后新政时代房产真相1：北京上海地产市场运作状况
北京：下半年房地产市场受综合因素影响
年初，北京房地产销售持续了2004年的火爆势头，直到5月份受到政策影响才出现消费者持币待购、成交量下降的情况。
下半年的情况可能不会有上半年乐观，一是下半年的供应量猛增，二是政策的影响正在逐渐释放，观望情绪蔓延，价格上涨幅度将会变缓，而成交量如何变化将是各方关注的焦点。
整体来看，1～5月，全市房地产开发完成投资407.1亿元，同比增长7.3%，增速比上年同期低23.5个百分点；占全社会固定资产投资的57.5%，低于上年同期1.7个百分点。其中，商品住宅完成投资188.8亿元，同比下降3.2%。
房地产投资增速的锐减说明国家的宏观调控政策起到了比较明显的作用，尤其是商品住宅投资同比是下降的，这对稳定住宅的价格水平是不利的。
从普通商品住宅(不包括别墅和高档公寓)来看， 1～5月，全市预售商品住宅买卖平均价格6549元/平方米，同比上涨了711元/平方米，涨幅为12%。其中5月份，预售商品住宅平均买卖价格7059元/平方米，环比涨幅为6.1%，比4月份环比涨幅(2.8%)高3.3个百分点。今年上半年的房价走势从2月起就一路上扬，而不像去年上半年的房价走势基本稳定，均价都在6000元以下。
更为重要的是商品住宅预售成交量的变化，今年1～5月预售成交住宅61246套，仅比去年多535套，主要问题出现在今年的5月，预售10541套，比4月份的21756套减少了50%还多，这个数字比去年同期也减少了27%，这说明市场上出现了购房者的持币观望趋势。
从商品住宅期房买卖价格结构来看，商品住宅期房买卖价格低于7000元/平方米的占商品住宅期房成交总套数72.4%，其中低于5000元/平方米的占42.5%。
综合来看，政策已经对成交量产生了比较明显的作用，价格还没有什么变化，但是如果成交量连续几个月下滑，价格涨幅一定会回落，甚至会出现走低趋势。另外，从价格结构看，如果将5000元以下的住宅定位于中、低档次的住宅，那么它的比例还不到一半，政策的出台在鼓励中、低档商品住宅的建设，这个比例需要加大。
中原预测，目前国内宏观经济既有重新反弹的压力，也有过度回落的危险。宏观经济走势的不明朗使得下半年宏观调控力度难以预测。但是从市场来看，在下半年，后“831”效应将逐步显现，供应量相比上半年将有大幅度上涨。考虑到过关项目开发商的资金压力、严格的土地使用管理政策和传言中的奥运限建因素，“831”过关项目会加快开发周期。由此估算，经过手续审批、规划拟定等环节，大部分“831”过关项目将会在今年下半年集中投放市场，其中不乏百万平米的大盘。这将给市场带来很大的冲击。另一方面，北京市场无论是自住还是投资，需求都将比较旺盛。在供应量大幅增长而需求依然坚挺的情况下，预计下半年成交量将进一步上升。同时，受城市发展、土地稀缺、产品升级、原材料以及土地、融资、人力成本上涨等因素影响，整体房价会一直呈稳步上涨的趋势。
上海：变相降价已经开始
从2004下半年到2005年初，上海房地产市场经历了前所未有的快速增长，特别是住宅房产价格一路上扬。根据国家统计局的数据显示，上海房价增长长期处于高位，2005年一季度上海市GDP增幅为10.8%，而同期上海房价增幅为19.1%，重新成为全国35个大中城市之首，比去年四季度增幅高8.7%，而它的投资性购房比例早在2003年就已达16.6%，2004年这一比例更是接近40%。长远来看，过度的房产投机交易及其带来的房价暴涨将会使得未来房地产市场出现剧烈波动。
2005年3月后为宏观调控政策密集出台的一段时期，政策的频频出台，进一步打击了投机交易，引导房地产市场回归理性。
在新的政策出台前后，上海楼市经历了两重天。根据网上房地产的统计，上海房地产市场一手住宅成交量从3月开始就一路下跌，从政策出台前的日成交量将近1000套锐减至日均300套左右，以往门庭若市的售楼处门可罗雀，排队买房的盛景不再。为数不多的成交量也都远离了市中心往外环扩散，内环线以内的成交量跌幅达到了79%，其他区域成交量跌幅为32%—59%之间，越往市中心越是“重灾区”。
