后新政时代房产真相4：南昌石家庄地产市场运作状况
南昌楼市大打心理拉锯战
随着“七部委文件”的出台，5月30日南昌出台了《2005年南昌市城区普通商品住房具体标准》。
标准规定：凡在南昌市区内，普通商品住房必须同时具有住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同类地段商品住房平均价格1.2倍以下三个条件。
南昌市相关配套政策的出台，从三个方面对南昌市房地产市场起到了一定的效果。
开发商、代理商、购房者三方心理预期波动
4、5月份在没有受到新政的强烈冲击，同比去年销售情况还较好，不过楼市在5月中旬后开始出现冷清的迹象。6月，随着国家和南昌市房产政策出台，买方市场即购房者开始抱观望的态度，5月底、6月初开始，南昌楼市进入相对低迷的调整期，购房者开始持币观望。
投机投资客方面，政府政策出台后，投资需求和短期投机需求得到较大下降。
开发商方面，受到政策的影响，开发商推盘节奏更加谨慎，也造成产品供应减少，南昌市众多楼盘都在进行建筑施工和交房，销售场面进入市场冷清期。
从2004年和2005年4、5月份的销售情况的对比可以看出，在政策还不明朗的情况下，南昌市的销售状况同比还是保持了很好的发展势头，不过楼市进入6月，新政和市政府相关政策实施后，销售状况将会出现下降的趋势。预计今后几个月南昌市房地产销售成交量将会出现下降的趋势，届时新政的短期效应将会体现得淋漓尽致。
售楼处近乎冷清，楼市景气度不佳
5月底、6月初，南昌市开盘销售的楼盘屈指可数，峰水鉴、香溢花城、东方桃苑、莱茵半岛二期、博泰江滨威尼斯、东方塞纳公寓等楼盘，而且推出来的量都不是很大。销售现场的情况是，峰水鉴楼盘VIP卡的发售门可罗雀，开盘更出现了退卡现象，东方桃苑和莱茵半岛的销售率不到35%，香溢花城在一期一批火爆登场后，二批则是异常冷清，公寓楼盘的销售形势稍微好些，但从各个售楼处现场看，市场在新政的阴影下显得相当疲软，加上6月天气不断加热，楼市本身也将进入热季度的冷销调整期，南昌市房地产市场几乎呈现一片冷清的景象。
价格力挺不下，楼市大打心理拉锯战
尽管新政出台，南昌市的房价受到的影响似乎很小，5月底，新推楼盘的均价为2984元/平方米，而据官方数据，5份市区住宅销售均价为2941.87元/平方米，含四县的住宅均价为2641元/平方米，目前市场整体还是没有出现很大的调价现象，部分楼盘的价格还略有上升，如凤凰城的多层价格突破3000元/平方米，万达星城的房价也得到了提升，6月在新政的阴影笼罩下，楼市显得沉闷，开发商都力挺价格稳定，共同的声音是楼市的复苏仍需要近一个季度的调整，各自在进行一场心理拉锯战。
石家庄房价下跌不太可能
七部委意见的出台，对石家庄房地产市场产生了重大的影响。
开发商应学会自我调整
土地方面，政府进一步加大对土地的监管力度，并对土地的恶性炒作进行强行遏制；税收方面，政府将前所未有地充分运用税收来影响楼市，这包括房地产交易税、土地出让金等各方面；金融方面，距离前不久消费者贷款门槛的提高，以后开发商贷款的门槛也将相应拔高，一些有不良信贷记录、实力不济的企业将被挤出房地产开发市场。这一政策的出台，大大降低了银行的信贷风险，同时也避免了死盘回收和不良资产的流失。
商品房的总体开发结构将会发生改变，开发商应首先对开发方向进行调整。具体而言，以后高档房将存在更多的变数，其开发数量递增速度将会减少甚至回落，而普通老百姓买得起的中低档房则会增幅加快。近期如此，以后两年也同样如此，这会成为一个方向。
房价下跌不太可能，涨幅会缩小
