深度分析：破解8·31土地大限一周年未解之谜
去年，国土资源部、监察部联合监察经营性土地使用权招标拍卖挂牌情况，并要求在当年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，此次行动对地产界影响巨大，被称为“8·31大限”。今天是“8·31大限”一周年，一年中中国的房地产业发生了什么改变？“8·31”所负之使命是否已完成？
今天，是被称为“8·31大限”一周年的纪念日。去年，国土资源部和监察部联合下发了2004年71号文件，要求各地在2004年8月31日前将“土地历史遗留问题加以界定并处理完毕”，此后不得再以协议的方式出让土地。这个时间被业内称之为“8·31大限”，“8·31”从根本上改变了开发商获得土地的方式，被认为是一道“分水岭”。
按照国土部门的初衷，实行土地的“招、拍、挂(招标、拍卖、挂牌)”的出让方式，旨在防止国有土地使用权出让过程中出现的主观随意性、主观意识作用等人为因素对出让价格的干扰，杜绝腐败的产生。从中可以看出，国土资源部是想通过招、拍、挂的形式保护国有用地，让土地以更公平合理的价格出让。那么一年的时间过去了，国土部门是否达到了这样的目的？
记者没能从官方得到肯定的回答。“8·31”之后的地产市场确实出现了一些变化。首先，土地明显的难拿了，尤其是好的地块；其次，拿地方式固定之后，导致了地产商对土地的竞争，地价明显上涨；土地价格上涨增加了开发商的成本，于是把“地价上涨部分转移到房价上”顺理成章。然而，在这些变化背后，仍有诸多悬疑未解。
开发商还能“空手套白狼”吗？
今年8月初，北京市国土局集中收回了38宗违规土地的使用权，据称“这38宗地被收回的原因，主要是没有交清土地出让金”。记者了解到，在“8·31大限”之前，北京市审批的协议出让用地项目有1200多个，在“大限”到来之际，北京市国土资源局分3批公布了协议出让的经营性项目用地清单，其中有76%、大约910个协议出让的土地不能获得批准，过关项目共288个。而据称，这38宗土地全是“8·31”的土地历史遗留问题”，也就是说当初“过关”的项目中也有“空手套白狼”的。剩余的250宗土地中，是否还有“空手套白狼”的地块呢？全国范围内的情况如何，也不得而知。
事实上，去年“8·31”以来，“空手套白狼”的现象未见报道，而北京的土地一直以高价拍出，2004年初，顺驰以9.05亿的价格夺下大兴地块；随后，首创和华远再度以12亿元的价格联合拿地；今年8月初，华润又以25.65亿元拿下清河地块。业内曾以顺驰和华润为例，粗略地计算了北京土地在“8·31”前后发生了什么样的变化。顺驰在大兴拍得土地的建设用地面积是30.87万平方米，估算不到3000元/平方米；华润拿下清河地块建设用地面积70.1万平方米，估算不到3800元/平方米，相隔一年余时间，土地价格上涨了将近800元。然而，业内认为，两块地由于位置的不同导致了价格的差异。业内的观点是，北京的土地价格呈上涨趋势。
业内分析认为，国家实行招、拍、挂不是想提高地价，然而土地价格仍然因此上涨。“空手套白狼”不再被诟病。然而，北京、上海等热点城市的土地价格全线上涨，也为地产商提高房价提供了理由。
房价疯涨原因是地价？
似乎地价上涨，无疑会增加开发商的运作成本，直接导致房价上扬。但国土局有关人士对此持否定态度——“地价所占的成本被夸张了！”那么土地成本到底占开发成本的多少呢？
自“8·31”之后开发商将主要通过招、拍、挂三种方式取得土地，以前的协议土地转让方式日渐淡出。开发商据此认为在新的模式下，土地入市价格被大幅抬高，这直接导致开发成本上升。有开发商公开表示“房价之所以居高不下，是因为地价上涨抬高了开发成本”。
然而，北京市国土资源局副局长、新闻发言人张维对这种说法进行了全面驳斥。据张维介绍，近期，国土资源部在全国范围内就地价与房价问题，做了专门的调研。最后的统计数字显示，结合国内32个主要城市的数据，从全国平均水平来看，地价因素只占商品房成本的23%。而在地产热点城市，这个比例还要低：北京土地所占开发成本的比例略低于全国平均水平，该数据为22.98%；上海的数据还要低，为16.15%；广州的则更低为11.4%。这些数据显示，土地占地产商开发项目成本的比重并不大。业内人士评析这组数据时表示。房地产热点地区的土地成本占开发成本的比重不到1/5，土地的涨价对开发商来说应该没有太大的影响。
