后新政时代房产真相2：杭州重庆地产市场运作状况
杭州：新盘新价 老盘老价
看上去非常简单的七部委意见却让杭州的楼市一下子从夏天转为冬天，从5月中旬开始，杭州几乎所有的商品房销售出现停滞的现象。近两个月来，杭州的楼市除了因为地铁的信息在短期内有所回升外，总体上讲，原来每天销售90套～100套的大好形势一去不复返了，代之而起的是每天只销售25套～30套左右。在6月份，杭州纳入网上销售的八大区域总成交量为818套，比上月少了108套。并且在成交的套数中，以价位低，面积在120平方米左右的普通住宅为主，140平方米以上、高价位的非普通住宅成交量小。同时，二手房市场更为萧条，挂牌量与成交量都是直线下降。
对于杭州目前的销售形势，对大部分开发商来讲，是一个无情的打击，所以当各方调查组一次又一次来杭州调查时，开发商从原来的沉默，以及“异口同声”地表示中央的宏观调控正确，现在终于开始埋怨政府的“药”下得太重。并且，现在绝大多数的开发商对楼市何时复苏，价格何时出现反弹已经不再存在幻想，这与2003年、2004年相比，完全不一样。
另外，还有一个现象也非常尴尬，这就是明明市场不景气，但新楼盘的产生却如婴儿足月不得不要从母腹中出来一样，在6月份，杭州有20个新楼盘推出，另外加上杭州是全国实行透明售房的试点城市，这样一来，网上有18000套房子在销售，而具备销售条件的还不止18000套，所以，杭州销售形势的严峻性已经非常明显。
抛弃幻想，立即行动，这是目前杭州大部分开发商的选择。事实上，到目前为止，杭州还没有一家开发商在降价销售。具有一定品牌的开发商，依旧不肯主动让利，降价销售。他们采取的方法就是进一步提升房子品质。而另一类新开始开发楼盘的开发商则大多选择以理性的价位入市，使杭州又重现2000多元/平方米～3000多元/平方米的房子。正由于新开楼盘的价位比较低，杭州6月份成交均价比5月份下降了1094元/平方米。
杭州开发商认为，新开楼盘可以根据市场的变化以低价入市，但已经开盘的楼盘，为了对前面已经买房的客户“负责”，不能降，并且从市场大局来讲，也不能降。所以，目前杭州最尴尬的现象就是存在这样的僵局。不过，对这样的僵局，杭州的乐观派倒不少，因为毕竟杭州的开发商在前两年的销售中都有了一定的资金积累，如果不是再投入，维持企业运作和单一项目的运作应该没问题，至少在一年内没问题。
相比较而言，杭州很多人认为，政府可能会比开发商更耐不住，理由是一方面房地产税已经成为杭州第一大税源，另一方面土地要再出让会非常尴尬。新政以后，杭州又有三块地出让，但面积都非常小，并且不完全是住宅用地。传闻中的大地块、好地块，如钱江新城范围内的地块，政府似乎不敢轻易出让。土地不出让，杭州一下子就少了大钱的来源，政府不能不急。
重庆：房价走向年底见真章
供应量将会略有下降，供应结构发生变化
新政出台以来，整个重庆市一手房市场陷入一片沉寂之中。消费者保持观望，造成重庆目前在售楼盘纷纷滞销。南坪某项目开盘当天仅仅销售了2套住房，而北部新区一个以花园洋房为主的楼盘，6月以来平均每天1套的销售速度竟让许多开发商羡慕不已。这些现象在以前基本上是不可能出现的，新政出台所带来的短期效应可见一斑。这也使得许多开发商的态度也由积极转变为观望，许多开发商都有意放缓工程建设速度，推迟开盘的日期，选择更好的时间入市。短期之内推出的新盘量减少，也造成短期供应量减少。
而从中长期来看，由于土地供应量的减少，也将会造成供应量的下降。然而，由于开发商囤积的大量土地将会在不久后仍要加快开发速度，预计在这期间的一定时间将会出现一个供应量的反弹期。而在这个热潮过后，一手房的供应量也将会趋于平稳，整体来看，供应量略有下降，但是不会大幅下跌。
另外，新政中对于高档楼盘的抑制力度很大，不但禁止了别墅用地的供应，而且要求对高档住房供应严格控制。相反，对于普通住宅和经济适用房却有许多优惠措施。2004年以来，重庆市中高档项目的供应量明显增加，花园洋房、别墅类项目层出不穷。然而在新政出台之后，此消彼长，重庆市一手房供应结构将会发生变化。2005年仍将以中高档楼盘为主，而往后中低价位、中小户型的中低档楼盘将会明显增多。