石家庄市近几年住宅交易价格基本保持稳中有升，今后房价仍会比较平稳。2001年至2004年，石家庄市普通住宅每平方米均价分别为1850元、2092元、2108元、2226元。今年1至5月份，普通住宅均价为每平方米2177元，同比上涨4.7%。
从石家庄的高档市场来看，真正意义上的中高档产品仅在近一两年刚刚出现，市场还有很大的需求潜力。因此，可以判断在近些年内石家庄的高端市场仍有空间，同时也意味着石家庄房价在某种程度上仍有一定的上涨空间。
以平抑房价为基准点的新政，似乎并没有把房价拉下来，不过每年300多万平方米的开发量建设普通商品住宅，肯定会对石家庄房地产市场的供应结构造成影响，直观的影响是平均房价的下降，但平均房价的下降只是中低价房屋供应量增加所致，而高档房价不会变。业内人士认为，现在石家庄的住宅市场供需相对平衡，没有感觉存在“泡沫”现象，可以说市场是比较健康的。另外，石家庄土地有足够保障，今年计划建设普通商品住宅320万平方米的计划，是依据石家庄市每年对普通商品房需求量而制定的。据测算，石家庄市普通商品住宅达到供需平衡的开发量是320万～350万平方米。
消费者暂时有持币观望心理
新政策可能会让不少购房人持币待购，但恰恰这一观望决策时间可以让购房行为更理性。可以对楼盘的具体位置、情况和发展潜力甚至开发企业做详尽了解后再做出购买决定。因此，对于楼盘品质好、性价比高、企业综合实力强的开发企业而言，只能产生好的影响。新政可以促使行业进一步进行优胜劣汰。
从目前来看，石家庄市的房地产市场比较健康。就整体市场而言，房价基本处于平稳阶段，大多数楼盘尤其是市中心区域的项目的房价趋于合理。因此，总体思想是限制房价恶性增长，倡导开发企业在投资建设普通住房、经济适用住房方面加大力度的新政，将不会对符合市场规律开发的房地产企业造成负面影响。
[1] [2] [3] [4]
新地产
随着“七部委文件”的出台，5月30日南昌出台了《2005年南昌市城区普通商品住房具体标准》。
标准规定：凡在南昌市区内，普通商品住房必须同时具有住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同类地段商品住房平均价格1.2倍以下三个条件。
南昌市相关配套政策的出台，从三个方面对南昌市房地产市场起到了一定的效果。
开发商、代理商、购房者三方心理预期波动
4、5月份在没有受到新政的强烈冲击，同比去年销售情况还较好，不过楼市在5月中旬后开始出现冷清的迹象。6月，随着国家和南昌市房产政策出台，买方市场即购房者开始抱观望的态度，5月底、6月初开始，南昌楼市进入相对低迷的调整期，购房者开始持币观望。
投机投资客方面，政府政策出台后，投资需求和短期投机需求得到较大下降。
开发商方面，受到政策的影响，开发商推盘节奏更加谨慎，也造成产品供应减少，南昌市众多楼盘都在进行建筑施工和交房，销售场面进入市场冷清期。
从2004年和2005年4、5月份的销售情况的对比可以看出，在政策还不明朗的情况下，南昌市的销售状况同比还是保持了很好的发展势头，不过楼市进入6月，新政和市政府相关政策实施后，销售状况将会出现下降的趋势。预计今后几个月南昌市房地产销售成交量将会出现下降的趋势，届时新政的短期效应将会体现得淋漓尽致。
售楼处近乎冷清，楼市景气度不佳
5月底、6月初，南昌市开盘销售的楼盘屈指可数，峰水鉴、香溢花城、东方桃苑、莱茵半岛二期、博泰江滨威尼斯、东方塞纳公寓等楼盘，而且推出来的量都不是很大。销售现场的情况是，峰水鉴楼盘VIP卡的发售门可罗雀，开盘更出现了退卡现象，东方桃苑和莱茵半岛的销售率不到35%，香溢花城在一期一批火爆登场后，二批则是异常冷清，公寓楼盘的销售形势稍微好些，但从各个售楼处现场看，市场在新政的阴影下显得相当疲软，加上6月天气不断加热，楼市本身也将进入热季度的冷销调整期，南昌市房地产市场几乎呈现一片冷清的景象。
