取消预售银行只为避风险 没为购房者考虑
8月15日，央行发布了《2004年中国房地产金融报告》，其中令业内震动的提议包括“建议考虑取消现行的预售制度”、“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”、“对协议出让土地，加强土地增值税的征管”、再次强调“不动产税”等等。
相对诸多关于上述措施可使购房者获益的说法，沪上知名房地产专家印?华的看法却截然相反，他认为，在中国当前特定的历史发展阶段，央行的此番建议更多的是为了回避银行体系自身风险，而对普通购房者却没有太大好处。
“背着一麻袋钱盖房子不是市场经济”
“我认为提出利率固定化的主要目的是为了解决银行放贷问题。”印?华的言语似乎是手掂一根大棒打向央行报告。
当前国内的房贷是执行浮动利率政策，这样一旦利率提高，对于购房者来说就存在风险。不久前宏观调控中，央行上调了房贷利率，结果购房者纷纷选择提前还贷，各大银行一时穷于应付。其实对于中国现在的情况而言，利率对于老百姓购房的影响是很有限的，自住者不会因为利率提高不买房，投资又没有其他好的渠道，而且还会造成购房者心理不平衡，所以提高利率自然的结果就是选择提前还贷。对银行而言，现在如何扩大贷款就成了急需解决的问题。
固定利率，有一个关键问题是利率水平，银行到底愿意定在多少，并没有定论。房贷是银行的优良资产，央行报告也承认了这一点。在当初强调房贷风险的时候，一些人士忘记了，银行最大的风险是“胀库”。银行是要靠信贷差赚钱的，在老百姓都选择提前还贷后，银行的长期贷款的比例会急剧下降，报表难看得一塌糊涂。
不过印堃华倒不认为商业银行会很愿意来做“房贷利率固定化”的产品，原因很简单，利率变动是央行的操作，商业银行是无法干预的。一旦央行因为某些原因动用利率政策，执行了固定化利率的商业银行就要承担风险。而且房贷实行固定化利率也就放弃了将利率作为房产调控的手段，估计这个提议很可能只是出于救急冒出来的想法而已。
对于媒体更关注的“取消预售制度”的建议，印?华更认为只是表面上看来老百姓会有好处。发达国家的确有现房销售的例子，但前提是房地产可通过发达的资本市场融资。中国目前没有一个发达且完善的资本市场支撑，住房贷款证券化离向普通投资者开放还有很远距离。当前如果现房销售，更实质的影响是带来开发成本的大幅上涨，房价也会水涨船高。他认为，目前的监管水平下，购房者的风险将同样存在，只是金融系统的风险被免除了，发展商的财务成本大大提高。比如现在银行融资的成本是6%，而温州地下钱庄的成本是15%～20%，海外基金考虑加上各种费用后也要达到20%的水平，少了银行的主渠道，开发商成本的提高是肯定会转嫁到购房者身上的。
“还有土地增值税也是双刃剑，个调税和土地增值税都是打压消费者信心的重要因素。我估计不动产税一旦开征，对于中国整个住房改革的阻力会增加，直接影响住房梯度改善的心理。”
“对于预售风险，香港模式是有一定道理的，我们现在只要能控制好购房者不买图纸、楼花，就可以规避大的风险了。期房同期货一样，具有指导生产和价格的作用。中国整个房贷在金融信贷资本中占16%，而发达国家可以达到40%。中国要首付3成，美国只要首付5%。所以中国说房地产金融风险大，还是银行自身要在控制风险上下功夫，不能把责任推给他人。要开发商背着一麻袋钱来盖房子，不是市场经济的做法。”
等待地方政府相关配套政策
相对经济学家对央行建议出发点的质疑，首当其冲的房产开发企业倒更倾向于将这份报告视为对调控的表态。
上海顺驰地产总经理邓华雄认为，目前来看，央行通过调控来完善市场监管、规范市场的态度没有转变。市场行为往往是与政策直接相关的，以前出地面就可以预售的销售制度催生了很多投机行为。对于房产开发，资金收紧、规范市场是大势所趋。
邓华雄更注重央行报告中的一句解释：“目前经营良好的房地产商已积累了一定实力。”他认为，这句话应当是央行提出变期房销售为现房销售的原因和依据。而伴随房产开发资金的全面收紧，开发商洗牌必将到来，有实力的企业将在调整中获益，短期动荡后对市场将长期向好。不过由于央行会考虑相关部门的意见和反应，近期大概不会马上台这一政策，而且一刀切的做法往往有很大弊端，所以该报告更重要的是对房产企业一种意识上的引导，逐渐杜绝房产开发投机。
