2004中国房地产金融报告(12)
(七)进一步完善房地产市场管理
一是建设、房屋主管部门要规范房地产商和房地产中介代理机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。
二是建立房地产重点监控区。考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。完善房价统计体系和市场信息披露制度。及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。
三是考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
三、及时防范和化解房地产金融风险，维护金融系统稳定
(一)严格遵守对房地产开发企业的贷款程序
银行房地产开发贷款管理应重点注意以下内容：(1)检查房地产开发企业的资质，包括是否拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权，区分房地产开发项目公司和一般房地产开发公司等。(2)审查房地产开发公司以往的信用纪录，包括是否延迟交付楼宇，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。(3)向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。
(二)规避房贷操作风险
各银行应完善房贷操作程序，加强抵押物管理，及时合理地办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为。鼓励信贷人员根据借款人特点进行房贷管理手段创新。革新档案管理模式，发挥档案管理效能，为贷款清收提供有力支撑。各银行总行应就房贷管理制订相应的操作手册分发到各基层银行，操作手册主要包括房贷风险点、完善合约的程序、相关法规制度、违反操作程序的责任制度等。不定期组织金融、法律、房地产与相关知识的培训和学习，并保持人员的相对稳定，培训一批专家型业务骨干，建设一支高素质的房地产贷款业务队伍。
(三)防范“假按揭”风险，完善惩戒机制
开发商通过按揭套取、骗取银行资金是各家银行普遍遇到的一个问题。应建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其违规行为进行追查和惩罚。
(四)加强利率风险管理
应提倡商业银行提供多样化住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。为此商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种。可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。
(五)完善住房置业担保制度
建设部于2000年出台《住房置业担保管理试行办法》。自2000年个人住房贷款担保新机制开始建立以来，至2003年底，各地设立的住房置业担保机构已有93家，为近30万个家庭住房贷款提供了担保。担保公司的风险管理重点在于对抵押物的评估、处置，以及对借款人的资格审查，通过专业化的运作降低风险管理成本。与银行相比，住房抵押贷款担保公司拥有对住房处置、变现的专业优势，能从专业的角度，对抵押物房地产的风险作出预测和防范。但目前我国住房置业担保存在经营市场“条块分割”、住房置业担保的规模小、担保收费标准不明确、风险防范措施尚不完善等一系列问题。
(六)进一步研究房贷保险制度
个人住房贷款保险一般分为三类：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，当投保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。房贷保险实际运行中存在银行指定保险公司、强制购买等问题。应进一步研究房贷保险，充分发挥房贷保险的风险分担职能。
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［7］ ［8］ ［9］ ［10］ ［11］ ［12］
中国人民银行网站
一是建设、房屋主管部门要规范房地产商和房地产中介代理机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。
二是建立房地产重点监控区。考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。完善房价统计体系和市场信息披露制度。及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。
三是考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
三、及时防范和化解房地产金融风险，维护金融系统稳定
(一)严格遵守对房地产开发企业的贷款程序
银行房地产开发贷款管理应重点注意以下内容：(1)检查房地产开发企业的资质，包括是否拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权，区分房地产开发项目公司和一般房地产开发公司等。(2)审查房地产开发公司以往的信用纪录，包括是否延迟交付楼宇，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。(3)向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。
(二)规避房贷操作风险
各银行应完善房贷操作程序，加强抵押物管理，及时合理地办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为。鼓励信贷人员根据借款人特点进行房贷管理手段创新。革新档案管理模式，发挥档案管理效能，为贷款清收提供有力支撑。各银行总行应就房贷管理制订相应的操作手册分发到各基层银行，操作手册主要包括房贷风险点、完善合约的程序、相关法规制度、违反操作程序的责任制度等。不定期组织金融、法律、房地产与相关知识的培训和学习，并保持人员的相对稳定，培训一批专家型业务骨干，建设一支高素质的房地产贷款业务队伍。
(三)防范“假按揭”风险，完善惩戒机制
开发商通过按揭套取、骗取银行资金是各家银行普遍遇到的一个问题。应建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其违规行为进行追查和惩罚。
(四)加强利率风险管理
应提倡商业银行提供多样化住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。为此商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种。可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。
(五)完善住房置业担保制度
建设部于2000年出台《住房置业担保管理试行办法》。自2000年个人住房贷款担保新机制开始建立以来，至2003年底，各地设立的住房置业担保机构已有93家，为近30万个家庭住房贷款提供了担保。担保公司的风险管理重点在于对抵押物的评估、处置，以及对借款人的资格审查，通过专业化的运作降低风险管理成本。与银行相比，住房抵押贷款担保公司拥有对住房处置、变现的专业优势，能从专业的角度，对抵押物房地产的风险作出预测和防范。但目前我国住房置业担保存在经营市场“条块分割”、住房置业担保的规模小、担保收费标准不明确、风险防范措施尚不完善等一系列问题。
(六)进一步研究房贷保险制度
个人住房贷款保险一般分为三类：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，当投保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。房贷保险实际运行中存在银行指定保险公司、强制购买等问题。应进一步研究房贷保险，充分发挥房贷保险的风险分担职能。
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