直击温州地产：炒房团怀揣千亿却徘徊“大门外”
温州炒房团自从横扫大江南北以来，一直就是生产新闻的“媒源”。新政实施之后，他们的投资动态、心态和未来势态，更受到前所未有的关注。温商投入资金最多的上海、杭州等城市，忙不迭地猜测政策打压下温商是否大量撤资以及撤资后会不会带来市场大跌。而北京、广州等比较平稳的楼市，其发展商更希望了解现阶段投资者的真实心态以便布局下一步作战计划。6月25日《安家》记者前往温州，与温商进行近距离接触，对温州市场做了一次实地调查。
此次活动是按照4月份的计划进行的，而非特别安排。出乎意料的是，此次到温州维多利亚酒店会场听会的投资客比预想的200人超出了100多，可谓盛况空前。其中，投资客占了与会者3/4，业界媒体占1/4。据此次主办方之一的温州晚报的记者介绍，把这么多投资客聚集起来可不是一件容易的事。记者当然不能错过与投资者近距离接触的难得机会，于是见缝插针，对身份各异的投资客以及业界人士进行了地毯式轰炸。
此次活动参会者的身份“色彩缤纷，百花齐放”，几乎囊括了社会各个层面：实业家、工人、农民、家庭妇女、个体经营者、公务员、教师、退休干部等等；年龄跨度，上至65岁的大伯，下到20出头的小姑娘；从他们的外表着装上，根本看不出任何“财富痕迹”，而他们对午餐做出的“饿虎扑食”状，似乎表明尚未“脱贫”，可就是这群人掌握着万亿资产，凭借先天生就的“鹰的眼睛”、“豹的速度”，在房地产投资领域纵横驰骋，横扫千军。
走进投资者——观望心态比想象的更为严重，记者随机采访了二十几个投资者，他们大部分都有两年以上的投资经验。采访中，最大的感受是，温商对这次政策调控极为敏感，观望心态比我们想象的更为严重，短时间内根本不可能有任何松动。
[相关新闻：[宏观调控之下 温州“炒房团”为什么敢逆水行舟？]
黄女士，40多岁，2000年开始随丈夫一起炒楼，真正靠炒楼起家，如今已经成为当地有名的炒楼大户，身边有一批中小户跟随者。他们在温州、上海、杭州、苏州、北京等地都有投资，属于投资房地产比较成功的代表。但是，具体投资案例和投资房地产赚了多少钱，她笑而不答。据温州21世纪不动产策划部经理白丽透露，他们“不是一般的有钱”，早已是亿万富翁了。如今，他们拥有一家中介公司，做起了中介和代理业务。黄女士向记者表示，现在没有什么投资意向，要观察一段时间。
王先生，30多岁，维多利亚酒店车辆管理员，第一次投资是在2002年一次性购买了广西南宁白龙商场十几个铺位，而且都是现金支付。和王先生同时投资该项目的有二三百人，这些投资客当时是在广西民歌节期间被组织过去看房的。如今，白龙商场没有搞起来，开发商跑了。王先生运气不好，第一次投资就赶上了温州人投资中著名的两大败笔之一。王先生后来在北京投资了延庆的美妙时光酒店式公寓。和王先生一起投资该项目的有一百多人，他们主要看好这个项目的旅游地产概念。这个项目原定2004年6月16日营业，后拖延至12月16日，至今还没开业。这让王先生心里很不安，尽管开发商在今年上半年兑现了承诺的最低回报率——基本上可以支付月供，但是下半年是否兑现，王先生心里没底。他说，几次投资不爽，有点不敢再投了。
周先生，65岁，温州亿丰公司董事长，2002年开始投资房地产，主要在上海和杭州投资商铺，去年狠赚了一笔，但是还有些商铺没来得急脱手，被套了。受政策影响，贷款提高了，他表示不敢轻举妄动了，要观察一段时间，了解形势，认为论坛的形势比较好。
