2%的升值幅度远未达到预期值 热钱还将追涨
7月21日晚7点，央行宣布人民币升值2%，实行汇率浮动机制。
受政策调控和汇率改革的影响，海外地产基金投资不仅力度在加大，而且投资方向也明显在发生改变。出于战略考虑和对风险的控制，其 中的部分“热钱”也在悄悄转向，由以往的地产“投机”转变到地产“投资”领域。
据国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心公布，受人民币汇率浮动机制和进一步升值预期的影响，海外地产基金投资预期指数REVI数天内连续飙升，第三季度投资预期指数REVI调整为126.6，创造了投资预期REVI中国指数的最高 值，而此前中国REVI指数第三季度预测值仅为104.2，这次上调幅度为20.34%，表明外资地产基金在第三季度及第四季度投资信心在增强。
人民币升值虽然都不多，但升值具有两种政策含义：第一，2%～3%的升值幅度远没有达到“热钱”的预期值，他们还会继续持有已购房产；第二，人民币升值是一种信号，一方面表明国内房地产市场将继续发展，市场前景更好，另一方面表明“热钱”想通过投机房地产获得“暴利”的可能性极小。
为了最大发挥政策的能效，建议政策和市场结合，完全可以尝试两种导向模式：第一是“挽留”外资导向模式。用有限的升值额度，来防止“热钱”结汇套现成功，造成房地产泡沫的爆裂。第二是“疏导”外资导向模式。建议用政策和市场相结合的手段，合理利用“热钱”，使部分投机“热钱”变为投资“火钱”。
事实上，我国政府的汇率改革已经产生了这种“疏导”的政策效果。上一次人民币升值已经让海外地产基金感觉到政策调控的方向，纷纷将投资方向由投资住宅转向商业物业，购买写字楼和高档酒店等，通过经营商业物业获得长期、稳定收益。这次升值2%亦是如此。
盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士认为，海外地产基金不是因为人民币升值而来，而是被中国房地产市场发展前景而吸引，外资是物业升值的受益者，同时也是人民币升值的受益者。
众所周知, 海外基金在做投资决策时是非常谨慎的，考虑稳定的投资回报率、资金的安全性、风险系数和退出机制。当然，在人民币面临大幅升值预期的情况下，部分海外地产基金的部分资金也介入到炒地、炒房的活动中而成为“热钱”。据有关资料统计，这个数目并不大，只占总数的1/4左右，而且在政府政策调控情况下，投机行为越来越少，投资行为越来越多。
海外地产基金对房地产泡沫的形成作用并不大。 因为，2004年下半年以前，他们主要是进行的房地产项目投资开发，购买高档住宅等，而在其之后，受政府宏观调控的影响，主要是整体购买高档写字楼、酒店和购物中心，以及购买国有不良资产等。
盛阳地产基金战略中心最新研究结果表明，从2004年9月到2005年6月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达120亿元人民币，除了小部分是由于购买国有不良资产包外，绝大多数在非住宅物业范畴内运作，对住宅房价泡沫影响不大。
因为，政策环境趋于明朗化、中国经济仍然高速发展、房地产市场迅速成长、外汇管理制度更加开放等，这些市场引力和投资环境的改善，基本上打消了海外地产基金的投资顾虑，投资信心更强，步伐更坚定，投资力度将更大。
（作者为上海社会科学院经济研究所博士）
财经时报
受政策调控和汇率改革的影响，海外地产基金投资不仅力度在加大，而且投资方向也明显在发生改变。出于战略考虑和对风险的控制，其 中的部分“热钱”也在悄悄转向，由以往的地产“投机”转变到地产“投资”领域。
据国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心公布，受人民币汇率浮动机制和进一步升值预期的影响，海外地产基金投资预期指数REVI数天内连续飙升，第三季度投资预期指数REVI调整为126.6，创造了投资预期REVI中国指数的最高 值，而此前中国REVI指数第三季度预测值仅为104.2，这次上调幅度为20.34%，表明外资地产基金在第三季度及第四季度投资信心在增强。
人民币升值虽然都不多，但升值具有两种政策含义：第一，2%～3%的升值幅度远没有达到“热钱”的预期值，他们还会继续持有已购房产；第二，人民币升值是一种信号，一方面表明国内房地产市场将继续发展，市场前景更好，另一方面表明“热钱”想通过投机房地产获得“暴利”的可能性极小。
为了最大发挥政策的能效，建议政策和市场结合，完全可以尝试两种导向模式：第一是“挽留”外资导向模式。用有限的升值额度，来防止“热钱”结汇套现成功，造成房地产泡沫的爆裂。第二是“疏导”外资导向模式。建议用政策和市场相结合的手段，合理利用“热钱”，使部分投机“热钱”变为投资“火钱”。
事实上，我国政府的汇率改革已经产生了这种“疏导”的政策效果。上一次人民币升值已经让海外地产基金感觉到政策调控的方向，纷纷将投资方向由投资住宅转向商业物业，购买写字楼和高档酒店等，通过经营商业物业获得长期、稳定收益。这次升值2%亦是如此。
盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士认为，海外地产基金不是因为人民币升值而来，而是被中国房地产市场发展前景而吸引，外资是物业升值的受益者，同时也是人民币升值的受益者。
众所周知, 海外基金在做投资决策时是非常谨慎的，考虑稳定的投资回报率、资金的安全性、风险系数和退出机制。当然，在人民币面临大幅升值预期的情况下，部分海外地产基金的部分资金也介入到炒地、炒房的活动中而成为“热钱”。据有关资料统计，这个数目并不大，只占总数的1/4左右，而且在政府政策调控情况下，投机行为越来越少，投资行为越来越多。
海外地产基金对房地产泡沫的形成作用并不大。 因为，2004年下半年以前，他们主要是进行的房地产项目投资开发，购买高档住宅等，而在其之后，受政府宏观调控的影响，主要是整体购买高档写字楼、酒店和购物中心，以及购买国有不良资产等。
盛阳地产基金战略中心最新研究结果表明，从2004年9月到2005年6月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达120亿元人民币，除了小部分是由于购买国有不良资产包外，绝大多数在非住宅物业范畴内运作，对住宅房价泡沫影响不大。
因为，政策环境趋于明朗化、中国经济仍然高速发展、房地产市场迅速成长、外汇管理制度更加开放等，这些市场引力和投资环境的改善，基本上打消了海外地产基金的投资顾虑，投资信心更强，步伐更坚定，投资力度将更大。
（作者为上海社会科学院经济研究所博士）
财经时报
