地产六方会谈(下)：中国地产是否要挟中国经济
8月5日－6日，政府官员、著名学者、金融界专家、开发商、专业服务商以及传媒机构代表等500余人集聚海南博鳌，参加由21世纪经济报道主办、中国房地产报联合主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”。
作为此次论坛的网络主办单位，8月5日－6日， 对此次论坛博鳌·21世纪房地产论坛进行全程直播报道，敬请广大网友届时及时刷新焦点网的最新报道。以下为地产六方会谈实录：
主持人：符定伟：21世纪经济报道主编助理
客座主持：袁一泓，中国房地产报副主编
对话嘉宾：
夏 斌：国务院发展研究中心金融研究所所长
黄巧灵：宋城集团董事长
易宪容：中国社科院金融研究所金融发展研究室主任
杨益华：上海中凯企业集团有限公司总裁
赵 晓：国资委研究中心宏观战略部部长
黄怒波：中坤集团董事长
谢 强：北京富力副董事长
主持人：今天下午上半场的论坛非常精彩也很深刻，我们两位很有压力，在座的各位已经上来了，我们就要将戏演下去，争取比上半场更加的精彩。下半场的议题是中国地产是否要挟中国经济，有一点像阴谋。在我的印象中，易老师第一次提出这样观点。
容宪容：说法包括以下几点，第一：房地产企业与其他的产业不同，可以带动50多个产业。它的关联性无论是房地产市场大、小的变化，都会影响上下游的变化。例如最近房地产有一些政策性的调整，影响了最近钢铁的价格，基本上下降了很多，水泥的价格也变化很大。还有第二个含义。因为房地产行业，仅仅是近几年才发展起来的，这个产业不仅发展得快，而且规模大。规模大了以后，就有第三个原因，房地产业的变化或者快速发展，就会导致中国整个经济的快速增长。在这样的思路下，去年我提出了一个基本观点，中国的房地产业要挟中国的经济。这里面还有一个背景。2004年开始，整个宏观经济有大的调整，当时我就提出了，中国宏观经济的变化，是否成功，房价的变化是整个宏观经济调控的风向标。所以讲，我从这样的背景下，提出了这次论坛的观点，这只是我的思考。
主持人：我记得易老的文章发表后，基本上地产商最痛恨的经济学家就是易老。要挟是指要挟银行、要挟政府、要挟民众。
易宪容：整个房地产有大、小的变化就会影响中国的国民经济。我仍然坚持这个观点。
主持人：如果说要挟银行的话，你们对银行的依赖有多大，是否达到了80％、90％。
黄巧灵：我认为这个题目没有意思，要挟是要挟不了的，我从另外一个主题探讨更好，例如说在这样的情况下，是符合主题的，物种的选择的。就是说八仙过海各显神通，这个题目更加有意思的。我本来不会参加房地产会议的，因为我说我不是房地产业的，但是主办方说你是房地产，你一年半开法了140万平方米，其中有60万是房地产，但是我认为也是这样的，但是我认为我不是房地产，我认为自己也是泛地产。
我认为在这样的情况下，我简单的介绍，我们开发的模式，我们的模式是将一片地不管是五千亩还是一万亩，我不做宣传，我自己从头到尾干到底，我现在在杭州作一个地，想建设成一个新的城市区，整个投资达到了80亿元。每个企业都有自己的路，今天发现了一个新的天地，在中国我认为做旅游就是华侨城和宋城这么两家在主题方面门票收入最高的，早上听了一个代表说五年可以达到20亿元。华侨城做锦绣中华、欢乐谷门票收入只有五、六个亿元，我们十年的努力，还要比他们低一点。大家都有自己的路，如何将旅游和房产结合在一起，我真的有一点兴趣，如何做到二十亿元，我也可以回应一下投资的八十亿元。
黄怒波：南疆有五个洲，总面积120万平方米，现在的问题是南疆的旅游不成旅游板块，有句话是不到喀什后悔一辈子，到了喀什也后悔一辈子。南疆有第二大沙漠，整个都在哪里，我们今年的门票收入达到了2亿元，现在的门票基数是怎将的，一张门票15元，最贵的有30元，在这些景区里面有很多国家级的文物保护。明年投资的20亿元，主要是投资宾馆，自然的东西是不可以投资的，我们将靠近文物的都拆除了，我们认为2008年进入南疆的人数是300万，这个目标是可以达到的，一个人在我哪里呆五—七天，看20个景观，花费500元，可以达到30多亿元。每年都有人登上，明年我们的费用可以达到2000多万，现在大家知道黄山今年的门票收入会超过4000万元，我们的门票已经调整到了80元，还有一个就是南村，我们将这个村进行包装，我们预计到2008年人数可以达到70万元，最高一天门票的收入是42万元，我们现在害怕人太多了，因为村有限。我们预计三个村子门票都调整到80元以后，08年一年的农村达到200万人次，你计算一下，可以达到4亿元。加上门头沟，我们守了120万平方公里我们计算是有计划的。
黄巧灵：如果黄总可以实现，就是一个奇迹，我认为新疆所有的旅游企业的门票收入不会超过亿元，我对旅游的了解来看，如果将村子推出来就行了，是不行的，推出旅游项目不难，但是如何管理是很难的。如果黄总说的可以实现，就是开辟了一个休闲旅游地产，也许会进行一场革命。我今天觉得很新奇，所以就问了今天这件事，单元中坤可以在五年内可以达到，我今天不是挑剌，因为我作了旅游一辈子，还没有听说过旅游有这么激动人心的事情，所以我感觉很有意思。