夏先生，40多岁，中共温州市委党校行政学院办公室主任，投资房地产有两三年了，以短线操作为主。他说这次受政策影响很大，至今还有两套房子被套在上海浦东，心里很是着急，表示今年不会再投资了。对北京市场不感兴趣，他觉得太远了，对物业不好掌控。
吴先生，40多岁，温州市德嘉机械公司总经理。2001年投资房地产，是一个比较幸运的投资者，去年年底从上海市场“全身而退”，近期不会投资。但是他表示将来可能会投资二三线城市。对北京市场不感兴趣，而且认为北京商铺已经饱和了。
胡小姐，20多岁，从事美容业，目前还没有投资。她认为，现在零售业正处于高速发展期，投资商铺是个很好的投资方向。但是，投资房地产是大的投资，需要学习，她对讲座、论坛等形式都很感兴趣。而且，她一直关注北京市场。
新政之下，投资者不仅仅是观望，而是遭到实质性打击
在和温州投资者接触时发现，尽管他们文化程度参差不齐，表达能力各不相同，但是他们对产品的判断，可能比任何营销公司的专业人员还要有深度。温州海螺置业副总经理陈鸿对记者说，现在在温州推介项目很简单，老百姓个个是专家，你只要告诉他什么价格、多少回报，谁在经营，怎么保证，了解你的游戏规则，有的玩没得玩他心里比谁都清楚。如果他和你真正坐下来算的话，他会一层皮一层皮剥进去，最后告诉你这个价格不是你发展商定的事，而是我们说了算。这并不是买方市场和买方市场的事，而是不能单凭发展商拍脑袋。如果他改变不了发展商，可以选择退出，就这么简单。
温州人投资方式，主要是以短线为主。所以，这次政策对他们打击最大——不仅仅是观望问题，而且是实质性的打击，比如贷款受限制，有的城市如南京已经明确规定不给温州人贷款；温商主要是转手挣差价，一般在半年一年之内就出手，玩的是博傻游戏。这次新政禁止期房转让等，对他们的打击是巨大的。而且这种短线投资观念或习惯是很难主动转变的。
但是，陈鸿认为，随着对房地产产品的逐渐认识以及投资市场秩序的建立，现在有一部分人开始做长线投资，以获取稳定收益。以往那种一个购房号就可以炒到十几万的不正常炒作行为一定会被市场淘汰的。所以，有稳定回报的产品一定会成为投资市场的主流产品。除了商铺以外，写字楼和单身公寓或白领公寓(小户型精装修)等投资产品最被看好。但是，住宅一定不是投资类产品，一定会逐渐撤出投资市场。
房地产大门关闭之后，投资向何处去
温州的民间游资到底多少？永远是个不解之谜。
温州本地的业内人士认为，具体数字谁也说不清出，只有天知道。但是他们提供了一些前几年银行储蓄的数字：温州市2002年底银行存款额是690多亿，2003年底是800多亿，2004年底已经超过980亿。试想，银行存款的增长率都以这样的幅度增长，更何况散落在民间的资本呢？
温州人自称赌性很强。在温州，什么都可以炒：古玩、贵重金属、煤、电、油，连出租车的牌照都可以炒，在温州一张营运证可以做到一百万(政府投标的时候也就二三十万)。总之，能炒的东西都炒了，能投资的都投了(温州人对股票不感兴趣)，如果房地产这扇大门关上的话，对百分之七八十的投资者来说，钱没地方去，这也是个社会问题。
总之，新政之下，温州市场受到重创，据了解期房平均价格下降2000元/平方米；特别是那些房地产服务机构和相关行业：中介公司、代理行、房展、媒体等受到严重影响。中介公司在短短的时间里由3000家到只剩下30多家，那些多如牛毛的红牌中介公司(特指一间办公室，一张办公桌、一台电话的小公司)纷纷关门。以往红红火火的温州房展也处于历史最低点，因为温州房展实际上是全国房性展会，现在很少有外地项目到这里来推广，受牵连的还有媒体，温州媒体的房地产广告也绝大多数是外地项目。据温州晚报记者透露，现在媒体房地产广告急剧下降。
