深度分析：破解8·31土地大限一周年未解之谜2
人物看台
2004年8月31日，是北京清理协议出让土地的最后期限，当时媒体用了“大地震”等字眼来形容这场政策变动对房地产市场的影响。一年过去了，看看当初自己的评说，地产大腕今天会有怎样的感慨？
华远地产董事长任志强
政府受影响 开发商没事儿
“我认为71号令主要影响的是政府而不是开发商。当土地可以作为商品出售的时候，那么扩张速度较快的地方，就会出现土地价格的高涨，房屋价格随之高涨。也就是说政府从市场中获取了更多的利润。”
——2004年9月，任志强认为，“8·31”以后，房地产市场的供求关系会发生巨大的变化，土地总的供给量会大幅度减少，所以土地的价格一定是上升，而且会大幅上升。他预计，到2005年年初时，不管是房地产项目产品的供应量还是土地的供应量，都不能满足需求。此后，任志强的这一观点成为地价增长推动房价的典型代表。
土地招标方式 存在漏洞
“我国内地的招标方式还存在很多漏洞，现在的土地招标还是以价格为核心——价高者得，而在真正的招标体系中，包括价格在内的综合评定是最重要的。”
——2005年8月，任志强仍然坚持，供给小于需求最终将推动房价上涨。同时，对于目前土地交易方式，他认为还有诸多可圈可点的地方。老任坚持认为，在目前的招(标)、拍(卖)、挂(牌)交易方式下，以价格为核心的评定标准不能让土地价格降下来。
SOHO中国董事长潘石屹
我坚决拥护停止协议出让土地！
“这对所有的房地产发展商是公开、透明的。而且我相信，政策一定会得到严格执行。对前几年圈地的房地产发展商来说，这应该是一个致命的打击。如果要严格执行中央文件，8月31日对中国的房地产一定是一个大洗牌的日子。比如一批房地产发展商的一批项目将会垮掉。尤其是那些资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商会垮掉。”
——2004年9月，老潘，这位坚决拥护政策的开发商，却遭遇了一次政策执行尴尬。在2004年11月的一次地产论坛上，潘石屹坦言，自己此前花好几个亿在公开市场拿下的CBD一块地，交了土地出让金，却因政府相关部门的政策口径不一致，中标地块迟迟到不了自己的名下。
我不硬拼 土地拍卖不要狂热
“(清河)这个价格太高了，需要理智而不仅是狂热。如果我们中意的两块地的拍卖和清河土地的拍卖一样，房地产商失去理智，我们绝对不会和他们硬拼，我们会出与房地产市场价格相应的价钱来参与这块土地的竞拍。”
——2005年8月，当北京土地公开交易市场上，华润以25.65亿高价拍得清河地块时，正在法国、一直用手机听现场进展的潘石屹的第一反应就是这样。他认为“这不符合当今房地产市场的实际情况”。谈到今年储地计划的落实情况，潘石屹表示，即将入市公开交易的北京化工厂和北京吉普车厂两块地是意向目标。
新闻评论 土地拍卖也要透明
业内分析认为，我国地产行业现行的土地招、拍、挂的形式，主要是以中国香港地区的土地拍卖为参照制定的。这种土地出让形式比协议出让有着明显优势，其可以让土地以更公平合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。然而，任何事物都有两面性，尤其是一个新政策，在与市场的磨合中会出现这样那样的不足。
首先是政策的市场透明度不够。在中国香港地区，港府对土地的售卖计划每半年公布两次，有时也会一次性将计划全部公布。香港回归后，为了增加土地售卖的供应量，用以平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划。这样做一方面可以保证让更多的人了解土地的供应情况，另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。而内地目前没有长期的土地出让计划，开发商难以全面了解土地售卖信息，从而难以进行资金调配。业内认为，该政策的市场透明度仍然有待加强。
由于土地规划的透明度不够，从而宣传力度也不够。在香港地区，买地会受到港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。比如土地价是3000元，建成后的总成本应在6000元/平方米以上。但是周围的项目售价仅在5000元/平方米左右，市场价格透明度不高。
其次，银行及金融的支持力度存在不足。在香港买地，一般要求投地方在一个月内全数支付所有地价款，开发商在投地前也已安排好土地使用权及建筑等项贷款。而在内地，是分期交付的，期限长短不一。
再次，中介服务配套跟不上。香港的土地拍卖文件是给建筑师的，因为他们是专业人士，能做出专业分析，如对买地限制及环境做出评估。然后，将做出的多个方案连同预算向发展商推荐。发展商的工作主要放在市场定位及预测售价方面。此种中介作用可以大大提高中小型发展商参与竞争。而北京的设计院市场化程度不高，根本没有把注意力集中在这方面。
从以上几点可以看出，在土地使用权市场化过程中，政府职能部门存在着准备工作、配套服务以及市场透明度等一连串问题。尽管土地拍卖标志着一个新的里程碑，但需改善的地方仍有不少。
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北京现代商报