黄怒波：两位都是做旅游地产的，我们希望下次参加博螯的时候，旅游区的门票可以便宜一点。主持人问我，银行的负债有多高，不好说，这是企业的问题。我们从04年开始，预计中国的房地产行业进行调整，所以在04年上半年开年度工作会议的时候，给总裁的会议就是稳健进行，目前来讲，我们在全行业里面，处于现金流很好的状态。这是第一个问题，我认为易教授的这个一体是非常经典的通过自己的研究，找到切入点让大家讨论，某种程度上引起政府的关注，如果我作研究我也这么干。第二对易老师从他的意义来讲，中国的房地产行业与以前相比量比较很打了，影响的关联企业是非常多的，是支柱性的产性，另外对房地产的调控，会影响整个中国经济的影响，从这三个方面来讲，我同意易老师的说法，但是用要挟这个词语，感觉有一点危言耸听，因为从我的理解来说，我以前也是学经济学的，要挟不是经济学的术语，审议很难界定什么是要挟，否则要挟中国经济的行业是很多，例如人民币汇率的问题，美元等问题，都影响到中国的经济。社保基金都可以影响中国的经济，所以很难界定。如果讲要挟，我的理解认为是利益的重新调整，这种利益调整后，可以得到一个比较长时间的平衡，我们以前讲三国挟天子以令诸侯，如果要挟了天子，可以令诸侯，这个时期是比较平稳的，所以我认为房地产不存在这样的过程，如果房地产不进行宏观调控这种挟不会在长时间内保持这种稳定。
第三，从今天会场里面的论坛我们可以看到，中国的房地产行业是非常奇怪的行业，没有父母，没有哪一个部门可以出来为房地产利益出一句话，房地产本身也有不同的声音，这种松散结构的行业，如何要挟政府，还有一个就是中国的政府我一致认为是强势政府，在强势政府下中国没有任何一个行业可以要挟中国的经济，如果讲要挟的话，对我们房地产企业的名誉来说也是有损失的，很多的政府都是请我们房地产公司去，银行是找上门的，所以现在讲要挟是不恰当的，所以我呼吁一下我们房地产的声誉。
谢强：刚才经济学家说是要挟中国经济，我也认为是危言耸听，一个房地产行业就可以讲中国的经济推向前或者拖后，这是不可能的。再说房地产业发展这么多年，到现在才仅仅十五年，十五年中国连续多年的GDP增长，房地产业的贡献是功不可没的，房地产关系到国计民生，是一个重大的命题，大家可以探讨，但是不可能给我们扣帽子，现在房地产业是一个痰盂，谁都可以往里面吐痰，例如欺诈罪，扰乱经济秩序罪恶，反正罪很多，网上给了制定了十个罪等等，这是对中国房地产很不公平的一件事，中国的房地产到了今天才十五年，在历史的长河里面是很短暂的，我曾经说过，十五年相当于什么，相当于中国的汉代，汉代当时也是中国的少年，是非常有朝气的，奠定了二千年的历史，很多的辉煌都是从哪里来的，我们的汉语、汉字都是源自汉代，可以奠定很多的东西，所以我认为这就是中国的房地产，所以我说要挟中国经济的不是房地产界，房地产界对中国是有贡献的，所以从四、五月份，国家下了老八条，后来又有新的八条，任何一个行业都不能无秩的发展，让他有秩序的发展，使这个行业有序的发展，使房地产达到经济效益和社会效益的统一，这是根本，从目前来看，国八条出台以后，五、六月份的销售受到了影响，七月份以后一直开始回暖，作为国家来说，新八条的发布，也不希望，整个行业大体滑落，也需要平稳的发展行业。所以不能说我们是要挟中国经济，我们对中国经济是有巨大贡献的。
主持人：中国地产要挟中国经济的这个议题假设成立，很大程度上就是要挟银行，我不知道银行家夏斌的意见，是否存在这个问题，地产对银行是否存在要挟的手段。
夏斌：其实我认为台上对台下的要挟的命题基本上结束了。本来我想说，要挟是以不应该的行为让对方干一件事。后来我听了易先生的讲话，无非是关联性很高的支柱性经济，所以我想会议的策划者很高，是想挑，没有挑不承认要挟，无非是指关联度很强，没有什么意思。大家是统一的，我感觉要挟是胁迫、强迫做不应该做的事情，如果真的是这个意思的话，也不会成功。房地产企业如何要挟强大的政府，是不可能的，主观上房地产业也不想胁迫。客座主持也想挑，挑什么，加入中国的房地产业崩裂了中国的银行是否会出事。什么是假如，是否会发生，中央政府已经采取了一些措施，防止有一些地区的价格上涨过快，所以我估计不会产生这样的假如，这是我们的回答。
主持人：我理解这个主题，是想从这个切入进去，探讨政府如何调控和管理地产，实际上与上午夏老师的探讨是吻合的，地产业真正进入市场化只有六、七年的时间，政府也在探讨中，房地产与经济关联度是非常高的，但是在中国经济中的重要性，确实是非常高的，如何管理这个行业，调控这个行业。有人开玩笑，说易老师的文章，加快了中央的调控，但是确实存在如何管理、调控市场的问题，这一块，我们听了赵博士有独特的讲解，因为赵博士有一篇文章，已经到位了不会出现新的措施，反而会出台一些矫正的观点。
赵晓：在经济学里面，的确是有要挟的概念。如果你们学习过管理科或者上过MBA，而且是正规毕业的，你就知道这个词语。一个案例就是通用汽车和一个生产车底的公司，有一次通用汽车生产新型的轿车，希望这个公司给他生产车底，通用汽车就想万一我做好其他的东西，他不给我生产车底怎么办？这个公司就想如果我作了车底，如果他不要怎么办？原因就在于双方有可能要挟对方，在经济学里面有一个胁迫的概念，而且被广泛的用于行业的中，我同意夏老师的说法，我不得不说要挟这个词语用得不当，有点危言耸听，我也是搞经济学的，这次词的媒体效果非常好。他的意思是关联度很大，重要很大，价格与宏观调控有相关的关系。说到底就是房地产业非常的重要，一个产业很重要，就可以胁迫别人吗？