从最近新开楼盘来看，宏观调控政策的实施明显延缓了楼盘的销售速度，如长宁区的著名楼盘“天山河畔花园”一个月只成交了3套，黄浦区的“老西门新苑”和“耀江花园”的情况稍好，平均每月成交也不到20套，楼市的观望气氛相当浓厚。
在成交量滑入低谷的情况下，前两年赚得盆满钵满的开发商还可以坚持不降价，但近两年手上囤积了大量土地的开发商就没那么笃定了，现有价格下每天不到一套的销售速度迫使其不得不打破僵局，只是由于楼市有“买涨不买跌”的传统，因此现在开发商采取的手段大都是“变相降价”，“证大家园”房款一次付清可以打九五折，“仁恒河滨城”以一次性付款的方式打九七折，以按揭的方式成交打九八折，同时还附赠名牌电器；大华集团以“回报社会”的形式对旗下某些房源进行让利活动。上海市楼盘降价趋势也已十分明显，部分板块楼盘出现了价格松动，如彭浦板块的“公园城市”、“康悦亚洲花园”价格下跌了1000元/平方米～2000元/平方米，古美板块的“江南星城”二期以8250元/平方米的价格开盘，低于板块均价12000元/平方米。
在二手房市场上，成交量的萎缩相当明显，中原物业顾问的月成交套数由宏观调控前的人均一套降为五人一套，并且这一情况将继续下去。反映二手房价格的中原领先指数从4月开始下跌，5月跌幅达到2.8%。
在二手房市场整体下挫的情况下，不同区域的情况也各不相同。跌幅较大的板块有浦东的陆家嘴板块、世纪公园板块、碧云板块；黄浦区的老黄浦板块；卢湾区的五里桥板块，跌幅在7.86%—15.24%之间。主要由于该类板块内高档物业投资客比例过高，受政策影响大而价格下滑比较严重。跌幅微小的板块如徐汇的龙华板块、虹口的凉城板块，主要是由于本身区域均价不高，且以自住为主，抗跌性较好。
面对二手房市场的低迷，中介业务急剧萎缩尽管不少中介宣称要进军商业地产，但是远水不解近渴，中介行业关闭门店成风，上海16000余家中介门店已关闭达三成，宁夏路上的十几家房产中介目前正在营业的只剩下两三家。不仅是一些小中介，在去年楼市火爆时期以加盟店形式大规模扩张品牌的中介也开始关店裁员，智恒房产关闭了约30家门店。总的来说，上海中介面临洗牌。
[1] [2] [3] [4]
新地产
年初，北京房地产销售持续了2004年的火爆势头，直到5月份受到政策影响才出现消费者持币待购、成交量下降的情况。
下半年的情况可能不会有上半年乐观，一是下半年的供应量猛增，二是政策的影响正在逐渐释放，观望情绪蔓延，价格上涨幅度将会变缓，而成交量如何变化将是各方关注的焦点。
整体来看，1～5月，全市房地产开发完成投资407.1亿元，同比增长7.3%，增速比上年同期低23.5个百分点；占全社会固定资产投资的57.5%，低于上年同期1.7个百分点。其中，商品住宅完成投资188.8亿元，同比下降3.2%。
房地产投资增速的锐减说明国家的宏观调控政策起到了比较明显的作用，尤其是商品住宅投资同比是下降的，这对稳定住宅的价格水平是不利的。
从普通商品住宅(不包括别墅和高档公寓)来看， 1～5月，全市预售商品住宅买卖平均价格6549元/平方米，同比上涨了711元/平方米，涨幅为12%。其中5月份，预售商品住宅平均买卖价格7059元/平方米，环比涨幅为6.1%，比4月份环比涨幅(2.8%)高3.3个百分点。今年上半年的房价走势从2月起就一路上扬，而不像去年上半年的房价走势基本稳定，均价都在6000元以下。
更为重要的是商品住宅预售成交量的变化，今年1～5月预售成交住宅61246套，仅比去年多535套，主要问题出现在今年的5月，预售10541套，比4月份的21756套减少了50%还多，这个数字比去年同期也减少了27%，这说明市场上出现了购房者的持币观望趋势。
从商品住宅期房买卖价格结构来看，商品住宅期房买卖价格低于7000元/平方米的占商品住宅期房成交总套数72.4%，其中低于5000元/平方米的占42.5%。
综合来看，政策已经对成交量产生了比较明显的作用，价格还没有什么变化，但是如果成交量连续几个月下滑，价格涨幅一定会回落，甚至会出现走低趋势。另外，从价格结构看，如果将5000元以下的住宅定位于中、低档次的住宅，那么它的比例还不到一半，政策的出台在鼓励中、低档商品住宅的建设，这个比例需要加大。
