人民币升值 楼市未来像“娃娃的脸”说变就变！
◆人民币升值后，国际资本的动向值得关注，但不管它未来如何动作都会对中国某些地区的楼市产生微妙的影响。
“升值”，这已成为继“调控”之后地产界最热门的词汇。如果说市场各界对宏观调控带来的影响已形成共识，而“人民币升值”对于市场意味着什么，方方面面的看法却不尽相同。
升值对大型外资机构影响不大
对于进入国内的国际游资数量，虽无明确统计，但从有关方面的报表中还是可以看出一些端倪。根据年初人民银行和商务部的统计，2004年国家外汇储备余额比上年增加2067亿美元，而去年的贸易顺差和FDI（外商直接投资）之和为926.1亿美元，两者相差1100亿美元。许多专家认为，这一数字就是渠道来源不明的外汇资金，即便做一些数字修正，如扣除全年外汇投资收益等，“热钱”的数量大约是在1000亿美元左右。
现在公认的看法是，一部分外资进入国内后投资于房地产行业。例如凯德置地将其在上海的新茂大厦与百腾大厦分别卖给澳大利亚的麦格里和美国高盛，又以18.37亿元人民币收购了北京中环世贸；美林集团出资3000万美元入股银泰中心；摩根士丹利把在北京的最大一笔地产投资落在了富力城；ING收购北京、上海两个房产项目等。据不完全统计，仅从去年9月到今年4月的半年时间，海外基金仅在上海和北京两地的投资总额已达100亿元人民币。注意，这只是“海外基金”的投资数量，换言之，多如过江之鲫的小机构和散客，他们的投资数额难以估量。
因此，当央行宣布人民币升值2%时，这些进入国内房地产市场的外资的下一步动向，将对市场产生直接影响。
对此，凯德置地中国控股集团总经理王会干对笔者表示，此次人民币升值对投资国内房地产市场的外资发展商以及大型投资银行的影响很小，“我们仍将按照既定计划运作”。在他看来，市场对人民币升值的预期已经有相当长的时间了。“这一消息早已经被消化了七七八八，对市场的震动不大。”他说。
王会干进一步表示，凯德置地在十年前就已经进入中国，一直看好中国宏观经济以及房地产市场发展前景，一直是在踏踏实实地作项目。其他在北京市场的如吉宝置业、美国汉斯以及ING和扬子基金等，来的时间虽然不同，但出发点基本上是一致的，都是看好中国经济的发展潜力。
“大型的国际投资银行是有计划、有步骤的运作，他们不会轻易调整自己的计划。”长安兴融中心营销副总监白涛说，即便有一些资金出于博人民币升值的目的进入市场，其撤出也不会对市场产生太大影响。因为不动产的流动性较差，一些大型物业的价格更动辄上亿元，短时间内脱手并非易事。
青年经济学家陆建明确指出，不能将外资与热钱等同起来。一些大型外资机构进入写字楼、商业地产市场是以投资为主，前提是有可观的租金收益，即使人民币不升值，也有值得投资的地方。以小机构和个人资金为主的热钱，则是赤裸裸的投机，并有冲击国家金融和经济的恶意，“他们的动向更值得关注”。
“小机构和个人资金运作灵活，它们很多都是2003年前后进入国内的。”陆建说，对于这部分资金来说，现在存在很大的政策性风险。因为前期宏观调控对市场产生了比较大的影响，有关部门可以根据需要继续出台新的政策，比如增加税费的比率和增加限制条件等，对冲热钱的汇兑收益。
“因此，热钱有可能选择此时离场，这是需要引起注意的地方。”陆建说。
新游资短期内不会进入楼市
人民银行在7月26日发表声明，表示升值2%并不是指人民币汇率第一步调整2%，事后还会有进一步的调整，同时渐进性不是指人民币汇率水平调整的渐进性。不过，有一些市场人士指出，国外资金对未来人民币升值依然存在很强的预期。
泛城（中国）董事岳锋钢认为，此次升值增强了外资开发商、投资机构的信心，未来将吸引更多的资金进入国内。数据显示，目前中国的外汇储备已经达到7100亿美元，而在去年初，这一数字仅为4000多亿美元。外汇储备迅速增加，除了贸易顺差和FDI正常增长外，一部分是热钱对人民币升值的预期比较强烈，通过各种途径进入国内所致。
全球最大的国际物业顾问公司之一———世邦魏理仕北京公司认为，汇率政策的调整对外国投资者非常重要，因为对他们来说，通过投资中国的不动产，借助人民币升值而获利的潜在机会变得更加明显。另外，人民币币值的浮动，也会使外国投资者在决定是否在中国投资房地产时，将汇率作为考虑的主要因素之一。
进一步来讲，人民币的升值对于第一次进入中国市场的外国投资者来说，进入成本会相对提高，尽管目前这种提高相对较小。在某种程度上，汇率政策的调整会引发房地产市场的一些投机行为。但是，由于目前人民币还不是完全可自由兑换货币，对投机的刺激是有限的。