与大牌企业相比，一些中等规模的民营房产企业大多持保留看法。某民营房产企业副总经理告诉记者，企业今后可能的做法是一方面将风险继续转嫁给产业链中的相关企业，如施工单位、材料供应商等。另一方面会大力发展其他融资工具，在不可能继续从银行获得大力支持的情况下，尝试信托或债券等成本较高的办法。不过在积极寻找出路之外，更重要的是企业的决策方式要作调整，今后只能是“有多大胃口就吃多少饭”。
外资企业由于在资金运作和企业风险方面的控制到位，受影响似乎不大。世茂集团公关部负责人士告诉记者，世茂集团整体负债率只有20%左右，如上海国际广场项目30多亿的投资中，只有5亿元是贷款，同时企业项目拓展都在严格的可控范围内。
业内人士指出，与国内其他行业相比，房地产负债率高、大量利用财务杠杆是极为普遍的现象。尤其是与银行有千丝万缕关系的本地房地产开发企业，负债率80%也属正常。房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响：一是开发企业鱼龙混杂，仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家；二是回笼资金压力不够大，开发商倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。这对于回避金融风险非常不利，也是国家调控的主方向。今后随着对于房产开发支持资金的逐渐收紧，此类现象会得到有效遏制。一位人士还指出：“其实在深圳、广州等地，说是期房销售，但由于市场竞争激烈，企业往往是将楼盘建设、小区环境基本完成才推向市场，预售合同签了一个多月就可以拿钥匙了。”今后，“房地产开发不再是谁都能来玩的行业，而购房者也将从行业的逐步规范和成熟中获益。”
名列上海50强的某房产企业负责人对于央行的说法非常关注，因为银行完全可以通过绕开建设系统，控制个人房贷发放的做法达到调整销售政策的目的，而央行的说法助长了购房者对于调控的期待心理，观望时间可能再次延长。不过他认为目前销售形势不佳，企业也早有思想准备，目前央行方面的一个建议性意见并不等于就是房地产政策，尚无需实质性应对，而是要等待地方政府是否会有配套政策出台。
“搞好市场宜疏不宜堵”
一位外资机构在上海的投资负责人对于央行报告中提到222亿外资促成上海房价泡沫的说法有所保留。“其实目前机构做住宅的很少，外资为什么会进北京、上海？首先是对经济建设的一种首肯，另一方面则是出于对市场的长期看好。而且从国外投资者的眼光来看，国内现在只有高价位的房产才做得有品质，符合价值投资的原则。”至于目前的金融风险问题，主要是金融环境及信贷方面控制风险不是很彻底和专业，使得企业和投资者往往可以无限制地扩大财务杠杆，这是银行自身要解决的问题。该人士最后指出：“一个巴掌拍不响，要避免房产金融风险，还是要把制度做好。”
对于搞好市场，印?华也对调控的方式有诸多担忧：“我们现在的调控措施总是以堵为主，要房价下来就是考虑重税……这种思路没有转变。其实过去经济发展各方面的经验都证明，应该是宜疏不宜堵。”
与前一段时间质疑房地产在国民经济中的地位相比，现在央行的报告已经显示中央政府层面达成了一致，在当前的经济发展阶段，房地产对国民经济中的拉动作用是其它行业无法替代的。而从长期来看，中国经济最大的风险是通缩。
正因如此，印?华才担心房地产业动用高税收会严重影响经济发展。“中国现在没能力启动高税收、高福利，否则投资资金都会通过税收等渠道进入消费领域，经济活力大大降低。历史阶段是不能跨越的，中国要解决效率问题，就只能暂时不兼顾公平，公平当前还是不能和效率放在同等位置。”
链接
上海商品房预售制度
2000年之前，上海执行的商品房预售政策是完成工程量的25%以上，形象地说，高层建筑只要出地面即可。
2000年11月29日，上海市房地局下发《关于严格执行商品房预售新标准的通知》，将上海商品房预售标准(中低价普通商品房的预售标准除外)分为两种：一种是7层以下(含7层)商品房项目，应当完成基础工程并施工到主体结构封顶；8层以上(含8层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工到主体结构2／3以上(不得少于7层)后方可销售。