中原预测，目前国内宏观经济既有重新反弹的压力，也有过度回落的危险。宏观经济走势的不明朗使得下半年宏观调控力度难以预测。但是从市场来看，在下半年，后“831”效应将逐步显现，供应量相比上半年将有大幅度上涨。考虑到过关项目开发商的资金压力、严格的土地使用管理政策和传言中的奥运限建因素，“831”过关项目会加快开发周期。由此估算，经过手续审批、规划拟定等环节，大部分“831”过关项目将会在今年下半年集中投放市场，其中不乏百万平米的大盘。这将给市场带来很大的冲击。另一方面，北京市场无论是自住还是投资，需求都将比较旺盛。在供应量大幅增长而需求依然坚挺的情况下，预计下半年成交量将进一步上升。同时，受城市发展、土地稀缺、产品升级、原材料以及土地、融资、人力成本上涨等因素影响，整体房价会一直呈稳步上涨的趋势。
上海：变相降价已经开始
从2004下半年到2005年初，上海房地产市场经历了前所未有的快速增长，特别是住宅房产价格一路上扬。根据国家统计局的数据显示，上海房价增长长期处于高位，2005年一季度上海市GDP增幅为10.8%，而同期上海房价增幅为19.1%，重新成为全国35个大中城市之首，比去年四季度增幅高8.7%，而它的投资性购房比例早在2003年就已达16.6%，2004年这一比例更是接近40%。长远来看，过度的房产投机交易及其带来的房价暴涨将会使得未来房地产市场出现剧烈波动。
2005年3月后为宏观调控政策密集出台的一段时期，政策的频频出台，进一步打击了投机交易，引导房地产市场回归理性。
在新的政策出台前后，上海楼市经历了两重天。根据网上房地产的统计，上海房地产市场一手住宅成交量从3月开始就一路下跌，从政策出台前的日成交量将近1000套锐减至日均300套左右，以往门庭若市的售楼处门可罗雀，排队买房的盛景不再。为数不多的成交量也都远离了市中心往外环扩散，内环线以内的成交量跌幅达到了79%，其他区域成交量跌幅为32%—59%之间，越往市中心越是“重灾区”。
从最近新开楼盘来看，宏观调控政策的实施明显延缓了楼盘的销售速度，如长宁区的著名楼盘“天山河畔花园”一个月只成交了3套，黄浦区的“老西门新苑”和“耀江花园”的情况稍好，平均每月成交也不到20套，楼市的观望气氛相当浓厚。
在成交量滑入低谷的情况下，前两年赚得盆满钵满的开发商还可以坚持不降价，但近两年手上囤积了大量土地的开发商就没那么笃定了，现有价格下每天不到一套的销售速度迫使其不得不打破僵局，只是由于楼市有“买涨不买跌”的传统，因此现在开发商采取的手段大都是“变相降价”，“证大家园”房款一次付清可以打九五折，“仁恒河滨城”以一次性付款的方式打九七折，以按揭的方式成交打九八折，同时还附赠名牌电器；大华集团以“回报社会”的形式对旗下某些房源进行让利活动。上海市楼盘降价趋势也已十分明显，部分板块楼盘出现了价格松动，如彭浦板块的“公园城市”、“康悦亚洲花园”价格下跌了1000元/平方米～2000元/平方米，古美板块的“江南星城”二期以8250元/平方米的价格开盘，低于板块均价12000元/平方米。
在二手房市场上，成交量的萎缩相当明显，中原物业顾问的月成交套数由宏观调控前的人均一套降为五人一套，并且这一情况将继续下去。反映二手房价格的中原领先指数从4月开始下跌，5月跌幅达到2.8%。
在二手房市场整体下挫的情况下，不同区域的情况也各不相同。跌幅较大的板块有浦东的陆家嘴板块、世纪公园板块、碧云板块；黄浦区的老黄浦板块；卢湾区的五里桥板块，跌幅在7.86%—15.24%之间。主要由于该类板块内高档物业投资客比例过高，受政策影响大而价格下滑比较严重。跌幅微小的板块如徐汇的龙华板块、虹口的凉城板块，主要是由于本身区域均价不高，且以自住为主，抗跌性较好。
面对二手房市场的低迷，中介业务急剧萎缩尽管不少中介宣称要进军商业地产，但是远水不解近渴，中介行业关闭门店成风，上海16000余家中介门店已关闭达三成，宁夏路上的十几家房产中介目前正在营业的只剩下两三家。不仅是一些小中介，在去年楼市火爆时期以加盟店形式大规模扩张品牌的中介也开始关店裁员，智恒房产关闭了约30家门店。总的来说，上海中介面临洗牌。
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新地产