跟刚才我分析的是一样，胁迫的概念是不一样的，基本上是他自己定义的概念，你就没有办法讨论的，因为这并不是大家约定俗成的概念。我们好比说一家人，一家人有八口人，大儿子叫做孙宏斌，最有出席上了大学，做了一百亿，还要做一千亿，结果他的兄弟都上了大学，所以他对家庭的贡献是最大的，我们是否可以说这个儿子胁迫了这家人了，这是说不过去的。
不同的角度不同的产业都有它的重要性，例如三农是否重要，农业问题是否重要，粮食部门是否胁迫了中国的经济。我们知道中国的出口也非常重要，带动了很多的就业，因为出口重要，所以说汇率不能动，外部的需求无法下降。
房地产在一定程度上为出口部门付出代价，机电产业也比房地产业重要，那个产业重要就要挟中国经济，不能简单的这么说，但是有一点不同意在座很多的观点。在你们的理解中，给我的感觉就是，房地产业之所以这么好，是因为你们建房屋建的好，我认为这很荒唐。我想讲的是什么？我去年讲过一个概念，房地产三分之一是宏观的问题，三分之一是金融的问题，三分之一才是房地产自身的问题。房地产是否好很大程度决定于外部的宏观形势，我们的宏观经济是怎样的1999年中国物价最低的时候，消费物价指数最低到了负的3.4％，到了2004年的时候，消费物价指数最高的时候5.3％，中间经历了8.7％的波动，中间的利率没有任何变化。后来调整了一点点，这意味着利率经历了8.7的波动，资金是很不值钱的情况下，这种情况下，大家都会借钱开发房地产。我们这一轮的经济是在朝地利率或者说是负利率下支持起来的，我看起来是过高的需求。这种需求体现在房地产里面。
有一句话形势比人强，为什么房地产进入非常好的环境，大家现在讨论房地产进入冬天或者新的物种选择，因为宏观经济发生了新的变化。我们现在的开发贷款和购房贷款全部加起来就是4万亿，如果人民币提高1％400亿元就没有了，2003年整个中国的房地产全部是300亿元左右，如果提高2％，整个房地产行业会变成全行业亏损的，这个行业没有几个可以生存起来，过去为什么好，因为外部环境好，所以大家要记住形势比人强，这是因为外部的需求高，资金充足。我们的房地产是否有问题，我认为是有问题的。所以政府提出的调控，也是宏观调控最重要的，成了调控的主要的。
一是价格的调整，还有就是非价格的调整，这两种效果都可以达到降低需求的目的。今年年初我写了一篇文章警惕宏观调控段断送经济的增长。政府准备了多的政策，如果都出台了就会从通货膨胀变成了通缩，我写的这篇文章，没有人相信，当时很多人认为宏观调控正处于关键期，所以我认为宏观调控已经可以了，经济实现了软着陆，所以对房地产业的调控要谨慎。我的文章没有评论房地产是否有问题以及房地产价格的问题。房地产三分之一是需求的问题。这里面有相当大的问题或者误解是什么？
易老师没有说开发商要挟了中国的经济，所以开发商误解了，我认为房地产的开发过程中，主角就是政府，购买土地都要到地方政府，这里面的主体有很多的，开发商在这里面是什么角色，有什么作用，是否是非常强势的。第二个误解是大家认为房价一定要下降，北京的房价应该下降30％，上海要下降50％，全国的房价都要下降20％，我认为如果全部下降20％3万亿元就没有了。大家希望房价下降是因为大家可以购买得起房价，如果这样的话，就让所有的问题都让房地产业抗了。有一些非常好的电脑，消费者也购买得起，为什么中国的出口顺差这么大。为什么进口的东西这么少，我们大部分的中国消费者根本没有消费国外高级产品的能力。
为什么在97、98年有一段紧缩，这是因为农村的消费者无法消费，为什么现在建设了这么多的房屋，根本的原因在于什么，不是房价，另外一个原因是很多的老百姓，尤其是正在城市化的进程中，从从村进入城市，他们购买不起房屋。
前不久南方都市报介绍了一个情况，一个人购买了500元/月，他说成是的感觉就是，城市的感到就是高楼，我永远看不到他们的脸庞，因为太高了。如果他结婚了，他的老婆也只有500元/月，他根本无法购买房屋。这说明我们的收入水平比较差。全社会百分之8％的人拥有80％的存款，国外有一个统计是不到20％的人拥有50％以上的财富和60％的存款，这说明什么，说明很多人都有购买房屋的需要，但是他们没有真实的付出货币的需求。所以这一点我和易看到了中国有很多的需求，但是他们没有钱购买房屋。一方面我们要降低房价，另一方面要改变中国的收入需求，否则北京房屋下降30％，上海的房屋下降50％，低收入者也购买不起房屋。重要的是中国的生存收入结构是关键。
易宪容：今天上午听了黄总的话，因为我是搞研究的很敏感，他说了什么？他说中国的房地产商太高兴了太舒服了，在美国的企业太难了，因为制度很严格，我没有时间研究，在座的媒体有兴趣的人应该帮助政府回答这个问题的话，应该好好将美国房地产管理从上游到下游跟中国的政策研究一下，尽管我们在改善，但是我们问题很多，也有一些是对房地产压得比较多，还有一些可能没有改善，我们应该有人好好的研究这个东西。
易宪容：今天上午听了黄总的话，因为我是搞研究的很敏感，他说了什么？他说中国的房地产商太高兴了太舒服了，在美国的企业太难了，因为制度很严格，我没有时间研究，在座的媒体有兴趣的人应该帮助政府回答这个问题的话，应该好好将美国房地产管理从上游到下游跟中国的政策研究一下，尽管我们在改善，但是我们问题很多，也有一些是对房地产压得比较多，还有一些可能没有改善，我们应该有人好好的研究这个东西。