人民网
相对诸多关于上述措施可使购房者获益的说法，沪上知名房地产专家印?华的看法却截然相反，他认为，在中国当前特定的历史发展阶段，央行的此番建议更多的是为了回避银行体系自身风险，而对普通购房者却没有太大好处。
“背着一麻袋钱盖房子不是市场经济”
“我认为提出利率固定化的主要目的是为了解决银行放贷问题。”印?华的言语似乎是手掂一根大棒打向央行报告。
当前国内的房贷是执行浮动利率政策，这样一旦利率提高，对于购房者来说就存在风险。不久前宏观调控中，央行上调了房贷利率，结果购房者纷纷选择提前还贷，各大银行一时穷于应付。其实对于中国现在的情况而言，利率对于老百姓购房的影响是很有限的，自住者不会因为利率提高不买房，投资又没有其他好的渠道，而且还会造成购房者心理不平衡，所以提高利率自然的结果就是选择提前还贷。对银行而言，现在如何扩大贷款就成了急需解决的问题。
固定利率，有一个关键问题是利率水平，银行到底愿意定在多少，并没有定论。房贷是银行的优良资产，央行报告也承认了这一点。在当初强调房贷风险的时候，一些人士忘记了，银行最大的风险是“胀库”。银行是要靠信贷差赚钱的，在老百姓都选择提前还贷后，银行的长期贷款的比例会急剧下降，报表难看得一塌糊涂。
不过印堃华倒不认为商业银行会很愿意来做“房贷利率固定化”的产品，原因很简单，利率变动是央行的操作，商业银行是无法干预的。一旦央行因为某些原因动用利率政策，执行了固定化利率的商业银行就要承担风险。而且房贷实行固定化利率也就放弃了将利率作为房产调控的手段，估计这个提议很可能只是出于救急冒出来的想法而已。
对于媒体更关注的“取消预售制度”的建议，印?华更认为只是表面上看来老百姓会有好处。发达国家的确有现房销售的例子，但前提是房地产可通过发达的资本市场融资。中国目前没有一个发达且完善的资本市场支撑，住房贷款证券化离向普通投资者开放还有很远距离。当前如果现房销售，更实质的影响是带来开发成本的大幅上涨，房价也会水涨船高。他认为，目前的监管水平下，购房者的风险将同样存在，只是金融系统的风险被免除了，发展商的财务成本大大提高。比如现在银行融资的成本是6%，而温州地下钱庄的成本是15%～20%，海外基金考虑加上各种费用后也要达到20%的水平，少了银行的主渠道，开发商成本的提高是肯定会转嫁到购房者身上的。
“还有土地增值税也是双刃剑，个调税和土地增值税都是打压消费者信心的重要因素。我估计不动产税一旦开征，对于中国整个住房改革的阻力会增加，直接影响住房梯度改善的心理。”
“对于预售风险，香港模式是有一定道理的，我们现在只要能控制好购房者不买图纸、楼花，就可以规避大的风险了。期房同期货一样，具有指导生产和价格的作用。中国整个房贷在金融信贷资本中占16%，而发达国家可以达到40%。中国要首付3成，美国只要首付5%。所以中国说房地产金融风险大，还是银行自身要在控制风险上下功夫，不能把责任推给他人。要开发商背着一麻袋钱来盖房子，不是市场经济的做法。”
等待地方政府相关配套政策
相对经济学家对央行建议出发点的质疑，首当其冲的房产开发企业倒更倾向于将这份报告视为对调控的表态。
上海顺驰地产总经理邓华雄认为，目前来看，央行通过调控来完善市场监管、规范市场的态度没有转变。市场行为往往是与政策直接相关的，以前出地面就可以预售的销售制度催生了很多投机行为。对于房产开发，资金收紧、规范市场是大势所趋。
邓华雄更注重央行报告中的一句解释：“目前经营良好的房地产商已积累了一定实力。”他认为，这句话应当是央行提出变期房销售为现房销售的原因和依据。而伴随房产开发资金的全面收紧，开发商洗牌必将到来，有实力的企业将在调整中获益，短期动荡后对市场将长期向好。不过由于央行会考虑相关部门的意见和反应，近期大概不会马上台这一政策，而且一刀切的做法往往有很大弊端，所以该报告更重要的是对房产企业一种意识上的引导，逐渐杜绝房产开发投机。