多米诺骨牌效应正在温州市场出现。
《安家》杂志 陈鸿莉
此次活动是按照4月份的计划进行的，而非特别安排。出乎意料的是，此次到温州维多利亚酒店会场听会的投资客比预想的200人超出了100多，可谓盛况空前。其中，投资客占了与会者3/4，业界媒体占1/4。据此次主办方之一的温州晚报的记者介绍，把这么多投资客聚集起来可不是一件容易的事。记者当然不能错过与投资者近距离接触的难得机会，于是见缝插针，对身份各异的投资客以及业界人士进行了地毯式轰炸。
此次活动参会者的身份“色彩缤纷，百花齐放”，几乎囊括了社会各个层面：实业家、工人、农民、家庭妇女、个体经营者、公务员、教师、退休干部等等；年龄跨度，上至65岁的大伯，下到20出头的小姑娘；从他们的外表着装上，根本看不出任何“财富痕迹”，而他们对午餐做出的“饿虎扑食”状，似乎表明尚未“脱贫”，可就是这群人掌握着万亿资产，凭借先天生就的“鹰的眼睛”、“豹的速度”，在房地产投资领域纵横驰骋，横扫千军。
走进投资者——观望心态比想象的更为严重，记者随机采访了二十几个投资者，他们大部分都有两年以上的投资经验。采访中，最大的感受是，温商对这次政策调控极为敏感，观望心态比我们想象的更为严重，短时间内根本不可能有任何松动。
[相关新闻：[宏观调控之下 温州“炒房团”为什么敢逆水行舟？]
黄女士，40多岁，2000年开始随丈夫一起炒楼，真正靠炒楼起家，如今已经成为当地有名的炒楼大户，身边有一批中小户跟随者。他们在温州、上海、杭州、苏州、北京等地都有投资，属于投资房地产比较成功的代表。但是，具体投资案例和投资房地产赚了多少钱，她笑而不答。据温州21世纪不动产策划部经理白丽透露，他们“不是一般的有钱”，早已是亿万富翁了。如今，他们拥有一家中介公司，做起了中介和代理业务。黄女士向记者表示，现在没有什么投资意向，要观察一段时间。
王先生，30多岁，维多利亚酒店车辆管理员，第一次投资是在2002年一次性购买了广西南宁白龙商场十几个铺位，而且都是现金支付。和王先生同时投资该项目的有二三百人，这些投资客当时是在广西民歌节期间被组织过去看房的。如今，白龙商场没有搞起来，开发商跑了。王先生运气不好，第一次投资就赶上了温州人投资中著名的两大败笔之一。王先生后来在北京投资了延庆的美妙时光酒店式公寓。和王先生一起投资该项目的有一百多人，他们主要看好这个项目的旅游地产概念。这个项目原定2004年6月16日营业，后拖延至12月16日，至今还没开业。这让王先生心里很不安，尽管开发商在今年上半年兑现了承诺的最低回报率——基本上可以支付月供，但是下半年是否兑现，王先生心里没底。他说，几次投资不爽，有点不敢再投了。
周先生，65岁，温州亿丰公司董事长，2002年开始投资房地产，主要在上海和杭州投资商铺，去年狠赚了一笔，但是还有些商铺没来得急脱手，被套了。受政策影响，贷款提高了，他表示不敢轻举妄动了，要观察一段时间，了解形势，认为论坛的形势比较好。
夏先生，40多岁，中共温州市委党校行政学院办公室主任，投资房地产有两三年了，以短线操作为主。他说这次受政策影响很大，至今还有两套房子被套在上海浦东，心里很是着急，表示今年不会再投资了。对北京市场不感兴趣，他觉得太远了，对物业不好掌控。