黄怒波：易老师的问题我明白了，实际上房地产商和银行、投资者共同做这个行业，产生了很大的危险，讲了很多关联的行业，对中国的经济产生了巨大可怕的影响，我认为是这方面的意思。我是这么想的，因为前几天我看了报纸，看了聂老师写的文章说中国的房地产业绑架了中国的经济。现在的观点我认为社会上对中国房地产业存在负面的判断，不要理解开发商，不是一个方面，对行业的影响是负面的报道，我坦率的说，宏观的背景就是将社会不均衡和经济系数的过大，都一股脑的放在房地产行业里面，这样就不公平了。现在已经将社会问题放在房地产问题上，并且已经政治化，全世界的房地产都过热，是否是全世界的房地产商都绑架或者挟制了银行。现在对房地产业也好，对房地产商加上了非常大的负担，很多的社会问题，都变成了房地产业里面。德国战后最大的问题就是解决了住房的问题，稳定了社会，政府也没有提倡让大家购买住房。他是用社会的分配机制解决了住房的问题，所以我认为政府应该负责任。现在的经济学家提了很高的责任感，他们不用数据。经济学家现在已经社会化了，用常识来推断，几个月或者几年，有什么结果，数据在哪里，经济学家不能用论断来推断。在这些问题上，我认为应该这么说，中国的房地产业刚刚起步，调整是正常的，但不要加太多的社会责任，社会不和谐，不是房地产业可以承担的。这些都是前进中存在的问题，这个问题如果从易老师提我可以理解，如果中国的房地产业再调控就会影响到中国的宏观经济。
我认为世界上没有一个国家可以用政策将房地产业和土地稳定住，现在已经达到了目标，所以我想中国的房地产业不会要挟中国的经济也不会绑架中国的银行。
谢强：关键是分配，这是很重要的，刚才讲了房价的问题，有些人说收入低，享受社会上给予你的照顾，有经济适用房和廉租房。我是地产商就是要将房屋做得更好，价格高也不是不好。他交的钱给我们，同样也是社会再分配。我看过一个报道，外国银行要与中国银行进行合资，讲究的是银行里面究竟拥有多少按揭的客户，他认为这个是最好的，但不是认为这个不好，我不知道我的观点是否正确。我的意思是我同意博士的观点，我讲的意思要细分。
易宪容：我首先强调的事，我们不要让所有的人都变成弱视全体就可以了，因为只有8％的人，具备购买力，因为投资购买第二套是具备投资型的，80％的人都购买不了房屋，是不行的，中国的收入是一根针形状的，所有的重量都聚集在一段，顶端没有，中间也没有，这样是不行的。政府已经明确的提出要改善中产阶级结构，改善收入。让大部分人都可以在按揭的情况下可以购买住房，之后政府再解决廉租房，否则社会就会出现问题。
易宪容：97年我有一本书，既然要挟是寻求利益的关系，胁迫利益的时候，我的论题就会成立，为什么永远成立，有一个概念大家要搞清楚，房地产业不是房地产开发商，是由几个部门组成，政府、银行、房地产开发商还有投机。为什么说要挟中国经济，从利益角度来说，政府官员为了短期的利益，拼命的将土地出卖，他希望房地产业发展得越快越好，这是第一条，这几年房地产完全是国内失控的结果，如果没有银行的支撑，如果没有银行给房地产大量资金的支持，房地产业也是不可能快速的发展。
第一，房地产业从2000年开始，有一个指标，在短期内，不良贷款率要下降多少，每年下降3％—5％，要达到上市公司的标准。任何一个想要购买房屋的人都不会没有钱的，都会借到钱的，上海出现了一个情况，一个人可以借款7800万购买一套房屋，这是一个绝无仅有的现象。这几年，银行这样做了以后，还有另外一个基本的原因，将利率压低。银行贷款利率压低。民间的利率是12％，我们现在的利率是2.28％。我也作了一些研究，无论是发达国家还是发展中国家，我们银行利率的水平应该与经济增长的速度成正比，相差2％左右，如果经济增长是9.5％我们的利率就应该是11％左右。利率不提高，政府就将负面的原因转移到房地产业了。
如果房屋是120万元，首付是20万元，银行按揭是100万元。银行可以获得大的利益，促使了大家贷款。房地产的价格与其他的产品价格不同，是区域性的产品，离开了区域性谈价格是没有意义的，区域性很特殊的东西，房地产商可以干什么，可以通过他的产品控制价格。
政府调控以后，广西的房价上升了10％—20％，这是什么样的结果，并不是需求在发生变化，而是供求发生变化。这说明房地产商对产品的控制发生了变化，还有一个就是投机，有一些城市有投机，我的同学告诉我2003年5000元购买的房屋，已经上升了二倍以上。很多这样的因果关系，这样的利益关系，促使我们的房地产市场一方面快速发展，快速繁荣，另一方面将房价推高，所以我的命题是准确的。
黄巧灵：并不是中国的房地产要挟中国的经济而是中国的地方政府和银行要挟了中央政府，我们的房地产一致认为国家的政策一直是好的，刚才主持人说，现在有很多人讲房地产不好，实际上归根到底就是两条，一是消费者购买不起房屋，我的问题是让老百姓购买起房屋，这是开发商的任务吗？
银行不贷款，资金往哪里走，为什么其他的人贷款了，这是因为中国房地产的金融创新是太少了，很多人投资是因为要享受中国房地产的成果，所以将银行的资金都指向一个地方，如果银行不贷款银行就要垮台，所以银行就是输出资金给房地产，如果过多就要死掉，这是中国房地产的特点。
主持人：上海即将进入即将下跌的情况，易老师也讲了上海的房价也应该下跌50％，北京应该下降30％，如果发生这种情况怎么办？
