购房定金得以退还，缘因合同无效
编辑：刘书学 律师
——王某与某房地产咨询服务公司买房定金纠纷案
案情介绍
当事人王某（乙方）于2004年2月23日与某房地产咨询服务公司（甲方）签订《房屋转让合同书》，约定由乙方购买位于郊区某村某别墅一栋，房价总计人民币68万元。
该合同同时约定：“乙方于合同签订之日，首付1万元人民币为购房定金。”“如乙方未能如期交付购房款，即视为乙方违约。甲方有权解除合同，所交付的购房定金不予退还。”
签约当日，王某支付给某房地产咨询服务公司人民币1万元整。2004年3月17日，王某因种种原因不想再购买此处房产，希望能与该房地产咨询服务公司解除《房屋转让合同书》，返还已支付的购房定金。
而该房地产咨询服务公司以乙方单方解除合同构成违约为由，拒不返还定金。于是王某委托本所代理解决纠纷。
关于定金的法律规定
根据中华人民共和国担保法第八十九条关于定金的规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据这一条款，如果乙方当事人王某与该房地产咨询服务公司签署的《房屋转让合同书》合法有效，则王某无权要求对方返还已支付的房屋定金。
本案的特殊性
律师接受当事人的委托后，经过调查了解发现，王某已支付定金准备购买的位于郊区某村某别墅，系在农村集体土地上建设的。
根据我国《土地管理法》《城市房地产管理法》与《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，开发商并未对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设。
本案中该房地产咨询服务公司代理销售的位于郊区某村的某别墅系在农村集体土地上开发建设的，因此只能供居住于该村镇的村民购买，其目的是为了改善本村镇村民的居住条件，而不能向村镇以外的购房者出售。
根据上述法律及事实，本案中王某与该房地产咨询服务公司签署的《房屋转让合同书》违反了中华人民共和国合同法第五十二条关于“有违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效”的规定，合同应认定无效。某房地产咨询服务公司应退还王某购房定金1万元整。
调解结果
根据以上相关事实及法律规定，律师代表王某与该房地产咨询服务公司就返还定金一事进行了交涉，对方承认其出售的别墅系乡产权，确实无法办理合法有效的房屋所有权证书，并同意退还定金1万元。
律师提醒
1、慎签认购定金条款。
“定金”在《担保法》中有明确规定，当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
而“订金”在一般情况下被视作预付款，如果双方不能最终就签订合同达成一致，应将买受人所交付的订金予以返还。
2、购房时要注意两个查明：一是注意查明所购房屋的所有权性质，二是查明出卖人对房屋的合法处置权限。
因此购房者在必要时可以请专业的房地产律师为您把关。
——王某与某房地产咨询服务公司买房定金纠纷案
案情介绍
当事人王某（乙方）于2004年2月23日与某房地产咨询服务公司（甲方）签订《房屋转让合同书》，约定由乙方购买位于郊区某村某别墅一栋，房价总计人民币68万元。
该合同同时约定：“乙方于合同签订之日，首付1万元人民币为购房定金。”“如乙方未能如期交付购房款，即视为乙方违约。甲方有权解除合同，所交付的购房定金不予退还。”
签约当日，王某支付给某房地产咨询服务公司人民币1万元整。2004年3月17日，王某因种种原因不想再购买此处房产，希望能与该房地产咨询服务公司解除《房屋转让合同书》，返还已支付的购房定金。
而该房地产咨询服务公司以乙方单方解除合同构成违约为由，拒不返还定金。于是王某委托本所代理解决纠纷。
关于定金的法律规定
根据中华人民共和国担保法第八十九条关于定金的规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据这一条款，如果乙方当事人王某与该房地产咨询服务公司签署的《房屋转让合同书》合法有效，则王某无权要求对方返还已支付的房屋定金。
本案的特殊性
律师接受当事人的委托后，经过调查了解发现，王某已支付定金准备购买的位于郊区某村某别墅，系在农村集体土地上建设的。
根据我国《土地管理法》《城市房地产管理法》与《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，开发商并未对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设。
本案中该房地产咨询服务公司代理销售的位于郊区某村的某别墅系在农村集体土地上开发建设的，因此只能供居住于该村镇的村民购买，其目的是为了改善本村镇村民的居住条件，而不能向村镇以外的购房者出售。
根据上述法律及事实，本案中王某与该房地产咨询服务公司签署的《房屋转让合同书》违反了中华人民共和国合同法第五十二条关于“有违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效”的规定，合同应认定无效。某房地产咨询服务公司应退还王某购房定金1万元整。
调解结果
根据以上相关事实及法律规定，律师代表王某与该房地产咨询服务公司就返还定金一事进行了交涉，对方承认其出售的别墅系乡产权，确实无法办理合法有效的房屋所有权证书，并同意退还定金1万元。
律师提醒
1、慎签认购定金条款。
“定金”在《担保法》中有明确规定，当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
而“订金”在一般情况下被视作预付款，如果双方不能最终就签订合同达成一致，应将买受人所交付的订金予以返还。
2、购房时要注意两个查明：一是注意查明所购房屋的所有权性质，二是查明出卖人对房屋的合法处置权限。
因此购房者在必要时可以请专业的房地产律师为您把关。