对于上述观点，陆建认为，新的热钱如果现在进入楼市，存在着几点不利之处。首先是外汇兑换成人民币时，购房成本增加2%。其次，预期中的汇率利差有限，并被营业税、土地增值税、个人所得税等对冲，利润减少甚至无利可图。第三ss，目前房地产市场正处于观望期，购房者和开发商对后市的看法已不像以往那样乐观，未来市场的走向存在不确定性。因此，短时间内新的热钱大量涌入楼市不太现实。
进入楼市的热钱原本预期“两利”，一是房价上涨的利差，二是人民币升值的利差。然而调控与升值双双悄然而至，调控在先、升值在后。调控的主要措施是紧缩银根、新征税赋，国内投机者首先被遏制，楼市预期逆转、交易持续低迷、房价上升势头被有效抑制。此时，人民币小幅升值，升值利差不及税收负担，无法通过汇率利差得以平衡。
陆建指出，一些进入楼市的热钱现在所获得的利润还只是“纸上富贵”，这个纸面利润也存在着缩水的可能性。人民币小幅升值，固然为热钱撤离开了一线缝隙，但热钱若不知足，企图等待人民币进一步大幅升值，那么随着宏观调控的深入，房地产市场逐渐规范，它们的前景将相当悲观。
高端写字楼有望受外资青睐
前期对房地产的调控实际上为今天人民币升值作了铺垫。表面看来，契税、营业税以及个税等有关规定，是为了锁定投机者手中的房产或叫他们吐出更多利润，其实是为了增加热钱进入房产市场的资金、时间上的成本和风险，减少盈利可能性，这一点在对高价住宅的政策上体现得更加明显。
岳锋钢表示，观察海外基金在今年上半年的动向，可以发现这样一个明显的趋势，那就是海外基金将投资更为集中地投放到以写字楼和商业物业上。
“通常情况下，规模较大的海外基金所看重的是长期而稳定的收益，而并非短期性的投机冒险。由于商业物业的获益周期都比较长，因此，海外基金多数采取的是整体持有物业然后出租获益的经营方式。”岳锋钢说。
世邦魏理仕北京公司认为，由于人民币的升值，对跨国公司来说（由于其总部一般以外币核算），在国内租赁写字楼的租金成本会小幅上升。但是，鉴于北京优质写字楼的需求稳定，成本上升对租赁市场影响很小。白涛表示，对于以美元标价的写字楼和商业地产项目，无论销售还是租赁，目前都还没有明显反映。他预计，未来国外大型投资银行会逐渐增加对国内不动产的持有，购买一些位置、品质俱佳的写字楼和商业地产项目。
北京参考 陈泽欣
“升值”，这已成为继“调控”之后地产界最热门的词汇。如果说市场各界对宏观调控带来的影响已形成共识，而“人民币升值”对于市场意味着什么，方方面面的看法却不尽相同。
升值对大型外资机构影响不大
对于进入国内的国际游资数量，虽无明确统计，但从有关方面的报表中还是可以看出一些端倪。根据年初人民银行和商务部的统计，2004年国家外汇储备余额比上年增加2067亿美元，而去年的贸易顺差和FDI（外商直接投资）之和为926.1亿美元，两者相差1100亿美元。许多专家认为，这一数字就是渠道来源不明的外汇资金，即便做一些数字修正，如扣除全年外汇投资收益等，“热钱”的数量大约是在1000亿美元左右。
现在公认的看法是，一部分外资进入国内后投资于房地产行业。例如凯德置地将其在上海的新茂大厦与百腾大厦分别卖给澳大利亚的麦格里和美国高盛，又以18.37亿元人民币收购了北京中环世贸；美林集团出资3000万美元入股银泰中心；摩根士丹利把在北京的最大一笔地产投资落在了富力城；ING收购北京、上海两个房产项目等。据不完全统计，仅从去年9月到今年4月的半年时间，海外基金仅在上海和北京两地的投资总额已达100亿元人民币。注意，这只是“海外基金”的投资数量，换言之，多如过江之鲫的小机构和散客，他们的投资数额难以估量。
因此，当央行宣布人民币升值2%时，这些进入国内房地产市场的外资的下一步动向，将对市场产生直接影响。
对此，凯德置地中国控股集团总经理王会干对笔者表示，此次人民币升值对投资国内房地产市场的外资发展商以及大型投资银行的影响很小，“我们仍将按照既定计划运作”。在他看来，市场对人民币升值的预期已经有相当长的时间了。“这一消息早已经被消化了七七八八，对市场的震动不大。”他说。
王会干进一步表示，凯德置地在十年前就已经进入中国，一直看好中国宏观经济以及房地产市场发展前景，一直是在踏踏实实地作项目。其他在北京市场的如吉宝置业、美国汉斯以及ING和扬子基金等，来的时间虽然不同，但出发点基本上是一致的，都是看好中国经济的发展潜力。