需求波动不大，需求量略有下降
新政打压的对象是投资型需求，对自住者并没有太多要求。按照官方的观点，目前重庆市投资需求所占比例为8%。而从中原在今年春季房交会上对客户的调查结果来看，有85.6%的客户会选择在两年内买房。由此看来，新政对重庆市一手房的需求并不会产生太大的影响。然而在政策所起到的效应并不明朗的情况下，大多数的自住者选择观望的态度也是在情理之中的。由于自住者对政策的反应有点滞后，5月份重庆市的需求量并没有出现太大的波动。而在6月份以来，新政的效果就显现出来了，短期内需求量急速下降，而这种低需求的状况也将伴随着重庆暑期购房淡季，在7、8月份一直持续下去。随着淡季过去，自住型客户的观望期也到了一个无法忍受的地步时，自住需求将会集中爆发。但由于投资者的“离场”，2005年下半年重庆市需求量还是会略有减少。
市场更加规范，逐渐回归理性
6月份以来，重庆市各大媒体房地产广告的投放量明显下降。一方面是因为市场不景气，开发商不想浪费太多的广告费；另一方面也给了开发商一个很好的思考对策的时间。
新政中还要求各地加快建设健全房地产信息系统，重庆市住房的房地产信息系统将会于6月底正式启用，消费者可以从中获得需要的信息，政府也可通过该信息系统加大对房地产市场的监控力度。
新政的短期效应十分明显，目前重庆市的房价基本上得到了稳定。然而现在消费者大多采取观望的态度，在需求量积累到了一定数量的时候，有可能在一个时点集中爆发，预计会在今年年底。同时，现在许多开发商同样蓄势待发，静观其变。而若是一直处于这种僵持状态，对开发商的影响更大。在7、8月份过去之后，重庆将陆续有一些楼盘推出，预计在今年秋季房交会的时候会出现开盘又一个热潮。开盘项目增多，供应量加大，竞争更加激烈，会不会造成房价下跌？而需求量集中爆发，会否提高房价？房价的走势到底如何，在今年年底基本可见分晓。
[1] [2] [3] [4]
新地产
看上去非常简单的七部委意见却让杭州的楼市一下子从夏天转为冬天，从5月中旬开始，杭州几乎所有的商品房销售出现停滞的现象。近两个月来，杭州的楼市除了因为地铁的信息在短期内有所回升外，总体上讲，原来每天销售90套～100套的大好形势一去不复返了，代之而起的是每天只销售25套～30套左右。在6月份，杭州纳入网上销售的八大区域总成交量为818套，比上月少了108套。并且在成交的套数中，以价位低，面积在120平方米左右的普通住宅为主，140平方米以上、高价位的非普通住宅成交量小。同时，二手房市场更为萧条，挂牌量与成交量都是直线下降。
对于杭州目前的销售形势，对大部分开发商来讲，是一个无情的打击，所以当各方调查组一次又一次来杭州调查时，开发商从原来的沉默，以及“异口同声”地表示中央的宏观调控正确，现在终于开始埋怨政府的“药”下得太重。并且，现在绝大多数的开发商对楼市何时复苏，价格何时出现反弹已经不再存在幻想，这与2003年、2004年相比，完全不一样。
另外，还有一个现象也非常尴尬，这就是明明市场不景气，但新楼盘的产生却如婴儿足月不得不要从母腹中出来一样，在6月份，杭州有20个新楼盘推出，另外加上杭州是全国实行透明售房的试点城市，这样一来，网上有18000套房子在销售，而具备销售条件的还不止18000套，所以，杭州销售形势的严峻性已经非常明显。
抛弃幻想，立即行动，这是目前杭州大部分开发商的选择。事实上，到目前为止，杭州还没有一家开发商在降价销售。具有一定品牌的开发商，依旧不肯主动让利，降价销售。他们采取的方法就是进一步提升房子品质。而另一类新开始开发楼盘的开发商则大多选择以理性的价位入市，使杭州又重现2000多元/平方米～3000多元/平方米的房子。正由于新开楼盘的价位比较低，杭州6月份成交均价比5月份下降了1094元/平方米。
