳路的住邦2000接待了5位来自美国的客户，进行现场考察和签约。销售人员称，这5位客户没有跟随购房团，而是自己亲自过来看房的。据介绍，整个7月份，共有20位美国客户来此看房。5月份至今，累计海外销售额已经超过4000万元。
与此同时，也有项目主动出击，三元桥项目凤凰城的海外销售队伍在美国和英国进行销售推广。据悉，凤凰城在美国旧金山销售了50多套，在洛杉矶销售了20多套，美国整体销售金额近2亿元人民币，而在英国伦敦也已经销售了20多套。
虽然从北京市整体交易看，外资购买并不多，但是在高档项目的交易商，外资购买已经占到举足轻重的比例，尤其在CBD、使馆区附近等高档项目密集区，外资购买比例已经很高。据了解，在CBD区域的部分项目中，外资购买比例已经达到30%，甚至超过了30%，占到20%的项目更是比比皆是，而且外资购买还在不断上升。
购买目的分为两种
虽然外资购买近期看涨，但这并不意味着所有的外资购买都是在赌人民币升值，相当一部分购买是因为外资企业福利制度的改变。
据戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务助理董事岳锋钢介绍，目前在北京市场，楼市中的外资购买存在两种情况。一种是大家都知道的热钱购买，赌人民币升值，购入房产以期获利；另一种则是近年来外资企业福利制度变动后的自住型购买。以前外资企业为高管人员都是统一租房，但现在很多企业都是把住房津贴发给个人，自己决定是去租房还是买房。很多人因为工作关系，对中国经济发展比较了解，也看好中国经济的发展，所以选择了购房。尤其在进入中国多年的外企中比较普遍。
岳锋钢告诉记者，在北京楼市，外资购买的确有所增加，但是他认为，热钱恶意炒作房地产的情况基本不存在，因为目前市场消费已经趋于理性，政策法规也越来越完善，炒作的空间很小。
热钱如何楼市获利
那么，这些海外热钱如何通过赌人民币升值获利？一位从事房地产投资的业内人士向记者揭开了谜底：A先生2004年年初，在某大城市以2820美元/平方米的单价购买了一套270平方米的公寓，共花费76.14万美元。按固定汇率（1：8.28），这套住宅价值约630.44万元人民币。到目前，这套房子价格涨了60%，也就是说价值约1011万元人民币。如果兑换成美元，约122.1万美元，升值60%。如果继续等待人民币升值20%，汇率为1：6.62，再把房子卖出，将卖出的1011万元人民币兑换成美元，约152.72万美元，升值100%以上！而目前市场普遍认为人民币汇率将会上扬30%，甚至40%。
当中国老百姓觉得房价高不可攀时，海外购买者却并不以为然。比如，年收入4万美元在海外也只是普通收入，按照年收入乘以6的购房公式，可以购买24万美元的住宅，也就是说折合人民币近200万元的住宅。所以，在海外购买者眼中，上海北京等大城市的房价并不算很高，更何况中国经济发展强劲，房价升值空间高，因此很值得购买，再加上赌人民币升值的背景，大批外资进入中国市场买房，自然是理所应当。
汇率调整前景不明
SOHO中国董事长潘石屹告诉记者，根据他的了解，外资购房的心态主要有两种，一是看好中国经济形势，认为目前交易出现萎缩主要是宏观调控和舆论造成的观望导致的，而不是房地产市场的问题；二是信息不对称造成的。
潘石屹发现国外和国内媒体的报道很不一样，国外媒体铺天盖地都是中国人民币马上要升值，这和国内媒体表现出来的政府强硬态度相反。这些报道对购买者有不小的影响。
对目前呼声很高的人民币灵活汇率机制，潘石屹认为，该机制的启动对房地产市场而言将是个利好消息。因为目前普遍认为人民币汇率被低估30%，实行灵活汇率后，会逐步升上去，虽然开始升幅不高，但也会对市场有个信号刺激作用，从而启动市场购买。
记者了解到，近期市场传言中国将在8月份对人民币升值，但央行近日已经予以否认。
京华时报 鲁欢
海外购买近期增加