与大牌企业相比，一些中等规模的民营房产企业大多持保留看法。某民营房产企业副总经理告诉记者，企业今后可能的做法是一方面将风险继续转嫁给产业链中的相关企业，如施工单位、材料供应商等。另一方面会大力发展其他融资工具，在不可能继续从银行获得大力支持的情况下，尝试信托或债券等成本较高的办法。不过在积极寻找出路之外，更重要的是企业的决策方式要作调整，今后只能是“有多大胃口就吃多少饭”。
外资企业由于在资金运作和企业风险方面的控制到位，受影响似乎不大。世茂集团公关部负责人士告诉记者，世茂集团整体负债率只有20%左右，如上海国际广场项目30多亿的投资中，只有5亿元是贷款，同时企业项目拓展都在严格的可控范围内。
业内人士指出，与国内其他行业相比，房地产负债率高、大量利用财务杠杆是极为普遍的现象。尤其是与银行有千丝万缕关系的本地房地产开发企业，负债率80%也属正常。房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响：一是开发企业鱼龙混杂，仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家；二是回笼资金压力不够大，开发商倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。这对于回避金融风险非常不利，也是国家调控的主方向。今后随着对于房产开发支持资金的逐渐收紧，此类现象会得到有效遏制。一位人士还指出：“其实在深圳、广州等地，说是期房销售，但由于市场竞争激烈，企业往往是将楼盘建设、小区环境基本完成才推向市场，预售合同签了一个多月就可以拿钥匙了。”今后，“房地产开发不再是谁都能来玩的行业，而购房者也将从行业的逐步规范和成熟中获益。”
名列上海50强的某房产企业负责人对于央行的说法非常关注，因为银行完全可以通过绕开建设系统，控制个人房贷发放的做法达到调整销售政策的目的，而央行的说法助长了购房者对于调控的期待心理，观望时间可能再次延长。不过他认为目前销售形势不佳，企业也早有思想准备，目前央行方面的一个建议性意见并不等于就是房地产政策，尚无需实质性应对，而是要等待地方政府是否会有配套政策出台。
“搞好市场宜疏不宜堵”
一位外资机构在上海的投资负责人对于央行报告中提到222亿外资促成上海房价泡沫的说法有所保留。“其实目前机构做住宅的很少，外资为什么会进北京、上海？首先是对经济建设的一种首肯，另一方面则是出于对市场的长期看好。而且从国外投资者的眼光来看，国内现在只有高价位的房产才做得有品质，符合价值投资的原则。”至于目前的金融风险问题，主要是金融环境及信贷方面控制风险不是很彻底和专业，使得企业和投资者往往可以无限制地扩大财务杠杆，这是银行自身要解决的问题。该人士最后指出：“一个巴掌拍不响，要避免房产金融风险，还是要把制度做好。”
对于搞好市场，印?华也对调控的方式有诸多担忧：“我们现在的调控措施总是以堵为主，要房价下来就是考虑重税……这种思路没有转变。其实过去经济发展各方面的经验都证明，应该是宜疏不宜堵。”
与前一段时间质疑房地产在国民经济中的地位相比，现在央行的报告已经显示中央政府层面达成了一致，在当前的经济发展阶段，房地产对国民经济中的拉动作用是其它行业无法替代的。而从长期来看，中国经济最大的风险是通缩。
正因如此，印?华才担心房地产业动用高税收会严重影响经济发展。“中国现在没能力启动高税收、高福利，否则投资资金都会通过税收等渠道进入消费领域，经济活力大大降低。历史阶段是不能跨越的，中国要解决效率问题，就只能暂时不兼顾公平，公平当前还是不能和效率放在同等位置。”
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上海商品房预售制度
2000年之前，上海执行的商品房预售政策是完成工程量的25%以上，形象地说，高层建筑只要出地面即可。
2000年11月29日，上海市房地局下发《关于严格执行商品房预售新标准的通知》，将上海商品房预售标准(中低价普通商品房的预售标准除外)分为两种：一种是7层以下(含7层)商品房项目，应当完成基础工程并施工到主体结构封顶；8层以上(含8层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工到主体结构2／3以上(不得少于7层)后方可销售。
人民网
