新政后的胶州房地产市场现状与未来房市走势
中央宏观调控政策的实施，引起房地产市场的骚动，究竟这次中央宏观新政的实施，对各地房地产市场有多大的影响，是房价下滑，还是在经过一段时间的相持或调整后温和上扬？带着这些问题，笔者对胶州房地产进行了市场的调查与研究。
近两年房地产市场运行情况和成因分析
近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，同时也促进了房地产投资的持续增长。
胶州房价近两年的攀升，客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，因此，房价的合理上涨又有其必然性。房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。
新城区与旧城区的联动效应比较
新城区与旧城区就其目前区位优势来说各有所长，新城区的优势是市政配套设施新、建设档次高，开发项目建设质量较好，空气清新，周边环境质量优，容积率低等优势。旧城区又有其与新城区不同的优势，旧城区以商业、文化、服务功能设施配套齐全，工作生活便捷，社区设施全，邻里交往方便等优势而备受欢迎。新老城区其劣势和优势各为互补。新老城区的购房群体各有侧重。
新政策下房地产市场运行近期预测
近期房地产市场就目前来说受到一定的影响，现买卖双方正处于相持阶段，在经过一段时间的调整后，由短期的过度投资调整为购房自住时期。据不完全统计，2001年前后两年的胶州市房地产市场的投资型购房群体占总购房群体的4－6％，而进入2004年，投资型购房群体占总体购房群体的14－17％，这一点从2003年房地产市场价格中可以得到认证。进入2004年，受土地紧缩政策和房屋升值及市场追捧的影响，房地产价格出现非理性的大幅上扬，一年内房屋价格上涨53.85％，对后续房地产市场的发展极为不利。
今年房地产新政策的实施，房地产市场在经过一段时间的相持后，房价将回归到成本＋合理利润的合理区间，房地产市场的购房群体将进入以有效需求为主。此次新政实施，使房地产企业的投资将趋缓，投资的热情将回归理性，房地产市场将由过去的卖方市场转为买方市场，房地产开发项目质量将得到进一步提升，房屋的销售将进入短期的搏杀阶段。面对新政策的实施，胶州房价将围绕成本进行调整。
胶州市商品房开发其成本大致有以下费用构成：土地费、拆迁补偿费、建筑工程费、规费、城市基础设施费，小区配套设施建设费、税费、利润等项。按胶州市去年新城区净地拍卖地块每亩34万元计算，容积率为1,每平方米房屋土地费用为510元，建筑工程费700元，规费85元，营业税347元，城市基础设施费179元，小区配套设施费85元，以上费用合计为每平方米1821元，在加上利润、投资利息等其他费用，其成本每平方米将在2000元以上。因此，胶州市商品房价格在目前及今后一段时间，将大致维持在每平方米2100－2300元区间缓慢攀升。
未来房市走势
随着城市化步伐的加快，城市居民生活水平和居住质量的不断提高，市民收入的不断增长，胶州市将进入以自住型为主体的购房时代。
从全市宏观增长情况来看，其一，城市人口在未来一段时期将进入快速增长周期，增量住房需求相应进入旺盛时期；其二，随着城市规模不断扩展，政府对基础设施的资金投入相应增多，城市综合竞争力日趋增强；其三，优越的区位交通优势，促使成就房地产业的稳步发展，按照2003年山东省政府通过的《山东半岛城市群发展战略研究》，胶州拥有无可替代的战略地位，是半岛都市群区域的交通战略枢纽；其四，住宅产业的升级，绿色住宅概念的形成，将引领未来房地产市场；其五，经济的快速发展，城市居民收入的提高，为城市房地产业提供了购买力保障。
按照胶州市新一轮经济发展战略，以“一城四区”发展为重点，以开发环胶州湾为依托，以产业集群为主体，优强企业为支撑、高新技术为先导，以打造半岛现代制造业区域基地为主导，以构建青岛乃至山东半岛商贸区、物流区、东湖生态区、高新技术产业区为特色的产业集群的形成，胶州房地产业在经过一段时间的调整后必将进入新一轮良性发展周期，地产资本市场将再次进入活跃时期。