“大型的国际投资银行是有计划、有步骤的运作，他们不会轻易调整自己的计划。”长安兴融中心营销副总监白涛说，即便有一些资金出于博人民币升值的目的进入市场，其撤出也不会对市场产生太大影响。因为不动产的流动性较差，一些大型物业的价格更动辄上亿元，短时间内脱手并非易事。
青年经济学家陆建明确指出，不能将外资与热钱等同起来。一些大型外资机构进入写字楼、商业地产市场是以投资为主，前提是有可观的租金收益，即使人民币不升值，也有值得投资的地方。以小机构和个人资金为主的热钱，则是赤裸裸的投机，并有冲击国家金融和经济的恶意，“他们的动向更值得关注”。
“小机构和个人资金运作灵活，它们很多都是2003年前后进入国内的。”陆建说，对于这部分资金来说，现在存在很大的政策性风险。因为前期宏观调控对市场产生了比较大的影响，有关部门可以根据需要继续出台新的政策，比如增加税费的比率和增加限制条件等，对冲热钱的汇兑收益。
“因此，热钱有可能选择此时离场，这是需要引起注意的地方。”陆建说。
新游资短期内不会进入楼市
人民银行在7月26日发表声明，表示升值2%并不是指人民币汇率第一步调整2%，事后还会有进一步的调整，同时渐进性不是指人民币汇率水平调整的渐进性。不过，有一些市场人士指出，国外资金对未来人民币升值依然存在很强的预期。
泛城（中国）董事岳锋钢认为，此次升值增强了外资开发商、投资机构的信心，未来将吸引更多的资金进入国内。数据显示，目前中国的外汇储备已经达到7100亿美元，而在去年初，这一数字仅为4000多亿美元。外汇储备迅速增加，除了贸易顺差和FDI正常增长外，一部分是热钱对人民币升值的预期比较强烈，通过各种途径进入国内所致。
全球最大的国际物业顾问公司之一———世邦魏理仕北京公司认为，汇率政策的调整对外国投资者非常重要，因为对他们来说，通过投资中国的不动产，借助人民币升值而获利的潜在机会变得更加明显。另外，人民币币值的浮动，也会使外国投资者在决定是否在中国投资房地产时，将汇率作为考虑的主要因素之一。
进一步来讲，人民币的升值对于第一次进入中国市场的外国投资者来说，进入成本会相对提高，尽管目前这种提高相对较小。在某种程度上，汇率政策的调整会引发房地产市场的一些投机行为。但是，由于目前人民币还不是完全可自由兑换货币，对投机的刺激是有限的。
对于上述观点，陆建认为，新的热钱如果现在进入楼市，存在着几点不利之处。首先是外汇兑换成人民币时，购房成本增加2%。其次，预期中的汇率利差有限，并被营业税、土地增值税、个人所得税等对冲，利润减少甚至无利可图。第三ss，目前房地产市场正处于观望期，购房者和开发商对后市的看法已不像以往那样乐观，未来市场的走向存在不确定性。因此，短时间内新的热钱大量涌入楼市不太现实。
进入楼市的热钱原本预期“两利”，一是房价上涨的利差，二是人民币升值的利差。然而调控与升值双双悄然而至，调控在先、升值在后。调控的主要措施是紧缩银根、新征税赋，国内投机者首先被遏制，楼市预期逆转、交易持续低迷、房价上升势头被有效抑制。此时，人民币小幅升值，升值利差不及税收负担，无法通过汇率利差得以平衡。
陆建指出，一些进入楼市的热钱现在所获得的利润还只是“纸上富贵”，这个纸面利润也存在着缩水的可能性。人民币小幅升值，固然为热钱撤离开了一线缝隙，但热钱若不知足，企图等待人民币进一步大幅升值，那么随着宏观调控的深入，房地产市场逐渐规范，它们的前景将相当悲观。
高端写字楼有望受外资青睐
前期对房地产的调控实际上为今天人民币升值作了铺垫。表面看来，契税、营业税以及个税等有关规定，是为了锁定投机者手中的房产或叫他们吐出更多利润，其实是为了增加热钱进入房产市场的资金、时间上的成本和风险，减少盈利可能性，这一点在对高价住宅的政策上体现得更加明显。
岳锋钢表示，观察海外基金在今年上半年的动向，可以发现这样一个明显的趋势，那就是海外基金将投资更为集中地投放到以写字楼和商业物业上。
“通常情况下，规模较大的海外基金所看重的是长期而稳定的收益，而并非短期性的投机冒险。由于商业物业的获益周期都比较长，因此，海外基金多数采取的是整体持有物业然后出租获益的经营方式。”岳锋钢说。
世邦魏理仕北京公司认为，由于人民币的升值，对跨国公司来说（由于其总部一般以外币核算），在国内租赁写字楼的租金成本会小幅上升。但是，鉴于北京优质写字楼的需求稳定，成本上升对租赁市场影响很小。白涛表示，对于以美元标价的写字楼和商业地产项目，无论销售还是租赁，目前都还没有明显反映。他预计，未来国外大型投资银行会逐渐增加对国内不动产的持有，购买一些位置、品质俱佳的写字楼和商业地产项目。
北京参考 陈泽欣