2004年8月31日，是北京清理协议出让土地的最后期限，当时媒体用了“大地震”等字眼来形容这场政策变动对房地产市场的影响。一年过去了，看看当初自己的评说，地产大腕今天会有怎样的感慨？
华远地产董事长任志强
政府受影响 开发商没事儿
“我认为71号令主要影响的是政府而不是开发商。当土地可以作为商品出售的时候，那么扩张速度较快的地方，就会出现土地价格的高涨，房屋价格随之高涨。也就是说政府从市场中获取了更多的利润。”
——2004年9月，任志强认为，“8·31”以后，房地产市场的供求关系会发生巨大的变化，土地总的供给量会大幅度减少，所以土地的价格一定是上升，而且会大幅上升。他预计，到2005年年初时，不管是房地产项目产品的供应量还是土地的供应量，都不能满足需求。此后，任志强的这一观点成为地价增长推动房价的典型代表。
土地招标方式 存在漏洞
“我国内地的招标方式还存在很多漏洞，现在的土地招标还是以价格为核心——价高者得，而在真正的招标体系中，包括价格在内的综合评定是最重要的。”
——2005年8月，任志强仍然坚持，供给小于需求最终将推动房价上涨。同时，对于目前土地交易方式，他认为还有诸多可圈可点的地方。老任坚持认为，在目前的招(标)、拍(卖)、挂(牌)交易方式下，以价格为核心的评定标准不能让土地价格降下来。
SOHO中国董事长潘石屹
我坚决拥护停止协议出让土地！
“这对所有的房地产发展商是公开、透明的。而且我相信，政策一定会得到严格执行。对前几年圈地的房地产发展商来说，这应该是一个致命的打击。如果要严格执行中央文件，8月31日对中国的房地产一定是一个大洗牌的日子。比如一批房地产发展商的一批项目将会垮掉。尤其是那些资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商会垮掉。”
——2004年9月，老潘，这位坚决拥护政策的开发商，却遭遇了一次政策执行尴尬。在2004年11月的一次地产论坛上，潘石屹坦言，自己此前花好几个亿在公开市场拿下的CBD一块地，交了土地出让金，却因政府相关部门的政策口径不一致，中标地块迟迟到不了自己的名下。
我不硬拼 土地拍卖不要狂热
“(清河)这个价格太高了，需要理智而不仅是狂热。如果我们中意的两块地的拍卖和清河土地的拍卖一样，房地产商失去理智，我们绝对不会和他们硬拼，我们会出与房地产市场价格相应的价钱来参与这块土地的竞拍。”
——2005年8月，当北京土地公开交易市场上，华润以25.65亿高价拍得清河地块时，正在法国、一直用手机听现场进展的潘石屹的第一反应就是这样。他认为“这不符合当今房地产市场的实际情况”。谈到今年储地计划的落实情况，潘石屹表示，即将入市公开交易的北京化工厂和北京吉普车厂两块地是意向目标。
新闻评论 土地拍卖也要透明
业内分析认为，我国地产行业现行的土地招、拍、挂的形式，主要是以中国香港地区的土地拍卖为参照制定的。这种土地出让形式比协议出让有着明显优势，其可以让土地以更公平合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。然而，任何事物都有两面性，尤其是一个新政策，在与市场的磨合中会出现这样那样的不足。
首先是政策的市场透明度不够。在中国香港地区，港府对土地的售卖计划每半年公布两次，有时也会一次性将计划全部公布。香港回归后，为了增加土地售卖的供应量，用以平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划。这样做一方面可以保证让更多的人了解土地的供应情况，另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。而内地目前没有长期的土地出让计划，开发商难以全面了解土地售卖信息，从而难以进行资金调配。业内认为，该政策的市场透明度仍然有待加强。
由于土地规划的透明度不够，从而宣传力度也不够。在香港地区，买地会受到港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。比如土地价是3000元，建成后的总成本应在6000元/平方米以上。但是周围的项目售价仅在5000元/平方米左右，市场价格透明度不高。
其次，银行及金融的支持力度存在不足。在香港买地，一般要求投地方在一个月内全数支付所有地价款，开发商在投地前也已安排好土地使用权及建筑等项贷款。而在内地，是分期交付的，期限长短不一。
再次，中介服务配套跟不上。香港的土地拍卖文件是给建筑师的，因为他们是专业人士，能做出专业分析，如对买地限制及环境做出评估。然后，将做出的多个方案连同预算向发展商推荐。发展商的工作主要放在市场定位及预测售价方面。此种中介作用可以大大提高中小型发展商参与竞争。而北京的设计院市场化程度不高，根本没有把注意力集中在这方面。
从以上几点可以看出，在土地使用权市场化过程中，政府职能部门存在着准备工作、配套服务以及市场透明度等一连串问题。尽管土地拍卖标志着一个新的里程碑，但需改善的地方仍有不少。
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北京现代商报