记者了解到，国土资源部同时还对全国51个城市2004年的土地价格进行了调查。张维表示，按照国土部的数据，2004年全国土地的平均价格为1198元，比2003年上涨了6.1%；其中，其中住宅用地的平均价格为1128元较2003年上涨了5.4%。
然而，据新华社的消息，2004年度国内部分城市的部分房地产项目价格上涨了14.4%，其增幅超地价两倍多。今年上半年，北京市的商品期房的价格涨幅高达18.2%达7220元/平方米。“即使土地出让方式不变，房价依然会上涨，逐利是资本的本性，归因‘招、拍、挂’只是一个借口。”业内人士分析说。
开发商是缺地还是囤地？
“8·31”之后，出让土地的方式由协议变成“招、拍、挂”，国家在缩紧“地根”，据称“地产商们立刻感到土地吃紧”。事实上，相关各方对这一点看法充满分歧。
中国人民银行今年8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，土地供应总量虽大幅下降，但存量用地盘活力度加大。
报告指出，开发商手中囤积着大量已出让的土地，并没有及时转化为市场有效供应。1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至2004年一直维持在60%-70%的水平，2004年该比值更降到50%以下。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。
但是开发商并不认账。北京市华远集团总裁任志强这样计算：2004年全国在施工面积约12亿平方米，按照全国平均容积率1：2计算，需要90万亩土地，而2005年上半年以“招、拍、挂”方式出让的土地仅为29万亩左右。目前开发商手中的土地储备仅够开发一年，同时限于财力，政府不可能在一年内把供应量提高到90万亩。先前声称的“等待时机入场购地的开发商们即将享受土地供应的盛宴”，但实际情况是“开发商们围坐桌前却只见几小碟菜，在不知道是否继续上菜、还会上哪些菜之前，最明智的选择似乎是吃饱了再说”。
业内分析认为，“8·31”之后政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府称开发商囤积土地，而开发商则认为政府收紧“地根”导致房价上涨。为何数据会如此悬殊？到底是缺地还是囤地？目前似乎未见更有力的佐证，也许只有开发商自己最清楚。(赖大臣 贺文)
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北京现代商报
今天，是被称为“8·31大限”一周年的纪念日。去年，国土资源部和监察部联合下发了2004年71号文件，要求各地在2004年8月31日前将“土地历史遗留问题加以界定并处理完毕”，此后不得再以协议的方式出让土地。这个时间被业内称之为“8·31大限”，“8·31”从根本上改变了开发商获得土地的方式，被认为是一道“分水岭”。
按照国土部门的初衷，实行土地的“招、拍、挂(招标、拍卖、挂牌)”的出让方式，旨在防止国有土地使用权出让过程中出现的主观随意性、主观意识作用等人为因素对出让价格的干扰，杜绝腐败的产生。从中可以看出，国土资源部是想通过招、拍、挂的形式保护国有用地，让土地以更公平合理的价格出让。那么一年的时间过去了，国土部门是否达到了这样的目的？
记者没能从官方得到肯定的回答。“8·31”之后的地产市场确实出现了一些变化。首先，土地明显的难拿了，尤其是好的地块；其次，拿地方式固定之后，导致了地产商对土地的竞争，地价明显上涨；土地价格上涨增加了开发商的成本，于是把“地价上涨部分转移到房价上”顺理成章。然而，在这些变化背后，仍有诸多悬疑未解。
开发商还能“空手套白狼”吗？
今年8月初，北京市国土局集中收回了38宗违规土地的使用权，据称“这38宗地被收回的原因，主要是没有交清土地出让金”。记者了解到，在“8·31大限”之前，北京市审批的协议出让用地项目有1200多个，在“大限”到来之际，北京市国土资源局分3批公布了协议出让的经营性项目用地清单，其中有76%、大约910个协议出让的土地不能获得批准，过关项目共288个。而据称，这38宗土地全是“8·31”的土地历史遗留问题”，也就是说当初“过关”的项目中也有“空手套白狼”的。剩余的250宗土地中，是否还有“空手套白狼”的地块呢？全国范围内的情况如何，也不得而知。