夏斌：我想中国政府的调控，达到预期的效果就不会再出现新的政策，不会将小事扩大为大的事情，这是我的看法。
（搜狐焦点房地产网董宛、唐甜甜、熊辉海南博鳌联合报道）
作为此次论坛的网络主办单位，8月5日－6日， 对此次论坛博鳌·21世纪房地产论坛进行全程直播报道，敬请广大网友届时及时刷新焦点网的最新报道。以下为地产六方会谈实录：
主持人：符定伟：21世纪经济报道主编助理
客座主持：袁一泓，中国房地产报副主编
对话嘉宾：
夏 斌：国务院发展研究中心金融研究所所长
黄巧灵：宋城集团董事长
易宪容：中国社科院金融研究所金融发展研究室主任
杨益华：上海中凯企业集团有限公司总裁
赵 晓：国资委研究中心宏观战略部部长
黄怒波：中坤集团董事长
谢 强：北京富力副董事长
主持人：今天下午上半场的论坛非常精彩也很深刻，我们两位很有压力，在座的各位已经上来了，我们就要将戏演下去，争取比上半场更加的精彩。下半场的议题是中国地产是否要挟中国经济，有一点像阴谋。在我的印象中，易老师第一次提出这样观点。
容宪容：说法包括以下几点，第一：房地产企业与其他的产业不同，可以带动50多个产业。它的关联性无论是房地产市场大、小的变化，都会影响上下游的变化。例如最近房地产有一些政策性的调整，影响了最近钢铁的价格，基本上下降了很多，水泥的价格也变化很大。还有第二个含义。因为房地产行业，仅仅是近几年才发展起来的，这个产业不仅发展得快，而且规模大。规模大了以后，就有第三个原因，房地产业的变化或者快速发展，就会导致中国整个经济的快速增长。在这样的思路下，去年我提出了一个基本观点，中国的房地产业要挟中国的经济。这里面还有一个背景。2004年开始，整个宏观经济有大的调整，当时我就提出了，中国宏观经济的变化，是否成功，房价的变化是整个宏观经济调控的风向标。所以讲，我从这样的背景下，提出了这次论坛的观点，这只是我的思考。
主持人：我记得易老的文章发表后，基本上地产商最痛恨的经济学家就是易老。要挟是指要挟银行、要挟政府、要挟民众。
易宪容：整个房地产有大、小的变化就会影响中国的国民经济。我仍然坚持这个观点。
主持人：如果说要挟银行的话，你们对银行的依赖有多大，是否达到了80％、90％。
黄巧灵：我认为这个题目没有意思，要挟是要挟不了的，我从另外一个主题探讨更好，例如说在这样的情况下，是符合主题的，物种的选择的。就是说八仙过海各显神通，这个题目更加有意思的。我本来不会参加房地产会议的，因为我说我不是房地产业的，但是主办方说你是房地产，你一年半开法了140万平方米，其中有60万是房地产，但是我认为也是这样的，但是我认为我不是房地产，我认为自己也是泛地产。
我认为在这样的情况下，我简单的介绍，我们开发的模式，我们的模式是将一片地不管是五千亩还是一万亩，我不做宣传，我自己从头到尾干到底，我现在在杭州作一个地，想建设成一个新的城市区，整个投资达到了80亿元。每个企业都有自己的路，今天发现了一个新的天地，在中国我认为做旅游就是华侨城和宋城这么两家在主题方面门票收入最高的，早上听了一个代表说五年可以达到20亿元。华侨城做锦绣中华、欢乐谷门票收入只有五、六个亿元，我们十年的努力，还要比他们低一点。大家都有自己的路，如何将旅游和房产结合在一起，我真的有一点兴趣，如何做到二十亿元，我也可以回应一下投资的八十亿元。
黄怒波：南疆有五个洲，总面积120万平方米，现在的问题是南疆的旅游不成旅游板块，有句话是不到喀什后悔一辈子，到了喀什也后悔一辈子。南疆有第二大沙漠，整个都在哪里，我们今年的门票收入达到了2亿元，现在的门票基数是怎将的，一张门票15元，最贵的有30元，在这些景区里面有很多国家级的文物保护。明年投资的20亿元，主要是投资宾馆，自然的东西是不可以投资的，我们将靠近文物的都拆除了，我们认为2008年进入南疆的人数是300万，这个目标是可以达到的，一个人在我哪里呆五—七天，看20个景观，花费500元，可以达到30多亿元。每年都有人登上，明年我们的费用可以达到2000多万，现在大家知道黄山今年的门票收入会超过4000万元，我们的门票已经调整到了80元，还有一个就是南村，我们将这个村进行包装，我们预计到2008年人数可以达到70万元，最高一天门票的收入是42万元，我们现在害怕人太多了，因为村有限。我们预计三个村子门票都调整到80元以后，08年一年的农村达到200万人次，你计算一下，可以达到4亿元。加上门头沟，我们守了120万平方公里我们计算是有计划的。
黄巧灵：如果黄总可以实现，就是一个奇迹，我认为新疆所有的旅游企业的门票收入不会超过亿元，我对旅游的了解来看，如果将村子推出来就行了，是不行的，推出旅游项目不难，但是如何管理是很难的。如果黄总说的可以实现，就是开辟了一个休闲旅游地产，也许会进行一场革命。我今天觉得很新奇，所以就问了今天这件事，单元中坤可以在五年内可以达到，我今天不是挑剌，因为我作了旅游一辈子，还没有听说过旅游有这么激动人心的事情，所以我感觉很有意思。