记者 李元昌 青岛日报
近两年房地产市场运行情况和成因分析
近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，同时也促进了房地产投资的持续增长。
胶州房价近两年的攀升，客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，因此，房价的合理上涨又有其必然性。房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。
新城区与旧城区的联动效应比较
新城区与旧城区就其目前区位优势来说各有所长，新城区的优势是市政配套设施新、建设档次高，开发项目建设质量较好，空气清新，周边环境质量优，容积率低等优势。旧城区又有其与新城区不同的优势，旧城区以商业、文化、服务功能设施配套齐全，工作生活便捷，社区设施全，邻里交往方便等优势而备受欢迎。新老城区其劣势和优势各为互补。新老城区的购房群体各有侧重。
新政策下房地产市场运行近期预测
近期房地产市场就目前来说受到一定的影响，现买卖双方正处于相持阶段，在经过一段时间的调整后，由短期的过度投资调整为购房自住时期。据不完全统计，2001年前后两年的胶州市房地产市场的投资型购房群体占总购房群体的4－6％，而进入2004年，投资型购房群体占总体购房群体的14－17％，这一点从2003年房地产市场价格中可以得到认证。进入2004年，受土地紧缩政策和房屋升值及市场追捧的影响，房地产价格出现非理性的大幅上扬，一年内房屋价格上涨53.85％，对后续房地产市场的发展极为不利。
今年房地产新政策的实施，房地产市场在经过一段时间的相持后，房价将回归到成本＋合理利润的合理区间，房地产市场的购房群体将进入以有效需求为主。此次新政实施，使房地产企业的投资将趋缓，投资的热情将回归理性，房地产市场将由过去的卖方市场转为买方市场，房地产开发项目质量将得到进一步提升，房屋的销售将进入短期的搏杀阶段。面对新政策的实施，胶州房价将围绕成本进行调整。
胶州市商品房开发其成本大致有以下费用构成：土地费、拆迁补偿费、建筑工程费、规费、城市基础设施费，小区配套设施建设费、税费、利润等项。按胶州市去年新城区净地拍卖地块每亩34万元计算，容积率为1,每平方米房屋土地费用为510元，建筑工程费700元，规费85元，营业税347元，城市基础设施费179元，小区配套设施费85元，以上费用合计为每平方米1821元，在加上利润、投资利息等其他费用，其成本每平方米将在2000元以上。因此，胶州市商品房价格在目前及今后一段时间，将大致维持在每平方米2100－2300元区间缓慢攀升。
未来房市走势
随着城市化步伐的加快，城市居民生活水平和居住质量的不断提高，市民收入的不断增长，胶州市将进入以自住型为主体的购房时代。
从全市宏观增长情况来看，其一，城市人口在未来一段时期将进入快速增长周期，增量住房需求相应进入旺盛时期；其二，随着城市规模不断扩展，政府对基础设施的资金投入相应增多，城市综合竞争力日趋增强；其三，优越的区位交通优势，促使成就房地产业的稳步发展，按照2003年山东省政府通过的《山东半岛城市群发展战略研究》，胶州拥有无可替代的战略地位，是半岛都市群区域的交通战略枢纽；其四，住宅产业的升级，绿色住宅概念的形成，将引领未来房地产市场；其五，经济的快速发展，城市居民收入的提高，为城市房地产业提供了购买力保障。
按照胶州市新一轮经济发展战略，以“一城四区”发展为重点，以开发环胶州湾为依托，以产业集群为主体，优强企业为支撑、高新技术为先导，以打造半岛现代制造业区域基地为主导，以构建青岛乃至山东半岛商贸区、物流区、东湖生态区、高新技术产业区为特色的产业集群的形成，胶州房地产业在经过一段时间的调整后必将进入新一轮良性发展周期，地产资本市场将再次进入活跃时期。
记者 李元昌 青岛日报
