央行首发地产金融报告 显露规范行业行为决心
8月15日下午，央行发布了首个“国家级房地产金融报告”———《2004中国房地产金融报告》。央行新闻处有关负责人在接受采访时表示，这是央行成立以来发布的第一份中国房地产金融报告，以后将每年发布一次。而由央行研究局、金融市场局等多个核心部门组成的“中国人民银行房地产金融分析小组”，每年都将对房地产市场进行全面分析，并将最新情况公布于众。
分析人士认为，首份《中国房地产金融报告》用词大胆犀利，分析详细深入。31页的报告中，对北京房地产开发商负债经营、上海房地产泡沫、境外资金加速进入热点地区房地产市场、“假按揭”成为房地产市场主要风险等问题都有详细论述。央行继续全面规范中国房地产金融的决心已表露无遗。
境外资金“淘金”加速
在坦言房地产市场供求得到改善的同时，央行也指出：房地产销售价格仍上涨较快，仅2005年一季度，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%；住宅供应结构性问题凸显，中低档普通商品住房供应不足；投资性购房需求增长较快，尤其境外资金纷纷进入热点地区房地产市场；另外，个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区，尤其是上海、北京、天津等大型城市。
“据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。”这意味着北京每五套商品住宅中，就有将近一套是用来投资的。
央行还为其中的“投机炒作”敲响警钟。央行认为，目前房地产市场的投资炒作表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。
值得关注的是，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。而境外资金主要是通过直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业、包销的方式批量买入楼盘再进行商业性销售的间接投资、外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款、非居民外汇流入结汇购买房产等四大渠道进入中国房地产市场。虽然央行并未公布外资进入中国房地产市场的总额，但是2004年1-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元。
风险：上海高价房泡沫程度有多高
在央行报告中，还对上海和北京不同的房地产风险因素进行了分析，并总结出中国房地产金融的市场、财务、道德、操作、信用和法律的六大风险。
“上海二手房和高档商品房的泡沫程度值得关注。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。”这是央行第一次在正式报告中提到了“房地产泡沫”问题。而作为论据的是，人民银行上海分行报告显示，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5%；近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例，有的甚至高达50%，以防止抵押物贬值的风险。
在北京，较大的风险因素则是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。据了解，2000-2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。央行不无担忧地指出，由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。另外，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
今明两年商品房价格增幅将放缓
央行预测，由于房地产市场供给和需求的变化，同时由于国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，2005 年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。
同时，房地产信贷将继续较快增长，2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，个人购房贷款(不含公积金贷款)将达到1.9万亿元，分别比2004年底房地产贷款和个人购房贷款增长20%和22%。
在预测今年房地产价格和房地产金融的同时，央行还直言不讳地指出了影响房地产健康发展的五大因素。其中“地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨”成为重要因素之一。
央行建议取消现行房屋预售制度
在央行报告中能清晰看到，房地产的健康发展正需要各个部门的“组合拳”。其中，有关部门应加强城镇廉租住房制度，成立专门机构加强公积金监管，允许发达地区优先提高个人公积金缴存比例；要严格区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对第一套住房和第二套住房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷款首付的比率。同时还要利用税收手段限制投机性购房和短期炒作。央行报告中透露，财政部已在部分城市试点不动产税。还可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
报告同时显示，央行将完善惩戒机制，以防范“假按揭”风险。具体方式如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其违规行为进行追查和惩罚。
同时，“加强利率风险管理”也被央行列为对策之一。央行将提倡商业银行提供多样化住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。
证券日报
分析人士认为，首份《中国房地产金融报告》用词大胆犀利，分析详细深入。31页的报告中，对北京房地产开发商负债经营、上海房地产泡沫、境外资金加速进入热点地区房地产市场、“假按揭”成为房地产市场主要风险等问题都有详细论述。央行继续全面规范中国房地产金融的决心已表露无遗。
境外资金“淘金”加速
在坦言房地产市场供求得到改善的同时，央行也指出：房地产销售价格仍上涨较快，仅2005年一季度，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%；住宅供应结构性问题凸显，中低档普通商品住房供应不足；投资性购房需求增长较快，尤其境外资金纷纷进入热点地区房地产市场；另外，个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区，尤其是上海、北京、天津等大型城市。
“据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。”这意味着北京每五套商品住宅中，就有将近一套是用来投资的。
央行还为其中的“投机炒作”敲响警钟。央行认为，目前房地产市场的投资炒作表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。
值得关注的是，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。而境外资金主要是通过直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业、包销的方式批量买入楼盘再进行商业性销售的间接投资、外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款、非居民外汇流入结汇购买房产等四大渠道进入中国房地产市场。虽然央行并未公布外资进入中国房地产市场的总额，但是2004年1-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元。
风险：上海高价房泡沫程度有多高
在央行报告中，还对上海和北京不同的房地产风险因素进行了分析，并总结出中国房地产金融的市场、财务、道德、操作、信用和法律的六大风险。
“上海二手房和高档商品房的泡沫程度值得关注。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。”这是央行第一次在正式报告中提到了“房地产泡沫”问题。而作为论据的是，人民银行上海分行报告显示，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5%；近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例，有的甚至高达50%，以防止抵押物贬值的风险。
在北京，较大的风险因素则是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。据了解，2000-2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。央行不无担忧地指出，由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。另外，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
今明两年商品房价格增幅将放缓
央行预测，由于房地产市场供给和需求的变化，同时由于国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，2005 年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。
同时，房地产信贷将继续较快增长，2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，个人购房贷款(不含公积金贷款)将达到1.9万亿元，分别比2004年底房地产贷款和个人购房贷款增长20%和22%。
在预测今年房地产价格和房地产金融的同时，央行还直言不讳地指出了影响房地产健康发展的五大因素。其中“地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨”成为重要因素之一。
央行建议取消现行房屋预售制度
在央行报告中能清晰看到，房地产的健康发展正需要各个部门的“组合拳”。其中，有关部门应加强城镇廉租住房制度，成立专门机构加强公积金监管，允许发达地区优先提高个人公积金缴存比例；要严格区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对第一套住房和第二套住房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷款首付的比率。同时还要利用税收手段限制投机性购房和短期炒作。央行报告中透露，财政部已在部分城市试点不动产税。还可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
报告同时显示，央行将完善惩戒机制，以防范“假按揭”风险。具体方式如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其违规行为进行追查和惩罚。
同时，“加强利率风险管理”也被央行列为对策之一。央行将提倡商业银行提供多样化住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。
证券日报