黄怒波：两位都是做旅游地产的，我们希望下次参加博螯的时候，旅游区的门票可以便宜一点。主持人问我，银行的负债有多高，不好说，这是企业的问题。我们从04年开始，预计中国的房地产行业进行调整，所以在04年上半年开年度工作会议的时候，给总裁的会议就是稳健进行，目前来讲，我们在全行业里面，处于现金流很好的状态。这是第一个问题，我认为易教授的这个一体是非常经典的通过自己的研究，找到切入点让大家讨论，某种程度上引起政府的关注，如果我作研究我也这么干。第二对易老师从他的意义来讲，中国的房地产行业与以前相比量比较很打了，影响的关联企业是非常多的，是支柱性的产性，另外对房地产的调控，会影响整个中国经济的影响，从这三个方面来讲，我同意易老师的说法，但是用要挟这个词语，感觉有一点危言耸听，因为从我的理解来说，我以前也是学经济学的，要挟不是经济学的术语，审议很难界定什么是要挟，否则要挟中国经济的行业是很多，例如人民币汇率的问题，美元等问题，都影响到中国的经济。社保基金都可以影响中国的经济，所以很难界定。如果讲要挟，我的理解认为是利益的重新调整，这种利益调整后，可以得到一个比较长时间的平衡，我们以前讲三国挟天子以令诸侯，如果要挟了天子，可以令诸侯，这个时期是比较平稳的，所以我认为房地产不存在这样的过程，如果房地产不进行宏观调控这种挟不会在长时间内保持这种稳定。
第三，从今天会场里面的论坛我们可以看到，中国的房地产行业是非常奇怪的行业，没有父母，没有哪一个部门可以出来为房地产利益出一句话，房地产本身也有不同的声音，这种松散结构的行业，如何要挟政府，还有一个就是中国的政府我一致认为是强势政府，在强势政府下中国没有任何一个行业可以要挟中国的经济，如果讲要挟的话，对我们房地产企业的名誉来说也是有损失的，很多的政府都是请我们房地产公司去，银行是找上门的，所以现在讲要挟是不恰当的，所以我呼吁一下我们房地产的声誉。
谢强：刚才经济学家说是要挟中国经济，我也认为是危言耸听，一个房地产行业就可以讲中国的经济推向前或者拖后，这是不可能的。再说房地产业发展这么多年，到现在才仅仅十五年，十五年中国连续多年的GDP增长，房地产业的贡献是功不可没的，房地产关系到国计民生，是一个重大的命题，大家可以探讨，但是不可能给我们扣帽子，现在房地产业是一个痰盂，谁都可以往里面吐痰，例如欺诈罪，扰乱经济秩序罪恶，反正罪很多，网上给了制定了十个罪等等，这是对中国房地产很不公平的一件事，中国的房地产到了今天才十五年，在历史的长河里面是很短暂的，我曾经说过，十五年相当于什么，相当于中国的汉代，汉代当时也是中国的少年，是非常有朝气的，奠定了二千年的历史，很多的辉煌都是从哪里来的，我们的汉语、汉字都是源自汉代，可以奠定很多的东西，所以我认为这就是中国的房地产，所以我说要挟中国经济的不是房地产界，房地产界对中国是有贡献的，所以从四、五月份，国家下了老八条，后来又有新的八条，任何一个行业都不能无秩的发展，让他有秩序的发展，使这个行业有序的发展，使房地产达到经济效益和社会效益的统一，这是根本，从目前来看，国八条出台以后，五、六月份的销售受到了影响，七月份以后一直开始回暖，作为国家来说，新八条的发布，也不希望，整个行业大体滑落，也需要平稳的发展行业。所以不能说我们是要挟中国经济，我们对中国经济是有巨大贡献的。
主持人：中国地产要挟中国经济的这个议题假设成立，很大程度上就是要挟银行，我不知道银行家夏斌的意见，是否存在这个问题，地产对银行是否存在要挟的手段。
夏斌：其实我认为台上对台下的要挟的命题基本上结束了。本来我想说，要挟是以不应该的行为让对方干一件事。后来我听了易先生的讲话，无非是关联性很高的支柱性经济，所以我想会议的策划者很高，是想挑，没有挑不承认要挟，无非是指关联度很强，没有什么意思。大家是统一的，我感觉要挟是胁迫、强迫做不应该做的事情，如果真的是这个意思的话，也不会成功。房地产企业如何要挟强大的政府，是不可能的，主观上房地产业也不想胁迫。客座主持也想挑，挑什么，加入中国的房地产业崩裂了中国的银行是否会出事。什么是假如，是否会发生，中央政府已经采取了一些措施，防止有一些地区的价格上涨过快，所以我估计不会产生这样的假如，这是我们的回答。
主持人：我理解这个主题，是想从这个切入进去，探讨政府如何调控和管理地产，实际上与上午夏老师的探讨是吻合的，地产业真正进入市场化只有六、七年的时间，政府也在探讨中，房地产与经济关联度是非常高的，但是在中国经济中的重要性，确实是非常高的，如何管理这个行业，调控这个行业。有人开玩笑，说易老师的文章，加快了中央的调控，但是确实存在如何管理、调控市场的问题，这一块，我们听了赵博士有独特的讲解，因为赵博士有一篇文章，已经到位了不会出现新的措施，反而会出台一些矫正的观点。
赵晓：在经济学里面，的确是有要挟的概念。如果你们学习过管理科或者上过MBA，而且是正规毕业的，你就知道这个词语。一个案例就是通用汽车和一个生产车底的公司，有一次通用汽车生产新型的轿车，希望这个公司给他生产车底，通用汽车就想万一我做好其他的东西，他不给我生产车底怎么办？这个公司就想如果我作了车底，如果他不要怎么办？原因就在于双方有可能要挟对方，在经济学里面有一个胁迫的概念，而且被广泛的用于行业的中，我同意夏老师的说法，我不得不说要挟这个词语用得不当，有点危言耸听，我也是搞经济学的，这次词的媒体效果非常好。他的意思是关联度很大，重要很大，价格与宏观调控有相关的关系。说到底就是房地产业非常的重要，一个产业很重要，就可以胁迫别人吗？