吴先生，40多岁，温州市德嘉机械公司总经理。2001年投资房地产，是一个比较幸运的投资者，去年年底从上海市场“全身而退”，近期不会投资。但是他表示将来可能会投资二三线城市。对北京市场不感兴趣，而且认为北京商铺已经饱和了。
胡小姐，20多岁，从事美容业，目前还没有投资。她认为，现在零售业正处于高速发展期，投资商铺是个很好的投资方向。但是，投资房地产是大的投资，需要学习，她对讲座、论坛等形式都很感兴趣。而且，她一直关注北京市场。
新政之下，投资者不仅仅是观望，而是遭到实质性打击
在和温州投资者接触时发现，尽管他们文化程度参差不齐，表达能力各不相同，但是他们对产品的判断，可能比任何营销公司的专业人员还要有深度。温州海螺置业副总经理陈鸿对记者说，现在在温州推介项目很简单，老百姓个个是专家，你只要告诉他什么价格、多少回报，谁在经营，怎么保证，了解你的游戏规则，有的玩没得玩他心里比谁都清楚。如果他和你真正坐下来算的话，他会一层皮一层皮剥进去，最后告诉你这个价格不是你发展商定的事，而是我们说了算。这并不是买方市场和买方市场的事，而是不能单凭发展商拍脑袋。如果他改变不了发展商，可以选择退出，就这么简单。
温州人投资方式，主要是以短线为主。所以，这次政策对他们打击最大——不仅仅是观望问题，而且是实质性的打击，比如贷款受限制，有的城市如南京已经明确规定不给温州人贷款；温商主要是转手挣差价，一般在半年一年之内就出手，玩的是博傻游戏。这次新政禁止期房转让等，对他们的打击是巨大的。而且这种短线投资观念或习惯是很难主动转变的。
但是，陈鸿认为，随着对房地产产品的逐渐认识以及投资市场秩序的建立，现在有一部分人开始做长线投资，以获取稳定收益。以往那种一个购房号就可以炒到十几万的不正常炒作行为一定会被市场淘汰的。所以，有稳定回报的产品一定会成为投资市场的主流产品。除了商铺以外，写字楼和单身公寓或白领公寓(小户型精装修)等投资产品最被看好。但是，住宅一定不是投资类产品，一定会逐渐撤出投资市场。
房地产大门关闭之后，投资向何处去
温州的民间游资到底多少？永远是个不解之谜。
温州本地的业内人士认为，具体数字谁也说不清出，只有天知道。但是他们提供了一些前几年银行储蓄的数字：温州市2002年底银行存款额是690多亿，2003年底是800多亿，2004年底已经超过980亿。试想，银行存款的增长率都以这样的幅度增长，更何况散落在民间的资本呢？
温州人自称赌性很强。在温州，什么都可以炒：古玩、贵重金属、煤、电、油，连出租车的牌照都可以炒，在温州一张营运证可以做到一百万(政府投标的时候也就二三十万)。总之，能炒的东西都炒了，能投资的都投了(温州人对股票不感兴趣)，如果房地产这扇大门关上的话，对百分之七八十的投资者来说，钱没地方去，这也是个社会问题。
总之，新政之下，温州市场受到重创，据了解期房平均价格下降2000元/平方米；特别是那些房地产服务机构和相关行业：中介公司、代理行、房展、媒体等受到严重影响。中介公司在短短的时间里由3000家到只剩下30多家，那些多如牛毛的红牌中介公司(特指一间办公室，一张办公桌、一台电话的小公司)纷纷关门。以往红红火火的温州房展也处于历史最低点，因为温州房展实际上是全国房性展会，现在很少有外地项目到这里来推广，受牵连的还有媒体，温州媒体的房地产广告也绝大多数是外地项目。据温州晚报记者透露，现在媒体房地产广告急剧下降。
多米诺骨牌效应正在温州市场出现。
《安家》杂志 陈鸿莉