杭州开发商认为，新开楼盘可以根据市场的变化以低价入市，但已经开盘的楼盘，为了对前面已经买房的客户“负责”，不能降，并且从市场大局来讲，也不能降。所以，目前杭州最尴尬的现象就是存在这样的僵局。不过，对这样的僵局，杭州的乐观派倒不少，因为毕竟杭州的开发商在前两年的销售中都有了一定的资金积累，如果不是再投入，维持企业运作和单一项目的运作应该没问题，至少在一年内没问题。
相比较而言，杭州很多人认为，政府可能会比开发商更耐不住，理由是一方面房地产税已经成为杭州第一大税源，另一方面土地要再出让会非常尴尬。新政以后，杭州又有三块地出让，但面积都非常小，并且不完全是住宅用地。传闻中的大地块、好地块，如钱江新城范围内的地块，政府似乎不敢轻易出让。土地不出让，杭州一下子就少了大钱的来源，政府不能不急。
重庆：房价走向年底见真章
供应量将会略有下降，供应结构发生变化
新政出台以来，整个重庆市一手房市场陷入一片沉寂之中。消费者保持观望，造成重庆目前在售楼盘纷纷滞销。南坪某项目开盘当天仅仅销售了2套住房，而北部新区一个以花园洋房为主的楼盘，6月以来平均每天1套的销售速度竟让许多开发商羡慕不已。这些现象在以前基本上是不可能出现的，新政出台所带来的短期效应可见一斑。这也使得许多开发商的态度也由积极转变为观望，许多开发商都有意放缓工程建设速度，推迟开盘的日期，选择更好的时间入市。短期之内推出的新盘量减少，也造成短期供应量减少。
而从中长期来看，由于土地供应量的减少，也将会造成供应量的下降。然而，由于开发商囤积的大量土地将会在不久后仍要加快开发速度，预计在这期间的一定时间将会出现一个供应量的反弹期。而在这个热潮过后，一手房的供应量也将会趋于平稳，整体来看，供应量略有下降，但是不会大幅下跌。
另外，新政中对于高档楼盘的抑制力度很大，不但禁止了别墅用地的供应，而且要求对高档住房供应严格控制。相反，对于普通住宅和经济适用房却有许多优惠措施。2004年以来，重庆市中高档项目的供应量明显增加，花园洋房、别墅类项目层出不穷。然而在新政出台之后，此消彼长，重庆市一手房供应结构将会发生变化。2005年仍将以中高档楼盘为主，而往后中低价位、中小户型的中低档楼盘将会明显增多。
需求波动不大，需求量略有下降
新政打压的对象是投资型需求，对自住者并没有太多要求。按照官方的观点，目前重庆市投资需求所占比例为8%。而从中原在今年春季房交会上对客户的调查结果来看，有85.6%的客户会选择在两年内买房。由此看来，新政对重庆市一手房的需求并不会产生太大的影响。然而在政策所起到的效应并不明朗的情况下，大多数的自住者选择观望的态度也是在情理之中的。由于自住者对政策的反应有点滞后，5月份重庆市的需求量并没有出现太大的波动。而在6月份以来，新政的效果就显现出来了，短期内需求量急速下降，而这种低需求的状况也将伴随着重庆暑期购房淡季，在7、8月份一直持续下去。随着淡季过去，自住型客户的观望期也到了一个无法忍受的地步时，自住需求将会集中爆发。但由于投资者的“离场”，2005年下半年重庆市需求量还是会略有减少。
市场更加规范，逐渐回归理性
6月份以来，重庆市各大媒体房地产广告的投放量明显下降。一方面是因为市场不景气，开发商不想浪费太多的广告费；另一方面也给了开发商一个很好的思考对策的时间。
新政中还要求各地加快建设健全房地产信息系统，重庆市住房的房地产信息系统将会于6月底正式启用，消费者可以从中获得需要的信息，政府也可通过该信息系统加大对房地产市场的监控力度。
新政的短期效应十分明显，目前重庆市的房价基本上得到了稳定。然而现在消费者大多采取观望的态度，在需求量积累到了一定数量的时候，有可能在一个时点集中爆发，预计会在今年年底。同时，现在许多开发商同样蓄势待发，静观其变。而若是一直处于这种僵持状态，对开发商的影响更大。在7、8月份过去之后，重庆将陆续有一些楼盘推出，预计在今年秋季房交会的时候会出现开盘又一个热潮。开盘项目增多，供应量加大，竞争更加激烈，会不会造成房价下跌？而需求量集中爆发，会否提高房价？房价的走势到底如何，在今年年底基本可见分晓。
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新地产