价格力挺不下，楼市大打心理拉锯战
尽管新政出台，南昌市的房价受到的影响似乎很小，5月底，新推楼盘的均价为2984元/平方米，而据官方数据，5份市区住宅销售均价为2941.87元/平方米，含四县的住宅均价为2641元/平方米，目前市场整体还是没有出现很大的调价现象，部分楼盘的价格还略有上升，如凤凰城的多层价格突破3000元/平方米，万达星城的房价也得到了提升，6月在新政的阴影笼罩下，楼市显得沉闷，开发商都力挺价格稳定，共同的声音是楼市的复苏仍需要近一个季度的调整，各自在进行一场心理拉锯战。
石家庄房价下跌不太可能
七部委意见的出台，对石家庄房地产市场产生了重大的影响。
开发商应学会自我调整
土地方面，政府进一步加大对土地的监管力度，并对土地的恶性炒作进行强行遏制；税收方面，政府将前所未有地充分运用税收来影响楼市，这包括房地产交易税、土地出让金等各方面；金融方面，距离前不久消费者贷款门槛的提高，以后开发商贷款的门槛也将相应拔高，一些有不良信贷记录、实力不济的企业将被挤出房地产开发市场。这一政策的出台，大大降低了银行的信贷风险，同时也避免了死盘回收和不良资产的流失。
商品房的总体开发结构将会发生改变，开发商应首先对开发方向进行调整。具体而言，以后高档房将存在更多的变数，其开发数量递增速度将会减少甚至回落，而普通老百姓买得起的中低档房则会增幅加快。近期如此，以后两年也同样如此，这会成为一个方向。
房价下跌不太可能，涨幅会缩小
石家庄市近几年住宅交易价格基本保持稳中有升，今后房价仍会比较平稳。2001年至2004年，石家庄市普通住宅每平方米均价分别为1850元、2092元、2108元、2226元。今年1至5月份，普通住宅均价为每平方米2177元，同比上涨4.7%。
从石家庄的高档市场来看，真正意义上的中高档产品仅在近一两年刚刚出现，市场还有很大的需求潜力。因此，可以判断在近些年内石家庄的高端市场仍有空间，同时也意味着石家庄房价在某种程度上仍有一定的上涨空间。
以平抑房价为基准点的新政，似乎并没有把房价拉下来，不过每年300多万平方米的开发量建设普通商品住宅，肯定会对石家庄房地产市场的供应结构造成影响，直观的影响是平均房价的下降，但平均房价的下降只是中低价房屋供应量增加所致，而高档房价不会变。业内人士认为，现在石家庄的住宅市场供需相对平衡，没有感觉存在“泡沫”现象，可以说市场是比较健康的。另外，石家庄土地有足够保障，今年计划建设普通商品住宅320万平方米的计划，是依据石家庄市每年对普通商品房需求量而制定的。据测算，石家庄市普通商品住宅达到供需平衡的开发量是320万～350万平方米。
消费者暂时有持币观望心理
新政策可能会让不少购房人持币待购，但恰恰这一观望决策时间可以让购房行为更理性。可以对楼盘的具体位置、情况和发展潜力甚至开发企业做详尽了解后再做出购买决定。因此，对于楼盘品质好、性价比高、企业综合实力强的开发企业而言，只能产生好的影响。新政可以促使行业进一步进行优胜劣汰。
从目前来看，石家庄市的房地产市场比较健康。就整体市场而言，房价基本处于平稳阶段，大多数楼盘尤其是市中心区域的项目的房价趋于合理。因此，总体思想是限制房价恶性增长，倡导开发企业在投资建设普通住房、经济适用住房方面加大力度的新政，将不会对符合市场规律开发的房地产企业造成负面影响。
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新地产