跟刚才我分析的是一样，胁迫的概念是不一样的，基本上是他自己定义的概念，你就没有办法讨论的，因为这并不是大家约定俗成的概念。我们好比说一家人，一家人有八口人，大儿子叫做孙宏斌，最有出席上了大学，做了一百亿，还要做一千亿，结果他的兄弟都上了大学，所以他对家庭的贡献是最大的，我们是否可以说这个儿子胁迫了这家人了，这是说不过去的。
不同的角度不同的产业都有它的重要性，例如三农是否重要，农业问题是否重要，粮食部门是否胁迫了中国的经济。我们知道中国的出口也非常重要，带动了很多的就业，因为出口重要，所以说汇率不能动，外部的需求无法下降。
房地产在一定程度上为出口部门付出代价，机电产业也比房地产业重要，那个产业重要就要挟中国经济，不能简单的这么说，但是有一点不同意在座很多的观点。在你们的理解中，给我的感觉就是，房地产业之所以这么好，是因为你们建房屋建的好，我认为这很荒唐。我想讲的是什么？我去年讲过一个概念，房地产三分之一是宏观的问题，三分之一是金融的问题，三分之一才是房地产自身的问题。房地产是否好很大程度决定于外部的宏观形势，我们的宏观经济是怎样的1999年中国物价最低的时候，消费物价指数最低到了负的3.4％，到了2004年的时候，消费物价指数最高的时候5.3％，中间经历了8.7％的波动，中间的利率没有任何变化。后来调整了一点点，这意味着利率经历了8.7的波动，资金是很不值钱的情况下，这种情况下，大家都会借钱开发房地产。我们这一轮的经济是在朝地利率或者说是负利率下支持起来的，我看起来是过高的需求。这种需求体现在房地产里面。
有一句话形势比人强，为什么房地产进入非常好的环境，大家现在讨论房地产进入冬天或者新的物种选择，因为宏观经济发生了新的变化。我们现在的开发贷款和购房贷款全部加起来就是4万亿，如果人民币提高1％400亿元就没有了，2003年整个中国的房地产全部是300亿元左右，如果提高2％，整个房地产行业会变成全行业亏损的，这个行业没有几个可以生存起来，过去为什么好，因为外部环境好，所以大家要记住形势比人强，这是因为外部的需求高，资金充足。我们的房地产是否有问题，我认为是有问题的。所以政府提出的调控，也是宏观调控最重要的，成了调控的主要的。
一是价格的调整，还有就是非价格的调整，这两种效果都可以达到降低需求的目的。今年年初我写了一篇文章警惕宏观调控段断送经济的增长。政府准备了多的政策，如果都出台了就会从通货膨胀变成了通缩，我写的这篇文章，没有人相信，当时很多人认为宏观调控正处于关键期，所以我认为宏观调控已经可以了，经济实现了软着陆，所以对房地产业的调控要谨慎。我的文章没有评论房地产是否有问题以及房地产价格的问题。房地产三分之一是需求的问题。这里面有相当大的问题或者误解是什么？
易老师没有说开发商要挟了中国的经济，所以开发商误解了，我认为房地产的开发过程中，主角就是政府，购买土地都要到地方政府，这里面的主体有很多的，开发商在这里面是什么角色，有什么作用，是否是非常强势的。第二个误解是大家认为房价一定要下降，北京的房价应该下降30％，上海要下降50％，全国的房价都要下降20％，我认为如果全部下降20％3万亿元就没有了。大家希望房价下降是因为大家可以购买得起房价，如果这样的话，就让所有的问题都让房地产业抗了。有一些非常好的电脑，消费者也购买得起，为什么中国的出口顺差这么大。为什么进口的东西这么少，我们大部分的中国消费者根本没有消费国外高级产品的能力。
为什么在97、98年有一段紧缩，这是因为农村的消费者无法消费，为什么现在建设了这么多的房屋，根本的原因在于什么，不是房价，另外一个原因是很多的老百姓，尤其是正在城市化的进程中，从从村进入城市，他们购买不起房屋。
前不久南方都市报介绍了一个情况，一个人购买了500元/月，他说成是的感觉就是，城市的感到就是高楼，我永远看不到他们的脸庞，因为太高了。如果他结婚了，他的老婆也只有500元/月，他根本无法购买房屋。这说明我们的收入水平比较差。全社会百分之8％的人拥有80％的存款，国外有一个统计是不到20％的人拥有50％以上的财富和60％的存款，这说明什么，说明很多人都有购买房屋的需要，但是他们没有真实的付出货币的需求。所以这一点我和易看到了中国有很多的需求，但是他们没有钱购买房屋。一方面我们要降低房价，另一方面要改变中国的收入需求，否则北京房屋下降30％，上海的房屋下降50％，低收入者也购买不起房屋。重要的是中国的生存收入结构是关键。
易宪容：今天上午听了黄总的话，因为我是搞研究的很敏感，他说了什么？他说中国的房地产商太高兴了太舒服了，在美国的企业太难了，因为制度很严格，我没有时间研究，在座的媒体有兴趣的人应该帮助政府回答这个问题的话，应该好好将美国房地产管理从上游到下游跟中国的政策研究一下，尽管我们在改善，但是我们问题很多，也有一些是对房地产压得比较多，还有一些可能没有改善，我们应该有人好好的研究这个东西。
易宪容：今天上午听了黄总的话，因为我是搞研究的很敏感，他说了什么？他说中国的房地产商太高兴了太舒服了，在美国的企业太难了，因为制度很严格，我没有时间研究，在座的媒体有兴趣的人应该帮助政府回答这个问题的话，应该好好将美国房地产管理从上游到下游跟中国的政策研究一下，尽管我们在改善，但是我们问题很多，也有一些是对房地产压得比较多，还有一些可能没有改善，我们应该有人好好的研究这个东西。