事实上，去年“8·31”以来，“空手套白狼”的现象未见报道，而北京的土地一直以高价拍出，2004年初，顺驰以9.05亿的价格夺下大兴地块；随后，首创和华远再度以12亿元的价格联合拿地；今年8月初，华润又以25.65亿元拿下清河地块。业内曾以顺驰和华润为例，粗略地计算了北京土地在“8·31”前后发生了什么样的变化。顺驰在大兴拍得土地的建设用地面积是30.87万平方米，估算不到3000元/平方米；华润拿下清河地块建设用地面积70.1万平方米，估算不到3800元/平方米，相隔一年余时间，土地价格上涨了将近800元。然而，业内认为，两块地由于位置的不同导致了价格的差异。业内的观点是，北京的土地价格呈上涨趋势。
业内分析认为，国家实行招、拍、挂不是想提高地价，然而土地价格仍然因此上涨。“空手套白狼”不再被诟病。然而，北京、上海等热点城市的土地价格全线上涨，也为地产商提高房价提供了理由。
房价疯涨原因是地价？
似乎地价上涨，无疑会增加开发商的运作成本，直接导致房价上扬。但国土局有关人士对此持否定态度——“地价所占的成本被夸张了！”那么土地成本到底占开发成本的多少呢？
自“8·31”之后开发商将主要通过招、拍、挂三种方式取得土地，以前的协议土地转让方式日渐淡出。开发商据此认为在新的模式下，土地入市价格被大幅抬高，这直接导致开发成本上升。有开发商公开表示“房价之所以居高不下，是因为地价上涨抬高了开发成本”。
然而，北京市国土资源局副局长、新闻发言人张维对这种说法进行了全面驳斥。据张维介绍，近期，国土资源部在全国范围内就地价与房价问题，做了专门的调研。最后的统计数字显示，结合国内32个主要城市的数据，从全国平均水平来看，地价因素只占商品房成本的23%。而在地产热点城市，这个比例还要低：北京土地所占开发成本的比例略低于全国平均水平，该数据为22.98%；上海的数据还要低，为16.15%；广州的则更低为11.4%。这些数据显示，土地占地产商开发项目成本的比重并不大。业内人士评析这组数据时表示。房地产热点地区的土地成本占开发成本的比重不到1/5，土地的涨价对开发商来说应该没有太大的影响。
记者了解到，国土资源部同时还对全国51个城市2004年的土地价格进行了调查。张维表示，按照国土部的数据，2004年全国土地的平均价格为1198元，比2003年上涨了6.1%；其中，其中住宅用地的平均价格为1128元较2003年上涨了5.4%。
然而，据新华社的消息，2004年度国内部分城市的部分房地产项目价格上涨了14.4%，其增幅超地价两倍多。今年上半年，北京市的商品期房的价格涨幅高达18.2%达7220元/平方米。“即使土地出让方式不变，房价依然会上涨，逐利是资本的本性，归因‘招、拍、挂’只是一个借口。”业内人士分析说。
开发商是缺地还是囤地？
“8·31”之后，出让土地的方式由协议变成“招、拍、挂”，国家在缩紧“地根”，据称“地产商们立刻感到土地吃紧”。事实上，相关各方对这一点看法充满分歧。
中国人民银行今年8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，土地供应总量虽大幅下降，但存量用地盘活力度加大。
报告指出，开发商手中囤积着大量已出让的土地，并没有及时转化为市场有效供应。1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至2004年一直维持在60%-70%的水平，2004年该比值更降到50%以下。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。
但是开发商并不认账。北京市华远集团总裁任志强这样计算：2004年全国在施工面积约12亿平方米，按照全国平均容积率1：2计算，需要90万亩土地，而2005年上半年以“招、拍、挂”方式出让的土地仅为29万亩左右。目前开发商手中的土地储备仅够开发一年，同时限于财力，政府不可能在一年内把供应量提高到90万亩。先前声称的“等待时机入场购地的开发商们即将享受土地供应的盛宴”，但实际情况是“开发商们围坐桌前却只见几小碟菜，在不知道是否继续上菜、还会上哪些菜之前，最明智的选择似乎是吃饱了再说”。
业内分析认为，“8·31”之后政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府称开发商囤积土地，而开发商则认为政府收紧“地根”导致房价上涨。为何数据会如此悬殊？到底是缺地还是囤地？目前似乎未见更有力的佐证，也许只有开发商自己最清楚。(赖大臣 贺文)
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