据悉，7月20日，位于朝阳路的住邦2000接待了5位来自美国的客户，进行现场考察和签约。销售人员称，这5位客户没有跟随购房团，而是自己亲自过来看房的。据介绍，整个7月份，共有20位美国客户来此看房。5月份至今，累计海外销售额已经超过4000万元。
与此同时，也有项目主动出击，三元桥项目凤凰城的海外销售队伍在美国和英国进行销售推广。据悉，凤凰城在美国旧金山销售了50多套，在洛杉矶销售了20多套，美国整体销售金额近2亿元人民币，而在英国伦敦也已经销售了20多套。
虽然从北京市整体交易看，外资购买并不多，但是在高档项目的交易商，外资购买已经占到举足轻重的比例，尤其在CBD、使馆区附近等高档项目密集区，外资购买比例已经很高。据了解，在CBD区域的部分项目中，外资购买比例已经达到30%，甚至超过了30%，占到20%的项目更是比比皆是，而且外资购买还在不断上升。
购买目的分为两种
虽然外资购买近期看涨，但这并不意味着所有的外资购买都是在赌人民币升值，相当一部分购买是因为外资企业福利制度的改变。
据戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务助理董事岳锋钢介绍，目前在北京市场，楼市中的外资购买存在两种情况。一种是大家都知道的热钱购买，赌人民币升值，购入房产以期获利；另一种则是近年来外资企业福利制度变动后的自住型购买。以前外资企业为高管人员都是统一租房，但现在很多企业都是把住房津贴发给个人，自己决定是去租房还是买房。很多人因为工作关系，对中国经济发展比较了解，也看好中国经济的发展，所以选择了购房。尤其在进入中国多年的外企中比较普遍。
岳锋钢告诉记者，在北京楼市，外资购买的确有所增加，但是他认为，热钱恶意炒作房地产的情况基本不存在，因为目前市场消费已经趋于理性，政策法规也越来越完善，炒作的空间很小。
热钱如何楼市获利
那么，这些海外热钱如何通过赌人民币升值获利？一位从事房地产投资的业内人士向记者揭开了谜底：A先生2004年年初，在某大城市以2820美元/平方米的单价购买了一套270平方米的公寓，共花费76.14万美元。按固定汇率（1：8.28），这套住宅价值约630.44万元人民币。到目前，这套房子价格涨了60%，也就是说价值约1011万元人民币。如果兑换成美元，约122.1万美元，升值60%。如果继续等待人民币升值20%，汇率为1：6.62，再把房子卖出，将卖出的1011万元人民币兑换成美元，约152.72万美元，升值100%以上！而目前市场普遍认为人民币汇率将会上扬30%，甚至40%。
当中国老百姓觉得房价高不可攀时，海外购买者却并不以为然。比如，年收入4万美元在海外也只是普通收入，按照年收入乘以6的购房公式，可以购买24万美元的住宅，也就是说折合人民币近200万元的住宅。所以，在海外购买者眼中，上海北京等大城市的房价并不算很高，更何况中国经济发展强劲，房价升值空间高，因此很值得购买，再加上赌人民币升值的背景，大批外资进入中国市场买房，自然是理所应当。
汇率调整前景不明
SOHO中国董事长潘石屹告诉记者，根据他的了解，外资购房的心态主要有两种，一是看好中国经济形势，认为目前交易出现萎缩主要是宏观调控和舆论造成的观望导致的，而不是房地产市场的问题；二是信息不对称造成的。
潘石屹发现国外和国内媒体的报道很不一样，国外媒体铺天盖地都是中国人民币马上要升值，这和国内媒体表现出来的政府强硬态度相反。这些报道对购买者有不小的影响。
对目前呼声很高的人民币灵活汇率机制，潘石屹认为，该机制的启动对房地产市场而言将是个利好消息。因为目前普遍认为人民币汇率被低估30%，实行灵活汇率后，会逐步升上去，虽然开始升幅不高，但也会对市场有个信号刺激作用，从而启动市场购买。
记者了解到，近期市场传言中国将在8月份对人民币升值，但央行近日已经予以否认。
京华时报 鲁欢