黄怒波：易老师的问题我明白了，实际上房地产商和银行、投资者共同做这个行业，产生了很大的危险，讲了很多关联的行业，对中国的经济产生了巨大可怕的影响，我认为是这方面的意思。我是这么想的，因为前几天我看了报纸，看了聂老师写的文章说中国的房地产业绑架了中国的经济。现在的观点我认为社会上对中国房地产业存在负面的判断，不要理解开发商，不是一个方面，对行业的影响是负面的报道，我坦率的说，宏观的背景就是将社会不均衡和经济系数的过大，都一股脑的放在房地产行业里面，这样就不公平了。现在已经将社会问题放在房地产问题上，并且已经政治化，全世界的房地产都过热，是否是全世界的房地产商都绑架或者挟制了银行。现在对房地产业也好，对房地产商加上了非常大的负担，很多的社会问题，都变成了房地产业里面。德国战后最大的问题就是解决了住房的问题，稳定了社会，政府也没有提倡让大家购买住房。他是用社会的分配机制解决了住房的问题，所以我认为政府应该负责任。现在的经济学家提了很高的责任感，他们不用数据。经济学家现在已经社会化了，用常识来推断，几个月或者几年，有什么结果，数据在哪里，经济学家不能用论断来推断。在这些问题上，我认为应该这么说，中国的房地产业刚刚起步，调整是正常的，但不要加太多的社会责任，社会不和谐，不是房地产业可以承担的。这些都是前进中存在的问题，这个问题如果从易老师提我可以理解，如果中国的房地产业再调控就会影响到中国的宏观经济。
我认为世界上没有一个国家可以用政策将房地产业和土地稳定住，现在已经达到了目标，所以我想中国的房地产业不会要挟中国的经济也不会绑架中国的银行。
谢强：关键是分配，这是很重要的，刚才讲了房价的问题，有些人说收入低，享受社会上给予你的照顾，有经济适用房和廉租房。我是地产商就是要将房屋做得更好，价格高也不是不好。他交的钱给我们，同样也是社会再分配。我看过一个报道，外国银行要与中国银行进行合资，讲究的是银行里面究竟拥有多少按揭的客户，他认为这个是最好的，但不是认为这个不好，我不知道我的观点是否正确。我的意思是我同意博士的观点，我讲的意思要细分。
易宪容：我首先强调的事，我们不要让所有的人都变成弱视全体就可以了，因为只有8％的人，具备购买力，因为投资购买第二套是具备投资型的，80％的人都购买不了房屋，是不行的，中国的收入是一根针形状的，所有的重量都聚集在一段，顶端没有，中间也没有，这样是不行的。政府已经明确的提出要改善中产阶级结构，改善收入。让大部分人都可以在按揭的情况下可以购买住房，之后政府再解决廉租房，否则社会就会出现问题。
易宪容：97年我有一本书，既然要挟是寻求利益的关系，胁迫利益的时候，我的论题就会成立，为什么永远成立，有一个概念大家要搞清楚，房地产业不是房地产开发商，是由几个部门组成，政府、银行、房地产开发商还有投机。为什么说要挟中国经济，从利益角度来说，政府官员为了短期的利益，拼命的将土地出卖，他希望房地产业发展得越快越好，这是第一条，这几年房地产完全是国内失控的结果，如果没有银行的支撑，如果没有银行给房地产大量资金的支持，房地产业也是不可能快速的发展。
第一，房地产业从2000年开始，有一个指标，在短期内，不良贷款率要下降多少，每年下降3％—5％，要达到上市公司的标准。任何一个想要购买房屋的人都不会没有钱的，都会借到钱的，上海出现了一个情况，一个人可以借款7800万购买一套房屋，这是一个绝无仅有的现象。这几年，银行这样做了以后，还有另外一个基本的原因，将利率压低。银行贷款利率压低。民间的利率是12％，我们现在的利率是2.28％。我也作了一些研究，无论是发达国家还是发展中国家，我们银行利率的水平应该与经济增长的速度成正比，相差2％左右，如果经济增长是9.5％我们的利率就应该是11％左右。利率不提高，政府就将负面的原因转移到房地产业了。
如果房屋是120万元，首付是20万元，银行按揭是100万元。银行可以获得大的利益，促使了大家贷款。房地产的价格与其他的产品价格不同，是区域性的产品，离开了区域性谈价格是没有意义的，区域性很特殊的东西，房地产商可以干什么，可以通过他的产品控制价格。
政府调控以后，广西的房价上升了10％—20％，这是什么样的结果，并不是需求在发生变化，而是供求发生变化。这说明房地产商对产品的控制发生了变化，还有一个就是投机，有一些城市有投机，我的同学告诉我2003年5000元购买的房屋，已经上升了二倍以上。很多这样的因果关系，这样的利益关系，促使我们的房地产市场一方面快速发展，快速繁荣，另一方面将房价推高，所以我的命题是准确的。
黄巧灵：并不是中国的房地产要挟中国的经济而是中国的地方政府和银行要挟了中央政府，我们的房地产一致认为国家的政策一直是好的，刚才主持人说，现在有很多人讲房地产不好，实际上归根到底就是两条，一是消费者购买不起房屋，我的问题是让老百姓购买起房屋，这是开发商的任务吗？
银行不贷款，资金往哪里走，为什么其他的人贷款了，这是因为中国房地产的金融创新是太少了，很多人投资是因为要享受中国房地产的成果，所以将银行的资金都指向一个地方，如果银行不贷款银行就要垮台，所以银行就是输出资金给房地产，如果过多就要死掉，这是中国房地产的特点。
主持人：上海即将进入即将下跌的情况，易老师也讲了上海的房价也应该下跌50％，北京应该下降30％，如果发生这种情况怎么办？
夏斌：我想中国政府的调控，达到预期的效果就不会再出现新的政策，不会将小事扩大为大的事情，这是我的看法。
（搜狐焦点房地产网董宛、唐甜甜、熊辉海南博鳌联合报道）
